【文章內容簡介】 限公司運用多元回歸分析方法，建立特征價格模型，這是根據多次梳理回歸分析得出來的價格數學模型，具體建設的過程非常具體。 量化了20個影響房屋價格特征因素，包括交易時間、建筑面積、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、樓盤檔次、物業(yè)管理、生活綜合配套、重點學區(qū)、建成年代、朝向、采光、臨路狀況、西湖景觀、錢塘江景觀、其他視野景觀、離CBD距離、距西湖的距離、距錢塘江距離、供求稀缺性、不利因素等對房價的影響程度，并逐棟進行價格測算校驗，最后產生沒動房屋的基準價，并根據確定的層次、朝向、面積的差價系數，由計算機自動計算每套房屋的基準價。到2007年9月底評估公司完成15973棟70多萬套計稅基準價的計算，樓層修正系數。第三是朝向。實行了計算機的管理和自動的評估。 加強數據維護。建立基準價數據庫以后，數據的動態(tài)維護工作也是非常重要的，2007年6月30號新增住宅小區(qū)和房屋，或因地制不匹配還沒有計稅基準價數據的，根據招標采購合同約定，由評估公司定期進行補充、維護工作，努力提高房屋計稅基準價數據庫的覆蓋面，目前為止，經過補充維護，計稅基準價數據中住宅小區(qū)已經達到1622個，住宅樓18618棟，%%，住宅樓覆蓋面達到95%。主要是新增的房子不能跟上去，有一個時間差，2008年將評稅范圍覆蓋到排屋、別墅、寫字樓、單身公寓，到08完成3936棟，別數、排屋，180個小區(qū)，222棟寫字樓，單身公寓房屋的計稅基準價數據庫的建設工作，目前還在進行商業(yè)地產、工業(yè)地產評稅數據庫。 抓技術，完善征管系統(tǒng)軟件升級和流程改造。 建立數據倉庫，將計稅基準價格數據庫嵌入征管系統(tǒng)軟件，實現與征管軟件系統(tǒng)無縫連接，從而確保窗口納稅申報操作時，可以根據房屋坐落自動對比有關房屋信息，提高窗口工作人員的工作效率。 二是完成流程的改造，下午也會有演示，計算機自動審核計稅價格，自動計算稅費功能，房地產交易稅收一體化管理，不光是契稅，征契稅一并征收房地產交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅等各種所得稅，應該講征收的效率是非常高的。 有了數據庫以后怎么樣用，有了數據庫不能用，用不了，建了也沒什么效果。做好數據的應用工作，抓好模擬的運行也是蠻關鍵的一步。根據契稅條例的規(guī)定，到納稅人申報的成交價格明顯低于市場價格且無正當理由時，征收機關可以參照市場價格核定。根據國家稅務總局有關實行房屋交易最低計稅價格管理辦法規(guī)定精神，我們對納稅人申報的成交價格與計稅基準價逐月進行比較認證，確定明顯偏低的幅度，分析監(jiān)測計稅價格管理系統(tǒng)的模擬運行情況和存在的問題，研究對策，對計稅價格管理系統(tǒng)進行持續(xù)的改進和完善。昨天我聽臺灣的林教授講，杭州計稅差距是15%，我們相當于打八五者。 實現動態(tài)調整。建立數學模型，可以定期對計稅基準價格進行動態(tài)調整，以適應計稅價格核定比較符合市場價格的變化。我們以07年6月30號為基準日，不把數據進行動態(tài)調整的話價格會失去意義，因為市場的價格波動，房子交易時價格是隨時變動的，不像物業(yè)稅一年評估一次就可以了，房子的交易每天都在發(fā)生，所以我們的計稅基準價也要根據時間推移和市場房屋市場價格波動進行調整。調整的方法一是適應，二是數量，一般是6個月，一個區(qū)域內成交價格、掛牌價格樣本數據達到要求的數量，成交的價格贊定為100，掛牌的價格為300個，根據數學模型自動計算并調整該區(qū)域內的房屋基準價。成交價因為普遍是真實的，少量也有偏低的，掛牌價格一般比市場價格要高，我們根據市場掛的價格進行修正，不使其計稅基準價偏離市場價。 成交價格、掛牌價格樣本數量沒有達到最小數量，系統(tǒng)自動對區(qū)域進行擴大，如果一個居住小區(qū)六個月以內成交的樣本沒有到100，系統(tǒng)會放大到居民區(qū)最后放大到街道，還可以放大到整個區(qū)域直接進行修正。二是進行樣本剔除，對住宅小區(qū)內的成交價格、掛牌價格低于上一期小區(qū)15%高于30%成交數據不作為參數，不參與模型運算。三是計算綜合漲幅。根據住宅小區(qū)的成交價格和掛牌價格的漲幅，分別按8：2比重比例計算出綜合漲幅，對初期基準價進行調整。四是動態(tài)每月調整一次。使計稅基準價隨著時間的推移，房屋交易價格變化、市場掛牌價格信息變化進行調整。動態(tài)調整曲線圖，08年3月份開始，中間這條是基準價，計稅基準價曲線圖，粉紅顏色的線是納稅人申報的價格線，黃顏色的是掛牌價格線，計稅基準價的數據庫是比較接近于市場的價格，納稅人申報的價格一般要比市場價格要低，我也有體會，中國納稅人包括房子交易雙方都是為了少交稅，這是非常嚴重的，尤其是香港，房地產稅征收體現社會公平，市場是公開的，這個房子要交多少物業(yè)稅，多少房產稅是公開的，管理的取向不太一樣，難度也是蠻大的。 抓規(guī)范，實行房屋交易最低計稅價格管理。制定管理辦法，08年3月12日杭州市財政、地稅局轉發(fā)浙江省財政廳浙江省地方稅務局關于實行房屋交易最低計稅價格管理的通知，從08年4月1日期，在杭州老城區(qū)范圍內對房屋交易實行最低計稅價格管理辦法，對納稅人申報的成交價格高于或等于最低計稅價格時，按納稅人申報的成交價格征稅，當納稅人申報的成交價格低于最低計稅的價目無正當理由的，按最低計稅價格征收。 規(guī)范內部操作，制定了房屋交易最低計稅價格管理系統(tǒng)操作規(guī)定，對內部相關人員工作職責、工作流程、操作規(guī)范作出嚴格規(guī)定，特別強調最低計稅價格不對外公開、嚴格查詢的保密要求，使計稅價格數據庫成為黑匣子，只有打印受理單后，對成交價格不能通過計算機自動審核的，價格審核人員才能獲取該套房屋最低計稅價格，并按規(guī)定處理。只有把房屋的地址輸入到征管系統(tǒng)自動保存，計算機自動比較判斷，所申報的價格是不是通過了最低計稅價格，如果通過了，下一步稅費的計算，就可以完成，如果不能通過最低計算價格審核就要轉到后臺進行處理，解決了計稅標準不一，易受人為因素干擾等問題，化解征稅管理道德風險，保證期公平。 完善爭議處理。通過政府招標采購，確定參與爭議處理的五家房地產評估公司，制定房屋交易最低計稅價格管理辦法中爭議處理問題的通知，從爭議處理范圍，參股評估機構、評估機構選取，評估費用的支付、評估作業(yè)的時間、評估結果的影響等六個方面建立規(guī)范的價格爭議處理機制。 擴大輿論宣傳。因為要推出一項制度的改革，確實非常不容易，昨天也有一位專家講到對納稅人的教育工作，推出任何一項稅費改革必要的準備，推出這個辦法之前也舉辦了房產中介公司專題培訓講座，對實行最低計稅辦法進行政策講解和業(yè)務輔導，召開新聞媒體參加的說明會，宣傳最低計稅價格管理辦法既有利于簡化版稅辦證手續(xù)，提高征稅機關的版稅效率，讓老百姓對最低計稅價格管理辦法出臺有時前的認同和了解，我們還走浙江省房地產經紀人和估價師協會、市信訪局、12345市長公開電話，宣講辦法出臺積極意義和可能產生社會反向，需的他們的理解和支持，確保最低計稅價格管理辦法的平穩(wěn)實施。房地產稅的改革要推進難度也是很大的，全國老百姓如果說不贊成的話或者不同意，要推的話確實是非常艱難的一件事。 提高征稅管理。從08年4月1日至2010年7月底止，房屋買賣申報總戶數是73145戶，通過最低計稅價格審核有55494戶，%。未通過價格審核的有13574戶，%，計稅價格管理力度大大加強。據統(tǒng)計，由于實行最低計稅價格管理，引導納稅人按實際成交價格納稅申報，超過最低計稅價格申報有55494戶，增加稅收收入66613萬元，契稅收入20625萬元，營業(yè)稅及附加32572萬元。 另外還有個人所得稅13415萬元，低于最低計稅價格申報13574戶經審核補征稅款11245萬元，其中補征契稅4422萬元，營業(yè)稅及附加4730萬元，個人所得稅2093萬元。經過兩年多的實際經驗，房屋交易計稅價格管理評估系統(tǒng)在加強房地產交易環(huán)節(jié)稅收征管發(fā)揮了積極的作用，也為房地產批量評估技術得到了實踐的檢驗。國家稅務總局對杭州的做法給予高度的評價和充分的肯定，正在全國各地推行的國家稅務總局委托杭州市開發(fā)通用化軟件在全國推廣模擬評測技術，大部分也是采用杭州的做法。 我匯報就是這些，因為限于時間，不是聽得非常明白，我也非常歡迎熱情邀請各位專家學者有時間到杭州看一看走一走，指導工作。謝謝！主持人：杭州是一個好地方，局長已經邀請，大家應該看一看，那是天堂的地方。卓局長的報告有五點經驗特別值得分享，他做了精細化的分區(qū)，精細化的調查，這個工作很重要，第二點特別強調動態(tài)維護和動態(tài)調整，這個東西沒有動態(tài)維護和動態(tài)調整是不成功，做得再好沒用，沒有跟上。第三點，杭州有一個建議，房地產稅還要進行普查，這是基礎工作，這一點建議也是很值得共享的。第四，他們在最低計稅方面以及保密規(guī)定是很重要的，中國的文化里邊，如果沒有這些給定，具體操作細節(jié)操作起來就亂了，在最低價計稅方面以及保密的規(guī)定，確實非常精細，是一種精細化的管理，包括后期糾紛的處理考慮得非常精細，是精細化的管理模式。另外，加強宣傳工作，這也是很重要的，是取得公眾的支持，好像是政策工作一樣，其實這一點是非常重要的，我覺得他的經驗是非常值得大家共享的，我們再次表示歡迎和感謝！下面我們請深圳市國土房產評估發(fā)展中心耿繼進主任給我們做探索與創(chuàng)新房地產稅稅源及評估。耿繼進： 各位教授、各位專家，我匯報的題目是探索與創(chuàng)新：房地產稅稅源及評估。和前面各位專家教授稍有區(qū)別的是，假如房地產稅是一項巨大的系統(tǒng)工程，前面更多講的是總設計師的事情，我現在匯報作為建筑工人怎么樣找到這個稅，怎么評估的問題。 我分這樣幾個方面：理論研究、現狀分析、評稅技術、實踐工作、展望。 古今中外，國外、國內和香港的。國外友人已經介紹很多了，我不再多羅嗦了，各個國家的情況有所區(qū)別，采用的方法和路徑也是有所區(qū)別的，鑄錠我們要走第一步路有可能是不一樣的，我想簡單介紹一下古代和物業(yè)稅相關的制度。首先是井田制，井田制可以把它歸到物業(yè)稅理念里面，因為提供公共服務計價依據是依據土地面積的，最早是從夏商時期就開始了。到了均田制帶有評估價征稅的含義，已經開始考慮不同土地價值問題。到了魚鱗圖冊應用已經非常普及了，特別說明的是，物業(yè)稅推進是比較慢的，在明代提出這個概念到實施基本完成，也就是兩年多的時間，那個時候應該是沒有電腦系統(tǒng)，也沒有手機、現代的通訊系統(tǒng)，推行也遭到了很多皇親國戚和大地主階層的反對，事實上兩年時間很快就完成了，種種原因，現在仍然停留在理論和探討階段。剛剛接觸這個概念是03年接到這個任務，基本上全是黑頭發(fā)，七年過去基本上前是白頭發(fā)，沒有黑頭發(fā)，想想古人和現在對照起來，真的覺得古人的氣魄和改革的智慧需要我們學習的。 總結歸納一些觀點，對房地產稅的理論研究。本來想介紹一下香港的差餉稅，彭先生是專家，已經講得非常清楚了。 我們對現狀的認識。一是現有的評估制度，目前我們國家分為三個系統(tǒng)，一是國家財政部主導的資產評估師，一是國土資源部主導的土地估價師，建設部主導的房地產估價師。應當說這三套系統(tǒng)各有所長，從目前的情況來看，這三套系統(tǒng)垂直方向的聯系是比較多的，從國家到省到市，但是橫向的系統(tǒng)聯系是比較少的，所以從我內心來說特別感謝北大林肯中心給了我們這次交流的機會，讓我們能夠分享到思想的盛筵，特別感謝吳司長給我們提供了一個很好的學習機會。 將來橫向的交流會越來越多，如果真正解決物業(yè)稅的評估問題，單靠某一支力量是不夠的，大家應該精誠合作，趁這個機會介紹一下我們這個單位，我們單位的名稱叫國土房產評估發(fā)展中心，是一個法定機構的試點單位，目前國內還沒有這樣一種機構，設立是根據法，專門為這個單位立一個法，這個單位干什么呢？有一大堆事情，其中為房地產征稅提供服務，特點是什么呢？理論上不是屬于某一個部門所有的，也不是屬于政府所有的，而是集中了橫跨在政府和社會之間中立性的機構，理事會是一個單數，其中一般是政府各個部門派出來的，還有一半是社會人士參加的，還有一個單數，就是評估中心的主任，目前是我。 這樣做的好處是，首先為政府的施政提供很重要的緩沖，將來物業(yè)稅征收一定會受到市民的責難，評高的還是評低的，收多了還是收少了，政府受到很多的責難，有這樣的單位存在，如果市民有意見的