【文章內(nèi)容簡介】 個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費(fèi)（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點(diǎn)或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費(fèi)用。：最常用的方法有面積分?jǐn)偡ā?　　共同成本：主要有由多個成本對象共同負(fù)擔(dān)并按一定比例進(jìn)行分?jǐn)偟某杀?，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價款。 　　會計分錄： 　　借：開發(fā)產(chǎn)品－－按項目或棟號設(shè)置明細(xì) 　　　貸：開發(fā)成本—相關(guān)明細(xì)科目 　?。ǘ?、房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)收入的帳務(wù)處理 　　通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項暫記入“預(yù)收帳款”科目；因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費(fèi)等暫在“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應(yīng)付款”科目核算。 　　收到房款時帳務(wù)處理： 　　借：銀行存款 　　　貸：預(yù)收帳款—按房號及客戶名稱進(jìn)行明細(xì)核算 　　同時應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理 　　借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅（按預(yù)售房款計稅） 　　　貸：銀行存款 　　開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。 　　借：預(yù)收帳款“應(yīng)收帳款”等科目 　　　貸：營業(yè)收入 　　同時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本 　　借：經(jīng)營成本 　　　　營業(yè)稅金及附加 　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品—相關(guān)明細(xì)科目 　　　　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等 　　幾種特殊情況的帳務(wù)處理： 　　1）、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值 　　借：開發(fā)產(chǎn)品 　　　貸：周轉(zhuǎn)房 　　再按購銷合同中雙方簽訂的價格 　　借：銀行存款等科目 　　　貸：經(jīng)營收入 　　并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本 　　借：經(jīng)營成本 　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品 　　2）、舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補(bǔ)償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入 　　借：預(yù)收帳款等科目 　　　貸：經(jīng)營收入 　　3）、采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當(dāng)期應(yīng)收價款時 　　借：銀行存款”或“應(yīng)收帳款” 　　　貸：經(jīng)營收入 　　按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本 　　借：經(jīng)營成本 　　　貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”處理。 　　房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)作為企業(yè)的“財務(wù)費(fèi)用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認(rèn)。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當(dāng)期的“經(jīng)營收入”。 　　在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認(rèn)條件的，只能作為“預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認(rèn)收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認(rèn)收入。在不能確認(rèn)收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù) 　　借：開發(fā)產(chǎn)品一已售 　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品一庫存 　?。ㄈ?、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 　　與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計入財務(wù)費(fèi)用。 　?。ㄋ模?、房地產(chǎn)企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業(yè)都先通過“預(yù)付帳款”等科目。 　　支付工程進(jìn)度款及備料款時 　　借：預(yù)付帳款—公司 　　　貸：銀行存款—銀行及帳號 　　工程竣工結(jié)算時再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等） 　　借：開發(fā)成本—棟—建筑安裝工程費(fèi)－－土建工程款、安裝工程款等 　　　　開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—道路、供水等 　　　　開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)—游泳池、假山等 　　　貸：預(yù)付帳款—公司 　　　　　應(yīng)付帳款—公司(結(jié)算差額) 　　（五）、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為 　　稅法規(guī)定房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務(wù)”條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。這里所說的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。（這里代建房的條件非常重要）。例如：國稅函[1998]554號對新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局提出的：（關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 　　關(guān)于“代建”的有關(guān)帳務(wù)處理如下： 　　 代建成本不需要做專門的帳務(wù)處理。 　　 收到委托方的款項時 　　借：銀行存款 　　　貸：其他應(yīng)付款 　　支付施工單位時 　　借：其他應(yīng)付款 　　　貸：銀行存款某房地產(chǎn)有限公司財務(wù)總監(jiān)面試題樣題(原稿)引用的清月被邀請參加**房地產(chǎn)有限公司招財務(wù)總監(jiān)面試做主考官命題,供大家參考!一、如果你是某集團(tuán)公司總部的財務(wù)總監(jiān)，你對集團(tuán)分公司的財務(wù)如何實行監(jiān)管？健全內(nèi)控制度、規(guī)范賬務(wù)處理、財務(wù)人員統(tǒng)一管理、分公司財務(wù)負(fù)責(zé)人由集團(tuán)公司實行委派等二、對于房地產(chǎn)開發(fā)公司，在工程項目中，鋁合金門窗及石材加工，委托其他單位加工或轉(zhuǎn)包的事項,對方提供增值稅發(fā)票來付款,你作為財務(wù)總監(jiān)如何處理這筆業(yè)務(wù)?審查對方是否有委托加工的資格（受托方法人證書）；調(diào)閱委托加工簽訂的合同或轉(zhuǎn)包的合同；要求對方提供建安發(fā)票作為成本入賬進(jìn)行合理避稅；如對方提供的是增值稅發(fā)票，要代扣代繳營業(yè)稅、城維稅、%。 三、個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)制時，預(yù)購?fù)恋刈鳛殚_發(fā)產(chǎn)品形式存在，其評估增值較大，對其評估增值的部分是否應(yīng)進(jìn)行稅前調(diào)整？還是按評估價值直接計入開發(fā)成本？對其評估增值的部分應(yīng)進(jìn)行稅前調(diào)整；