【正文】 盾。本案例中，小區(qū)物業(yè)管理處認(rèn)真分析了當(dāng)事雙方的矛盾根源，闡明利害關(guān)系，最后促使問題圓滿解決。本案例中的圍墻門洞，如不及時發(fā)現(xiàn)并改正，將令購房者有所顧忌，影響房屋銷售。特別是在工程質(zhì)量、配套設(shè)施問題上，不要讓一些小問題從眼皮底下溜走，為以后的物業(yè)管理造成不便，甚至影響到業(yè)主的使用安全等。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)的早期介入 ? 物業(yè)管理早期介入的意義 ? 與使用維護(hù)的?全過程?物業(yè)服務(wù)。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)的早期介入 ? 物業(yè)管理早期介入的主要內(nèi)容 ? ? 1. 配套設(shè)施的完善 ? 2. 水電氣等供應(yīng)容量 ? ? ? ? ? ? 介入施工質(zhì)量管理 ? 質(zhì)量關(guān) ? ? 情況 ? 介入竣工驗收 ? 備 ? 售 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)的早期介入 ? 前期管理準(zhǔn)備工作 ? 物業(yè)管理公司在早期介入階段的身份是?顧問?，居于從屬地位，隨著物業(yè)的開盤，其工作性質(zhì)從?介入?逐步向?主導(dǎo)?過渡。 ? 建立完善的財務(wù)制度 ? 物業(yè)管理公司在物業(yè)交付業(yè)主使用前，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)及物業(yè)特點(diǎn)，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定一年的管理收支預(yù)算，籌措物業(yè)管理維修基金，建立完善的財務(wù)制度，有效控制管理經(jīng)費(fèi)和基金的收支。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 1. 明確物業(yè)管理的責(zé)任和義務(wù)，通過簽署書面合同，將物業(yè)管理明確化和規(guī)范化，使物業(yè)管理公司重視自己的責(zé)任。 ? 3. 為今后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，通過接管驗收，一方面可以是工程質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，減少日常管理維修的工作量，另一方面，根據(jù)移交的資料和現(xiàn)場勘察，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，制定預(yù)防性的管理措施和維修計劃。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 原有房屋接管驗收程序 ? 1. 移交人書面提請接管單位接管驗收； ? 2. 接管單位按接管驗收條件和提交的資料進(jìn)行審核，并在 15日內(nèi)給出答復(fù)，對于滿足條件的，要發(fā)驗收通知單和約定驗收時間； ? 3. 接管單位和移交人對原有房屋的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗； ? 4. 對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按照危險和損壞問題的處理辦法進(jìn)行處理； ? 5. 交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備、定著物和附屬物，核定房屋使用狀況； ? 6. 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 接管驗收應(yīng)注意的事項 ? 1. 接管驗收要在規(guī)定的期限內(nèi)完成。 ? 3. 接管驗收不但要重視對質(zhì)量缺陷的查找，還要重視資料文檔的移交和保存，建設(shè)單位應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? 物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理公司競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? 招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑： ? （ 1）自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu) ? 根據(jù)物業(yè)管理項目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和業(yè)主自行招標(biāo)?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種： ? ? ? ? ? (1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) ? (2)編制招標(biāo)文件 ? ①投標(biāo)人須知 ? 1)投標(biāo)的條件 ? 2)對投標(biāo)文件的要求 ? 3)對招標(biāo)程序的說明 ? ②合同條款 ? ③技術(shù)規(guī)范 ? (3)制定標(biāo)底 ? ? (1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書 ? (2)組織資格預(yù)審 ? (3)召開標(biāo)前會議 ? (4)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo) ? ? (1)合同的簽訂 ? (2)合同的履行 ? (3)資料整理與歸檔 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? ? ? ? ? ? ? 、保函 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? ? ? 合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變革、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? ? ? ? 人相互信任為前提的 ? 法的 ? 是雙務(wù)合同 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? ? （委托方、受托方）的名稱和住所 ? ? 一般為 1～ 2年。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 即國家機(jī)構(gòu)、社會組織以及個人。 ? ? 指文種形式、載體形式、信息記錄和表達(dá)形式。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? 檔案管理現(xiàn)代化的主要包括：?一是在檔案管理中使用現(xiàn)代技術(shù)和設(shè)備，二是運(yùn)用科學(xué)方法對檔案實施規(guī)范化、制度化、程序化的管理。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 物業(yè)管理檔案，是國家機(jī)構(gòu)、社會組織和個人從事物業(yè)管理活動中直接形成的對國家和社會及物業(yè)管理有價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。 ? ? （ 1）采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價值。 ? （ 3）建立目錄方便查詢。 第三章 物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù) ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)概論 ? 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容與項目 ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運(yùn)作 案例透視 ? 2003 年 1月，某新建花園小區(qū)業(yè)主紛紛入住后，第一件事就是忙著裝修，高興之余也有一塊?心病?。 ? 業(yè)主裝修時，購買裝修材料，如涂料、油漆、地板、磁磚、墻磚以及裝潢飾品等總是留有余量，以防萬一不夠。有的業(yè)主只能乘著夜晚無人時悄悄地放到門外。物業(yè)管理處與開發(fā)商聯(lián)系，把大樓地下空余的車庫辟出一塊地方，讓業(yè)主堆放剩余建材，免費(fèi)代為保管。這些余料保管期為 6個月，逾期經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)業(yè)主不認(rèn)領(lǐng)的作無主處理。 ? 這一辦法確定后，物業(yè)管理處立即在小區(qū)宣傳欄貼出告示，業(yè)主們對此反響非常熱烈。沒多久，庫房里特地預(yù)備的臨時貨架整整齊齊堆放著業(yè)主們委托保管的材料。 詳解 ? 本案例中物業(yè)的裝修材料保管交易服務(wù)雖然是免費(fèi)的，但可以為我們開展經(jīng)營性服務(wù)開拓新的思路 ,物業(yè)公司的利潤大部分來源于經(jīng)營性服務(wù)獲得的收益，因此，物業(yè)公司必須在合法，合規(guī)，合情的前提下積極，主動的開展經(jīng)營性服務(wù)，我們學(xué)習(xí)這一章要了解物業(yè)管理公司的一些經(jīng)營性服務(wù)項目，本章內(nèi)容分三部分，第一部分重點(diǎn)講述物業(yè)管理的經(jīng)營性服務(wù)的各項服務(wù)內(nèi)容，第二部分著重介紹物業(yè)租賃的步驟 ,第三部分介紹物業(yè)保險的各項險種。 ? （ 1）衣著方面：代買衣、洗衣、熨衣、制衣服務(wù)。 （ 3）居住方面：房屋清潔打掃、搬家、管家服務(wù)等 （ 4）旅行方面：各種車輛代管、清洗保養(yǎng)、維修；禮品遞送；代繳水電煤、電話費(fèi)和代訂購車、船、機(jī)票。 （ 6）衛(wèi)生方面：代請醫(yī)療護(hù)理人員；衛(wèi)生清毒、小孩疫苗接種；接送病人看病。 ? ?經(jīng)營服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)管理企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前開設(shè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢，裝修咨詢，綠化咨詢，中介等業(yè)務(wù)。 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容與項目 ? ? ? ? 3 .美容美發(fā)服務(wù) ? 4 .圖書、音像出租服務(wù) ? 5. 康樂項目 ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? ? ? 物業(yè)租賃，是指出租方通過合同或契約的方式將物業(yè)的使用權(quán)交付給承租方使用收益，并向承租方定期收取租金，在租賃期限屆滿時收回物業(yè)使用權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)活動。 ? （ 2）提高物業(yè)和管理者吸引的另一種方法是通過有準(zhǔn)備的事實的傳播進(jìn)行的。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃的談判與簽約 ? 主要有以下幾個階段： ? ? ? (1) 租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù) ? (2) 承租戶的財務(wù)狀況 ? (3) 所需面積的大小 ? (4) 需要提供的物業(yè)服務(wù) ? 3. 租約談判 ? (1) 控制簽約進(jìn)程 ? (2) 聘請租賃經(jīng)紀(jì)人 ? (3) 談判妥協(xié) ? (4)簽約與租賃登記 ? ? 當(dāng)達(dá)成出租 \承租意向時，就可由出租方、承租方分別與物業(yè)管理企業(yè)簽訂租賃意向書。 ? B. 租賃登記 ? 房地產(chǎn)租賃工作的行政主管部門是當(dāng)?shù)氐氖袊辆帧⒎康禺a(chǎn)管理局（以下簡稱房管局）。 ? （ 2）承租人如果需要將承租的物業(yè)分出一部分獨(dú)立租用，可征得出租人同意，會同其分租其他成員分別與出租人簽訂租賃合同。 ? （ 4）承租人因生活或工作需要，與第三者互換所租房屋使用權(quán)時，出租人應(yīng)對承租人合理的換房要求予以支持。 ? （ 5）租賃物業(yè)數(shù)量、條件、用途、租金數(shù)額的改變或因其他原因而發(fā)生租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)改變時，應(yīng)按照有關(guān)政策規(guī)定，變更租賃合同。 ? ②人為終止。 ? ④租賃房屋被界定為危險房屋。 ? ⑥房屋占用范圍的土地使用權(quán)被依法提前收回。 ? ⑧當(dāng)事人協(xié)商一致，同意解除合同。 ? （ 2）合同終止時的處理 物業(yè)管理公司的經(jīng)營服務(wù)部門在處理合同終止業(yè)務(wù)時，就做好以下工作： ? ①合同到期前的通知 ? ②合同終止的確認(rèn) ? ? 當(dāng)確認(rèn)退租，經(jīng)營服務(wù)部門應(yīng)及時向公司的財務(wù)、保安、維修等部門發(fā)出通知，通報該租賃合同 具體時間，并要求各部門著手做好善后工作。一般大廈辦公室的租賃合同中均規(guī)定承租人退租搬遷時應(yīng)將辦公室恢復(fù)原狀。此時，應(yīng)首先確定裝修公司，然后由承租人、工程部、經(jīng)營服務(wù)部門和裝修公司一起對房間進(jìn)行驗收檢查，確定需要恢復(fù)的內(nèi)容及費(fèi)用，由承租人一次付清了結(jié)。 2.實行分類儲蓄、專項使用的原則。 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? 物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用 ? ? （ 1）公司員工的工資、福利及各種保險。 ? （ 3）公共設(shè)施維修保養(yǎng)。 ? （ 5）清掃保潔。 ? （ 7）公共服務(wù)。 ? （ 9）其他為管理發(fā)生的合理支出。 ? ? 業(yè)主是物業(yè)管理最主要的收益人，理應(yīng)承當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用，其管理費(fèi)的計算方法有兩種。營銷費(fèi)用大致包括以下幾種。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運(yùn)作 ? ? ? 保險是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費(fèi)，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的商業(yè)保險行為。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運(yùn)作 ? 物業(yè)保險大體有以下作用： 。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運(yùn)作 ? 物業(yè)管理中涉及的相關(guān)保險及其規(guī)定主要有： ? 財產(chǎn)保險 財產(chǎn)保險是以各種物質(zhì)財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的的保險。 財產(chǎn)保險的保險責(zé)任分為基本責(zé)任、責(zé)任免除和特約責(zé)任。 企業(yè)財產(chǎn)保險中的責(zé)任免除包括：戰(zhàn)爭、軍事行動或暴亂；核輻射或污染；被保險人的故意行為。特約責(zé)任一般采用附加險承保?？勺罱脚笥鸭胰ネ?，差不多的房子，物業(yè)費(fèi)才每平方米 2元，從享受到的物業(yè)服務(wù)，包括小區(qū)保安、小區(qū)綠化、公共部位清潔、設(shè)施維修服務(wù)等方面比較，好像質(zhì)量上也沒有多少差別。? ? 物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的