鎮(zhèn)江某項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議(編輯修改稿)
2025-08-16 07:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人均為3535美元。財(cái)政收入增幅較快。全年財(cái)政總收入完成92．12億元，比上年增長32．6％。其中：上劃中央財(cái)政收入36．67億元，增長14．1％；地方財(cái)政收入55．45億元，增長41．3％。在財(cái)政收入中：工商稅收完成62．49億元，增長23．5％，其中：?！ ?、。，％。其中：，％；，增長20．1％。招商引資力度加大，吸引外資成績顯著。全年新簽外商投資項(xiàng)目477個(gè)，其中在1000萬美元以上項(xiàng)目135個(gè)，比上年增加45個(gè)。，％。，比上年增長50．8％。，％。投資領(lǐng)域內(nèi)在活力明顯增強(qiáng)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資全面回升。在固定資產(chǎn)投資中：，增長3．1％；，％；，％。城市建設(shè)步伐加快，綜合功能日益完善。2004年城市建設(shè)投入86億元2004年末,全市戶籍總?cè)丝?67．21萬人。市區(qū)人口101．36萬人。全市男性人口135．06萬人，女性人口132．15萬 2004年末,全市戶籍總?cè)丝?67．21萬人。市區(qū)人口101．36萬人。全市男性人口135．06萬人，女性人口132．15萬人。男女性別比（女=100）。在全市總?cè)丝谥校?，，?004年，全市出生人口20419人，‰。‰‰。 2004年全市共有回族、蒙古族、滿族、％,少數(shù)民族人口數(shù)列江蘇省的第六位。全市少數(shù)民族人口中，有清真飲食習(xí)慣的回族、維吾爾族、哈薩克族、塔塔爾族等10個(gè)民族近1萬人，％。預(yù)計(jì)購買力指標(biāo)分析（1）社會消費(fèi)品零售額：2010年達(dá)到185億元；2020年達(dá)到572億元。（2）連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)品零售總額：2010年達(dá)到55億元，占社會消費(fèi)零售總額的30％；2020年達(dá)到229億元，占社會消費(fèi)總額的40％。（3）從業(yè)人員占全社會就業(yè)人口的比重：2010年達(dá)到15％左右，2020年達(dá)到20％以上。（4）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（零售業(yè)）營業(yè)面積：2010年達(dá)到90萬平方米，；2020年達(dá)到150萬平方米。根據(jù)以上的指標(biāo)分析，鎮(zhèn)江的發(fā)展主要目標(biāo)是在商業(yè)和旅游業(yè)上為主，（含工業(yè)和其他行業(yè)）2010年商業(yè)零售僅達(dá)到55億元，全市戶籍總?cè)丝?67．21萬人，市區(qū)人口101．36萬人。故此可以推斷，鎮(zhèn)江的購買力和商業(yè)環(huán)境在2010年之前不會很樂觀。目前最大的集中性商業(yè)在50000㎡左右，主要的商業(yè)零售企業(yè)還沒有選擇在鎮(zhèn)江作為主要的拓展目標(biāo)市場。一方面說明大市口商圈的巨大改造潛力。另一方面說明目前商業(yè)市場的不成熟度。租金收益返原項(xiàng)目周邊的小區(qū)住宅銷售價(jià)格在均價(jià)4000元/㎡左右，紅豆集團(tuán)項(xiàng)目的馬里蘭街（估計(jì)體量在10000㎡以下，社區(qū)底商銷售定價(jià)在8000元/㎡，銷售狀況不好。招商廣告已經(jīng)推出，但目前均為空鋪。大市口商圈的街邊商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在510元/㎡.D，主要沿街商鋪的銷售價(jià)格在1500025000元/㎡，非主要街道很少有集中性商業(yè)存在，均為小面積的住宅底商和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)周邊的項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)周期來看，周邊樓盤象紅豆四季花城、我家山水、維科項(xiàng)目等總的建筑體量應(yīng)該100150萬㎡之間，根據(jù)目前的拆遷進(jìn)度\開發(fā)工期\銷售速度，初步認(rèn)為將在35年的時(shí)間完善社區(qū)入住和周邊配套，社區(qū)形成以后常駐人口預(yù)計(jì)不會超過50000人，根據(jù)鎮(zhèn)江目前的消費(fèi)力水平和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，我們可以推測社區(qū)的消費(fèi)總額理論值：50000人/=12500戶。按照每個(gè)家庭總年收入在50000元，用其收入的40%放在零售和日常生活非固定消費(fèi)上來看，*5*=。按照目前鎮(zhèn)江市大市口商圈總體量在40000㎡的大型百貨公司的銷售總額來看。故此我們認(rèn)為，由我們和周邊項(xiàng)目整體商業(yè)體量不大于40000㎡體量（此預(yù)測數(shù)據(jù)剛好和政府20042020商業(yè)規(guī)劃要求大致吻合，如果在未來的幾年之內(nèi)本社區(qū)列為鎮(zhèn)江重點(diǎn)社區(qū)商業(yè)次級商業(yè)中心商圈范疇，此預(yù)估體量加上本社區(qū)重點(diǎn)集中性商業(yè)易初蓮花項(xiàng)目體量總商業(yè)體量在近910萬之間，故此這也是和鎮(zhèn)江政府的規(guī)劃要求相吻合的 ）。周邊項(xiàng)目龍吟坊商業(yè)街預(yù)計(jì)體量在13000㎡，紅豆置業(yè)馬里蘭街商業(yè)體量3400㎡，周邊零星商業(yè)體量預(yù)計(jì)會在5000㎡。故此我們可以用反推法預(yù)測即使在社區(qū)規(guī)模成型后，人們的消費(fèi)力支持商業(yè)體量也是很有限。大面積開發(fā)商業(yè)用房風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。排除東吳路新建集中性商業(yè)易初蓮花的消費(fèi)商圈輻射概念和消費(fèi)競爭對社區(qū)商業(yè)
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