【正文】 十、楓韻藍(lán)灣的推廣信息反饋一方面，召開(kāi)業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主意見(jiàn)采納會(huì)，廣開(kāi)言路；定期做市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查，動(dòng)態(tài)掌握消費(fèi)熱點(diǎn)及消費(fèi)心理。講座內(nèi)容可以結(jié)合不同的音樂(lè)種類(lèi)，定位于以倡導(dǎo)“音樂(lè)與生活同在”，展望未來(lái)的美好生活，穿插社區(qū)文化，使客戶無(wú)形中對(duì)楓韻藍(lán)灣產(chǎn)生好的影響，進(jìn)而運(yùn)用煽動(dòng)性較強(qiáng)的語(yǔ)言，深化刺激，產(chǎn)生對(duì)楓韻藍(lán)灣一定的探索欲望，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)的目的。與其說(shuō)音樂(lè)是楓韻藍(lán)灣的名字，不如說(shuō)音樂(lè)是楓韻藍(lán)灣對(duì)于居住真意的獨(dú)到領(lǐng)悟。而雕塑無(wú)須獨(dú)創(chuàng)，它需要的是生命。施特勞斯的音樂(lè)，可以讓全世界永遠(yuǎn)癡迷。迫于目前嚴(yán)峻的形勢(shì)，楓韻藍(lán)灣必須準(zhǔn)確的把握項(xiàng)目主題來(lái)取勝于激烈的競(jìng)爭(zhēng)。強(qiáng)力提高“音樂(lè)”主題的可信度。而目前在西安，尚還沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商以音樂(lè)做為樓盤(pán)主題。銷(xiāo)售秘書(shū) ：根據(jù)案場(chǎng)銷(xiāo)售比率及時(shí)準(zhǔn)確的做好現(xiàn)場(chǎng)的各種報(bào)表，及表格，并請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。二、入市策略本案周邊多以大盤(pán)為主，如：楓葉新都市，中華世紀(jì)城；楓葉家園，等以成推出并取得良好的反向的住宅性樓盤(pán)，從而不難看出：客戶對(duì)大盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)力還是非常之大，所以從周邊現(xiàn)狀而主，對(duì)于本案的入市，建議為強(qiáng)勢(shì)入市。所以這就要求我們必須對(duì)所有客戶所可能涉及到的問(wèn)題作事先的定格，以保證在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中有的放矢，以達(dá)到更加的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。（5） 商業(yè)是否過(guò)多，地區(qū)偏會(huì)不會(huì)招商困難。小區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)的設(shè)置，寬帶互聯(lián)網(wǎng)及內(nèi)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，提升物業(yè)管理水平及對(duì)住戶提供更多元化的服務(wù)，更可支持電子商務(wù)的發(fā)展以創(chuàng)造商機(jī)。 戶型面積參數(shù)表房型面積區(qū)間總戶數(shù)總面積總戶數(shù)比總面積比一房176二房578三房766四房602七房30 戶 型 配 比房號(hào)戶型面積戶數(shù)總面積棟號(hào)戶數(shù)比面積比Aa四房二廳二衛(wèi)368,10Ab四房二廳二衛(wèi)368,10Ac七房三廳三衛(wèi)88,10頂A1a四房二廳二衛(wèi)3213A1b四房二廳二衛(wèi)3213A1c七房三廳三衛(wèi)413Ba四房二廳二衛(wèi)1147，9Bc七房三廳三衛(wèi)127，9B1a四房二廳二衛(wèi)9612B1c七房三廳三衛(wèi)612Ca三房二廳二衛(wèi)572，4Cb三房二廳二衛(wèi)552，4Da四房二廳二衛(wèi)186Db四房二廳二衛(wèi)366Dc四房二廳二衛(wèi)186Ea三房二廳二衛(wèi)405Fa四房二廳二衛(wèi)13217,19,20Fb二房二廳二衛(wèi)13217,19,20F1a三房二廳二衛(wèi)9016,18F1b二房二廳二衛(wèi)9016,18Ga三房二廳二衛(wèi)903Gb三房二廳一衛(wèi)903G1a三房二廳二衛(wèi)4046721東西兩單元G1b二房二廳二衛(wèi)401東西兩單元Ha三房二廳二衛(wèi)10414Hb四房二廳二衛(wèi)5214H1a三房二廳二衛(wèi)10215H1b二房二廳二衛(wèi)102933315Ja三房二廳二衛(wèi)8411Jb二房二廳二衛(wèi)8411Ma三房二廳二衛(wèi)141從東數(shù)第3單元Mb二房二廳一衛(wèi)281從東數(shù)第3單元Mc二房二廳一衛(wèi)141從東數(shù)第3單元Na二房二廳一衛(wèi)4421Nb一房二廳一衛(wèi)8821Nc一房二廳一衛(wèi)4421Nd二房二廳一衛(wèi)4421Ne一房一廳一衛(wèi)4421戶型分析：本案戶型主要以三房與四房居多，兩房其次，一房與七房（復(fù)式）做點(diǎn)綴，面積主要以大戶型為主，從99717049平米，三房最多。畢竟，人類(lèi)從創(chuàng)造和運(yùn)用中誕生，從享受和喜悅中回歸自然。在楓韻藍(lán)灣中心同樣設(shè)計(jì)有一個(gè)音樂(lè)主題的休閑水面，這將使我們整個(gè)社區(qū)里無(wú)處不活躍著水的精靈。這樣一來(lái)，會(huì)存在以下一個(gè)問(wèn)題：n 對(duì)項(xiàng)目建成之后的招商帶來(lái)困難。這些舉措使得項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加顯著。 四、 總結(jié)性觀點(diǎn)西高新整體環(huán)境較其他區(qū)域優(yōu)越,住宅社區(qū)在西安人心目中是理想的棲息之處。親水的主題園林體現(xiàn)了人和水的依存關(guān)系，是大型主題園林庭院。區(qū)內(nèi)板式小高層，一梯兩戶，短進(jìn)深，大面寬，明亮通透，健康舒適。小結(jié)：錦都花園作為錦園新世紀(jì)的姊妹樓盤(pán)推向市場(chǎng)，受到消費(fèi)者的極大關(guān)注，這與開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上有著良好的口碑有極大的關(guān)系。 二、 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r10年前，高新區(qū)選址的時(shí)候，最終選中了西安西南老機(jī)場(chǎng)附近的一片片土地，因?yàn)槲靼驳拇蠊S、大企業(yè)以及高等院校和研究機(jī)構(gòu)集中在南城。美國(guó)，日本，德國(guó)，澳大利亞，加拿大，新加坡，香港，臺(tái)灣等28個(gè)國(guó)家和地區(qū)在西安高新區(qū)設(shè)立411家企業(yè)。增長(zhǎng)了12倍。十年發(fā)展，十年孵化，政府積極推進(jìn)大力支持，現(xiàn)代化的新城已成為西安人心目中最驕傲的一點(diǎn)。其他人群多為流動(dòng)人口（外來(lái)商務(wù)人士，旅游者等）和在高新區(qū)從事建設(shè)工作的工人。到目前為止高新區(qū)總綠化面積53萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率36%。通過(guò)人才交流中心和社會(huì)保障中心功能的擴(kuò)大和完善形成社會(huì)保障健全的人力資源開(kāi)發(fā)服務(wù)體系和包括勞動(dòng)仲裁，失業(yè)保險(xiǎn)，衛(wèi)生醫(yī)療等功能在內(nèi)的社會(huì)保障體系。此區(qū)域內(nèi)，紫薇田園都市，高新楓林綠洲，中華世紀(jì)城，西安錦都花園，以及剛涌入的綠地世紀(jì)城，皆為有一定規(guī)模的大盤(pán)住宅。它們以新穎時(shí)尚的開(kāi)發(fā)理念，尊貴的品質(zhì)，至誠(chéng)至善的服務(wù)為高新樓市樹(shù)起了一面旗幟。入住時(shí)間2004年10月。銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售均價(jià)3250元/ M2，兩室兩廳總價(jià)在33萬(wàn)元左右，三房?jī)蓮d總價(jià)位于4045萬(wàn)元之間， 訴求主題：都市里的新鮮生活綠色、時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、休閑、健康、成長(zhǎng)銷(xiāo)售情況：現(xiàn)在是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，計(jì)劃5月份開(kāi)盤(pán)，因?yàn)樽C件不全，銷(xiāo)售沒(méi)有展開(kāi)。以品牌效應(yīng)吸引消費(fèi)群體，西北首個(gè)國(guó)際亞太村品牌生態(tài)住宅示范社區(qū)、2002中國(guó)第三屆住交會(huì)入選中國(guó)明盤(pán)50強(qiáng)、2003中國(guó)健康人居領(lǐng)軍項(xiàng)目。項(xiàng)目概況 位于唐延路與科技路交匯處，總戶數(shù)500余戶，戶型面積90300平方米，價(jià)格3500元/平方米，入住時(shí)間2002年。本項(xiàng)目地處近年來(lái)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，周邊開(kāi)發(fā)量較大，項(xiàng)目較多，主要有中華世紀(jì)城？新西蘭錦都花園楓葉新都市高科新花園附周邊樓盤(pán)圖樓盤(pán)表項(xiàng)目名稱(chēng)位置工程進(jìn)度均價(jià)面積區(qū)間銷(xiāo)售率中華世紀(jì)城科技路與唐延路交匯處5幢已封頂3200 ~ M2未開(kāi)盤(pán)新西藍(lán)同上出地面一層3300~80%錦都花園南二環(huán)西段群賢路已封頂3400125~189 M275%旭景碧澤園西安市丈八北路封頂2650~126 M274%高新楓林綠洲高新路與科技六路交匯處出地面5層368025%楓葉新都市唐延路與科技路交匯處現(xiàn)房3500138M2——163M295%高科新花園唐延路與科技路交匯處現(xiàn)房380067~162 M295%市場(chǎng)總結(jié)：區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)有一定規(guī)模，工期較早，銷(xiāo)售情況良好。那么項(xiàng)目?jī)?nèi)的基本建設(shè)就顯的極其重要。而且另一方面，社區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字間帶來(lái)的另一個(gè)問(wèn)題是如何對(duì)公司業(yè)務(wù)往來(lái)的流動(dòng)人口進(jìn)行控制。這樣一來(lái)才真正做到一戶一風(fēng)景、樓樓有景。精致美觀，但結(jié)合高新區(qū)所固有的達(dá)觀向上的人文風(fēng)情。因此我們建議考慮在樓盤(pán)外立面的色彩調(diào)配上更多的加強(qiáng)對(duì)暖色調(diào)的運(yùn)用。5%，居住總戶數(shù)2132戶，停車(chē)位：地下514，地上628，半地下，190，人中毛密度530人/ha，即小的中心景觀區(qū)域和商業(yè)景觀區(qū)域，中心景觀區(qū)域以小高層為建筑主體，緊扣策劃主題“音樂(lè)”，“時(shí)尚”，“活力”的景觀穿插其中，商業(yè)景觀區(qū)域由高層為主，配以與周邊城市干道相對(duì)應(yīng)的商業(yè)街，形成一道“時(shí)尚風(fēng)景”，人車(chē)分流做到了絕對(duì)的人車(chē)分流，整個(gè)小區(qū)園林化布局便住宅成為園林構(gòu)成的一部分，整個(gè)小區(qū)做組團(tuán)景觀形成一步一景，處處有景，并且住宅內(nèi)部大堂也有綠化。（2） 地塊離高新區(qū)有一段距離，有邊缺少文化設(shè)施公建。（2） 高新開(kāi)發(fā)區(qū)客源。拉大一次性付款及其它付款方式之間的折扣比例，目的是：刺激顧客付款能盡快回籠資金。展示演奏區(qū)：為了更體現(xiàn)本案的音樂(lè)風(fēng)格和氣分，故在售樓處設(shè)以展示區(qū)，其中包括：中國(guó)常用的各種樂(lè)器等。媒體推廣篇前言：準(zhǔn)確地講，樓盤(pán)主題文化就是根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，把項(xiàng)目本身固有的景觀、文化、藝術(shù)融合成一種個(gè)性特色；然后根據(jù)這種個(gè)性特色把項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式設(shè)計(jì)、項(xiàng)目文化品牌構(gòu)建、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位融合在一起，構(gòu)建出項(xiàng)目主題文化。為今后進(jìn)一步推廣及開(kāi)發(fā)商今后工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。綜上分析：楓韻藍(lán)灣主題明確、市場(chǎng)潛力巨大、前景廣闊。而在此情況下，音樂(lè)，就是一種非常好的寄托方式。音樂(lè)一樣必須有實(shí)實(shí)在在的東西體現(xiàn)。我們要打造音樂(lè)酒吧，音樂(lè)廳，音樂(lè)茶秀，音樂(lè)幼兒園，要舉辦音樂(lè)沙龍，讓楓韻藍(lán)灣不但有文化品位，還得讓高雅音樂(lè)走近業(yè)主，只有音樂(lè)，才能提升人的品位。廣告語(yǔ)言應(yīng)著重體現(xiàn)出楓韻藍(lán)灣的形象，應(yīng)選擇生動(dòng)親近、表意豐富的廣告語(yǔ)言，如：“音樂(lè)與生活同在”等。將音樂(lè)的節(jié)目穿插于楓韻藍(lán)灣的節(jié)目中。做到有則改之，無(wú)則加勉。但切忌選取過(guò)于陽(yáng)春白雪的題目，畢竟合者甚少。既然是以音樂(lè)作背景，我們可以借音樂(lè)主題之名，給每一階段冠以樂(lè)曲之名。清濁二聲，為樂(lè)之本。 具體來(lái)說(shuō)，楓韻藍(lán)灣的“音樂(lè)”體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：六、楓韻藍(lán)灣的產(chǎn)品分析：楓韻藍(lán)灣作為西高新高檔商品房，具有投資和自住的雙重價(jià)值。最終達(dá)到業(yè)主生活質(zhì)量及品位的提升。我們的主題越突出，今后楓韻藍(lán)灣的項(xiàng)目影響力就越大；項(xiàng)目主題越鮮明，項(xiàng)目今后的增值潛力就越高。1． 地方偏，交通不便沒(méi)有公交？目前是沒(méi)有，但隨之我們工程的完工會(huì)有多條公交將從小區(qū)門(mén)前路過(guò)設(shè)站我們公司以和公交公司和管委會(huì)已落實(shí)此事。3． 制造出媒體所關(guān)注或感興趣的話題或活動(dòng)，同時(shí)引起消費(fèi)者和媒體強(qiáng)烈的好奇心，從而達(dá)到項(xiàng)目的傳媒宣傳效果。（3）強(qiáng)調(diào)小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)與配套設(shè)施、面積配比?？驮纯蛯悠?、項(xiàng)目的人文歷史背景楓韻藍(lán)灣之項(xiàng)目地塊位于西安西郊與南郊交接處，南面即為高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)，亦緊鄰科技路，西臨丈八北路，東北面為待建的住宅區(qū)和廠房拆建區(qū)。（3） 水源以市政自來(lái)水為水源，從北側(cè)規(guī)劃路與科技路市政給水管網(wǎng)各引入一根給水管在區(qū)域內(nèi)形成給水環(huán)狀管網(wǎng)，住宅3層以上采用變頻調(diào)速供水設(shè)備加壓