【正文】 用 ? 物業(yè)出租經(jīng)營過程中的主要稅費包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費和土地使用稅等。 基本責(zé)任是指投保人要求保險人承擔(dān)的賠償責(zé)任。其在發(fā)展的過程中遇到很多問題，其中最為突出的就是物業(yè)管理收費的問題。 ? 、使用人公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? ? 從物業(yè)管理企業(yè)的所有制來看，不同所有制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金的籌集是各不相同的。 ? 首先，物業(yè)管理企業(yè)擁有水、電、泥等管道技術(shù)力量，完全有能力開展為業(yè)主進行的特約服務(wù)。 ? （如火險、災(zāi)害險等）及各種責(zé)任保險的支出。 ? ，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。 ? ? 經(jīng)營利潤是物業(yè)管理工作的勞動?產(chǎn)出?大于勞動?投入?部分。 ? (7) 其他雜項支出費用。 業(yè)主回執(zhí) 業(yè)主（用戶）意見： 業(yè)主（用戶）簽名： 年 月 日 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費的收繳 ? ? ? 2. 針對性追繳 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費的收繳 ? ： ? ? ，不能夠及時地為業(yè)主解決問題，只管理不服務(wù)，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少； ? ，有的物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理實施過程中在未經(jīng)過業(yè)主的同意下私自減項或不按合同執(zhí)行； ? ，工作未完全到位。 詳解 ? 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房價款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。可以雙方談，也可以打官司。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)是依城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，建筑面積在 5萬平方米以上，入住率達 60%以上的小區(qū)。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)管理的基本內(nèi)容主要由房屋及房屋設(shè)備的使用與維修管理和住宅小區(qū)環(huán)境維護、市政設(shè)施管理等組成，具體內(nèi)容如下： ? （ 1）住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理。 ? 總之，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)是一項非常重要，非常有意義的工作，是物業(yè)管理和物業(yè)綜合服務(wù)的重要組成部分。 ? 是第一位的。 ? 物業(yè)環(huán)境的好壞對人們的居住、生活，對物業(yè)價值的體現(xiàn)和對整個城市環(huán)境的改善都具有十分重要的意義。從國有房管處（所）轉(zhuǎn)制的企業(yè)還沒有完全擺脫計劃經(jīng)濟時管房的思維模式；小的民營企業(yè)還處于家族式管理階段。一方面，缺少對物業(yè)管理單位的約束，服務(wù)層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理很難收到好的成效。 ? ，擴展服務(wù)領(lǐng)域，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經(jīng)濟運行機制?？僧?dāng)施工基本完成時，物業(yè)管理公司突然告知其為非法建筑，就將加蓋部分拆除，并要求他們將剩余部分拆除。?師先生說，?當(dāng)時情緒比較激動，就開車撞向了大門，但是沒進去，然后我就跳下車，從小門強行闖進，趕到物業(yè)辦公室。記者從碧水莊園方面得到的數(shù)據(jù)是，在碧水莊園的 400多戶業(yè)主當(dāng)中，有將近 95％的人把安全看作是別墅物業(yè)管理最重要，也是首先考慮的因素。 詳解 ? 紫玉山莊江藍告訴記者，紫玉山莊在京城已經(jīng)運作了 10多個年頭，在這 10多年當(dāng)中，紫玉山莊沒有在安保方面出現(xiàn)任何問題，她表示，紫玉山莊已開發(fā)到第 3期，日后還將有 5期，安保情況的好壞是開發(fā)商品牌的組成部分之一。園區(qū)實行封閉式管理，24小時保安巡邏及摩托車機動崗，業(yè)主的可視對講系統(tǒng)與園區(qū)保安監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，可實現(xiàn)應(yīng)急報警，莊園周界設(shè)４束紅外線及監(jiān)控防護系統(tǒng)，使整個園區(qū)的防護措施高效、機動、安全、可靠。不過，不少業(yè)內(nèi)人士認為，所謂?高檔別墅社區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)?的評判應(yīng)當(dāng)首先建立在安全的基礎(chǔ)上，只有社區(qū)的物業(yè)管理充分地保證了社區(qū)居民的安全才能夠繼續(xù)談?wù)撈渌?wù)品質(zhì)的價值。可不到 1小時，門口就聚集了 10多位穿迷彩服的人，原本開著的大門也被鎖上，我就立即報了警。?當(dāng)時問他們?yōu)槭裁床蛔屛疫M，保安只說‘物業(yè)不讓的’，其他什么話都沒有！?指著大門，師先生氣呼呼地說。推行招投標(biāo)制，用經(jīng)濟規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。 ? ，經(jīng)費來源匱乏，制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)和管理單位的自我發(fā)展。 ? . 2企業(yè)方面 ? ，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任永久性建筑。 ? 不同，社會層次不同，家庭狀況不同，因而對服務(wù)的需求千差萬別，決定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的全方位和多層次多樣性。 ? ，提高服務(wù)社會化水平，解放生產(chǎn)力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，從而提高人們的生活質(zhì)量。然而，在小區(qū)管理中也漸漸暴露出管理體制不順、服務(wù)水平較低和管理規(guī)則過于原則等問題。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。 ? ? 保安費包括人工費、器材費、保安系統(tǒng)的各項消耗及更新儲備金。 ? (5) 公共關(guān)系費。無形成本指為消除或減少管理勞動過程或發(fā)展本行業(yè)給社會和環(huán)境帶來的消極影響所支付的費用，包括排污費、交通管理費、市容管理費等相關(guān)費用。 ? 。 ? ，如公用照明、噴泉、草地淋水等。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 日常綜合管理費的籌措 ? 物業(yè)管理的日常綜合管理費用主要用于物業(yè)管理公司支付日常管理和日常維修工人的工資津貼、勞防費、辦公費、公用水電費、保安服務(wù)費、垃圾代運保潔費、綠化養(yǎng)護費、工器具折舊及其他管理費用。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? 收入渠道是指企業(yè)取得資金的來源。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費原則 ? ? 、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。不知道物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)房價檔次定的還是依據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定的。保險人對因各種自然災(zāi)害、意外事故對財產(chǎn)造成的損失承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任。 ? (1)定額法 ? (2)比例法 ? ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費用 ? 經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營費用 ? 經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營費用主要有三個方面： ? ? (1) 建筑物的維修費用 ? (2) 機電設(shè)備管理費用 ? (3) 治安保衛(wèi)管理費用 ? (4) 衛(wèi)生清潔管理費用 ? (5) 職員工資及福利 ? (6) 辦公費 ? (7) 保險費 ? ? 營銷費用是物業(yè)管理公司為開拓市場，加強競爭力所需要的費用。 ? （ 4）園林綠化管理。實踐中有兩種方式：一是由承租人自己恢復(fù)，應(yīng)規(guī)定恢復(fù)的期限；二是承租人委托物業(yè)管理部門代為恢復(fù)。 ? ⑤房屋因社會公共利益需要被征用。 ? （ 3）原承租人死亡或外遷，經(jīng)出租人同意應(yīng)變更其同一戶籍的共同居住家庭為承租人。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? ? 物業(yè)租賃的準(zhǔn)備 ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃的營銷推廣 ? ? （ 1）物業(yè)的市場定位 ? （ 2）物業(yè)市場營銷策略的制定 ? （ 3）選定物業(yè)宣傳的主題 ? （ 4）選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇? ? ① 標(biāo)志牌 ? ②報紙廣告 ? ③期刊和其他出版物 ? ④廣播 ? ⑤電視 ? ⑥傳單 ? ⑦網(wǎng)站 ? ⑨郵寄廣告 ? ⑩路牌廣告 ? ? （ 1）潛在的客戶常被那些聲譽良好的物業(yè)管理者所吸引，因此，與房產(chǎn)界和廣大公眾維持良好關(guān)系很重要。 （ 2）飲食方面：代買盒飯、送餐服務(wù)、送煤氣、代買菜做飯等。同時，他們還建議業(yè)主作價出讓，由物業(yè)管理處牽線，讓需要小額添臵建材的業(yè)主前來調(diào)劑。剩余的裝修材料無處存放，成為?雞肋?。 ? 檔案管理現(xiàn)代化的實質(zhì)就是檔案管理技術(shù)的變革。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? ? 物業(yè)服務(wù)合同是指在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間簽訂的用來說明委托服務(wù)內(nèi)容、期限、費用等相關(guān)內(nèi)容的合同。 ? 2. 接管驗收要嚴(yán)格執(zhí)行 《 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 》 。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 物業(yè)的接管驗收含義和作用 ? 物業(yè)接管驗收的含義 ? 物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理公司接受房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位移交的新建房和實行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。物業(yè)公司在早期介入時，要與開發(fā)商明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以免在問題出現(xiàn)時互相推諉。最終，這一事件圓滿地得到了解決。為此，物業(yè)管理處決定將門洞封掉。 ? ，并在實踐中加以運用 。法人和其他組織根據(jù)單位的性質(zhì)可分為：國有、集體所有、私有、公私和有、外資和中外合資等。從產(chǎn)權(quán)方面來看，建筑物與用作地基的土地可以分屬于不同的屬主。現(xiàn)在對于廣大消費者來說，購房的選擇范圍也越來越大，除了房型、地段、朝向、周邊交通條件等，他們越來越看重物業(yè)管理，物業(yè)管理的好壞將直接影響到這個樓盤的銷售情況和房地產(chǎn)開發(fā)商今后在這塊土地上的開發(fā)前景。 多么樸素的語言，聽起來卻讓人感動。這讓顧小姐感到為難：一邊是自己親愛的外公見最后一面的時候，一邊是關(guān)系到公司聲譽的問題。支付這么高的管理費就應(yīng)該享受到高層次、優(yōu)質(zhì)的管理與服務(wù)，其中免費幫助照看小孩也是服務(wù)項目之一。 次日，有人問起顧小姐：當(dāng)時，你完全可以回絕她，跟她說對不起，今天我已有安排了。他們專門派人專程到顧小姐家慰問，一方面體現(xiàn)了公司領(lǐng)導(dǎo)對員工的關(guān)心，對顧小姐沒能出席追悼會向他們的家屬表示了歉意；另一方面也弘揚了這種犧牲自我讓客戶滿意的精神。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營的基本概念 ? ? 物業(yè)是指有價的土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、公用設(shè)施及建筑地塊等。物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物。 ? 非收益性物業(yè)指其原始設(shè)計功能為公益性、消費性的房屋，業(yè)主并不要求經(jīng)濟效益，如自有自用公寓、別墅、花園住宅和機關(guān)事業(yè)單位的公務(wù)樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、公園、慈善事業(yè)、宗教用房等。經(jīng)了解，原來這一門洞是以前在這里施工的人員為了方便進出小區(qū)，擅自開鑿的。該管理處物業(yè)主任向開發(fā)商說，如果這一門洞不及時堵上，會給來看房、準(zhǔn)備買房和租房的客戶留下不好的印象，影響房屋租售工作。 【 詳解 】 ? 在物業(yè)管理的過程中，經(jīng)常會碰到一些矛盾。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)的早期介入 ? 物業(yè)管理早期介入的意義 ? 與使用維護的?全過程?物業(yè)服務(wù)。 ? 3. 為今后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，通過接管驗收，一方面可以是工程質(zhì)量達到標(biāo)準(zhǔn)要求，減少日常管理維修的工作量，另一方面，根據(jù)移交的資料和現(xiàn)場勘察，可以摸清物業(yè)的性能和特點，制定預(yù)防性的管理措施和維修計劃。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? 物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理公司競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 即國家機構(gòu)、社會組織以及個人。 ? ? （ 1）采用先進的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價值。有的業(yè)主只能乘著夜晚無人時悄悄地放到門外。沒多久，庫房里特地預(yù)備的臨時貨架整整齊齊堆放著業(yè)主們委托保管的材料。 （ 6）衛(wèi)生方面：代請醫(yī)療護理人員；衛(wèi)生清毒、小孩疫苗接種；接送病人看病。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃的談判與簽約 ? 主要有以下幾個階段： ? ? ? (1) 租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽 ? (2) 承租戶的財務(wù)狀況 ? (3) 所需面積的大小 ? (4) 需要提供的物業(yè)服務(wù) ? 3. 租約談判 ? (1) 控制簽約進程 ? (2) 聘請租賃經(jīng)紀(jì)人 ? (3) 談判妥協(xié) ? (4)簽約與租賃登記 ? ? 當(dāng)達成出租 \承租意向時，就可由出租方、承租方分別與物業(yè)管理企業(yè)簽訂租賃意向書。 ? （ 5）租賃物業(yè)數(shù)量、條件、用途、