【文章內(nèi)容簡介】 售樓處、樣板房、正負零、預售證、開盤、結構封頂、交房良性：n 2003年初以來。西安市及開發(fā)區(qū)加強了堆開發(fā)區(qū)的宣傳，特別是對一些重大市政工程的實際動作（唐延路、丈八路、高新四路的拓寬和打通），使得片區(qū)的知名度迅速提升，社會各界對高新區(qū)充滿期待和信心。這些舉措使得項目優(yōu)勢更加顯著。n 和同地段的其他項目相比，本項目占地規(guī)模和地形尺度適宜，這一優(yōu)勢使項目有條件和同區(qū)位的其他對手正面交鋒。不利：n 地塊西面及北面未蓮湖區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，對塑造項目的品質(zhì)形象不利。n 地塊西側的銀行大樓嵌入本項目地塊，對項目形象不利。n 地塊北側東西走向有地裂縫，對項目土地使用和整體規(guī)劃造成很大限制。二 、項目規(guī)劃分析及建議：楓韻藍灣地處丈八路與科技路的交匯處，是西安目前所沒有的“音樂”主題高檔豪華住宅社區(qū)，它的出現(xiàn)，將以優(yōu)美獨特的建筑風格、高標準的配套設施、先進的智能化設計，在西安高新區(qū)的高檔住宅社區(qū)中獨樹一幟。從長遠眼光看，以高新四路為中心的開發(fā)區(qū)進一步建設將使本地段成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個熱點地區(qū)，這給本案帶來了很大的升值潛力。楓韻藍灣屬高檔大型的居住住宅社區(qū)，在整個高新區(qū)是數(shù)一數(shù)二的高層住宅樓。綠化率為51%。在社區(qū)內(nèi)部，業(yè)主的視野將毫無遮攔，整個楓韻藍灣的景觀也將一覽無余。社區(qū)內(nèi)部，各個樓盤布局合理、線條清晰。商鋪及生活配套全面、有效。但是作為一個高檔生活社區(qū)而言，存在兩方面的缺憾：A、社區(qū)內(nèi)部商鋪過多楓韻藍灣周邊生活配套，就目前開發(fā)進程來看還遠遠不足，許多地方仍是規(guī)劃用地。那么項目內(nèi)的基本建設就顯的極其重要。但這些配套遠不是大量商鋪就可以解決的。從整個社區(qū)規(guī)劃來看，會所里有商鋪、社區(qū)環(huán)繞地帶有商鋪。這樣一來，會存在以下一個問題：n 對項目建成之后的招商帶來困難。畢竟就一個社區(qū)內(nèi)部來看，購買力總是有限的。大中型商品的消費有市區(qū)大型商場作為支撐。社區(qū)內(nèi)部消費一般僅局限于日常簡單生活用品。n 我們項目以“音樂”作主題。而大量商鋪會相應帶來過重的商業(yè)氣息，從而，與我們的主題格格不入。與其如此，不如抓教育、醫(yī)療等必不可少的項目作開發(fā)。n 最后，伴隨周邊的開發(fā)，商業(yè)配套必將與時具進的完善起來，和內(nèi)部商鋪形成競爭。綜上所述，商鋪開發(fā)，重在質(zhì)，而非量。B、從規(guī)劃圖來看，社區(qū)內(nèi)部設有兩座寫字樓。這種宜商宜住的的LIHO生活模式在目前的確新潮。但是，它的生存空間是否成熟卻不得不讓我們考慮。一方面，有多少人愿意享受這種生活與工作同在的居住模式呢？因此就給我們帶來了第一個壓力：寫字樓的銷售。而且另一方面，社區(qū)內(nèi)的寫字間帶來的另一個問題是如何對公司業(yè)務往來的流動人口進行控制。這就是第二個壓力，今后物業(yè)上的安保的實現(xiàn)。、音樂的親水生活。在楓韻藍灣中心同樣設計有一個音樂主題的休閑水面，這將使我們整個社區(qū)里無處不活躍著水的精靈。東方人愛水，愛水的智慧，水的靈秀，水的生生不息。水是吉祥、珍貴、靈性的，象征著充沛的生命，高貴的生活總是因為水的濡染。作為一個大型社區(qū)，親水而居夜市我們將推出的一大賣點。(1)、因為水邊生活是很多人的夢想。部分住宅可以傍水而立，住戶下樓就可以沿著溪流緩緩散步，在安靜的地方，我們可以考慮設計小型音樂瀑布；（2）、盡量將水面做大：并將水景都設于主要通道旁，并以棧道、柵欄的形式規(guī)劃環(huán)水路徑，為人們的靜謐居家生活帶來生動的氣氛。(3)、考慮到安全因素。一方面使水面深度合理化。一方面，在將來設計上設立帶有音樂標示的安全提示。使得所有的景致生動起來；更讓整個社區(qū)生機盎然。，優(yōu)雅的環(huán)境也在改變了我們的生活，綠色環(huán)境規(guī)劃是必不可少的。同時，環(huán)境的功能劃分越細，滿足人的需求就越過分，人在環(huán)境中也就越舒適。楓韻藍灣的園林規(guī)劃，建議采用“三級組團”模式：一級綠化以社區(qū)水面為中心集中綠化；二級綠化是組團分散綠化。這樣一來才真正做到一戶一風景、樓樓有景。從而提升整個項目的總體價值；三級綠化是鄰里樓間綠化，并設置單元小型景觀系統(tǒng)。尤其建議開發(fā)商在交房時，務必將室內(nèi)綠化完成。《禮記》有云“惟樂不可以為偽”。音樂一樣必須有實實在在的東西體現(xiàn)。作為建筑物首先體現(xiàn)為雕塑。建議在社區(qū)內(nèi)設立建筑雕塑。而雕塑無須獨創(chuàng)，它需要的是生命。音樂完全可以賦予雕塑生命。例如音樂家頭像、抽象的音符或樂器。楓韻藍灣外力面設計清新時尚。襯應在高新區(qū)現(xiàn)代時尚的大環(huán)境之中，加之我們對“音樂”主題的渲染。必將與優(yōu)雅中吐露灑脫、于時尚中令人向往。楓韻藍灣的外立面。精致美觀，但結合高新區(qū)所固有的達觀向上的人文風情。過多的外里面裝飾條有畫蛇添足之嫌。建議改為金屬與玻璃材料，以加強時尚氣息與現(xiàn)代質(zhì)感。畢竟，人類從創(chuàng)造和運用中誕生，從享受和喜悅中回歸自然。越是現(xiàn)代、越是簡單越能讓最敏感的心靈從寧靜考究中得到慰藉，象征著現(xiàn)代化的金屬與玻璃材料，使那些登上巔峰的人找到最好的歸屬感。另一方面音樂是人類追求美好事物的完美詮釋，自由個性的一種張揚，現(xiàn)代簡約的建筑配上樂感必不可少的天籟裝飾，才是完美。楓韻藍灣外立面設計清新時尚。外立面以淡黃色為主，配以青灰色為輔。這種色彩考慮，如果在南方太陽直射角度大，采光差強人意，這種色彩形式適合那種空氣清新爽潔的城市。因為黃色象征著溫暖，青灰色使人寧靜?？稍谖靼?，夏天炎熱要風，冬天寒冷要陽光。加之每年春秋季節(jié)不定期的沙塵暴。使用過多的冷色調(diào)如青灰。會使人心里產(chǎn)生抑郁。住宅給人的第一感覺應是溫暖、寧靜。因此我們建議考慮在樓盤外立面的色彩調(diào)配上更多的加強對暖色調(diào)的運用?；丶业母杏X總是暖暖的。遠遠望去，就應該在那群建筑之中找到自己的家，聯(lián)系到外立面，就要有家的感覺。 戶型面積參數(shù)表房型面積區(qū)間總戶數(shù)總面積總戶數(shù)比總面積比一房176二房578三房766四房602七房30 戶 型 配 比房號戶型面積戶數(shù)總面積棟號戶數(shù)比面積比Aa四房二廳二衛(wèi)368,10Ab四房二廳二衛(wèi)368,10Ac七房三廳三衛(wèi)88,10頂A1a四房二廳二衛(wèi)3213A1b四房二廳二衛(wèi)3213A1c七房三廳三衛(wèi)413Ba四房二廳二衛(wèi)1147，9Bc七房三廳三衛(wèi)127，9B1a四房二廳二衛(wèi)9612B1c七房三廳三衛(wèi)612Ca三房二廳二衛(wèi)572，4Cb三房二廳二衛(wèi)552，4Da四房二廳二衛(wèi)186Db四房二廳二衛(wèi)366Dc四房二廳二衛(wèi)186Ea三房二廳二衛(wèi)405Fa四房二廳二衛(wèi)13217,19,20Fb二房二廳二衛(wèi)13217,19,20F1a三房二廳二衛(wèi)9016,18F1b二房二廳二衛(wèi)9016,18Ga三房二廳二衛(wèi)903Gb三房二廳一衛(wèi)903G1a三房二廳二衛(wèi)4046721東西兩單元G1b二房二廳二衛(wèi)401東西兩單元Ha三房二廳二衛(wèi)10414Hb四房二廳二衛(wèi)5214H1a三房二廳二衛(wèi)10215H1b二房二廳二衛(wèi)102933315Ja三房二廳二衛(wèi)8411Jb二房二廳二衛(wèi)8411Ma三房二廳二衛(wèi)141從東數(shù)第3單元Mb二房二廳一衛(wèi)281從東數(shù)第3單元Mc二房二廳一衛(wèi)141從東數(shù)第3單元Na二房二廳一衛(wèi)4421Nb一房二廳一衛(wèi)8821Nc一房二廳一衛(wèi)4421Nd二房二廳一衛(wèi)4421Ne一房一廳一衛(wèi)4421戶型分析：本案戶型主要以三房與四房居多，兩房其次，一房與七房（復式）做點綴，面積主要以大戶型為主，從99717049平米，三房最多。主要戶型優(yōu)缺點分析：Aa、A1a戶型，四房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)點：布局合理，動靜分離、南北通透、潔衛(wèi)分離、采光充足，景觀豐富，帶有觀光電梯，得房率高。缺點：客廳朝西，西曬。西廚在此區(qū)域不合適。書房無采光。Ba、B1a戶型, 四房兩廳兩衛(wèi) 優(yōu)點：戶型方正、動靜分離，南北通透，臥室和廚房采光好缺點：客廳采光欠缺Ca、Cb戶型，三房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)點：布局合理，南北通透、面積適中，采光好 缺點：無大的缺點。 Fa戶型，四房兩廳兩衛(wèi) 優(yōu)點：布局緊湊、采光好。缺點：戶型不方正，動靜不分離，F(xiàn)b戶型，兩房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)點：戶型方正，采光好缺點：南北不通透，通風性能差Gb戶型，三房兩廳一衛(wèi)缺點： 只有一個衛(wèi)生間而且在住臥室內(nèi)，小臥室太小賣點抗性篇一、賣點分析西安高新區(qū)是國務院1991年3月批準成立的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于西安市科研文教單位相對集中的南郊，已建成20平方公里，現(xiàn)已被國家列為“十五”期間重點建設的五個示范高新區(qū)之一，周邊國際俱樂部，高爾夫球場，網(wǎng)球場，三星級賓館，五星級寫字樓，高新區(qū)幼兒園，中小學，三家市級醫(yī)院和社會保險管理中心等生活服務設施配套。高新區(qū)道路系統(tǒng)為棋盤式路網(wǎng)格局，在東、西、北方向與太白南路，丈八北路，南二環(huán)等城市主干道路緊密相連，交通十分便利。“楓韻藍灣”即位于西安市西郊與南郊交接處，南面緊鄰高新科技開發(fā)區(qū)，即為科技路，西面為城市主干道丈八北路，東北兩面均為待建城市次干道，與“城市風景”花園隔路相望，交通便利。周邊現(xiàn)狀：本案東西方向長380M，南北長320M，西側有少許建筑，科技路對岸為拆遷安置區(qū)，西南沿丈八北路有花卉及舊車交易市場等傳統(tǒng)商業(yè)集市。、項目規(guī)劃，可建設用地117900平米，總建筑面積（計容積率）313840平米，住宅建筑面積257900平米，商業(yè)498200平米，辦公1920平米，會所1980平米，幼兒園2020平米，其它200平米，地下車庫（不計入容積率）18240平米半地下車庫（不計入容積率）8460平米，容積率2。66，綠化率51%，建筑密度28。5%，居住總戶數(shù)2132戶，停車位：地下514，地上628，半地下，190，人中毛密度530人/ha，即小的中心景觀區(qū)域和商業(yè)景觀區(qū)域，中心景觀區(qū)域以小高層為建筑主體，緊扣策劃主題“音樂”，“時尚”，“活力”的景觀穿插其中，商業(yè)景觀區(qū)域由高層為主，配以與周邊城市干道相對應的商業(yè)街，形成一道“時尚風景”，人車分流做到了絕對的人車分流，整個小區(qū)園林化布局便住宅成為園林構成的一部分，整個小區(qū)做組團景觀形成一步一景，處