【正文】 工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。 ?充分挖掘護(hù)衛(wèi)人員的防范能效。 ?委托給專業(yè)護(hù)衛(wèi)公司。 ?做好群防群治工作。 ?突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險(xiǎn) 案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法 ？ 2023年 11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬運(yùn)一大二小舊沙發(fā)。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無(wú) “ 放行條 ” 不放行，朱某稱 “ 放行條 ” 于法無(wú)據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為。 “ 放行條 ” 作為物業(yè)管理一種手段不具有強(qiáng)制性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報(bào)警。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說(shuō)，仍然要求朱某出示 “ 放行條 ” 才能放行。無(wú)奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運(yùn)回到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。 原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強(qiáng)逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。被告的行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 47條第 2款已構(gòu) 成 侵權(quán)，請(qǐng)求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失 800元。 問題 一、 被告制定的放行條制度是否合法？ 二、 被告是侵害了原告的自由出入權(quán)？ 三、 如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？ 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全 ， 消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時(shí) ， 消防部門處理事故效果 。 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善 、 無(wú)消防用水供應(yīng) 、 消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失 ， 物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任 ，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任 。 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 接管時(shí) 確認(rèn)是否有消防驗(yàn)收合格證 業(yè)主裝修時(shí)要做好防火工作 監(jiān)督消防隱患的整改 ?物業(yè)公司消防組織建立 。 ?確定區(qū)域防火責(zé)任人 。 ?簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書 。 積極開展消防宣傳和培訓(xùn) 做好消防檔案的管理 加強(qiáng)消防檢查巡查 建立消防組織，全員參與消防工作 定期開展消防演習(xí) ?物業(yè)公司消防組織建立 。 ?確定區(qū)域防火責(zé)任人 。 ?簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書 。 ?明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感 、風(fēng)機(jī)、排煙 、 消防栓 、 防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。 ?確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求 。 ?要求做好消防檢查記錄 。 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟 2. Description of the pany’s sub contents 制定 消防 演習(xí) 方案 申請(qǐng) 批準(zhǔn) 消防 演習(xí) 實(shí)施 通知 消防演 習(xí)前的 培訓(xùn) 和 宣傳 做好消 防設(shè)備 設(shè)施器 材等的 準(zhǔn)備 準(zhǔn)備工 作落實(shí) 情況的 檢查 消防 演習(xí) 實(shí)施 消防演 習(xí)相關(guān) 記錄生 成與存 檔保管 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 2023年 10月 10日下午，李某的母親準(zhǔn)備帶兩歲半大的孫子陳義（化名）下樓散步，在 9樓欲坐電梯下樓時(shí)走散，陳義不知去向，后發(fā)現(xiàn)其已墜至一樓不幸死亡。經(jīng)法醫(yī)鑒定為 “ 高墜死亡 ” 。李某向?qū)⑽飿I(yè)公司和開發(fā)商告上了法庭。 原告稱：所居住的小區(qū)存在嚴(yán)重的安全隱患，離電梯口不足一米的樓道通風(fēng)窗戶太低且沒有任何防護(hù)措施、安全消防通道的通風(fēng)窗口離地面高度不足 50厘米。該走道及安全消防通道窗戶根本無(wú)法關(guān)閉。作為被告一開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)保證其開發(fā)出售的房子能適合人體居住并能保障人體安全而且杜絕明顯的安全隱患；被告二物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位應(yīng)盡到責(zé)任保護(hù)好每位住戶及其家庭的生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司擁有先進(jìn)的安全監(jiān)控設(shè)備，應(yīng)當(dāng)合理地預(yù)見可能在安全事故并在預(yù)可能發(fā)生的安全事故時(shí)盡力避免。一個(gè)剛二二歲的，身高不過 1米的小孩獨(dú)立在電梯里時(shí)，被告物業(yè)公司使用的監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)現(xiàn)并應(yīng)當(dāng)立即派人保護(hù)，可是，被告不僅沒有發(fā)現(xiàn)且在原告的母親去尋找孩子時(shí)也不能提供準(zhǔn)確地點(diǎn)，故二被告應(yīng)承擔(dān)此次事故的責(zé)任，請(qǐng)求賠償各項(xiàng)損失 60萬(wàn)。 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) （接上頁(yè)） 被告一開發(fā)商辯稱：在原告之子死因未明的情況下，由被告承擔(dān)責(zé)任沒有依據(jù)；涉案小區(qū)是通過國(guó)家主管部門驗(yàn)收合格的商品房，被告不存在過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。 被告二物業(yè)公司辯稱： 原告之子的死亡是由于原告監(jiān)護(hù)過錯(cuò)造成，理應(yīng)自己承擔(dān)責(zé)任。 監(jiān)控錄像示發(fā)現(xiàn)陳義獨(dú)自在電梯的蹤跡。被告在實(shí)施物業(yè)管理的過程中沒有過錯(cuò)行為，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。 根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)定，被告物業(yè)公司無(wú)權(quán)自己決定改造小區(qū)的物業(yè)設(shè)施，涉案的樓梯口用于通風(fēng)的窗戶，物業(yè)公司只能維系現(xiàn)狀，無(wú)權(quán)改造。 法院查明： 9樓電梯間窗戶從窗臺(tái)到地面的高度為 ，窗臺(tái)上安裝有護(hù)欄，護(hù)欄高度為78厘米；樓梯間窗戶從窗臺(tái)到地面的高度為 ，沒有安裝護(hù)欄。 問題： 一、陳義的父母是否承擔(dān)責(zé)任？ 二、開發(fā)商的抗辯理由是否成立？ 三、物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？ 第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范 裝修引起 的風(fēng)險(xiǎn)問題 相鄰關(guān) 系處理 安全 隱患 建筑外 觀形象 侵占他 人利益 違規(guī) 裝修 環(huán)境 衛(wèi)生 施工 噪聲 施工人 員管理 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范 重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂 進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作 與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作 制定完善的裝修管理方案 四 一 二 三 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室 五 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范 在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理 六 ?裝修前的準(zhǔn)備工作 。 ?材料、工人進(jìn)場(chǎng)進(jìn)的管理 。 ?水、電線路施工管理 。 ?結(jié)構(gòu)改造管理 。 ?地板、地磚鋪設(shè) 。 ?下水管道、煙道的施工管理 。 ?木工施工管理 。 ?油漆施工 。 ?裝修工程的收尾及驗(yàn)收 。 ?違規(guī)裝修的工程管理 。 裝修三個(gè)階段 裝修巡檢要點(diǎn) ?裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖） ?裝修施工過程 ?裝修驗(yàn)收 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范 違規(guī)裝修的工程管理 七 線路改動(dòng) 以及房屋 外觀改變 結(jié)構(gòu) 改動(dòng) 改變房 屋用途 ?在承重墻上開門、開孔、做壁櫥 。 ?改變室內(nèi)樓梯位置 。 ?在室內(nèi)砌磚墻 。 ?在天花板上安裝很重的物品 。 ?在室內(nèi)安裝閣樓 。 ?拆除臥室窗下墻體 。 ?在外墻上隨意打孔開門開窗等 。 注：堅(jiān)決制定這一類違規(guī)裝修，和要時(shí)采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理部門共同處理。 破壞環(huán) 境衛(wèi)生 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范 案例、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財(cái)產(chǎn)損害賠償案 。 2023年 4月 28日，樂德公司與第三人簽訂一份租賃合同，約定原告向第三人租賃某大廈 6層 01— 06單元。2023年 6月 23日凌晨 3時(shí)左右，大廈 615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通過樓道浸泡了樂德公司的辦公室。 樂德公司要求：稱自己的裝修工人于凌晨 5時(shí)左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到物業(yè)公司的保安人員，但物業(yè)公遲至上午 9時(shí)才來(lái)處理該事故。物業(yè)公司未及時(shí)解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問