【正文】 ，通過樓道浸泡了樂德公司的辦公室。 ?在外墻上隨意打孔開門開窗等 。 ?在室內砌磚墻 。 ?裝修工程的收尾及驗收 。 ?地板、地磚鋪設 。 問題： 一、陳義的父母是否承擔責任？ 二、開發(fā)商的抗辯理由是否成立？ 三、物業(yè)公司應否承擔責任？ 第四章 裝修管理風險防范 2023/3/29 第四章 裝修管理風險防范 裝修引起 的風險問題 相鄰關 系處理 安全 隱患 建筑外 觀形象 侵占他 人利益 違規(guī) 裝修 環(huán)境 衛(wèi)生 施工 噪聲 施工人 員管理 2023/3/29 第四章 裝修管理風險防范 重視有關裝修管理文本的擬訂 進行多方溝通、尋求深度合作 與相關行業(yè)進行合作 制定完善的裝修管理方案 四 一 二 三 風險防范措施 集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室 五 2023/3/29 第四章 裝修管理風險防范 在裝修的各階段都加以精細化管理 六 ?裝修前的準備工作 。 監(jiān)控錄像示發(fā)現陳義獨自在電梯的蹤跡。作為被告一開發(fā)商，應當保證其開發(fā)出售的房子能適合人體居住并能保障人體安全而且杜絕明顯的安全隱患；被告二物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位應盡到責任保護好每位住戶及其家庭的生命財產安全，物業(yè)公司擁有先進的安全監(jiān)控設備，應當合理地預見可能在安全事故并在預可能發(fā)生的安全事故時盡力避免。經法醫(yī)鑒定為 “ 高墜死亡 ” 。 ?明確消防設備巡查的內容及頻次；巡查內容一般包括煙溫感 、風機、排煙 、 消防栓 、 防火卷簾門、應急廣播、花灑噴淋。 ?簽訂區(qū)域防火責任協議書 。 問題 一、 被告制定的放行條制度是否合法？ 二、 被告是侵害了原告的自由出入權？ 三、 如果你是被告你會采取哪一些風險防范措施？ 第三章 消防事故和隱患風險 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風險 由于消防設施直接影響到廣大業(yè)主生命財產安全 ， 消防設施的日常維護和養(yǎng)護直接關系到火災發(fā)生時 ， 消防部門處理事故效果 。無奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運回到家。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無 “ 放行條 ” 不放行，朱某稱 “ 放行條 ” 于法無據，妨礙、侵害了公民的自由出入權，是違反憲法的違法行為。 ?委托給專業(yè)護衛(wèi)公司。 ?完善區(qū)域內安全防范設施。 被告辯稱：晶品 小區(qū) 不具備訴訟主體資格，并且訴訟請求沒有任何事實和法律依據。 2023年 9月，雙方解除協議。 A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費、水費和根據物業(yè)管理合同的約定滯納金。業(yè)主應按月向 A物業(yè)公司繳納管理費及水費，逾期支付按日萬分之五標準計算帶納金。 B、 物業(yè)資料移交難 。對驗收資料 ， 要有交接雙方的簽字認可 ， 以明確相關責任 。 ? 通貨膨脹風險 ? 經營風險 ? 自然條件 ? 其它風險 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風險 二、簽訂合同過程中的風險防范 存在的風險 防范措施 合同應當對物業(yè)管理服務范圍內容 、 服務質量 、 服務費用 、雙方的權利和義務 、 專項維修資金的使用和管理 、 物業(yè)管理用房 、 合同期限 、 違約責任以外 ， 一定要注重免責條款的約定 。 2023/3/29 目錄 物業(yè)管理項目承接風險 一 治安風險 二 消防事故和隱患風險 三 裝修管理風險防范 四 高空墜物風險防范 五 物業(yè)服務收費風險防范 六 公共設施設備風險防范 七 公共環(huán)境風險防范 八 車輛管理風險防范 九 人力資源風險防范 十 第一章 物業(yè)管理項目承接風險 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風險 一、招投標過程中的風險防范 存在的風險 防范措施 背景調查 可行性分析決定 ?了解開發(fā)商的資信情況 、 歷史產品質量等。 ?重視宣傳，樹立良好形象 。 ? 內部管理不科學、不規(guī)范。 ? 各行政部門、專業(yè)服務部門服務不到位。 ? 業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務消費觀念不成熟和不規(guī)范運作。 風 險 來 源 2023/3/29 導讀 三、 風險防范的對策 ?物業(yè)管理公司要學法、懂法和守法 。 ?適當引入市場化的風險分擔機制 。 ?了解新項目所在地物業(yè)項目中的層次和地位 、 同類物業(yè)的物業(yè)服務費標準 和 物業(yè)服務費的收繳率情況 。 ? 缺乏對另一方合同簽訂主體的 資質及資信的審查 ? 承諾的服務內容和水平高于與 收費標準對等的服務內容和水平 ? 合同內容約定不明或是條款有疏漏 ? 物業(yè)管理合同中存在不平等條款 ? 物業(yè)管理收費問題不明確 ? 物業(yè)管理責任范圍不明確 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風險 三、接管驗收中的風險防范 存在的風險 防范措施 交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收 。 對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的 ，由當地政府房地產行政主管部門進行協調解決 。 C、 物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難（物業(yè)管理費賬目管理雜亂；代收費用的差額問題；物業(yè)管理費欠 交。 2023年 4月 20日，原告與景苑小區(qū)業(yè)主委員會達成補充協議，約定小區(qū)物業(yè)管理費上調至至 2。 被告認為： 原告關于水費的訴訟請求依據不足，原告主張拖欠水費的證據是自已打印的，沒有經過被告確認，原告應當承擔舉證不能的法律效果； 物業(yè)管理合同中關于滯納金的約定沒有法律效力。 2023年 3月，晶品 小區(qū) 業(yè)主委員會和物業(yè)公司就晶品 小區(qū) 進行財務移交，但物業(yè)公司未將公共維修資金的收支明細及相應的財務憑證進行移交。 問題 一、晶品 小區(qū) 業(yè)委會是否具備訴訟主體資格？ 二、晶品 小區(qū) 業(yè)委會的訴訟請求是否能獲得法院支持？ 三、如果你是被告你會采取哪一些風險防范措施？ 第二章 治安風險 2023/3/29 第二章 治安風險 入室盜竊 搶奪、搶劫 故意殺人等 由于外界第三人的過錯和違法行業(yè)，給物業(yè)服務范圍內的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害和財產損失導致物業(yè)管理服務風險 。 ?完善執(zhí)行管理制度。 ?做好群防群治工作。 “ 放行條 ” 作為物業(yè)管理一種手段不具有強制性。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。 消防設施的維護保養(yǎng)不善 、 無消防用水供應 、 消防報警系統失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失 ， 物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任 ，直接責任人和企業(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任 。 積極開展消防宣傳和培訓 做好消防檔案的管理 加強消防檢查巡查 建立消防組織，全員參與消防工作 定期開展消防演習 ?物業(yè)公司消防組織建立 。 ?確定消防設施安全檢查的責任人及要求 。李某向將物業(yè)公司和開發(fā)商告上了法庭。一個剛二二歲的，身高不過 1米的小孩獨立在電梯里時，被告物業(yè)公司使用的監(jiān)控設備應當能夠發(fā)現并應當立即派人保護，可是，被告不僅沒有發(fā)現且在原告的母親去尋找孩子時也不能提供準確地點，故二被告應承擔此次事故的責任，請求賠償各項損失 60萬。被告在實施物業(yè)管理的過程中沒有過錯行為，不應承擔法律責任。 ?材料、工人進場進的管理 。 ?下水管道、煙道的施工管理 。 ?違規(guī)裝修的工程管理 。 ?在天花板上安裝很重的物品 。 注：堅決制定這一類違規(guī)裝修，和要時采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。 樂德公司要求：稱自己的裝修工人于凌晨 5時左右發(fā)現該事故后就立即找到物業(yè)公司的保安人員，但物業(yè)公