【正文】 ? ? ? ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? ? 。 ? 房間的恢復(fù)是承租人退租時的一件大事。 ? ⑦出現(xiàn)當(dāng)事人約定的解除合同事由。 ? ③因不可抗力的原因致使合同無法履行。承租人也應(yīng)事先征得出租人同意，不得私自調(diào)換。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃合同的變更、終止與退租 ? ? 租賃合同變更的情形如下： ? （ 1）因物業(yè)買賣、繼承、贈與等發(fā)生房屋所有權(quán)變更時，合同中原來的出租人應(yīng)改變成新的出租人，即新的房屋所有權(quán)人。如名人的宣傳，一篇有趣的、實(shí)際的、有根據(jù)的紀(jì)實(shí)性文章，一個實(shí)施中的思想，一個教育成就或一個新物業(yè)管理傾向等都是有價值的主題。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)與物業(yè)管理有關(guān)，并且應(yīng)當(dāng)從屬于物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 （ 5）文化教育方面：代請家教；代訂報刊雜志和接送小孩上學(xué)、人托。 第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)概論 ? ? ? 物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)是指與房屋樓宇住宅小區(qū)的?。ㄓ茫羯?、工作、生產(chǎn)相配套的一些經(jīng)營服務(wù)，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化教育、衛(wèi)生、娛樂、體育等公共設(shè)施的建立、開設(shè)和經(jīng)營，以及為方便?。ㄓ茫羯疃_展的多種特約便民和經(jīng)營服務(wù) 第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)概論 ? ? ? （ 1）日常生活類 : 開設(shè)飲食店、洗衣店及修理店 ,美容美發(fā)店等生活服務(wù)設(shè)施 ? （ 2）商業(yè)服務(wù)類 : 開設(shè)小百貨商店等商業(yè)設(shè)施 ? （ 3）文化教育類 :開設(shè)圖書室、音樂茶座，開辦展覽和托兒所、幼兒園等文化教育設(shè)施 ? （ 4）體育衛(wèi)生類 :開設(shè)衛(wèi)生站和游泳池、乒乓球室、健身房等體育設(shè)施。不少業(yè)主高高興興地將自家多余的裝修建材送到地下車庫里來，物業(yè)管理處員工熱情接待，細(xì)心地當(dāng)面點(diǎn)清，并且妥善地捆扎好，貼上戶名標(biāo)簽，做好登記。他們對業(yè)主需代管的剩余建材按戶名逐一登記，并在實(shí)物上貼上姓名標(biāo)簽。裝修完了，這些余料扔掉吧，有點(diǎn)心痛，萬一日后需修補(bǔ)，恐無處小量購貨；不扔吧，放在家里既占地，又煞風(fēng)景。所有的物業(yè)進(jìn)行分類、分冊建立目錄，實(shí)行電腦管理，一是存檔方便，二是檢索方便。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? （ 1）設(shè)計(jì)規(guī)劃階段信息 ? （ 2）施工及驗(yàn)收階段信息 ? （ 3）委托管理階段信息 ? （ 4）招商階段信息 ? （ 5）用戶入住信息 ? （ 6）日常管理信息 （ 1）辦公室檔案 （ 2）工程部檔案 （ 3）經(jīng)營服務(wù)部檔案 （ 4）財(cái)務(wù)部檔案 （ 5）管理部檔案 （ 1）基礎(chǔ)管理檔案 （ 2）房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)檔案 （ 3）共用設(shè)備管理檔案 （ 4）安全管理檔案 （ 5）環(huán)境衛(wèi)生管理檔案 （ 6）精神文明建設(shè)檔案 （ 7）管理效益檔案 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? ? ? ? （ 1）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)現(xiàn)代化管理的基礎(chǔ) ? （ 2）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)管理水平的標(biāo)志 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? ? 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? ? （ 1）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)備案工作 ? （ 2）建立客戶檔案 ? ? （ 1）收集物業(yè)資料 ? （ 2）整理物業(yè)資料 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類和保存。 ? ? 即直接的、原始的歷史記錄。 ? ? ? ? ? ? ? ? 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 檔案是指過去和現(xiàn)在的國家機(jī)構(gòu)、社會組織以及個人從事政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。 ? ①開發(fā)商自行招標(biāo) ? ②業(yè)主自行招標(biāo) ? （ 2）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo) ? ? 在物業(yè)管理公司中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個部 門 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? 根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)。質(zhì)量保修責(zé)任要以合同形式加以明確。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 新建房屋接管驗(yàn)收的要求 ? 1. 新建房屋主體結(jié)構(gòu)接管驗(yàn)收的要求 ? 2. 外墻、屋面和樓地面的要求 ? 3. 裝修要求 ? 4. 電氣要求 ? 5. 水、衛(wèi)和消防要求 ? 6. 采暖要求 ? 7. 附屬工程及其他要求 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 原有房屋接管驗(yàn)收的要求 ? 根據(jù) 《 危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 和國家其他有關(guān)規(guī)定，對原有房屋的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)，主要有下面的 3方面： ? 1. 檢查建筑物整體的外觀變異情況，查看是否有損壞； ? 2. 檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好程度； ? 3. 檢查房屋的使用情況，評價房屋的現(xiàn)有價值并建立資料檔案。 ? 物業(yè)接管驗(yàn)收的作用 ? 2. 確保物業(yè)使用安全和功能正常，通過接管驗(yàn)收，可以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題和隱患，及時反工、補(bǔ)救和加固，如果沒有物業(yè)的接管檢驗(yàn)，通常業(yè)主是很難查到隱患問題的。 ? 健全管理機(jī)構(gòu) ? 物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積確定管理機(jī)構(gòu) ? 規(guī)章制度的制定 ? 規(guī)章制度的制定應(yīng)依據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律、法令和文件，結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，制定一些必要的適用的制度和管理細(xì)則，這是物業(yè)管理逐步成熟并走向規(guī)范化、程序化、科學(xué)化、法制化道路的重要前提，也是實(shí)施和規(guī)范物業(yè)管理行為的當(dāng)務(wù)之急。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)的早期介入 ? 物業(yè)管理早期介入的含義及其意義 ? 物業(yè)管理早期介入的含義 ? 物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)等開發(fā)活動，并從物業(yè)管理者的角度提出建議，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既能夠滿足行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、又滿足業(yè)主和使用人的需要，為今后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)。 ? 早期介入和前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程的重要組成部分，從工程施工階段開始就需對物業(yè)進(jìn)行有效的維護(hù)。 這里我們結(jié)合有關(guān)案例主要介紹物業(yè)管理公司早期介入的重要性、物業(yè)公司接管與驗(yàn)收的程序及注意事項(xiàng)、物業(yè)公司招投標(biāo)的原則、程序及注意事項(xiàng)、物業(yè)合同的簽訂方法、程序及注意事項(xiàng)、物業(yè)資料的具體內(nèi)容等進(jìn)行較為詳細(xì)的描述。這對房地產(chǎn)開發(fā)商、施工隊(duì)都有利，也有利于小區(qū)管理處今后順利開展工作。后來，該管理處多次與房地產(chǎn)開發(fā)商和施工隊(duì)協(xié)商解決辦法?，F(xiàn)在，該小區(qū)已由物業(yè)管理公司受托管理。 第二章 物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)工作 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)的早期介入 ? 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 【 案例透視 】 ? 1999年 8月月底，一天早晨， 苑小區(qū)物業(yè)管理處幾名工作人員正準(zhǔn)備將一圍墻的門洞封掉，突然出現(xiàn)了一些外來人員上前阻攔，雙方發(fā)生爭執(zhí)且僵持不下。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營的基本概念 ? ? ? ? N管理 ? ? 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營的基本概念 ? ? ? ? ? ? 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營的基本概念 ? 務(wù)作用 ? ? ? （ 1）健全法律規(guī)范管理 ? （ 2）合同嚴(yán)格糾紛減少 ? （ 3）分業(yè)經(jīng)營、相互制約 ? （ 4）要走社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型物業(yè)管理的道路 ? 第二節(jié) 我國物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展 ? ? 我國的物業(yè)管理起步較晚，它作為房地產(chǎn)業(yè)的一個分支，在我國幾經(jīng)起伏，經(jīng)歷了起步、休眠、復(fù)蘇與發(fā)展三個階段。 ? 收益性物業(yè)指其原始設(shè)計(jì)功能為經(jīng)營性房屋，能為業(yè)主帶來經(jīng)濟(jì)效益，如辦公樓、商場、店鋪、會展中心、酒店、賓館、標(biāo)準(zhǔn)廠房、停車場等。 ? ? 物業(yè)所有權(quán)人可以是自然人也可以是法人或其他組織，可以是中國人也可以是外國人。 ? 。 ? 。 在一個提倡品牌和服務(wù)的行業(yè)里，服務(wù)理念的產(chǎn)生就需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層動足腦筋，它的推廣和運(yùn)用更需要依靠企業(yè)每一個員工，只有從上到下，齊心協(xié)力，才能讓社會認(rèn)可你所擁有的品牌和你所提倡的服務(wù)。 從案例中可以看出，社會在不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)水平不斷提高，在物質(zhì)條件提高后，對服務(wù)就有了新的需求，要真正做到不斷超越業(yè)主日益增長的需求，還需物業(yè)管理從業(yè)人員的共同努力。 當(dāng)然，對員工的這種犧牲精神，物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)也不會忽略。因?yàn)槲覀兊姆?wù)理念是“ 100%為業(yè)主第一”。一直到她完成任務(wù)回來后，人們才發(fā)現(xiàn)她沒有去參加追悼會。突然接到別墅內(nèi) A座 12號瑞士太太的電話，說因下午要去參加一個聚會，想請顧小姐去家里幫忙照看一下孩子。 《 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營 》 電子教案 目 錄 ? 第一章 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營概述 ? 第二章 物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)工作 ? 第三章 物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù) ? 第四章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述 ? 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營 ? 第六章 公寓別墅物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營 ? 第七章 寫字樓物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營 ? 第八章 酒店公寓物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營 ? 第九章 商場物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營 ? 第十章 會所物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營 ? 第十一章 高層樓宇的服務(wù)與經(jīng)營 ? 第十二章 其他物業(yè)的服務(wù)與經(jīng)營 ? 第十三章 物業(yè)管理公司的公關(guān)禮儀 第一章 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營概述 ? 案例透視 ? 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營的基本概念 ? 第二節(jié) 我國物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展 案例透視 ? 地處浦東一高檔的具有歐美風(fēng)情的外銷別墅，里面大多住著跨國公司的老板與主管，每月管理費(fèi)高達(dá) /平方米。 一天中午，管理處的顧小姐因要去參加她外公的追悼會早早地吃過中飯，把下午的工作交待一番后她準(zhǔn)備離去。顧小姐顧不上太多的思考，一口答應(yīng)了瑞士太太的請求，不聲不響地到她家照看小孩去了。顧小姐說：當(dāng)時也沒有想太多，只是想業(yè)主有需求，我們就應(yīng)滿足?？梢?，我們的員工具有多么高尚的服務(wù)意識：當(dāng)公司利益和個人利益發(fā)生沖突時，哪怕個人利益再重要，也以公司利益為重。該物業(yè)管理公司員工的所作所為充分體現(xiàn)了業(yè)主利益高于一切和 100%業(yè)主第一的高尚管理理念。 對于走向市場的物業(yè)管理公司來說，服務(wù)的好壞、是否到位對企業(yè)的發(fā)展起著一定的推動或制約作用，公司員工的個人利益與公司的整體利益是緊密地聯(lián)系在一起的，同樣比兩者更重要的是業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司如何以它正確的服務(wù)理念來對待業(yè)主，也將是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的源動力。土地只由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。建筑物的產(chǎn)權(quán)可以是國家、集體和個人所有。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營的基本概念 ? ? ? 物業(yè)按原始設(shè)計(jì)功能分為：居住型、非居住型和綜合型三大類。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營的基本概念 ? ? 物業(yè)從經(jīng)營性角度可分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)兩類。即被雇傭的管理者為業(yè)主提供服務(wù)。 ? ?物業(yè)行業(yè)整合機(jī)制?，推進(jìn)行業(yè)的整體發(fā)展。于是，該施工隊(duì)就在小區(qū)圍墻邊的空房里住下了。但在著手實(shí)施時，就出現(xiàn)了文章開頭的一幕。只有將這一門洞盡早封掉，房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋租售出去，才能與施工隊(duì)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，雙方之間的問題才能盡快解決。試想：如果你是這小區(qū)的業(yè)主，你希望如何解決這件事呢？如果你是這家物業(yè)公司，你將如何處理這件事呢？ 物業(yè)管理公司在服務(wù)與經(jīng)營過程中不可避免地要與開發(fā)商、業(yè)主、租戶、潛在地租戶和社區(qū)街道、財(cái)政稅務(wù)等部門以及社會其他各個方面、各個層次發(fā)生關(guān)系，經(jīng)常會碰到一些矛盾，特別是在早期介入或前期物業(yè)管理階段，矛盾有時涉及三方或多方，處理時更要慎重，