【文章內容簡介】 工銷售企業(yè)343家，主要從事珍珠項鏈、飾品加工以及以珍珠為主要原料的美容品、營養(yǎng)品和珍珠粉加工。2000年10月，占地50畝、總投資3500萬元的第五代珍珠市場投入使用，市場設攤1000個，精品房100間；2002年成交珍珠650噸，珍珠首飾20余萬件，成交額達到13億元。（2003年中國xx珠寶展快訊，國務院發(fā)展研究中心錢平凡博士文《基于產業(yè)集群的我國淡水珍珠產業(yè)的發(fā)展方略》）位于蘇州城外的吳縣市渭塘古鎮(zhèn)，于1984年便創(chuàng)立了珍珠貿易市場。發(fā)展到今天資產已達八千萬元，占地面積三萬二千平方米，日均進場交易人數八千人次。1996年珍珠城交易即達七百八十噸（占全國淡水珍珠三分之二）。一九九五年，經國家批準正式更名為“中國珍珠城”。珍珠產品遠銷歐美、日本、韓國、俄羅斯、印度、巴基斯坦及港澳臺地區(qū)?！爸袊渲槌恰笔侵袊饕恼渲榧⒌?，也是全國最大的聞名世界的珍珠專業(yè)市場。（《姑蘇晚報》見中華珠寶網）三、長三角經濟發(fā)達、消費能力強，尤其是廣大的農村人口已有了較強的珠寶首飾消費能力。在相關機構多次進行的單項品種和綜合性珠寶首飾消費調查中，上海市民的消費能力均排列首位，前面已有上海老廟黃金珠寶公司，老鳳祥珠寶首飾公司的銷售例證。而南京市今年元旦、春節(jié)期間珠寶首飾銷售也是多年未見的旺市，一、二月份銷售額較去年大幅上升，多則翻一番，最少增幅也在10%以上。上海的金飾品企業(yè)從郊縣入手開拓農村市場，已取得初步成效。老城隍廟黃金珠寶有限公司對開發(fā)郊縣農村市場行動較早，%。，80%以上的購買者為郊區(qū)農民。設在上海豫園商場的老城隍廟黃金總店購買黃金飾品的近50%是來自郊縣的農民。老鳳祥首飾有限公司提出向農村進軍，各郊縣老鳳祥連鎖店正迅速建立起來。目前已建立起老鳳祥分號21家，各省市連鎖店正在籌建中。一些毗鄰的中小城市，黃金飾品銷售得更好，江蘇徐州市今年2月份黃金飾品銷售比去年同期增長1倍以上，日銷黃金達10公斤，江蘇泰州天孚珠寶銀樓、南通?？诠╀N大廳等珠寶店，農民購買量都占到80%以上。（中華珠寶網2003年11月4日《我國珠寶首飾市場形勢分析》）四、長三角珠寶首飾市場愈益趨于規(guī)范，這為市場穩(wěn)定健康地發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。上海珠寶首飾市場的規(guī)范成熟是人所共知的。鉆石交易所、黃金交易所設在上海，鉑金也于今年8月在上海正式掛牌交易正是國家對這種成熟市場的認同。當北京鉑金市場處于一種無序競爭狀態(tài)，對xx市場反應遲緩，上海則有專門的行會根據xx市場靈活調控價格、管理市場，使得北京同行羨慕不已。今年2月，中國寶玉石協(xié)會和國土資源部珠寶玉石首飾管理中心聯(lián)合召開“全國珠寶玉石首飾行業(yè)自律工作會議”，向全行業(yè)公布《珠寶玉石首飾行業(yè)自律公約》，江蘇、上海、浙江等省市率先積極響應，并結合本省市的特色制定相關的措施和辦法。如9月23日，第一個金銀珠寶首飾“三包”規(guī)定——《江蘇省金銀首飾“三包”規(guī)定》（討論稿）被提上議事日程，公開討論，在全國開創(chuàng)了先河。（以上酷極珠寶網《xx價格動蕩　上海緊隨 京城穩(wěn)當》、《江蘇100億珠寶穿上“護身符”　國內首個首飾“三包”在寧被提上議程》及孫文盛部長的講話）五、尚無一家集產供銷綜合一體的珠寶市場平臺長江三角洲包括外圍地區(qū)甚至北到山東，珠寶市場大致分為兩類。一類為以產地為基礎的專業(yè)市場，如前文提及的浙江諸暨山下湖珍珠市場，蘇州渭塘中國珍珠城。另有較遠的江蘇東?？h東海水晶城。東海號稱中國水晶之都，水晶儲量約30萬噸，儲量及質量全國第一，毛澤東的水晶棺即選用東海水晶。水晶工藝品年交易額近10億元。，攤位5000余個，年成交額近5億元。（中新社江蘇新聞網2003年10月23日電）更遠的還有山東招遠市黃金珠寶首飾城。招遠市年產黃金100萬兩，占全國黃金產量的六分之一左右，被譽為中國金都。該首飾城新近落成，在今年9月舉辦的黃金珠寶首飾展銷會上成交近億元。（酷極珠寶網2003年9月22日《招遠黃金產業(yè)鏈深延 30余家珠寶商落戶“中國金都”》）再一類為占據城市黃金地段的珠寶首飾銷售中心。除了聞名于世的上海南京路、城隍廟上鱗次櫛比的黃金珠寶店商家云集、品牌薈萃，還有在城隍廟新近落戶的上海最大鉆石城——東華美鉆金飾城，3000多平米的鋪面經營上萬件新潮時尚的鉆石首飾。（中國礦業(yè)報財富珠寶周刊）另外據南京市白下區(qū)的最新規(guī)劃，從文昌巷到大行宮口的太平南路段將建成珠寶一條街，其中日月大廈和長安xx大廈的裙樓12層分別建成珠寶城，總經營面積達4000多平米，計劃引進知名品牌珠寶商數量可達40家。（中華珠寶網2003年6月24日《太平南路崛起兩座珠寶城》）今年4月20日，號稱蘇北珠寶航母的淮安和氏天福xx珠寶城在淮安市中心開業(yè)?？偼顿Y3000多萬元，經營面積1000平米，是蘇北地區(qū)目前最大的黃金珠寶專業(yè)市場。（中華珠寶網2003年4月22日《首家xx級珠寶商城落戶淮安》）迄今為止，除了山東招遠市，萊州市有兩個黃金產業(yè)園在興建外，整個長江三角洲尚無一家集產供銷綜合一體的珠寶產業(yè)園，以致于江浙兩省的珠寶商家遠到番禺設立珠寶加工點。這種狀況可以說與長江三角洲的經濟發(fā)展、經濟實力及市場需求極不適應。市場亟待一個具有相當規(guī)模的能薈聚xx國內眾多知名品牌的珠寶產業(yè)園降生于長三角。第四章 長三角中心城市綜合及對比分析既然建立珠寶產業(yè)園是長江三角洲經濟發(fā)展的需要，那么選擇建在何處最經濟最能帶來效益就成為了關鍵。這就需要對長三角相關城市經濟發(fā)展水平，房地產市場做一個綜合及比較分析。第一節(jié) 長三角中心城市經濟分析據國家統(tǒng)計局的資料數據顯示：，%。與全國平均水平比較，2002年全國完成全社會固定資產投資43202億元，首次突破4萬億元，%，增速為1996年以來最高水平。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，%%，從增速上看。，%。與全國平均水平比較，2002年全國社會消費品零售總額突破4萬億元，達到40911億元，%。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，%。，%。與全國平均水平比較，2002年全國實現(xiàn)出口總額3256億美元，%。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，%。從以上三個方面可以看出，投資、消費、出口的快速增長使長江三角洲地區(qū)活力四射，經濟持續(xù)健康發(fā)展?！叭{馬車”中的出口尤為突出，成為拉動長江三角洲地區(qū)經濟增長的重要引擎。（據和訊網2003年3月12日　見搜狐網）最近中科院發(fā)布的《2003年中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告》綜合排名評價也顯示，位于長三角的上海、浙江、江蘇分別名列第一位、第五位和第六位。2002年滬蘇浙GDP總量已達23714億元，%。中國經濟實力最強的35個城市，有10個在長三角；全國綜合實力百強縣（市），長三角占了一半。這里還聚集著近百個工業(yè)產值超過100億元的產業(yè)園區(qū)和數千家巨型企業(yè)。世界500強有400多家在此落戶。長三角以凌厲的發(fā)展勢頭，直超中國經濟發(fā)展前沿地帶的珠三角。已有不少經濟學家斷言，21世紀xx經濟競爭的基本單位既不是企業(yè)，也不是國家，而是城市群。城市群之間的分工、合作和競爭將決定未來世界經濟、政治的格局。建設一個強大的城市群，將成為贏得本世紀全球經濟一體化下激烈xx競爭的關鍵所在，而長三角正是這樣一個正在崛起的城市群。今年5月25日，11條連接長三角各大板塊的軌道交通網建設規(guī)劃浮出水面。未來5年內，從長江口北岸南通市，到杭州灣以南的寧波，西至南京的10萬平方公里范圍內，一個縱橫交錯、通江達海的現(xiàn)代化快速交通網，將把“長三角”15座中心城市、55座中等城市、1446個小城鎮(zhèn)全部納入“3小時都市圈”。區(qū)域經濟專家認為，長江三角洲“3小時都市圈”的交通計劃，將極大推進經濟社會一體化進程，帶來生產力發(fā)展格局的重大變化。就在上海提出重新打造自己制造業(yè)中心的同時，江蘇省也在謀劃一項大行動，這就是沿江開發(fā)戰(zhàn)略。按照這一部署，江蘇省將在南京、鎮(zhèn)江、常州、揚州、泰州、南通6個直轄市區(qū)和擁有長江岸線的15個縣（市），發(fā)展包括裝備制造產業(yè)集群、化工產業(yè)集群、冶金產業(yè)集群、物流產業(yè)集群在內的四大產業(yè)帶。江蘇著力打造這一經濟帶，無疑也是為了給自己在長三角中增添一定的分量。（2003年7月30日《中國經濟時報》見搜狐網）今年18月份長三角15個城市的實際利用外資比對情況顯示，為全國1/2多，上海、無錫、蘇州、南京分別列前四位。從實際利用外資額的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分別是南通、嘉興、揚州、南京、無錫、寧波、嘉興、蘇州、鎮(zhèn)江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。揚州排在第4位，上海反而為倒數第二。顯示揚州經濟進步顯著。（《現(xiàn)代快報》2003年10月11日深圳新聞網）另外，由蘇州大學蘇南發(fā)展研究院實施，國家教育部命題的“長江三角洲地區(qū)城市綜合競爭力比較”研究成果對外公布，長三角地區(qū)15城市綜合競爭力最新排名顯示，根據綜合得分。揚州排在第8位，這也是揚州城市整體發(fā)展取得可喜進步的具體表現(xiàn)。據介紹，排名共參照8個指標體系，這8個指標是：城市經濟實力、城市資金實力、城市科技實力、城市產業(yè)結構與效益、城市開放程度、城市服務設施水平、城市政府能力及其他。（據《現(xiàn)代快報》2003年8月9日見搜狐網）第二節(jié) 長三角中心城市房地產分析從今年8月上海推出的樓盤價格看，高層以靜安區(qū)“xx麗都城”價格最高，均價12000元；小高層浦東新區(qū)苗圃路“維多利華庭”價格65008000元，為小高層之最，多層的徐匯區(qū)“西雅圖”項目為最高，均價7200元。9月10月上市住宅總量突破600萬平方米，而其中單價在5000元以下的樓盤供應量約190余萬平方米，占到了總供應量的30%，單價水平在50007000元價位段內約240余萬平方米，占到38%；單價水平在7000元以上的供應量約200余萬平方米，占到32%?？梢姡?0008000元間的中高價樓盤仍是目前上海商品房市場主力軍。而閔行區(qū)及上海近郊中低價樓盤，基本單價則為45006000元不等，眾多買家踴入“淘房”，銷售異?；鸨＃|邦上海房地產信息網）無錫房地產市場需求旺盛，成交量價齊升。2003年16月市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)），%，%，%，%。全市均值達2716元/平方米，比去年同期增長180元/平方米，%。（無錫房地產信息網）根據國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產市場的統(tǒng)計調查，2002年第二季度，杭州市房價的漲幅已經排到了全國第三位。杭州是一個特殊的城市，這個半城山水半城湖的城市成了眾多浙江甚至全國富人向往的地方。在西湖邊買一套房子養(yǎng)老，是許多浙江老板的夢想。于是，在杭州的樓盤中，出現(xiàn)了幾乎二分之一的外地顧客。在這樣的情況下，盡管大量杭州本地居民買不起，房價還是在飛漲。即便是在全國房產一路走低的998年，杭州的房價也一直沒有跌過。而在這個過程中，關心投資的溫州人卻發(fā)現(xiàn)了投資機會。大約從3年前開始，一些高品質樓盤出來以后，一些買家一買就是兩三套，甚至十幾套。第一批進入的溫州人在去年紛紛將手頭的房子出貨，杭州二手房交易量劇增。接下來一波輪到了杭州本地人。這些人在更新自己居住環(huán)境的時候發(fā)現(xiàn)，房價漲得讓人吃驚，于是加入了炒房的行列，一般是買兩三套房子。這種炒房受到了當地銀行的支持，只要付出首期，剩下的可以到銀行按揭。參加工作才5年的白領階層陳先生2002年初的時候，將自己兩年前20萬買來的住房賣掉之后，獲得了將近20萬的差價，此后，他發(fā)現(xiàn)這個市場有利可圖。于是將手頭的現(xiàn)金分別付兩套房子的首付，現(xiàn)在兩套房子又都漲了近8萬元。據戴德梁行2003年調查報告指出，上海工業(yè)房地產市場較上半年出現(xiàn)顯著增長，新建廠房竣工和租售情況達到三年來最高峰。廠房租售情況變得相當活躍，%%，年末，隨著各工業(yè)區(qū)加快項目的跟進和完成，一批新的廠房將被建成?？梢灶A見，上海的工業(yè)房產開發(fā)和投資熱潮即將迸發(fā)。自去年以來，上海商鋪市場開始回升并一路走高。專家介紹說，一般情況下，住宅用房投資回報率約為6%到8%，商鋪投資回報率可達8%到12%。品質優(yōu)良的商鋪一般6年內就能全部收回成本，以后就是純利了。如果將純利年限的收益與資本回收期的收益相加再除以總的使用年限，那么商鋪的投資收益率可達20%以上。于是，商業(yè)房地產以其潛在的升值空間，正在成為市民繼股票、住房之后新的投資熱點。但上海市中心黃金地段的商鋪市場風險系數也開始加大，一些眼光長遠的投資者選擇了向社區(qū)和外埠轉移。而金豐易居最近提供的一份調查報告很好地顯示了此種趨勢，%的上海受訪者對投資異地商鋪非常感興趣。統(tǒng)計同期顯示，上海人對于商鋪目前昂貴的價格表現(xiàn)出比較強的承受力，40%的人選擇5000元/平方米——10000元/平方米的商鋪；30%的人選擇10000元/平方米——15000元/平方米的商鋪；2%的人選擇3000元/平方米以下的商鋪。南京、無錫的商鋪售價僅為8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁華地段商鋪售價也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，這為上海市民投資商鋪提供了新的選擇機會，同時也顯示出當代置業(yè)的一種時尚——異地置業(yè)。（以上《解放日報》2003年11月6日）異地置業(yè)是近年來出現(xiàn)的一種突破地域性的置業(yè)方式。在北京已售的高檔商品房中，有近50%的外地人，而北京人也開始到外地買起了房了。過去一年中外地的海景房紛紛闖入京城叫賣，如秦皇島的維多利亞海灣、大連的海昌欣城以及海南銀谷苑和三亞海景酒店，為京城人異地置業(yè)打開了亮麗天地。在上海20002002三年間，外地人置業(yè)占上海全部房產銷售面積的比重逐步上升，同時上海人也轉戰(zhàn)周邊城市如蘇州、昆山等地購買房產。近些年來，交通工具日益多元化、便捷化、逐漸解決了異地置業(yè)交通上的問題，人們可以快速地國內行走，空間大大縮短。區(qū)域經濟一體化、交通狀況改善、城市人口流動增加和投資觀念更新引發(fā)了異地置業(yè)熱潮。以上海為龍頭，包括南京、寧波、杭州、蘇州、溫州、無錫、紹興、常州、揚州等10多個城市的長江三角洲都市圈正在加速融合，這種產業(yè)互補、資源共享的新格局打破了房地產市場的局域性，地產業(yè)發(fā)展空間迅速放大。（以上《金陵晚報》見南京房地產信息網）從城市規(guī)模來看房地產開發(fā)投資潛力，呈現(xiàn)兩大特點：一是大城市具備較大的市場空間；大城市的另一特點是對周邊地區(qū)具有集聚作用。對于房地產市場來說，集聚作用主要表現(xiàn)在需求部分地來自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地購買力是不容忽視的重要因素。從房地產市場表現(xiàn)來看，呈