【文章內(nèi)容簡介】 管理的經(jīng)營性服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，第二部分著重介紹物業(yè)租賃的步驟 ,第三部分介紹物業(yè)保險(xiǎn)的各項(xiàng)險(xiǎn)種。 第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)概論 ? ? ? 物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)是指與房屋樓宇住宅小區(qū)的住（用）戶生活、工作、生產(chǎn)相配套的一些經(jīng)營服務(wù)，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化教育、衛(wèi)生、娛樂、體育等公共設(shè)施的建立、開設(shè)和經(jīng)營，以及為方便?。ㄓ茫羯疃_展的多種特約便民和經(jīng)營服務(wù) 第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)概論 ? ? ? （ 1）日常生活類 : 開設(shè)飲食店、洗衣店及修理店 ,美容美發(fā)店等生活服務(wù)設(shè)施 ? （ 2）商業(yè)服務(wù)類 : 開設(shè)小百貨商店等商業(yè)設(shè)施 ? （ 3）文化教育類 :開設(shè)圖書室、音樂茶座，開辦展覽和托兒所、幼兒園等文化教育設(shè)施 ? （ 4）體育衛(wèi)生類 :開設(shè)衛(wèi)生站和游泳池、乒乓球室、健身房等體育設(shè)施。 ? （ 1）衣著方面：代買衣、洗衣、熨衣、制衣服務(wù)。 （ 2）飲食方面：代買盒飯、送餐服務(wù)、送煤氣、代買菜做飯等。 （ 3）居住方面：房屋清潔打掃、搬家、管家服務(wù)等 （ 4）旅行方面：各種車輛代管、清洗保養(yǎng)、維修；禮品遞送；代繳水電煤、電話費(fèi)和代訂購車、船、機(jī)票。 （ 5）文化教育方面：代請(qǐng)家教；代訂報(bào)刊雜志和接送小孩上學(xué)、人托。 （ 6）衛(wèi)生方面：代請(qǐng)醫(yī)療護(hù)理人員；衛(wèi)生清毒、小孩疫苗接種；接送病人看病。 （ 7）其他方面：代請(qǐng)保姆、組織比賽、聚會(huì)、游玩等。 ? ?經(jīng)營服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)管理企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前開設(shè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢，裝修咨詢，綠化咨詢，中介等業(yè)務(wù)。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)與物業(yè)管理有關(guān)，并且應(yīng)當(dāng)從屬于物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容與項(xiàng)目 ? ? ? ? 3 .美容美發(fā)服務(wù) ? 4 .圖書、音像出租服務(wù) ? 5. 康樂項(xiàng)目 ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? ? ? 物業(yè)租賃，是指出租方通過合同或契約的方式將物業(yè)的使用權(quán)交付給承租方使用收益，并向承租方定期收取租金，在租賃期限屆滿時(shí)收回物業(yè)使用權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? ? 物業(yè)租賃的準(zhǔn)備 ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃的營銷推廣 ? ? （ 1）物業(yè)的市場(chǎng)定位 ? （ 2）物業(yè)市場(chǎng)營銷策略的制定 ? （ 3）選定物業(yè)宣傳的主題 ? （ 4）選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇? ? ① 標(biāo)志牌 ? ②報(bào)紙廣告 ? ③期刊和其他出版物 ? ④廣播 ? ⑤電視 ? ⑥傳單 ? ⑦網(wǎng)站 ? ⑨郵寄廣告 ? ⑩路牌廣告 ? ? （ 1）潛在的客戶常被那些聲譽(yù)良好的物業(yè)管理者所吸引，因此，與房產(chǎn)界和廣大公眾維持良好關(guān)系很重要。 ? （ 2）提高物業(yè)和管理者吸引的另一種方法是通過有準(zhǔn)備的事實(shí)的傳播進(jìn)行的。如名人的宣傳，一篇有趣的、實(shí)際的、有根據(jù)的紀(jì)實(shí)性文章，一個(gè)實(shí)施中的思想，一個(gè)教育成就或一個(gè)新物業(yè)管理傾向等都是有價(jià)值的主題。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃的談判與簽約 ? 主要有以下幾個(gè)階段： ? ? ? (1) 租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù) ? (2) 承租戶的財(cái)務(wù)狀況 ? (3) 所需面積的大小 ? (4) 需要提供的物業(yè)服務(wù) ? 3. 租約談判 ? (1) 控制簽約進(jìn)程 ? (2) 聘請(qǐng)租賃經(jīng)紀(jì)人 ? (3) 談判妥協(xié) ? (4)簽約與租賃登記 ? ? 當(dāng)達(dá)成出租 \承租意向時(shí)，就可由出租方、承租方分別與物業(yè)管理企業(yè)簽訂租賃意向書。隨后，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。 ? B. 租賃登記 ? 房地產(chǎn)租賃工作的行政主管部門是當(dāng)?shù)氐氖袊辆?、房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房管局）。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃合同的變更、終止與退租 ? ? 租賃合同變更的情形如下： ? （ 1）因物業(yè)買賣、繼承、贈(zèng)與等發(fā)生房屋所有權(quán)變更時(shí)，合同中原來的出租人應(yīng)改變成新的出租人，即新的房屋所有權(quán)人。 ? （ 2）承租人如果需要將承租的物業(yè)分出一部分獨(dú)立租用，可征得出租人同意，會(huì)同其分租其他成員分別與出租人簽訂租賃合同。 ? （ 3）原承租人死亡或外遷，經(jīng)出租人同意應(yīng)變更其同一戶籍的共同居住家庭為承租人。 ? （ 4）承租人因生活或工作需要，與第三者互換所租房屋使用權(quán)時(shí)，出租人應(yīng)對(duì)承租人合理的換房要求予以支持。承租人也應(yīng)事先征得出租人同意，不得私自調(diào)換。 ? （ 5）租賃物業(yè)數(shù)量、條件、用途、租金數(shù)額的改變或因其他原因而發(fā)生租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)改變時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)政策規(guī)定，變更租賃合同。 ? ? （ 1）合同終止的情形 ? ①到期。 ? ②人為終止。 ? ③因不可抗力的原因致使合同無法履行。 ? ④租賃房屋被界定為危險(xiǎn)房屋。 ? ⑤房屋因社會(huì)公共利益需要被征用。 ? ⑥房屋占用范圍的土地使用權(quán)被依法提前收回。 ? ⑦出現(xiàn)當(dāng)事人約定的解除合同事由。 ? ⑧當(dāng)事人協(xié)商一致，同意解除合同。 ? ⑨法律規(guī)定可以終止合同的其他事由。 ? （ 2）合同終止時(shí)的處理 物業(yè)管理公司的經(jīng)營服務(wù)部門在處理合同終止業(yè)務(wù)時(shí)，就做好以下工作： ? ①合同到期前的通知 ? ②合同終止的確認(rèn) ? ? 當(dāng)確認(rèn)退租，經(jīng)營服務(wù)部門應(yīng)及時(shí)向公司的財(cái)務(wù)、保安、維修等部門發(fā)出通知，通報(bào)該租賃合同 具體時(shí)間，并要求各部門著手做好善后工作。 ? 房間的恢復(fù)是承租人退租時(shí)的一件大事。一般大廈辦公室的租賃合同中均規(guī)定承租人退租搬遷時(shí)應(yīng)將辦公室恢復(fù)原狀。實(shí)踐中有兩種方式：一是由承租人自己恢復(fù)，應(yīng)規(guī)定恢復(fù)的期限；二是承租人委托物業(yè)管理部門代為恢復(fù)。此時(shí)，應(yīng)首先確定裝修公司，然后由承租人、工程部、經(jīng)營服務(wù)部門和裝修公司一起對(duì)房間進(jìn)行驗(yàn)收檢查，確定需要恢復(fù)的內(nèi)容及費(fèi)用，由承租人一次付清了結(jié)。凡是租賃期間所損壞的室內(nèi)物品均由承租人負(fù)責(zé)賠償 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? ? 居住性物業(yè)經(jīng)營收入的原則 ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? ? ? ? ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? ? 。 2.實(shí)行分類儲(chǔ)蓄、專項(xiàng)使用的原則。 ? 。 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? 物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用 ? ? （ 1）公司員工的工資、福利及各種保險(xiǎn)。 ? （ 2）機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。 ? （ 3）公共設(shè)施維修保養(yǎng)。 ? （ 4）園林綠化管理。 ? （ 5）清掃保潔。 ? （ 6）治安保衛(wèi)。 ? （ 7）公共服務(wù)。 ? （ 8）公共水電費(fèi)、辦公用品等項(xiàng)開支。 ? （ 9）其他為管理發(fā)生的合理支出。 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? ? ? 經(jīng)營性物業(yè)是指用于出租能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入的物業(yè)，經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營收入來源有三大方面。 ? ? 業(yè)主是物業(yè)管理最主要的收益人，理應(yīng)承當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用，其管理費(fèi)的計(jì)算方法有兩種。 ? (1)定額法 ? (2)比例法 ? ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? 經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用 ? 經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用主要有三個(gè)方面： ? ? (1) 建筑物的維修費(fèi)用 ? (2) 機(jī)電設(shè)備管理費(fèi)用 ? (3) 治安保衛(wèi)管理費(fèi)用 ? (4) 衛(wèi)生清潔管理費(fèi)用 ? (5) 職員工資及福利 ? (6) 辦公費(fèi) ? (7) 保險(xiǎn)費(fèi) ? ? 營銷費(fèi)用是物業(yè)管理公司為開拓市場(chǎng)，加強(qiáng)競(jìng)爭力所需要的費(fèi)用。營銷費(fèi)用大致包括以下幾種。 ? (1) 廣告費(fèi) ? (2) 代理費(fèi) ? (3)公共關(guān)系費(fèi)用 ? (4)其他費(fèi)用 ? 物業(yè)出租經(jīng)營過程中的主要稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)和土地使用稅等。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? ? ? 保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。 ? 物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)向保險(xiǎn)人交付保險(xiǎn)費(fèi)，雙方建立保險(xiǎn)合同，在合同規(guī)定的事由，事故，災(zāi)害發(fā)生后，由保險(xiǎn)人在合同規(guī)定范圍內(nèi)承擔(dān)賠償或給予保險(xiǎn)金責(zé)任的一種商業(yè)保險(xiǎn)行為。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 物業(yè)保險(xiǎn)大體有以下作用： 。 。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 物業(yè)管理中涉及的相關(guān)保險(xiǎn)及其規(guī)定主要有： ? 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是以各種物質(zhì)財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)人對(duì)因各種自然災(zāi)害、意外事故對(duì)財(cái)產(chǎn)造成的損失承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任分為基本責(zé)任、責(zé)任免除和特約責(zé)任。 基本責(zé)任是指投保人要求保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中的責(zé)任免除包括：戰(zhàn)爭、軍事行動(dòng)或暴亂；核輻射或污染；被保險(xiǎn)人的故意行為。 特約責(zé)任又稱附加責(zé)任，是指責(zé)任免除中不保的責(zé)任經(jīng)雙方協(xié)商同意后特別注明由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)保險(xiǎn)的危險(xiǎn)。特約責(zé)任一般采用附加險(xiǎn)承保。 ? ? ? ? ? ? ? ? （ 1）破壞性地震保險(xiǎn) ? （ 2）水暖管爆裂保險(xiǎn) ? （ 3）盜搶保險(xiǎn) ? （ 4）煤氣保險(xiǎn) ? （ 5） 現(xiàn)金保險(xiǎn) 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 機(jī)動(dòng)車輛險(xiǎn) ? 主要承保車輛損失險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn) ? ? 2. 第三者責(zé)任險(xiǎn) ? 3. 機(jī)動(dòng)車輛附加險(xiǎn) 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 責(zé)任保險(xiǎn) ? ? ? 3. 電梯責(zé)任保險(xiǎn) ? 4. 雇主責(zé)任保險(xiǎn) ? 5. 雇員忠誠保險(xiǎn) 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 人身保險(xiǎn) ? 1. 意外傷害保險(xiǎn) ? 2. 人壽保險(xiǎn)與養(yǎng)老保險(xiǎn) ? (1) 人壽保險(xiǎn) ? (2) 養(yǎng)老保險(xiǎn) ? (3) 組合保險(xiǎn) 第四章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 ? 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式 ? 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳 案例透視 ? 廣州 XX新都小區(qū)一位業(yè)主說，?我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)每平方米是 4元人民幣，交了兩年 ,也沒覺得什么不妥?？勺罱脚笥鸭胰ネ妫畈欢嗟姆孔?，物業(yè)費(fèi)才每平方米 2元，從享受到的物業(yè)服務(wù)，包括小區(qū)保安、小區(qū)綠化、公共部位清潔、設(shè)施維修服務(wù)等方面比較，好像質(zhì)量上也沒有多少差別。不知道物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)房價(jià)檔次定的還是依據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定的。? ? 物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。其在發(fā)展的過程中遇到很多問題，其中最為突出的就是物業(yè)管理收費(fèi)的問題。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。收費(fèi)問題是消費(fèi)者即業(yè)主所關(guān)注的熱點(diǎn)，更是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點(diǎn)，同時(shí)也是政府主管部門立法和工作的重點(diǎn)。如何解決收費(fèi)難的問題，真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，需要通過政府、企業(yè)與業(yè)主三方面的努力來共同實(shí)現(xiàn)。隨著我國住房制度改革的進(jìn)一步深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的繁榮，加強(qiáng)解決物業(yè)管理收費(fèi)的問題，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有著現(xiàn)實(shí)意義和很強(qiáng)的緊迫感。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 ? ?