【正文】 理責(zé)任范圍 ?建立完善標準體系 ?預(yù)防性措施； ?技改 ?組織措施（加強員工培訓(xùn)，開班會，加強協(xié)調(diào)） 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 案例、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償 ？ 李某是灣畔花園 204號業(yè)主， 2023年 1月李某 外 出辦 事 ，其間小區(qū)物業(yè)管理公司于 1月 7號電話通知其樓下房屋滲水，希望盡快回家處理。 (二 )法定的免責(zé)事由：適用無過錯責(zé)任的特殊侵權(quán)行為的免責(zé)條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責(zé)事由并不是完全相同的。 行為人不必過錯。 特殊侵權(quán)行為的法定性。 民法通則第 106條第 3款規(guī)定： “ 沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。 陳某稱：原告的合同期限至 2023年 12月 31日屆滿，其無權(quán)收取 2023年之后的管理費；原告服務(wù)質(zhì)量差無權(quán)收費，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無法正常運行，而且原告的財務(wù)管理混亂、拖欠水電部門費用，業(yè)主繳納的 各 項費用不知去向；原告主張 2023年 3月至 2023年 10月的管理費已超過法定的訴訟時效。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險及預(yù)防 案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費是否應(yīng)支付 ？ A公司與華融大廈建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同期為三年，從 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日， 2023年 3月，華融大廈成立業(yè)委會，同時經(jīng)業(yè)主大會決議，華融大廈業(yè)委會通過公開招標的方式重新選聘B公司，并與 B公司簽訂了為期三年的物業(yè)服務(wù)合同，同年 12月，華融大廈業(yè)主委會員書面通知 A公司，要求其于 2023年 1月 1日退出物業(yè)管理區(qū)域。 B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時效 。 ?完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴格依約行事 。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險及預(yù)防 三 、 物業(yè)服務(wù)費糾紛風(fēng)險防范措施 ： ?多走訪業(yè)主、多做溝通工作 。 ?企業(yè)內(nèi)部管理問題 。 ?對收費標準、項目、方式等不滿 。 ?認真對待居民投訴 。 ?裝修階段明確責(zé)任 。 ? 定期排查隱患 。 建筑物上的墜物 高空拋物 2023/3/29 第五章 高空墜物風(fēng)險防范 風(fēng)險防范措施 建筑物及附著物風(fēng)險防范 ? 承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì) 。 一是高空拋物。 物業(yè)公司辨稱： 本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財產(chǎn)損失是因 615房的使用人琥珀公司裝修不慎導(dǎo)致 615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。 2023年 4月 28日，樂德公司與第三人簽訂一份租賃合同，約定原告向第三人租賃某大廈 6層 01— 06單元。 ?拆除臥室窗下墻體 。 ?改變室內(nèi)樓梯位置 。 ?油漆施工 。 ?結(jié)構(gòu)改造管理 。 法院查明： 9樓電梯間窗戶從窗臺到地面的高度為 ，窗臺上安裝有護欄，護欄高度為78厘米；樓梯間窗戶從窗臺到地面的高度為 ，沒有安裝護欄。 被告二物業(yè)公司辯稱： 原告之子的死亡是由于原告監(jiān)護過錯造成，理應(yīng)自己承擔(dān)責(zé)任。該走道及安全消防通道窗戶根本無法關(guān)閉。 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟 2. Description of the pany’s sub contents 制定 消防 演習(xí) 方案 申請 批準 消防 演習(xí) 實施 通知 消防演 習(xí)前的 培訓(xùn) 和 宣傳 做好消 防設(shè)備 設(shè)施器 材等的 準備 準備工 作落實 情況的 檢查 消防 演習(xí) 實施 消防演 習(xí)相關(guān) 記錄生 成與存 檔保管 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 2023年 10月 10日下午，李某的母親準備帶兩歲半大的孫子陳義（化名）下樓散步，在 9樓欲坐電梯下樓時走散，陳義不知去向，后發(fā)現(xiàn)其已墜至一樓不幸死亡。 ?簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書 。 ?確定區(qū)域防火責(zé)任人 。被告的行為違反了《物業(yè)管理條例》第 47條第 2款已構(gòu) 成 侵權(quán)，請求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟損失 800元。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說，仍然要求朱某出示 “ 放行條 ” 才能放行。 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險 案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法 ？ 2023年 11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬運一大二小舊沙發(fā)。 ?充分挖掘護衛(wèi)人員的防范能效。 ?支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識。 晶品小區(qū)業(yè)主委會訴至法院， 原告：要求物業(yè)公司移交有關(guān)公共維修資金的明細及相關(guān)財務(wù)憑證。 問題： 一、 如何確認原告水費抄表打單的證據(jù)效力？ 二、 被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？ 三、 你認為《補充協(xié)議》是否有力，對 補 充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當提供哪一些證據(jù)？ 四、 如果你是原告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？ 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 案例 二 、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有 ？ A物業(yè)公司于 1998年 8月開始管理晶品小 區(qū) ， 2023年 3月，晶品 小區(qū) 業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《晶 品小區(qū) 物業(yè)管理協(xié)議》，合同期為 3年。廣森公司是景苑小區(qū)的業(yè)主，從 2023年 11月至 2023年 8月，無正當理由共拖欠管理費人民幣 1800元、水費 418元，滯納金118元。業(yè)主水費由 A物業(yè)公司代收代繳，同時與供水部門簽訂《供水委托代收代繳協(xié)議》，并按業(yè)主實際用水量向業(yè)主收取水費。 A、 小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難 。 注意保存驗收資料的完整性及真實性 。 ?了解新項目所在地的公共事業(yè)費結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素 。 要注意研究風(fēng)險的發(fā)生規(guī)律，加強控制和防范風(fēng)險的能力，把握風(fēng)險的規(guī)律性，應(yīng)建立事先科學(xué)預(yù)測，事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風(fēng)險防范和控制的機制，把握風(fēng)險的規(guī)律，引入先進的風(fēng)險防范技規(guī)避轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險。 ?妥善物業(yè)管理管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系 。 ? 物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。物業(yè)管理風(fēng)險防范與服務(wù)案例 2023/3/29 導(dǎo)讀 劃分 ?主觀風(fēng)險 ?客觀風(fēng)險 按形成風(fēng)險 內(nèi)在原因 一、物業(yè)管理風(fēng)險類別 按形成不同風(fēng)險 內(nèi)在因素 按 造成 風(fēng)險 損失類型 ?項目客觀風(fēng)險 ?經(jīng)營管理風(fēng)險 ?人為責(zé)任風(fēng)險 劃分 ?財產(chǎn)風(fēng)險損失 ?人身風(fēng)險損失 ?責(zé)任風(fēng)險損失 劃分 2023/3/29 導(dǎo)讀 二、風(fēng)險來源 ? 過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。 外 部 風(fēng) 險 內(nèi) 部 風(fēng) 險 ? 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。 ?加強物業(yè)內(nèi)部管理 。 ?提升防范意識，建立危機管理機制 。 ?了解新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī) 、 地方性財稅政策 、 地方性勞動用工政策 等。驗收不合格的 ， 雙方協(xié)商處理 ， 由責(zé)任單位返修 ， 再約定時間復(fù)檢 ， 直至驗收合格 。 ? 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè) 備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題 ? 開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè) 與業(yè)主之間的遺留問題沒有得 以處理和解決 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 四、新舊物業(yè)交接中的難點與對策 新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn) 解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策 處理好三方面關(guān)系 ； 處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識 。其它費用） 2023/3/29