【正文】 80年代起，開始探索適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房屋管理模式，研究房屋體制改革，并逐步意識(shí)到要對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化綜合管理。然而，在小區(qū)管理中也漸漸暴露出管理體制不順、服務(wù)水平較低和管理規(guī)則過于原則等問題。 ? （ 3）住宅小區(qū)的環(huán)境保養(yǎng)。 ? ，提高服務(wù)社會(huì)化水平，解放生產(chǎn)力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而提高人們的生活質(zhì)量。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) ? ? 性強(qiáng)的特點(diǎn)。 ? 不同，社會(huì)層次不同，家庭狀況不同，因而對(duì)服務(wù)的需求千差萬別，決定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的全方位和多層次多樣性。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) ? ? 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)按照類型劃分可以分為公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任永久性建筑。 ? 其次，物業(yè)環(huán)境的好壞直接關(guān)系到物業(yè)的價(jià)值。 ? . 2企業(yè)方面 ? ，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)。 ? ，明顯落后于目前快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，形成建設(shè)與管理脫節(jié)的局面。 ? ，經(jīng)費(fèi)來源匱乏，制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和管理單位的自我發(fā)展。作為城市管理的一部分，政府應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作的不斷深入、規(guī)范和完善。推行招投標(biāo)制，用經(jīng)濟(jì)規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。要以小區(qū)為依托，以便民為宗旨開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)，增加收入。?當(dāng)時(shí)問他們?yōu)槭裁床蛔屛疫M(jìn)，保安只說‘物業(yè)不讓的’，其他什么話都沒有！?指著大門，師先生氣呼呼地說。 ? ?直到現(xiàn)在他們也不給我們一個(gè)說法，我想先把房子修完好住進(jìn)去?？刹坏?1小時(shí)，門口就聚集了 10多位穿迷彩服的人，原本開著的大門也被鎖上，我就立即報(bào)了警。?師先生隨后向記者出示了 4張?jiān)\斷證明，上面顯示有幾人受了挫傷。不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂?高檔別墅社區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)?的評(píng)判應(yīng)當(dāng)首先建立在安全的基礎(chǔ)上，只有社區(qū)的物業(yè)管理充分地保證了社區(qū)居民的安全才能夠繼續(xù)談?wù)撈渌?wù)品質(zhì)的價(jià)值。 詳解 ? 近兩年來，京城樓市的供應(yīng)量持續(xù)走高，而高檔別墅的供應(yīng)量也有了較大的增長(zhǎng)，隨之而來的競(jìng)爭(zhēng)壓力，以及品質(zhì)的愈發(fā)接近，這令別墅的競(jìng)爭(zhēng)開始更多地轉(zhuǎn)向了軟件方面的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是物業(yè)管理的水平，作為物管水平基礎(chǔ)的安全防范在樓盤競(jìng)爭(zhēng)中的權(quán)重也進(jìn)一步提升。園區(qū)實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)保安巡邏及摩托車機(jī)動(dòng)崗，業(yè)主的可視對(duì)講系統(tǒng)與園區(qū)保安監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，可實(shí)現(xiàn)應(yīng)急報(bào)警，莊園周界設(shè)４束紅外線及監(jiān)控防護(hù)系統(tǒng)，使整個(gè)園區(qū)的防護(hù)措施高效、機(jī)動(dòng)、安全、可靠。據(jù)記者了解，這是京城多數(shù)高檔別墅社區(qū)在安全防范方面共同采。 詳解 ? 紫玉山莊江藍(lán)告訴記者，紫玉山莊在京城已經(jīng)運(yùn)作了 10多個(gè)年頭，在這 10多年當(dāng)中，紫玉山莊沒有在安保方面出現(xiàn)任何問題，她表示，紫玉山莊已開發(fā)到第 3期，日后還將有 5期，安保情況的好壞是開發(fā)商品牌的組成部分之一。 詳解 ? 碧水莊園有關(guān)人士表示，雖然買家選擇別墅的第一標(biāo)準(zhǔn)仍然是項(xiàng)目的品質(zhì)，但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品品質(zhì)的同質(zhì)化已經(jīng)顯露出苗頭，因此，日后的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)逐步向軟件方面轉(zhuǎn)移 —— 主要是物業(yè)服務(wù)的水平，而作為基礎(chǔ)存在的安保因素?zé)o疑將在競(jìng)爭(zhēng)中占有更加重要的位臵。記者從碧水莊園方面得到的數(shù)據(jù)是，在碧水莊園的 400多戶業(yè)主當(dāng)中，有將近 95％的人把安全看作是別墅物業(yè)管理最重要，也是首先考慮的因素。 ? 公寓別墅的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，本章主要結(jié)合相關(guān)案例，針對(duì)公寓別墅的服務(wù)特點(diǎn)和要求展開討論，重點(diǎn)介紹公寓別墅服務(wù)的要求。?師先生說，?當(dāng)時(shí)情緒比較激動(dòng)，就開車撞向了大門，但是沒進(jìn)去，然后我就跳下車，從小門強(qiáng)行闖進(jìn)，趕到物業(yè)辦公室。 7日早上，當(dāng)他開著自家寶馬車?yán)晃还こ處熯M(jìn)小區(qū)時(shí)，又被門衛(wèi)攔住，門衛(wèi)的解釋是：物業(yè)不讓你進(jìn)?？僧?dāng)施工基本完成時(shí)，物業(yè)管理公司突然告知其為非法建筑，就將加蓋部分拆除，并要求他們將剩余部分拆除。 第六章 公寓別墅物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng) ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 概述 ? 第二節(jié) 公寓物業(yè)服務(wù) ? 第三節(jié) 別墅物業(yè)服務(wù) 案例透視 ? 2004年 5月 7日早晨，北京位于北四環(huán)外的紫玉山莊別墅的業(yè)主師先生開車載一位客人進(jìn)小區(qū)，卻被保安攔在了大門外。 ? ，擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。同時(shí)，作為主管部門應(yīng)切實(shí)履行好管理職責(zé)，加大對(duì)相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度，形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào)；加大對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。一方面，缺少對(duì)物業(yè)管理單位的約束，服務(wù)層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理很難收到好的成效。 ? ，物業(yè)管理行業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從國(guó)有房管處（所）轉(zhuǎn)制的企業(yè)還沒有完全擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)管房的思維模式；小的民營(yíng)企業(yè)還處于家族式管理階段。 第三節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)存在的問題及解決對(duì)策 ? ? ： ? ，個(gè)別業(yè)主素質(zhì)不高，缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的?免費(fèi)午餐?； ? （業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場(chǎng)主體間權(quán)利責(zé)任不明確，凡事都找物業(yè)管理公司。 ? 物業(yè)環(huán)境的好壞對(duì)人們的居住、生活，對(duì)物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)和對(duì)整個(gè)城市環(huán)境的改善都具有十分重要的意義。 ? 房地產(chǎn)物業(yè)環(huán)境，是指建筑紅線（紅線一般是指道路用地的邊界線。 ? 是第一位的。 ? 以面向本區(qū)域的業(yè)主和住戶為主，而且一般不易形成較大的規(guī)?；蚓邆漭^高的專業(yè)水平，那么這種服務(wù)就必然是以靠近居民日常生活為主，和家庭的日常生活息息相關(guān)。 ? 總之，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)非常重要，非常有意義的工作，是物業(yè)管理和物業(yè)綜合服務(wù)的重要組成部分。 ? （ 5）按照住戶要求，提供各類專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)管理的基本內(nèi)容主要由房屋及房屋設(shè)備的使用與維修管理和住宅小區(qū)環(huán)境維護(hù)、市政設(shè)施管理等組成，具體內(nèi)容如下： ? （ 1）住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)展，居住小區(qū)、綜合大樓、辦公用房、廠房倉庫等物業(yè)都陸續(xù)加入了物業(yè)管理行列。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)是依城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，建筑面積在 5萬平方米以上，入住率達(dá) 60%以上的小區(qū)。這顯然是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的?？梢噪p方談，也可以打官司?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。 詳解 ? 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房?jī)r(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng) ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 概述 ? 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) ? 第三節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)存在的問題及解決對(duì)策 案例透視 ? 物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)而停水電嗎？ ? 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。 業(yè)主回執(zhí) 業(yè)主（用戶）意見： 業(yè)主（用戶）簽名： 年 月 日 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳 ? ? ? 2. 針對(duì)性追繳 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳 ? ： ? ? ，不能夠及時(shí)地為業(yè)主解決問題，只管理不服務(wù)，對(duì)業(yè)主要求的多，而自己卻做得少； ? ，有的物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理實(shí)施過程中在未經(jīng)過業(yè)主的同意下私自減項(xiàng)或不按合同執(zhí)行； ? ，工作未完全到位。 ? ? 特殊公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)如電梯、空調(diào)、電視系統(tǒng)費(fèi)用（非有限電視公司提供及綠化費(fèi)用等）。 ? (7) 其他雜項(xiàng)支出費(fèi)用。 ? (3) 車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)。 ? ? 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是物業(yè)管理工作的勞動(dòng)?產(chǎn)出?大于勞動(dòng)?投入?部分。 ? ： ? 物業(yè)服務(wù)費(fèi) =物業(yè)管理成本 +物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)應(yīng)繳納的稅金 +物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) ? 公式中各項(xiàng)組成的具體說明如下： ? 1. 物業(yè)管理成本 ? 物業(yè)管理成本分為有形成本和無形成本兩部分。 ? ，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。 ? ，指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。 ? （如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等）及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。 ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算 ? ? 各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要由如下一些項(xiàng)目構(gòu)成 ? ，包括外墻、樓梯、步行廣場(chǎng)升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)械裝臵及設(shè)施等。 ? 首先，物業(yè)管理企業(yè)擁有水、電、泥等管道技術(shù)力量，完全有能力開展為業(yè)主進(jìn)行的特約服務(wù)。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 物業(yè)質(zhì)量保證金的籌措 ? 質(zhì)量保證金是指開發(fā)商在向物業(yè)管理企業(yè)移交房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，向物業(yè)管理企業(yè)繳納的保證物業(yè)質(zhì)量的資金，用于交房后的保修期（一般為 2年）內(nèi)被管物業(yè)的保修。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? ? 從物業(yè)管理企業(yè)的所有制來看，不同所有制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)資金的籌集是各不相同的。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式 ? ? ? 所謂酬金式，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。 ? 、使用人公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。隨著我國(guó)住房制度改革的進(jìn)一步深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的繁榮，加強(qiáng)解決物業(yè)管理收費(fèi)的問題，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有著現(xiàn)實(shí)意義和很強(qiáng)的緊迫感。其在發(fā)展的過程中遇到很多問題，其中最為突出的就是物業(yè)管理收費(fèi)的問題。 ? ? ? ? ? ? ? ? （ 1）破壞性地震保險(xiǎn) ? （ 2）水暖管爆裂保險(xiǎn) ? （ 3）盜搶保險(xiǎn) ? （ 4）煤氣保險(xiǎn) ? （ 5） 現(xiàn)金保險(xiǎn) 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 機(jī)動(dòng)車輛險(xiǎn) ? 主要承保車輛損失險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn) ? ? 2. 第三者責(zé)任險(xiǎn) ? 3. 機(jī)動(dòng)車輛附加險(xiǎn) 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 責(zé)任保險(xiǎn) ? ? ? 3. 電梯責(zé)任保險(xiǎn) ? 4. 雇主責(zé)任保險(xiǎn) ? 5. 雇員忠誠(chéng)保險(xiǎn) 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 人身保險(xiǎn) ? 1. 意外傷害保險(xiǎn) ? 2. 人壽保險(xiǎn)與養(yǎng)老保險(xiǎn) ? (1) 人壽保險(xiǎn) ? (2) 養(yǎng)老保險(xiǎn) ? (3) 組合保險(xiǎn) 第四章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 ? 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式 ? 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳 案例透視 ? 廣州 XX新都小區(qū)一位業(yè)主說，?我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)每平方米是 4元人民幣，交了兩年 ,也沒覺得什么不妥。 基本責(zé)任是指投保人要求保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任。 。 ? (1) 廣告費(fèi) ? (2) 代理費(fèi) ? (3)公共關(guān)系費(fèi)用 ? (4)其他費(fèi)用 ? 物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)過程中的主要稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)和土地使用稅等。 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用 ? ? ? 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指用于出租能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入的物業(yè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入來源有三大方面。 ? （ 6）治安保衛(wèi)。 ? （ 2）機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。凡是租賃期間所損壞的室內(nèi)物品均由承租人負(fù)責(zé)賠償 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用 ? ? 居住性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的原則 ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用 ?