【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時(shí)全天候保安服務(wù)；（7） 清潔服務(wù)：專(zhuān)人定期、定時(shí)對(duì)公共場(chǎng)所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進(jìn)行清潔；（8） 展銷(xiāo)服務(wù)：獨(dú)有的展示區(qū)，定期對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行展示和促銷(xiāo)服務(wù)，節(jié)假日作滾動(dòng)式促銷(xiāo)；（9） 商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)；（10） 臨沂珠寶市場(chǎng)定期舉辦珠寶拍賣(mài)會(huì)，加強(qiáng)企業(yè)知名度的宣傳；（11） 寬頻接入服務(wù)；（12） 法律咨詢(xún)服務(wù)；（13） 倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（提供數(shù)百個(gè)貨物存放柜）（14） 各樓層電子觸摸屏服務(wù)；（15） 商務(wù)會(huì)所的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性報(bào)紙期刊的免費(fèi)閱讀服務(wù)；（16） 廣告位的廣告展示服務(wù)；（17） 一年重大活動(dòng)告知制度；注：上述內(nèi)容建議與經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行詳細(xì)探討后予以實(shí)施臨沂同益國(guó)際珠寶城策劃建議項(xiàng)目定位篇一、 市場(chǎng)定位（一）市場(chǎng)定位：臨沂地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設(shè)施最完善、產(chǎn)品最齊全的專(zhuān)業(yè)化珠寶飾品商城；第四代珠寶飾品批發(fā)購(gòu)物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投資價(jià)值和升值潛力（二）經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題：黃金飾品翡翠、和田玉時(shí)尚飾品古董禮品（三）其它配套主題：檢測(cè)中心展示中心銀行等金融配套餐飲、休閑、商務(wù)配套設(shè)施二、價(jià)格定位參照在售商業(yè)項(xiàng)目凱歌國(guó)際文化城、臨沂小商品市場(chǎng)、臨沂華強(qiáng)家具市場(chǎng)我們可得出本商業(yè)市場(chǎng)的均價(jià)32003400元。三、客戶(hù)定位（一）本項(xiàng)目目標(biāo)客層根據(jù)使用目的劃分目標(biāo)客戶(hù)群（1）以投資為主要購(gòu)買(mǎi)目的（2）自己購(gòu)買(mǎi)自己使用（3）觀望心態(tài)較濃，根據(jù)市場(chǎng)變化情況決定是自營(yíng)還是出租（4）租賃客戶(hù)各個(gè)目標(biāo)客層的購(gòu)買(mǎi)心態(tài)（1）整體投資金額不大，投資風(fēng)險(xiǎn)?。?）有穩(wěn)定的投資收益（3）未來(lái)具有良好的投資增長(zhǎng)性（4）從眾、跟風(fēng)心理較重（5）投資意愿較強(qiáng)烈（6）受傳統(tǒng)文化影響很大，性格偏內(nèi)斂職業(yè)特征：（1）政府公務(wù)員（2）各私營(yíng)企業(yè)主（3）企業(yè)高薪及白領(lǐng)階層（4）小生意人家庭結(jié)構(gòu)：多為穩(wěn)定已婚家庭家庭收入狀況有相對(duì)穩(wěn)定的收入，家庭收入約在2500元3000元/月左右，家庭小有積蓄置業(yè)次數(shù)：擁有自有物業(yè)比例大于首次置業(yè)比例目標(biāo)客層的區(qū)域分布投資客主要是對(duì)投資有較強(qiáng)烈愿望的人群，其分布仍具有區(qū)域性特點(diǎn)，其原因是由于對(duì)區(qū)域投資及區(qū)域未來(lái)發(fā)展有一定的認(rèn)識(shí)和認(rèn)同，便于以后的收益管理（收租和招租等），區(qū)域分布主要以蘭山區(qū)為主，并包含周邊區(qū)縣有投資意向的目標(biāo)人群；其特點(diǎn)是：有一部分閑錢(qián)，認(rèn)為炒股風(fēng)險(xiǎn)大，銀行利息低，希望有較穩(wěn)定和高成長(zhǎng)的收益。 自購(gòu)自經(jīng)營(yíng)或純租賃業(yè)主：多分布在與經(jīng)營(yíng)品種相關(guān)的行業(yè)聚集區(qū)域；注重資金周轉(zhuǎn)率；經(jīng)營(yíng)客多為只租不買(mǎi)，不是主要購(gòu)買(mǎi)鋪位對(duì)象，因經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間，因而有一定進(jìn)貨渠道，對(duì)客戶(hù)及利潤(rùn)把握空間了如指掌。影響到目標(biāo)客層的渠道（大眾媒體未包括在內(nèi)） 各股票信息發(fā)布渠道（報(bào)刊、電視股評(píng)）； 已購(gòu)商鋪的購(gòu)買(mǎi)個(gè)人或單位； 各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場(chǎng)集中的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)）； 人流聚集區(qū)域：廣場(chǎng)周?chē)⒒疖?chē)站、汽車(chē)站、各商務(wù)酒店、蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（詳細(xì)操作時(shí)還需優(yōu)化選點(diǎn)）； 相關(guān)行業(yè)推廣渠道； 網(wǎng)上相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道； 各大型企事業(yè)單位定購(gòu)；（四）本市場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū)本市場(chǎng)分割原則：1. 綜合考慮投資者和經(jīng)營(yíng)者這雙重關(guān)系；2. 經(jīng)營(yíng)品種在市場(chǎng)分布中的規(guī)律；3. 整體市場(chǎng)應(yīng)形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織；4. 由市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)和布局的合理性出發(fā)； 各區(qū)域功能定位東區(qū)：禮品西區(qū)：流行飾品；南區(qū)：黃金玉器；北區(qū)：古董、配套等臨沂同益國(guó)際珠寶城策劃建議策略篇一、項(xiàng)目的入市策略與時(shí)機(jī)入市策略：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)機(jī)猶為關(guān)鍵，本項(xiàng)目應(yīng)采取市場(chǎng)領(lǐng)先策略。入市時(shí)機(jī)考慮因素競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素：半年或一年租賃期告一段落；二、項(xiàng)目準(zhǔn)備情況硬件部分：售樓中心完成、樣板鋪位完成；軟件部分：方案確定、各協(xié)作單位情況落實(shí)、宣傳資料和銷(xiāo)售道具完成；a)行業(yè)市場(chǎng)變化情況：整體行業(yè)市場(chǎng)無(wú)過(guò)大的變化；b) 節(jié)氣因素：十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排要求；c) 配合本市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和階段性展覽會(huì)等時(shí)機(jī)；入市姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)推廣，軟硬結(jié)合；銷(xiāo)售和招租兩個(gè)階段的側(cè)重及投資與經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)主題的側(cè)重；二、項(xiàng)目的形象策略（一）項(xiàng)目的命名臨沂（同益）國(guó)際珠寶城在此命名中除要顯示此市場(chǎng)是超越其它各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合，同時(shí)，此命名還具有時(shí)代感，在使用過(guò)程中由“國(guó)際”可以演繹出許多概念，也便于提升市場(chǎng)形象。（二） 差異化形象策略現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一改過(guò)去傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式a) 全面?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會(huì)議功能；唯一強(qiáng)大展示空間；建材設(shè)施、展示柜一步到位等；b) 強(qiáng)大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺(tái)；網(wǎng)上電子商務(wù)集體采購(gòu)；c) 完善的售后服務(wù)體系：集團(tuán)定點(diǎn)采購(gòu)特約單位；一對(duì)一企業(yè)支持、拓展業(yè)務(wù)計(jì)劃設(shè)計(jì)；旅游定點(diǎn)單位；強(qiáng)大的媒體宣傳支援體系；場(chǎng)內(nèi)集團(tuán)采購(gòu)和場(chǎng)內(nèi)招標(biāo)；特別金融服務(wù)體系支撐等；d) 潮流時(shí)尚形象三、價(jià)格及付款方式策略（一）定價(jià)原則價(jià)格如果定的不合適，高了造成銷(xiāo)售困難，低了平白損失應(yīng)得利潤(rùn)，更甚者，對(duì)項(xiàng)目形象也造成難以彌補(bǔ)的負(fù)面影響。制訂項(xiàng)目的價(jià)格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進(jìn)銷(xiāo)售、為了獲得最佳利潤(rùn)，達(dá)到甚至是超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，同時(shí)為發(fā)展商創(chuàng)造良好的無(wú)形資產(chǎn)，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的效果。在定價(jià)需要防止的幾個(gè)陷阱n 高開(kāi)低走 也就是價(jià)格在開(kāi)盤(pán)時(shí)定得太高，銷(xiāo)售受阻以后隨意將價(jià)格下調(diào)。價(jià)格下調(diào)將使得先期已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的置業(yè)者失去積極性，影響樓盤(pán)的口碑，另一方面，降價(jià)也會(huì)使得樓盤(pán)信譽(yù)受損，打算購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)也會(huì)因?yàn)榻祪r(jià)而顧慮重重，改為持幣觀望。n 黑箱定價(jià) 即價(jià)格不透明，定出一個(gè)高價(jià)后又隨意根據(jù)不同的客戶(hù)給予不同的折扣，讓客戶(hù)感到價(jià)格沒(méi)個(gè)準(zhǔn)，定價(jià)只是一個(gè)虛假的價(jià)格。即使有意購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)也會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的不透明而無(wú)所適從。另外，討價(jià)還價(jià)的余地太大也會(huì)延長(zhǎng)顧客的決策期，給銷(xiāo)售操作帶來(lái)麻煩。n 調(diào)價(jià)過(guò)猛 由于入市價(jià)格低，常常會(huì)出現(xiàn)較為熱烈的銷(xiāo)售形勢(shì)，發(fā)展商如果急急忙忙地調(diào)價(jià)、或者三天兩天地又在調(diào)價(jià)；再或者是不調(diào)價(jià)則已，一調(diào)就是一個(gè)大變動(dòng)。市場(chǎng)也有一個(gè)消化期，調(diào)價(jià)過(guò)猛將使市場(chǎng)出現(xiàn)斷層，一旦銷(xiāo)售受阻再走回頭路，將得不償失。n 過(guò)于死板 項(xiàng)目定價(jià)都是經(jīng)過(guò)決策層事先決定的，往往就是因?yàn)槭窃葲Q策層定的價(jià)，執(zhí)行時(shí)也真的“定”下來(lái)了，銷(xiāo)售受阻時(shí)沒(méi)有價(jià)格的應(yīng)變措施，銷(xiāo)售暢旺時(shí)則白白地犧牲應(yīng)得的利潤(rùn)。我們的價(jià)格原則n 低開(kāi)高走在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。 理由：l 低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。l 低開(kāi)意味著價(jià)格線路會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買(mǎi)者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。l 低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。n 留有余地不把價(jià)格做得太滿(mǎn)，給客戶(hù)預(yù)留一定的升值空間。價(jià)格定得太滿(mǎn)使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷(xiāo)售。n 價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。n 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。n 靈活付款 根據(jù)客戶(hù)的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。n 儲(chǔ)備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。定價(jià)程序1）首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” （具體見(jiàn)項(xiàng)目的定位）。2) 然后在對(duì)項(xiàng)目各個(gè)部分分別定出“平均單價(jià)”。3) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出垂直差價(jià)，一般先確定主價(jià)樓層，其價(jià)格等于“平均單價(jià)”。4) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出水平差價(jià)，主要根據(jù)鋪位的平面布局、人流動(dòng)向、交通組織、鋪位的分隔空間（開(kāi)放式或相對(duì)封閉式）、采光、通風(fēng)等因素確定。5) 根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各層每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。調(diào)價(jià)原則調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)：項(xiàng)目一般在銷(xiāo)售周期達(dá)到1個(gè)月左右就要檢討一次價(jià)格。也可使用銷(xiāo)售率指標(biāo)為參考，一般每增加30%左右的銷(xiāo)售率可以考慮調(diào)價(jià)必要。要結(jié)合兩者具體決定。調(diào)價(jià)的順序：如果已售戶(hù)數(shù)多，可先調(diào)高已售的戶(hù)型，拉大與未售的差價(jià)，促進(jìn)未售戶(hù)型；如果已售戶(hù)數(shù)較少，則可全面調(diào)高價(jià)格，或有針對(duì)性調(diào)高某些戶(hù)型特佳的未售單位，促進(jìn)未售戶(hù)型銷(xiāo)售。調(diào)價(jià)的方式：采用明降的方法處理，引起的負(fù)面影響較大，對(duì)項(xiàng)目的形象和發(fā)展商都不利，很少采用這種方法。一般是運(yùn)用“明升暗降”的方式，直接調(diào)整銷(xiāo)售表價(jià)，折扣不變。讓客戶(hù)不會(huì)輕易知道實(shí)際的價(jià)格是如何的。如果降價(jià)，以調(diào)整“底價(jià)”的方式處理較好。調(diào)價(jià)的幅度：本項(xiàng)目通過(guò)相對(duì)價(jià)差的原則，區(qū)分項(xiàng)目各層單位，產(chǎn)品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過(guò)大，控制在5%以下。本項(xiàng)目定價(jià)參考因素周邊市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度：商業(yè)銷(xiāo)售應(yīng)盡可能達(dá)成短期內(nèi)銷(xiāo)售的目標(biāo)，因此，在正式銷(xiāo)售三個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)60%左右的銷(xiāo)售目標(biāo)是我們的操作預(yù)期，為達(dá)到此目標(biāo)同時(shí)也需要在銷(xiāo)售價(jià)格上給予一定程度的支撐。收益還原法測(cè)算：商業(yè)回收率約為8年周期，同時(shí)考慮收益回報(bào)及空置率。（一） 付款方式設(shè)計(jì)一次性付款（93折）（1） 買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2） 買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》7天內(nèi)支付其余的總樓價(jià)款的30%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》； 分期付款（96折）（1）買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2）買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款的50%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；（3）剩余50%樓款在半年內(nèi)支付；按揭付款（98折）（1）買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2）買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款50%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；（3） 剩余50%樓款由發(fā)展商通知辦理有關(guān)銀行按揭手續(xù)。特惠按揭付款（不打折）（1）買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2）買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，辦理有關(guān)銀行按揭手續(xù)；（3）剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。開(kāi)業(yè)前發(fā)展商供樓（105%）（4） 買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)支付定金人民幣30000元整；（5） 買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）