【正文】 服務(wù)措施） l 《投資手冊(cè)》——針對(duì)置業(yè)投資人讓投資人如何在國(guó)際珠寶城獲利，（理性分析項(xiàng)目投資模式，投資獲益程度） l 《創(chuàng)業(yè)白皮書(shū)》——針對(duì)更廣泛受眾參與讓經(jīng)營(yíng)者如何在國(guó)際珠寶城成長(zhǎng)，（為小型經(jīng)營(yíng)者提供有力的創(chuàng)業(yè)保障，如為下崗人士創(chuàng)造再就業(yè)等）l 時(shí)尚珠寶會(huì)刊市場(chǎng)信息交流的刊物硬件包裝外墻和圍板可利用的物業(yè)外墻有：本商城外墻，可懸掛大面積條幅，面向臨西七路方向；施工部分設(shè)立圍板，一是為了宣傳形象，提高物業(yè)檔次，將施工區(qū)與參觀區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，同時(shí)也為了客戶(hù)看市場(chǎng)實(shí)景時(shí)起到安全保護(hù)作用；（若工程進(jìn)度，市場(chǎng)整體裝修較快，則此項(xiàng)可視工程進(jìn)度而定）宣傳內(nèi)容包括名稱(chēng)、廣告語(yǔ)、標(biāo)識(shí)、電話(huà)、發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位等市場(chǎng)內(nèi)部布置：市場(chǎng)內(nèi)部給客戶(hù)的展示面部分硬件應(yīng)盡早到位，硬件設(shè)施中有幾個(gè)重要部分：（1） 燈光部分（2） 電梯、扶梯部分（3） 鐘樓可參觀部分（4） 柜臺(tái)及鋪位部分（5） 廣告位部分（6） 市場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)市場(chǎng)內(nèi)的休閑、綠化等軟件設(shè)施也應(yīng)到位。（以現(xiàn)有同類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金水準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算）上述方案為銷(xiāo)售期間主要執(zhí)行的付款方式，以下為招租期間主要執(zhí)行的付款方式先租后購(gòu)（帶租約銷(xiāo)售）在銷(xiāo)售工作進(jìn)行到50%60%的同時(shí)，可開(kāi)展招商工作，此招商工作可以針對(duì)未銷(xiāo)售出去的商鋪進(jìn)行重點(diǎn)招租，若招租成功，則此商鋪可以帶租約出售。開(kāi)業(yè)前發(fā)展商供樓（105%）（4） 買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)支付定金人民幣30000元整；（5） 買(mǎi)方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；（6） 剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。本項(xiàng)目定價(jià)參考因素周邊市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度：商業(yè)銷(xiāo)售應(yīng)盡可能達(dá)成短期內(nèi)銷(xiāo)售的目標(biāo)，因此，在正式銷(xiāo)售三個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)60%左右的銷(xiāo)售目標(biāo)是我們的操作預(yù)期，為達(dá)到此目標(biāo)同時(shí)也需要在銷(xiāo)售價(jià)格上給予一定程度的支撐。一般是運(yùn)用“明升暗降”的方式，直接調(diào)整銷(xiāo)售表價(jià)，折扣不變。也可使用銷(xiāo)售率指標(biāo)為參考，一般每增加30%左右的銷(xiāo)售率可以考慮調(diào)價(jià)必要。3) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出垂直差價(jià)，一般先確定主價(jià)樓層，其價(jià)格等于“平均單價(jià)”。n 靈活付款 根據(jù)客戶(hù)的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。n 留有余地不把價(jià)格做得太滿(mǎn)，給客戶(hù)預(yù)留一定的升值空間。我們的價(jià)格原則n 低開(kāi)高走在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。另外，討價(jià)還價(jià)的余地太大也會(huì)延長(zhǎng)顧客的決策期，給銷(xiāo)售操作帶來(lái)麻煩。在定價(jià)需要防止的幾個(gè)陷阱n 高開(kāi)低走 也就是價(jià)格在開(kāi)盤(pán)時(shí)定得太高，銷(xiāo)售受阻以后隨意將價(jià)格下調(diào)。影響到目標(biāo)客層的渠道（大眾媒體未包括在內(nèi)） 各股票信息發(fā)布渠道（報(bào)刊、電視股評(píng)）； 已購(gòu)商鋪的購(gòu)買(mǎi)個(gè)人或單位； 各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場(chǎng)集中的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)）； 人流聚集區(qū)域：廣場(chǎng)周?chē)?、火?chē)站、汽車(chē)站、各商務(wù)酒店、蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（詳細(xì)操作時(shí)還需優(yōu)化選點(diǎn)）； 相關(guān)行業(yè)推廣渠道； 網(wǎng)上相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道； 各大型企事業(yè)單位定購(gòu)；（四）本市場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū)本市場(chǎng)分割原則：1. 綜合考慮投資者和經(jīng)營(yíng)者這雙重關(guān)系；2. 經(jīng)營(yíng)品種在市場(chǎng)分布中的規(guī)律；3. 整體市場(chǎng)應(yīng)形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織；4. 由市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)和布局的合理性出發(fā)； 各區(qū)域功能定位東區(qū)：禮品西區(qū)：流行飾品；南區(qū)：黃金玉器；北區(qū)：古董、配套等臨沂同益國(guó)際珠寶城策劃建議策略篇一、項(xiàng)目的入市策略與時(shí)機(jī)入市策略：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)機(jī)猶為關(guān)鍵，本項(xiàng)目應(yīng)采取市場(chǎng)領(lǐng)先策略。并配合各商家代辦促銷(xiāo)、慶典等活動(dòng)，樹(shù)立本市場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的形象；（3） 網(wǎng)上虛擬柜臺(tái)和網(wǎng)上互動(dòng)平臺(tái)：市場(chǎng)建立自己的網(wǎng)上交易平臺(tái)，并與各大型專(zhuān)業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系； 單位定點(diǎn)采購(gòu)地：由商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司主動(dòng)與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、各大中專(zhuān)院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本市場(chǎng)作為各單位選擇同類(lèi)產(chǎn)品時(shí)的定點(diǎn)首選市場(chǎng)。 針對(duì)消費(fèi)者建立“同益”珠寶產(chǎn)品檢測(cè)中心：為本市場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者提供更完全的保障服務(wù)。對(duì)于本項(xiàng)目，差異化不是指與現(xiàn)有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有何不同，而是實(shí)現(xiàn)超越。（二） 本項(xiàng)目劣勢(shì) 目標(biāo)客戶(hù)群分散，缺少有力的客戶(hù)前期鋪墊，比如小商品市場(chǎng)有文體市場(chǎng)搬遷，凱歌有圖書(shū)批發(fā)客戶(hù)加盟。商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專(zhuān)業(yè)商鋪。（一，二，三、四層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專(zhuān)業(yè)商鋪。因此，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中，只會(huì)打“價(jià)格牌”的普通零售企業(yè)將面臨巨大挑戰(zhàn)，甚至消亡，而營(yíng)銷(xiāo)方式靈活、走品牌化、專(zhuān)業(yè)化、創(chuàng)新型、主題型路線(xiàn)的零售企業(yè)將具有頑強(qiáng)的生命力。批發(fā)業(yè)、零售業(yè)各自走向?qū)I(yè)化、專(zhuān)一化從全國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，批發(fā)業(yè)向流通業(yè)的轉(zhuǎn)換是大勢(shì)所趨，過(guò)去那種批零兼營(yíng)、集貿(mào)市場(chǎng)型的綜合性交易方式正在逐漸為職責(zé)專(zhuān)業(yè)化、分工明確化、市場(chǎng)專(zhuān)一化、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)化、配套規(guī)?；男挛锪鳂I(yè)所替代。城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間、富裕居民與中低收入居民之間的差距依然明顯，在消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)觀念上也正在表現(xiàn)出日益顯著的分岐。也許臨沂商業(yè)的并購(gòu)時(shí)代由此拉開(kāi)帷幕？批發(fā)與零售協(xié)調(diào)發(fā)展，平行互補(bǔ)是大方向。社區(qū)連鎖的便利店尚未出現(xiàn)。商貿(mào)流通企業(yè)資源整合力度需要加強(qiáng)，呼喚商貿(mào)企業(yè)集團(tuán)出現(xiàn)。從早期蓬勃的數(shù)量型發(fā)展到如今的效益型發(fā)展，臨沂商貿(mào)流通業(yè)在許多方面還是有待改善和規(guī)范，大到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃，小到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、競(jìng)爭(zhēng)行為的管理，臨沂商貿(mào)流通業(yè)亟需從宏觀上進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)和重整。全市規(guī)模最大的連鎖商貿(mào)企業(yè)臨沂九州經(jīng)貿(mào)有限公司2005年銷(xiāo)售總額為4億元，也僅為我省最大的連鎖企業(yè)三聯(lián)商社銷(xiāo)售總額的3%。從近幾年變化情況看，全市流通產(chǎn)業(yè)占服務(wù)業(yè)的比重一直在低水平上徘徊，與1995年相比，今年上半年比去年同期也下降了3個(gè)百分點(diǎn)，這種趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展趨勢(shì)不協(xié)調(diào)。連鎖型的限額以上零售總店7家，%，銷(xiāo)售總額18億元，門(mén)店數(shù)315個(gè)，分別比上年增長(zhǎng)32%%，到2005年底，%，快于全社會(huì)消費(fèi)品零售額以及百貨商店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度，%以上。今年1－6月全市批發(fā)零售業(yè)、%，%，%。商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，必然帶動(dòng)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，對(duì)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。2005年，全市共有商品交易市場(chǎng)1004個(gè)，年成交額達(dá)691億元，比去年同期增長(zhǎng)12%，其中年成交額一億元及以上的商品交易市場(chǎng)達(dá)36個(gè)，%；年成交額10億元及以上的市場(chǎng)15個(gè)，較2004年增加1個(gè)，%，同比比重上升。五、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)，對(duì)商貿(mào)發(fā)展貢獻(xiàn)大。據(jù)全市246家限額以上批零業(yè)統(tǒng)計(jì)看：2005年，%，%。市三區(qū)和縣城零售額411億元，%，%。2005年，增長(zhǎng)16%，在全省17市中總量列第五位，增幅列第三位。2006年，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，%%，市、縣、縣以下零售之比45：：，市轄三區(qū)區(qū)域性商貿(mào)城中心地位突出，占了45%。一個(gè)橫連全國(guó)、縱跨全球的國(guó)際物流基地正在沂蒙大地悄然崛起。如今，臨沂批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為全國(guó)第三大商品批發(fā)市場(chǎng)，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地，輻射20余個(gè)省、市、自治區(qū)，年交易額達(dá)400億元人民幣，批發(fā)城平均每天流動(dòng)人口35萬(wàn)人。臨沂同益國(guó)際珠寶批發(fā)城策劃建議策略提供：北京尚好家不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)臨房網(wǎng)房產(chǎn)研究中心（臨沂尺度廣告）提供時(shí)間：2007年6月4日臨沂同益國(guó)際珠寶城策劃建議目錄市場(chǎng)篇一、 臨沂批發(fā)市場(chǎng)及商貿(mào)零售業(yè)狀況描述……………………………………………‥……………………………‥……項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目狀況……………………………………………………………………………………………………………………二、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)…………………………………………………………………………………………………………………項(xiàng)目概念篇概念設(shè)計(jì)一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)…………………………………………………………………………………………………………二、 總體策略和總概念設(shè)計(jì)……………………………………………………………………………………………………三、 產(chǎn)品梳理……………………………………………………………………………………………………………………四、 概念設(shè)計(jì)及構(gòu)想……………………………………………………………………………………………………………項(xiàng)目定位篇一、 市場(chǎng)定位………………………………………………………………………………………………………………… 市場(chǎng)定位……………………………………………………………………………………………………………… 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題………………………………………………………………………………………………………… 配套主題………………………………………………………………………………………………………………二、 價(jià)格定位……………………………………………………………………………………………………………………三、 客戶(hù)定位…………………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層狀況………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層的區(qū)域分布………………………………………………………………………………………………… 影響到目標(biāo)客層的渠道………………………………………………………………………………………………四、市場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………………………………………………………………………………………策略篇一、 入市策略與時(shí)機(jī)……………………………………………………………………………………………………………二、 項(xiàng)目的形象策略……………………………………………………………………………………………………………三、 價(jià)格及付款方式策略………………………………………………………………………………………………………四、 項(xiàng)目包裝策略………………………………………………………………………………………………………………五、 公關(guān)促銷(xiāo)策略………………………………………………………………………………………………………………六、 媒體宣傳廣告策略…………………………………………………………………………………………………………銷(xiāo)售推廣篇一、 階段銷(xiāo)售工作安排…………………………………………………………………………………………………………二、 控盤(pán)策略及銷(xiāo)售控制………………………………………………………………………………………………………附件 項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議…………………………………………………………………………………………………… 銷(xiāo)售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排………………………………………………………………………