【正文】 驗。付款結(jié)點1． 定金人民幣一萬整，按表價無折扣（拿出部分房型做為特價房故此沒有折扣）2． 首付10%（含定金），結(jié)構(gòu)封頂前付清（每月均攤）3． 銀行按揭80%按表價無折扣首付20%含定金銀行按揭80%4． 按表價簽約50%含定金結(jié)構(gòu)封頂30%內(nèi)外裝修完成20%5． 按表價97折簽約10%含定金十天內(nèi)余款的90%付清。3． 制造出媒體所關(guān)注或感興趣的話題或活動，同時引起消費者和媒體強烈的好奇心，從而達到項目的傳媒宣傳效果。3． 引導(dǎo)旗同時由高新四路至科技路從科技路至售樓處，高新四路與南二環(huán)處設(shè)大型戶外看板，標題新穎氣派。7． 人工小河內(nèi)應(yīng)配以假的荷花與紅色金魚（售樓處與樣板區(qū)的路也可用小木橋來體現(xiàn)效果可能更佳）8． 售樓處現(xiàn)場布置與人員組成：售樓現(xiàn)場可分為兩個區(qū)域：客戶洽談區(qū)：a. 售樓處門口兩邊各做一個大的大小音符。專案主管：配合專案工作，進行銷售現(xiàn)場助談，并及時反饋信息，管理好現(xiàn)場的日常業(yè)務(wù)工作。1． 地方偏，交通不便沒有公交？目前是沒有，但隨之我們工程的完工會有多條公交將從小區(qū)門前路過設(shè)站我們公司以和公交公司和管委會已落實此事。5． 地面停車會影響小區(qū)形像而出行不便？地面停車將由我們物管專業(yè)人員管理不會出現(xiàn)出行不便。因本案沒有通公交因此可在市內(nèi)設(shè)立分銷處：a. 每次SP活動時可與分銷處互動聯(lián)盟。從樓盤推廣經(jīng)營的角度而言，首先要解決樓盤項目的主題——“音樂”的定位問題，沒有準確的項目主題定位，就談不上項目的發(fā)展戰(zhàn)略。我們的主題越突出，今后楓韻藍灣的項目影響力就越大；項目主題越鮮明，項目今后的增值潛力就越高。嚴重影響了項目的可持續(xù)發(fā)展。我們的任務(wù)：提高楓韻藍灣項目的知名度。即通過維系型及矯正型戰(zhàn)略模式，社會型、服務(wù)型戰(zhàn)術(shù)模式以穩(wěn)定求發(fā)展，增加美譽度。最終達到業(yè)主生活質(zhì)量及品位的提升。而在未來2~5年內(nèi)有相當一部分年輕人有購房要求，這是一個巨大的潛在消費市場。從而襯托出自己與眾不同的身份抬高自己的社會地位。楓韻藍灣除了與地處高新內(nèi)的項目競爭外，還必須面對古城其他區(qū)域的瘋狂擴張。六、楓韻藍灣的產(chǎn)品分析：楓韻藍灣作為西高新高檔商品房，具有投資和自住的雙重價值。高新大型音樂主題社區(qū)是項目的市場定位，它清楚說明了項目所處的位置和基本狀況，Music Life 它不只是一句廣告語，它必將賦予項目鮮明的形象。在這樣的背景下，“音樂與生活同在”的廣告應(yīng)時應(yīng)勢而出，輕松音樂和快樂生活隨之成為項目的主要形象包裝方向。海頓、莫扎特、貝多芬、舒伯特、勃拉姆斯、約翰 具體來說，楓韻藍灣的“音樂”體現(xiàn)在以下三個方面：每當人的腳步踏上不同的樓梯，樓梯就會發(fā)出類似五音的曲調(diào)。并以次迎合西安人的平和、清雅而決非庸庸碌碌的安然大度的尚古意識。建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)立建筑雕塑。清濁二聲，為樂之本。大型社區(qū)，生活配套為許多購房者之首要考慮因素。音樂是我們今后廣告運營開發(fā)中的永恒主題。既然是以音樂作背景，我們可以借音樂主題之名，給每一階段冠以樂曲之名。將整個社區(qū)分為古典音樂、現(xiàn)代音樂、甚至鄉(xiāng)村音樂及布魯斯音樂幾個部分。具體地點可以選擇在人流集中的地方，廣告應(yīng)著眼于宣傳楓韻藍灣清新高雅的形象，避免過于商業(yè)化，使人們易于接受。九、楓韻藍灣的推廣活動音樂講座利用市民對音樂的渴望及對成功人士的高質(zhì)量生活的渴求，請音樂專家做一些講座，引導(dǎo)大家去更多的了解音樂對我們造勢宣傳是很有必要的。但切忌選取過于陽春白雪的題目，畢竟合者甚少。文藝活動邀請樂團在楓韻藍灣為眾多業(yè)主及廣大市民進行專場演出；利用小朋友在楓韻藍灣進行“音樂擂臺賽”。文藝活動可以豐富社區(qū)文化生活，深受業(yè)主與市民的喜愛。整個活動突出楓韻藍灣的形象，在演出的高潮階段進行一段楓韻藍灣的宣傳，既活躍現(xiàn)場氣氛，又加深人們對楓韻藍灣的了解。做到有則改之，無則加勉。從廣告的心理效果看，通過對各種活動的贊助，拉近了消費者與楓韻藍灣的距離，培養(yǎng)了消費者對產(chǎn)品的信任和好感，樹立了良好的品牌形象和企業(yè)形象。更重要的是穩(wěn)定了大部分未來的、潛在的消費者，從而達到廣告的最基本、最重要的效果——經(jīng)濟效果。并根據(jù)反饋信息及時調(diào)整推廣戰(zhàn)略。將音樂的節(jié)目穿插于楓韻藍灣的節(jié)目中。搞社區(qū)內(nèi)部音樂節(jié)，如“音樂ｓｈｏｗ”等集表演、競賽、互動、娛樂于一體，并為眾多音樂愛好者、樂壇新人提供展示自我風(fēng)采的舞臺。此外，講座中注意適量穿插楓韻藍灣的介紹，但要避免過于商業(yè)化，更多的體現(xiàn)出人情味，使人們對楓韻藍灣產(chǎn)生親切感。講座時間應(yīng)選在周末，以避免與業(yè)主工作相沖突。廣告語言應(yīng)著重體現(xiàn)出楓韻藍灣的形象，應(yīng)選擇生動親近、表意豐富的廣告語言，如：“音樂與生活同在”等。無論黃鐘大呂或是下里巴人“樂”盡其用。直逼眼球。七、楓韻藍灣的廣告推廣戰(zhàn)術(shù)報紙、雜志、電視、廣播廣告是目前最常見的宣傳媒介。我們要打造音樂酒吧，音樂廳，音樂茶秀，音樂幼兒園，要舉辦音樂沙龍，讓楓韻藍灣不但有文化品位，還得讓高雅音樂走近業(yè)主，只有音樂，才能提升人的品位。進行社區(qū)內(nèi)的音樂素質(zhì)教育。建議在社區(qū)內(nèi)作廣場音樂或音樂噴泉定時定點開放。音樂完全可以賦予雕塑生命。音樂一樣必須有實實在在的東西體現(xiàn)。而西周定都鎬京，正是今天的西安西郊一帶。比如，西周時期，周王為了一位心愛的妃子而投其所好。楓韻藍灣項目“音樂”大牌的打出及推廣必將成為最響亮的品牌，優(yōu)雅恬靜的音樂，更是要把將來楓韻藍灣的業(yè)主及非業(yè)主都吸引到楓韻藍灣來，到這個崇尚音樂的項目，就是想感受到原汁原味的音樂生活方式，“音樂”在這個項目變成了巨大的文化產(chǎn)業(yè)和人文資源。而在此情況下，音樂，就是一種非常好的寄托方式。所針對的消費群與傳統(tǒng)的購房者的區(qū)別是明顯的，他們有自己的生活方式，作為項目的形象包裝，要與他們的生活理想和生活觀念相吻合，才能起到事半功倍的作用。我們可以開始展開楓韻藍灣系列化的營銷和推廣工作。根據(jù)項目的主題特點，將目標人群分為：目前沒有住宅，但即將擁有住宅；目前已經(jīng)擁有住宅，近期需要二次置業(yè)；目標消費者定位于文化程度較高，經(jīng)濟狀況較好，經(jīng)常通過戶外廣告、DM及電視廣告獲取信息。綜上分析：楓韻藍灣主題明確、市場潛力巨大、前景廣闊。 中青年購房主力思想先進，易于接受新的事物，這更有利于我們進行個性化、高品位宣傳。加上高科、高新等知名房地產(chǎn)公司開發(fā)了一系列成功項目，加之高新地段優(yōu)勢及增值潛力，近幾年來西高新以成為西安市民心目中最理想的居住地，同時也決定了高新地區(qū)成為西安市房價搶眼的黃金區(qū)域。二、 楓韻藍灣的推廣目標使得我們的客戶及準客戶在“音樂”主題的楓韻藍灣享受人與自然的和諧之音時，能夠感受到開發(fā)商的誠意所在，這是他們對生活的熱愛，對生命的尊重。為今后進一步推廣及開發(fā)商今后工作打下堅實基礎(chǔ)。我們認為：只有通過長期有效的計劃性強勢推廣方可解決這一項目發(fā)展中的兩難問題。因此有很多項目都在樹立項目形象，尋找項目定位，打造項目品牌。因此我們的優(yōu)勢在于對惟一性、排他性和權(quán)威性的占有，因此可以更好的發(fā)揮的音樂的外延和內(nèi)涵靈魂。媒體推廣篇前言：準確地講，樓盤主題文化就是根據(jù)整個項目設(shè)計方案，把項目本身固有的景觀、文化、藝術(shù)融合成一種個性特色；然后根據(jù)這種個性特色把項目規(guī)劃設(shè)計、項目經(jīng)濟發(fā)展模式設(shè)計、項目文化品牌構(gòu)建、項目戰(zhàn)略定位融合在一起，構(gòu)建出項目主題文化。注：對有可能客戶所提出的問題，關(guān)于大環(huán)境的可規(guī)納于高新二期總體規(guī)劃上來談。3． 社區(qū)有自己的會所嗎？有社區(qū)業(yè)主自用的VIP會所，酒巴等。業(yè)務(wù)員：完成公司中的銷售業(yè)績，并以飽滿的精神熱情服務(wù)于客戶。展示演奏區(qū)：為了更體現(xiàn)本案的音樂風(fēng)格和氣分，故在售樓處設(shè)以展示區(qū)，其中包括：中國常用的各種樂器等。5． 樣板房區(qū)規(guī)劃：樣板間設(shè)立在距售樓處10米的地方，以主力戶型為準各精裝修一套，由售樓處門前小路直接引入樣板區(qū)，其在樣板區(qū)與售樓處之間可建（路兩邊）：一小人工河流，在植有綠色樹木。三、現(xiàn)場策略 因本案的地理位置相對來講比較偏，而且交通不便（沒有公交車輛到達），為使達到一個好的銷售目的，應(yīng)努力樹立起產(chǎn)品及社區(qū)的自身形象，充分體現(xiàn)本案的賣點，并消除購買的抗性。1． 為引起社會各界人士對本案的關(guān)注：前期（引導(dǎo)期）應(yīng)與開工期同步操作：目的是更能創(chuàng)造出一種購買氛圍，為下一步開盤打下良好基礎(chǔ)。拉大一次性付款及其它付款方式之間的折扣比例，目的是：刺激顧客付款能盡快回籠資金。（5） 打算在南郊及高新區(qū)購房的人群。三、本項目客層（1） 消費群體集中與金字塔中上部人群。針對此部分客源的策略根據(jù)此項目客源客層的特征及大眾購房的消費習(xí)慣首先（1）強調(diào)地段的優(yōu)越性，以及此地段與價格的性價比。（2） 高新開發(fā)區(qū)客源。西高新成為西安市民心目中炙手可熱的區(qū)域。高新開發(fā)區(qū)從1992年成立至今，經(jīng)過十多年的發(fā)展已形成頗具規(guī)模的小區(qū)及配套。（6） 外立面玻璃為主是否有光污染，與保溫差、隔熱差。（2） 地塊離高新區(qū)有一段距離，有邊缺少文化設(shè)施公建。整體小區(qū)做到智能化小區(qū)。（6） 電信系統(tǒng)：本項目將要求電信局提供約4600門電信用線的容量，其工能按不同設(shè)施要求及用途而編配，住戶可提供4360直線。 （2） 住宅采暖，系統(tǒng)為雙立管下供下回式，集中供暖的地?zé)峋W(wǎng)，住宅各廳，房及住宅入口大堂采用分體式空調(diào)機，空調(diào)室外機統(tǒng)一隱蔽安裝，冷凝水由與用排水管道集中排放。5%，居住總戶數(shù)2132戶，停車位：地下514，地上628，半地下，190，人中毛密度530人/ha，即小的中心景觀區(qū)域和商業(yè)景觀區(qū)域，中心景觀區(qū)域以小高層為建筑主體，緊扣策劃主題“音樂”，“時尚”，“活力”的景觀穿插其中，商業(yè)景觀區(qū)域由高層為主，配以與周邊城市干道相對應(yīng)的商業(yè)街，形成一道“時尚風(fēng)景”，人車分流做到了絕對的人車分流，整個小區(qū)園林化布局便住宅成為園林構(gòu)成的一部分，整個小區(qū)做組團景觀形成一步一景，處處有景，并且住宅內(nèi)部大堂也有綠化?！皸黜嵥{灣”即位于西安市西郊與南郊交接處，南面緊鄰高新科技開發(fā)區(qū)，即為科技路，西面為城市主干道丈八北路，東北兩面均為待建城市次干道，與“城市風(fēng)景”花園隔路相望，交通便利。Ba、B1a戶型, 四房兩廳兩衛(wèi) 優(yōu)點：戶型方正、動靜分離，南北通透，臥室和廚房采光好缺點：客廳采光欠缺Ca、Cb戶型，三房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)點：布局合理，南北通透、面積適中，采光好 缺點：無大的缺點。主要戶型優(yōu)缺點分析：Aa、A1a戶型，四房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)點：布局合理，動靜分離、南北通透、潔衛(wèi)分離、采光充足，景觀豐富，帶有觀光電梯，得房率高。因此我們建議考慮在樓盤外立面的色彩調(diào)配上更多的加強對暖色調(diào)的運用。加之每年春秋季節(jié)不定期的沙塵暴。外立面以淡黃色為主，配以青灰色為輔。越是現(xiàn)代、越是簡單越能讓最敏感的心靈從寧靜考究中得到慰藉，象征著現(xiàn)代化的金屬與玻璃材料，使那些登上巔峰的人找到最好的歸屬感。精致美觀，但結(jié)合高新區(qū)所固有的達觀向上的人文風(fēng)情。襯應(yīng)在高新區(qū)現(xiàn)代時尚的大環(huán)境之中，加之我們對“音樂”主題的渲染。而雕塑無須獨創(chuàng)，它需要的是生命?！抖Y記》有云“惟樂不可以為偽”。這樣一來才真正做到一戶一風(fēng)景、樓樓有景。使得所有的景致生動起來；更讓整個社區(qū)生機盎然。部分住宅可以傍水而立，住戶下樓就可以沿著溪流緩緩散步，在安靜的地方，我們可以考慮設(shè)計小型音樂瀑布；（2）、盡量將水面做大：并將水景都設(shè)于主要通道旁，并以棧道、柵欄的形式規(guī)劃環(huán)水路徑，為人們的靜謐居家生活帶來生動的氣氛。東方人愛水，愛水的智慧，水的靈秀，水的生生不息。而且另一方面，社區(qū)內(nèi)的寫字間帶來的另一個問題是如何對公司業(yè)務(wù)往來