【文章內容簡介】 土地供應難以快速擴大，這樣人口流入壓力更多地體現為地價和房價的上升。實際上，在任何一個壟斷市場上，相對于競爭市場而言，產品的價格總是顯著更高。那么這一理論分析在多大程度上可以解釋中國的土地供應情況、以及與國際城市之間的差異呢？我們將會看到，盡管實際的數據和情況要更加復雜一些，但對于中國特大城市的情況而言，這一分析與現實符合得比較好。（一）居住用地供應比例低于國際水平首先，我們使用美國國家航空航天局的數據，觀察相同的比例尺下在高空拍下來的城市夜晚燈光亮度。圖11是四個地區(qū)，包括中國的長三角、珠三角、東京周邊以及紐約的周邊。圖12是北京和天津的周邊，倫敦的周邊，韓國首爾的周邊以及莫斯科的周邊。粗略的觀察和仔細的計算均可以顯示：圖11中的城市，燈光總體亮度更大，比較亮的區(qū)域范圍更大，中心與外圍區(qū)域燈光亮度的落差較小。圖12中的城市，燈光非常亮的區(qū)域范圍相對更小，中心區(qū)域的亮度與周圍的亮度落差比較大。我們猜測，出現這一現象的原因是，圖11中的城市都是重要的海港城市，位于海岸線附近，便于參加全球貿易和生產的分工，因此其經濟活動發(fā)達，人煙非常稠密。它是大航海時代以來全球經濟一體化力量的反映。圖12中的城市主要是一些內陸型的城市，其產生和興起更多地反映了政治力量的影響，它的經濟輻射力相對較弱。從城市夜晚的亮度來看，每組城市內部區(qū)別不大，而兩組城市之間的區(qū)別非常明顯。更精細的比較顯示（見圖13和圖14），中國的長三角和珠三角燈光覆蓋的范圍以及亮度比東京周邊要更亮一些；而北京周邊的燈光亮度比倫敦以及首爾更暗。對于海港型的城市來講，除了居住用地之外，還有商業(yè)、工業(yè)、倉儲等很多競爭性的土地需求。同時由于經濟更發(fā)達，城市之間連接緊密，人口居住在城市外圍享有的公共服務的落差沒有那么大。這使得城市的建成區(qū)域范圍內，用于居住用地的比例可以相對比較低。對于內陸型的城市，由于內外圍經濟落差較大，土地的競爭性用途較少，工業(yè)、商業(yè)和倉儲物流活動相對較弱，人口大多集中在市中心區(qū)域，所以這些城市用于居住用地的比例可以更高一些。在這一背景下，我們觀察城市居住用地占城市建設用地的比重（見圖15和圖16），這一指標反映了市政公用設施可以到達的區(qū)域內土地被用于住宅的比例。注：標*城市數據調整為扣除小區(qū)綠地和道路后的居住用地占比，與國際比較口徑更一致。國內小區(qū)綠地和道路占比在30%45%之間，這里按照30%的保守數字考慮。首先我們來看海港城市，日本三大城市圈居住用地占比為44%，紐約為38%。對比而言，盡管經濟發(fā)達程度和人員稠密程度接近，但在城市建設用地之中用于居住用地的比例，中國的深圳只有19%，香港是18%。再比較內陸型城市，首爾和倫敦城市圈居住用地占城市建設用地比重分別是57%和55%。而北京和天津僅有19%。與首爾、倫敦、東京等城市圈相比，由于北京、深圳、香港的土地用于居住用地的比例相對較少，其結果是地價和房價顯著更高，這體現在全球主要城市房價收入比數據上（見圖17）。，，顯著高于全球其他主要城市。這凸顯了土地供應的重要影響。（二）居住用地供應對房價的影響我們還可以基于中國不同城市的橫斷面數據，研究建成區(qū)居住用地面積的增長和房價漲幅的關系，來進一步揭示土地供應層面的問題。我們嘗試合并考慮影響房價的供給和需求兩方面因素，并基于中國城市間的橫斷面數據建立回歸方程。在需求方面，如前所論，人口的流入構成了住房價格上漲的動力。我們使用2009年至2015年在校小學生人數平均增速來衡量人口的流入，這一趨勢與房地產需求聯系緊密。在供給方面，我們使用2008年至2014年城市居住用地年化增速來衡量土地供應。被解釋變量選擇2009年1月至2016年9月城市房價累計漲幅。建立回歸方程如下：房價漲幅=α+β在校小學生增速+γ居住用地增速+δ剔除一些數據缺失的城市，對32個一二線城市的數據進行回歸。結果如下（ *,**,***分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著）：回歸結果顯示，小學生增速對房價漲幅的影響為正，居住用地增速的影響為負，符合理論預期。解釋變量在統計上均十分顯著。值得注意的是，前述結果中常數項在統計上十分顯著，其經濟含義似乎可以表述為：如果城市在校小學生增速為0（意味著沒有人口流入流出），政府也不增加居住用地，那么在2009年1月至2016年9月間房屋價格也會上漲，%。房屋價格在7年多的時間里，%，%。對比同一時期經濟發(fā)展速度。2009年至2016年，%，%。房屋價格的自然趨勢增速明顯低于名義GDP增速。2009年至2016年，%，%。房屋價格的自然趨勢增速遠低于居民收入增速。同一時期，%。剔除通貨膨脹后，房屋價格的自然漲幅約為每年3%，也顯示房價的上漲不完全是通貨膨脹的影響，房屋有資產的投資屬性。把房屋作投資品，與同一時期的投資回報率對比。2009年至2016年，%，%。房屋價格的自然趨勢增速略高于理財產品收益率，低于信托產品收益率近3個百分點。即便考慮房租能夠產生每年約3%的回報，投資房產的收益也僅僅與信托產品收益率相當。而信托產品還在剛性兌付和流動性方面具備明顯的優(yōu)勢。一系列比較顯示，常數項代表的房屋價格的自然趨勢增速，處在大體合理水平。換句話說，如果我們觀察到房屋價格出現了過度的上漲，要么是受到人口大量流入的影響，要么是受到政府土地供應制度的限制。一個潛在的問題是，土地供應可能存在內生性。換句話說，盡管土地供應顯然會影響房價，但房價變化也可能反過來影響土地供應，例如房價上漲可能刺激地方政府增加土地供應，從而形成逆向的因果關系。那么地方政府在多大程度上會由于房價上漲而改變土地供應呢？其決定機理是什么呢？我們可以提出兩方面的分析：一、土地供應的潛在競爭。我們將地方政府看成一個經濟人，其追求的目標是長期收入流的最大化，包括財政稅收和賣地收入。這里重點考慮地方政府的土地政策。如果一個地方政府把土地供應控制的很緊，那么賣地收入會提高，但是高賣地收入會帶來高土地價格，引發(fā)高工商業(yè)成本，進而使得一個城市至少喪失在貿易領域的競爭力，從而工商及其他領域的稅收收入下降。這樣的制約對地方政府來說，意味著存在一個最優(yōu)平衡點。一個地區(qū)的經濟競爭力如果越不依賴于可貿易部門的活動，越不依賴于中低端制造業(yè)，那么土地供應可以控制的越緊。例如對于中小城市而言，其更多地依賴制造業(yè)和中低端服務業(yè)，這樣城市之間存在明顯的競爭。如果一個城市通過控制土地推高了房屋價格，那么人口和工商業(yè)活動就會流向其他中小城市，這一潛在的競爭機制與土地私有制度下的情況是相似的，這約束了地價和房價的上漲。但是對于特大城市而言，它更多地依賴高端制造業(yè)和現代服務業(yè)，再加上公共資源獲取方面的獨特地位，這些經濟活動缺乏競爭，難以轉移，這