【正文】 據(jù)記者了解，這是京城多數(shù)高檔別墅社區(qū)在安全防范方面共同采。 詳解 ? 紫玉山莊江藍(lán)告訴記者，紫玉山莊在京城已經(jīng)運(yùn)作了 10多個(gè)年頭，在這 10多年當(dāng)中，紫玉山莊沒有在安保方面出現(xiàn)任何問題，她表示，紫玉山莊已開發(fā)到第 3期，日后還將有 5期，安保情況的好壞是開發(fā)商品牌的組成部分之一。園區(qū)實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)保安巡邏及摩托車機(jī)動(dòng)崗，業(yè)主的可視對(duì)講系統(tǒng)與園區(qū)保安監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，可實(shí)現(xiàn)應(yīng)急報(bào)警，莊園周界設(shè)４束紅外線及監(jiān)控防護(hù)系統(tǒng)，使整個(gè)園區(qū)的防護(hù)措施高效、機(jī)動(dòng)、安全、可靠。 詳解 ? 碧水莊園有關(guān)人士表示，雖然買家選擇別墅的第一標(biāo)準(zhǔn)仍然是項(xiàng)目的品質(zhì)，但隨著競爭的加劇，產(chǎn)品品質(zhì)的同質(zhì)化已經(jīng)顯露出苗頭，因此，日后的競爭必然會(huì)逐步向軟件方面轉(zhuǎn)移 —— 主要是物業(yè)服務(wù)的水平，而作為基礎(chǔ)存在的安保因素?zé)o疑將在競爭中占有更加重要的位臵。 詳解 ? 近兩年來，京城樓市的供應(yīng)量持續(xù)走高，而高檔別墅的供應(yīng)量也有了較大的增長，隨之而來的競爭壓力，以及品質(zhì)的愈發(fā)接近，這令別墅的競爭開始更多地轉(zhuǎn)向了軟件方面的競爭，尤其是物業(yè)管理的水平，作為物管水平基礎(chǔ)的安全防范在樓盤競爭中的權(quán)重也進(jìn)一步提升。記者從碧水莊園方面得到的數(shù)據(jù)是，在碧水莊園的 400多戶業(yè)主當(dāng)中，有將近 95％的人把安全看作是別墅物業(yè)管理最重要，也是首先考慮的因素。不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂?高檔別墅社區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)?的評(píng)判應(yīng)當(dāng)首先建立在安全的基礎(chǔ)上，只有社區(qū)的物業(yè)管理充分地保證了社區(qū)居民的安全才能夠繼續(xù)談?wù)撈渌?wù)品質(zhì)的價(jià)值。 ? 公寓別墅的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，本章主要結(jié)合相關(guān)案例，針對(duì)公寓別墅的服務(wù)特點(diǎn)和要求展開討論，重點(diǎn)介紹公寓別墅服務(wù)的要求。?師先生隨后向記者出示了 4張?jiān)\斷證明，上面顯示有幾人受了挫傷。?師先生說，?當(dāng)時(shí)情緒比較激動(dòng)，就開車撞向了大門，但是沒進(jìn)去，然后我就跳下車，從小門強(qiáng)行闖進(jìn)，趕到物業(yè)辦公室。可不到 1小時(shí)，門口就聚集了 10多位穿迷彩服的人，原本開著的大門也被鎖上，我就立即報(bào)了警。 7日早上，當(dāng)他開著自家寶馬車?yán)晃还こ處熯M(jìn)小區(qū)時(shí)，又被門衛(wèi)攔住，門衛(wèi)的解釋是：物業(yè)不讓你進(jìn)。 ? ?直到現(xiàn)在他們也不給我們一個(gè)說法，我想先把房子修完好住進(jìn)去?？僧?dāng)施工基本完成時(shí)，物業(yè)管理公司突然告知其為非法建筑，就將加蓋部分拆除，并要求他們將剩余部分拆除。?當(dāng)時(shí)問他們?yōu)槭裁床蛔屛疫M(jìn)，保安只說‘物業(yè)不讓的’，其他什么話都沒有！?指著大門，師先生氣呼呼地說。 第六章 公寓別墅物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 概述 ? 第二節(jié) 公寓物業(yè)服務(wù) ? 第三節(jié) 別墅物業(yè)服務(wù) 案例透視 ? 2004年 5月 7日早晨，北京位于北四環(huán)外的紫玉山莊別墅的業(yè)主師先生開車載一位客人進(jìn)小區(qū)，卻被保安攔在了大門外。要以小區(qū)為依托，以便民為宗旨開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)，增加收入。 ? ，擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。推行招投標(biāo)制，用經(jīng)濟(jì)規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時(shí)，作為主管部門應(yīng)切實(shí)履行好管理職責(zé)，加大對(duì)相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度，形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào)；加大對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。作為城市管理的一部分，政府應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作的不斷深入、規(guī)范和完善。一方面，缺少對(duì)物業(yè)管理單位的約束，服務(wù)層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理很難收到好的成效。 ? ，經(jīng)費(fèi)來源匱乏，制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和管理單位的自我發(fā)展。 ? ，物業(yè)管理行業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)有效的市場競爭。 ? ，明顯落后于目前快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，形成建設(shè)與管理脫節(jié)的局面。從國有房管處（所）轉(zhuǎn)制的企業(yè)還沒有完全擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)管房的思維模式；小的民營企業(yè)還處于家族式管理階段。 ? . 2企業(yè)方面 ? ，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。 第三節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營存在的問題及解決對(duì)策 ? ? ： ? ，個(gè)別業(yè)主素質(zhì)不高，缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的?免費(fèi)午餐?； ? （業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權(quán)利責(zé)任不明確，凡事都找物業(yè)管理公司。 ? 其次，物業(yè)環(huán)境的好壞直接關(guān)系到物業(yè)的價(jià)值。 ? 物業(yè)環(huán)境的好壞對(duì)人們的居住、生活，對(duì)物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)和對(duì)整個(gè)城市環(huán)境的改善都具有十分重要的意義。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任永久性建筑。 ? 房地產(chǎn)物業(yè)環(huán)境，是指建筑紅線（紅線一般是指道路用地的邊界線。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) ? ? 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)按照類型劃分可以分為公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。 ? 是第一位的。 ? 不同，社會(huì)層次不同，家庭狀況不同，因而對(duì)服務(wù)的需求千差萬別，決定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的全方位和多層次多樣性。 ? 以面向本區(qū)域的業(yè)主和住戶為主，而且一般不易形成較大的規(guī)模或具備較高的專業(yè)水平，那么這種服務(wù)就必然是以靠近居民日常生活為主，和家庭的日常生活息息相關(guān)。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) ? ? 性強(qiáng)的特點(diǎn)。 ? 總之，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)非常重要，非常有意義的工作，是物業(yè)管理和物業(yè)綜合服務(wù)的重要組成部分。 ? ，提高服務(wù)社會(huì)化水平，解放生產(chǎn)力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而提高人們的生活質(zhì)量。 ? （ 5）按照住戶要求，提供各類專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。 ? （ 3）住宅小區(qū)的環(huán)境保養(yǎng)。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)管理的基本內(nèi)容主要由房屋及房屋設(shè)備的使用與維修管理和住宅小區(qū)環(huán)境維護(hù)、市政設(shè)施管理等組成，具體內(nèi)容如下： ? （ 1）住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理。然而，在小區(qū)管理中也漸漸暴露出管理體制不順、服務(wù)水平較低和管理規(guī)則過于原則等問題。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)展，居住小區(qū)、綜合大樓、辦公用房、廠房倉庫等物業(yè)都陸續(xù)加入了物業(yè)管理行列。 第一節(jié) 概述 ? ? 為改變我國對(duì)住宅小區(qū)管理長期存在的?重建設(shè)，輕管理?的傾向，建設(shè)部門從 20世紀(jì) 80年代起，開始探索適應(yīng)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的房屋管理模式，研究房屋體制改革，并逐步意識(shí)到要對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化綜合管理。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)是依城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，建筑面積在 5萬平方米以上，入住率達(dá) 60%以上的小區(qū)。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。這顯然是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人（包括開發(fā)商）則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。可以雙方談，也可以打官司。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。 詳解 ? 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房價(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。開發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 概述 ? 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) ? 第三節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營存在的問題及解決對(duì)策 案例透視 ? 物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)而停水電嗎？ ? 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)必須正確認(rèn)識(shí)自己的社會(huì)角色，找準(zhǔn)位臵，要使每位員工都清楚地意識(shí)到是提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，而不是單純地管理物業(yè)管理單位，更不是管理業(yè)主的部門。 業(yè)主回執(zhí) 業(yè)主（用戶）意見： 業(yè)主（用戶）簽名： 年 月 日 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳 ? ? ? 2. 針對(duì)性追繳 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳 ? ： ? ? ，不能夠及時(shí)地為業(yè)主解決問題，只管理不服務(wù)，對(duì)業(yè)主要求的多，而自己卻做得少； ? ，有的物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理實(shí)施過程中在未經(jīng)過業(yè)主的同意下私自減項(xiàng)或不按合同執(zhí)行； ? ，工作未完全到位。 ? ? 保安費(fèi)包括人工費(fèi)、器材費(fèi)、保安系統(tǒng)的各項(xiàng)消耗及更新儲(chǔ)備金。 ? ? 特殊公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)如電梯、空調(diào)、電視系統(tǒng)費(fèi)用（非有限電視公司提供及綠化費(fèi)用等）。 ? (2) 公共照明系統(tǒng)、抽送風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共建筑、道路等一般公共設(shè)施的電費(fèi)（如有用電量時(shí)）、維修費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)，其中電費(fèi)按實(shí)際消耗計(jì)算，維修費(fèi)是一個(gè)估算及經(jīng)驗(yàn)值，不可預(yù)見費(fèi)按上述兩項(xiàng)支出費(fèi)用的一定比例（如 10%）計(jì)算。 ? (7) 其他雜項(xiàng)支出費(fèi)用。 ? (5) 公共關(guān)系費(fèi)。 ? (3) 車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算 ? ? ? 行政辦公費(fèi)包括： ? (1) 行政辦公售貨員費(fèi)用，包括工資、津貼、維修費(fèi)、折舊費(fèi)。 ? ? 經(jīng)營利潤是物業(yè)管理工作的勞動(dòng)?產(chǎn)出?大于勞動(dòng)?投入?部分。無形成本指為消除或減少管理勞動(dòng)過程或發(fā)展本行業(yè)給社會(huì)和環(huán)境帶來的消極影響所支付的費(fèi)用，包括排污費(fèi)、交通管理費(fèi)、市容管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。 ? ： ? 物業(yè)服務(wù)費(fèi) =物業(yè)管理成本 +物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納的稅金 +物業(yè)管理經(jīng)營利潤 ? 公式中各項(xiàng)組成的具體說明如下： ? 1. 物業(yè)管理成本 ? 物業(yè)管理成本分為有形成本和無形成本兩部分。 ? 。 ? ，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。 ? 。 ? ，指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。 ? 、墻面之費(fèi)用。 ? （如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等）及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。 ? ，如公用照明、噴泉、草地淋水等。 ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算 ? ? 各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要由如下一些項(xiàng)目構(gòu)成 ? ，包括外墻、樓梯、步行廣場升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)械裝臵及設(shè)施等。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? 大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都實(shí)行?一業(yè)為主、多種經(jīng)營?的經(jīng)營策略，組織創(chuàng)收，積極開發(fā)內(nèi)容豐富的與物業(yè)管理相關(guān)的多種經(jīng)營，創(chuàng)造盡可能多的利潤。 ? 首先，物業(yè)管理企業(yè)擁有水、電、泥等管道技術(shù)力量，完全有能力開展為業(yè)主進(jìn)行的特約服務(wù)。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 日常綜合管理費(fèi)的籌措 ? 物業(yè)管理的日常綜合管理費(fèi)用主要用于物業(yè)管理公司支付日常管理和日常維修工人的工資津貼、勞防費(fèi)、辦公費(fèi)、公用水電費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、垃圾代運(yùn)保潔費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、工器具折舊及其他管理費(fèi)用。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 物業(yè)質(zhì)量保證金的籌措 ? 質(zhì)量保證金是指開發(fā)商在向物業(yè)管理企業(yè)移交房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，向物業(yè)管理企業(yè)繳納的保證物業(yè)質(zhì)量的資金，用于交房后的保修期（一般為 2年）內(nèi)被管物業(yè)的保修。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)的籌措 物業(yè)的接管驗(yàn)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在接收、接管房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，由開發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? ? 從物業(yè)管理企業(yè)的所有制來看，不同所有制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)資金的籌集是各不相同的。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? 收入渠道是指企業(yè)取得資金的來源。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式 ? ? ? 所謂酬金式，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 ? 經(jīng)營者定價(jià)的原則。 ? 、使用人公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等