【正文】 ，通過樓道浸泡了樂德公司的辦公室。 ?在外墻上隨意打孔開門開窗等 。 ?在室內(nèi)砌磚墻 。 ?裝修工程的收尾及驗(yàn)收 。 ?地板、地磚鋪設(shè) 。 問題： 一、陳義的父母是否承擔(dān)責(zé)任？ 二、開發(fā)商的抗辯理由是否成立？ 三、物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？ 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 裝修引起 的風(fēng)險問題 相鄰關(guān) 系處理 安全 隱患 建筑外 觀形象 侵占他 人利益 違規(guī) 裝修 環(huán)境 衛(wèi)生 施工 噪聲 施工人 員管理 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂 進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作 與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作 制定完善的裝修管理方案 四 一 二 三 風(fēng)險防范措施 集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室 五 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理 六 ?裝修前的準(zhǔn)備工作 。 監(jiān)控錄像示發(fā)現(xiàn)陳義獨(dú)自在電梯的蹤跡。作為被告一開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)保證其開發(fā)出售的房子能適合人體居住并能保障人體安全而且杜絕明顯的安全隱患；被告二物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位應(yīng)盡到責(zé)任保護(hù)好每位住戶及其家庭的生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司擁有先進(jìn)的安全監(jiān)控設(shè)備，應(yīng)當(dāng)合理地預(yù)見可能在安全事故并在預(yù)可能發(fā)生的安全事故時盡力避免。經(jīng)法醫(yī)鑒定為 “ 高墜死亡 ” 。 ?明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感 、風(fēng)機(jī)、排煙 、 消防栓 、 防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。 ?簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書 。 問題 一、 被告制定的放行條制度是否合法？ 二、 被告是侵害了原告的自由出入權(quán)？ 三、 如果你是被告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？ 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全 ， 消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時 ， 消防部門處理事故效果 。無奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運(yùn)回到家。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無 “ 放行條 ” 不放行，朱某稱 “ 放行條 ” 于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為。 ?委托給專業(yè)護(hù)衛(wèi)公司。 ?完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。 被告辯稱：晶品 小區(qū) 不具備訴訟主體資格，并且訴訟請求沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。 2023年 9月，雙方解除協(xié)議。 A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費(fèi)、水費(fèi)和根據(jù)物業(yè)管理合同的約定滯納金。業(yè)主應(yīng)按月向 A物業(yè)公司繳納管理費(fèi)及水費(fèi)，逾期支付按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算帶納金。 B、 物業(yè)資料移交難 。對驗(yàn)收資料 ， 要有交接雙方的簽字認(rèn)可 ， 以明確相關(guān)責(zé)任 。 ? 通貨膨脹風(fēng)險 ? 經(jīng)營風(fēng)險 ? 自然條件 ? 其它風(fēng)險 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險 二、簽訂合同過程中的風(fēng)險防范 存在的風(fēng)險 防范措施 合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容 、 服務(wù)質(zhì)量 、 服務(wù)費(fèi)用 、雙方的權(quán)利和義務(wù) 、 專項(xiàng)維修資金的使用和管理 、 物業(yè)管理用房 、 合同期限 、 違約責(zé)任以外 ， 一定要注重免責(zé)條款的約定 。 2023/3/29 目錄 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險 一 治安風(fēng)險 二 消防事故和隱患風(fēng)險 三 裝修管理風(fēng)險防范 四 高空墜物風(fēng)險防范 五 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險防范 六 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 七 公共環(huán)境風(fēng)險防范 八 車輛管理風(fēng)險防范 九 人力資源風(fēng)險防范 十 第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險 一、招投標(biāo)過程中的風(fēng)險防范 存在的風(fēng)險 防范措施 背景調(diào)查 可行性分析決定 ?了解開發(fā)商的資信情況 、 歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。 ?重視宣傳，樹立良好形象 。 ? 內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。 ? 各行政部門、專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位。 ? 業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。 風(fēng) 險 來 源 2023/3/29 導(dǎo)讀 三、 風(fēng)險防范的對策 ?物業(yè)管理公司要學(xué)法、懂法和守法 。 ?適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制 。 ?了解新項(xiàng)目所在地物業(yè)項(xiàng)目中的層次和地位 、 同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 和 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率情況 。 ? 缺乏對另一方合同簽訂主體的 資質(zhì)及資信的審查 ? 承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對等的服務(wù)內(nèi)容和水平 ? 合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏 ? 物業(yè)管理合同中存在不平等條款 ? 物業(yè)管理收費(fèi)問題不明確 ? 物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險 三、接管驗(yàn)收中的風(fēng)險防范 存在的風(fēng)險 防范措施 交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收 。 對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的 ，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決 。 C、 物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難（物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂；代收費(fèi)用的差額問題；物業(yè)管理費(fèi)欠 交。 2023年 4月 20日，原告與景苑小區(qū)業(yè)主委員會達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至至 2。 被告認(rèn)為： 原告關(guān)于水費(fèi)的訴訟請求依據(jù)不足，原告主張拖欠水費(fèi)的證據(jù)是自已打印的，沒有經(jīng)過被告確認(rèn)，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律效果； 物業(yè)管理合同中關(guān)于滯納金的約定沒有法律效力。 2023年 3月，晶品 小區(qū) 業(yè)主委員會和物業(yè)公司就晶品 小區(qū) 進(jìn)行財(cái)務(wù)移交，但物業(yè)公司未將公共維修資金的收支明細(xì)及相應(yīng)的財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行移交。 問題 一、晶品 小區(qū) 業(yè)委會是否具備訴訟主體資格？ 二、晶品 小區(qū) 業(yè)委會的訴訟請求是否能獲得法院支持？ 三、如果你是被告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？ 第二章 治安風(fēng)險 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險 入室盜竊 搶奪、搶劫 故意殺人等 由于外界第三人的過錯和違法行業(yè)，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害和財(cái)產(chǎn)損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險 。 ?完善執(zhí)行管理制度。 ?做好群防群治工作。 “ 放行條 ” 作為物業(yè)管理一種手段不具有強(qiáng)制性。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善 、 無消防用水供應(yīng) 、 消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失 ， 物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任 ，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任 。 積極開展消防宣傳和培訓(xùn) 做好消防檔案的管理 加強(qiáng)消防檢查巡查 建立消防組織，全員參與消防工作 定期開展消防演習(xí) ?物業(yè)公司消防組織建立 。 ?確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求 。李某向?qū)⑽飿I(yè)公司和開發(fā)商告上了法庭。一個剛二二歲的，身高不過 1米的小孩獨(dú)立在電梯里時，被告物業(yè)公司使用的監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)現(xiàn)并應(yīng)當(dāng)立即派人保護(hù)，可是，被告不僅沒有發(fā)現(xiàn)且在原告的母親去尋找孩子時也不能提供準(zhǔn)確地點(diǎn)，故二被告應(yīng)承擔(dān)此次事故的責(zé)任，請求賠償各項(xiàng)損失 60萬。被告在實(shí)施物業(yè)管理的過程中沒有過錯行為，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。 ?材料、工人進(jìn)場進(jìn)的管理 。 ?下水管道、煙道的施工管理 。 ?違規(guī)裝修的工程管理 。 ?在天花板上安裝很重的物品 。 注：堅(jiān)決制定這一類違規(guī)裝修，和要時采取一些非常手段，同時上報(bào)相關(guān)管理部門共同處理。 樂德公司要求：稱自己的裝修工人于凌晨 5時左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到物業(yè)公司的保安人員，但物業(yè)公