【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 幾種：（ 1）以所得稅形式 對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅。如美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅）。其具體做法又分為兩種：第一，分離征收，即把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值收益從一般財(cái)產(chǎn)收益中分離出來，作為單獨(dú)的計(jì)稅對(duì)象，實(shí)行有別于一般所得稅計(jì)征的一種征收辦法；第二，綜合征收，這是把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值歸為一般財(cái)產(chǎn)收益統(tǒng)一征收所得稅。美國(guó)、日本、加拿大、英國(guó)、瑞典等國(guó)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益都是按個(gè)人所得稅和法人稅征收。（ 2）直接征收土地增值稅。意大利和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將房地產(chǎn)中顯化的 增值收益分離出來，單獨(dú)征收增值稅。意大利不動(dòng)產(chǎn)增值稅將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征收對(duì)象，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按 5%～ 30%的稅率征收。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地轉(zhuǎn)移增值稅是根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的申報(bào)價(jià)格與上一次轉(zhuǎn)讓申報(bào)價(jià)格之間的差額確定土地增值，按一定的比例采用累進(jìn)稅制。 房地產(chǎn)取得稅制。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國(guó)設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）、贈(zèng)與稅、登錄稅和管理資源吧（ ），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！ 76 印花稅等。如在房 地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過各國(guó)選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采取分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，或者采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。 （二）國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本經(jīng)驗(yàn) 房地產(chǎn)課稅多屬地方稅，是地方政府的主要穩(wěn)定收入來源。這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來，一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性；另一方面有利于擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。例如美國(guó)，房地產(chǎn)（ 物業(yè)）稅由各市、鎮(zhèn)征收，除馬里蘭州 1998年將征稅權(quán)上收到州政府之外，其他 49個(gè)州都是歸地方政府征收，其房地產(chǎn)稅一般要占地方財(cái)政收入的 50%～ 80%。 國(guó)外房地產(chǎn)稅制堅(jiān)持了 “ 寬稅基、少稅種、低稅率 ” 的基本原則。所謂 “ 寬稅基 ” 是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。如美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從 20%～ 100%不等）。 “ 少稅種 ” ，即國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公平現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面又可以 降低稅收征管成本，提高稅收效率。 “ 低稅率 ” ，即指國(guó)外房地產(chǎn)（物業(yè)）稅率一般都不高，如目前美國(guó)的 50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的房地產(chǎn)稅率不同，大約平均為 1%～ 3%；在加拿大多倫多市， 2021年物業(yè)稅稅率為 1%。這樣的稅制搭配可以說代表了房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。 重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅政策。強(qiáng)化在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。與此同時(shí)，通過對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)采取低稅率，可以減輕房地產(chǎn)的開 發(fā)成本，加大供給量，業(yè)主的置業(yè)成本也隨之降低，更利于住房的梯級(jí)消費(fèi)。如美國(guó)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠；而購置后的使用占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且不分對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，只是對(duì)住宅實(shí)行各種減免和抵扣。 “ 明稅，少費(fèi) ” 是國(guó)外房地產(chǎn)稅制的一個(gè)重要特征。在美國(guó)、英國(guó)、加拿大、法國(guó)、荷蘭等國(guó)家，房屋和土地是統(tǒng)一征稅的，如美國(guó)對(duì)土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，且明確它的使用方向和范圍。在加拿大，擁有物業(yè)就需要向市政府繳納物業(yè)稅（或稱房地產(chǎn)稅 ），用于政府提供公共服務(wù)。而中國(guó)目前卻是房產(chǎn)稅、土地稅分開征收。 大多數(shù)國(guó)家都按房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有三種：土地面積、市場(chǎng)價(jià)值和賬面價(jià)值。目前，世界上只有少數(shù)國(guó)家以土地面積作為房地產(chǎn)稅的稅基。絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家是以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，即以財(cái)產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，只有法國(guó)、英國(guó)的房地產(chǎn)稅的一部分是以市場(chǎng)租金價(jià)值為稅基。另外，在一些市場(chǎng)機(jī)制不健全的發(fā)展中國(guó)家及向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家，也已經(jīng)放棄了以土地面積或賬面價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的做法，轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)價(jià)值為稅基。如愛沙尼亞、拉脫維 亞、立陶宛、保加利亞等。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)而穩(wěn)步提高，使其具有稅收彈性特征。 大部分發(fā)達(dá)國(guó)家已形成了一套相對(duì)成熟的管理辦法和配套制度。 （ 1）完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制。發(fā)達(dá)國(guó)家具備十分健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度，并輔之以高水平的房地產(chǎn)勘查、高效率的信息管理、綜合性的權(quán)利登記等手 段和制度，大大減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強(qiáng)了稅收制度的有效性。 （ 2）健全的房地產(chǎn)估價(jià)制度。當(dāng)前世界上很多國(guó)家都實(shí) 行房地產(chǎn)估價(jià)制度，并形成了一整套房地產(chǎn)估價(jià)理論和評(píng)估方法，各國(guó)在實(shí)際征收過程中所采用的房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)售價(jià)比較法、收入法和成本法，以及結(jié)合現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)產(chǎn)生的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)價(jià)技術(shù)（ CAMA）。與此相適應(yīng)，許多國(guó)家的稅務(wù)部門還專門設(shè)有財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如英國(guó)的資本稅收辦公室，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)管理處和財(cái)產(chǎn)評(píng)估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。英國(guó)除設(shè)置上述機(jī)構(gòu)外，還于 1910 年成立了 “ 地產(chǎn)估價(jià)局 ” ，是世界上最大的地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，其主要任務(wù)是為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供服務(wù)、咨詢和建議。 四、中國(guó)房地產(chǎn)稅制的改革 思路 （一）我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的基本原則 簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管。這是黨的十六屆三中全會(huì)通過的《決定》所明確提出的新一輪稅制改革的原則，也是我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革所應(yīng)該遵循的基本原則。所謂簡(jiǎn)稅制，包括稅種的減少、稅率檔次的簡(jiǎn)化、稅收優(yōu)惠的減少和征納程序的簡(jiǎn)單化等內(nèi)容，這會(huì)大大減少稅收成本和提高稅收效率。所謂寬稅基，包括兩層意思：一是從外延上擴(kuò)大稅收的征收范圍；二是從內(nèi)涵上減少稅收優(yōu)惠，使稅基更加 “ 整潔 ” ，寬稅基有利于減少稅收流失，增加財(cái)政收入。所謂低稅率，指的是法定稅率即名義稅率不能過高。所謂嚴(yán)征管 ，即加強(qiáng)稅收的征收管理。健全的稅收征管機(jī)制是決定稅制可行性和有效性的關(guān)鍵因素。 明租，正稅，清費(fèi)。在我國(guó)，租、稅、費(fèi)都具有增加財(cái)政收入的作用，但側(cè)重點(diǎn)有所不同：稅收具有宏觀調(diào)控的作用，地租只是區(qū)域性的調(diào)控，而費(fèi)則是對(duì)投入價(jià)值的一種對(duì)等補(bǔ)償，不應(yīng)作為宏觀調(diào)控的手段。因此，必須實(shí)行租、稅、費(fèi)分離，界定租、稅、費(fèi)的基本內(nèi)涵，劃清租、稅、費(fèi)的基本界限，解決當(dāng)前租、稅、費(fèi)混亂的問題。簡(jiǎn)言之，要正稅，明租，少費(fèi)。正稅，就是要同我國(guó)新一輪稅制改革相適應(yīng)，考慮房地產(chǎn)交易的全過程，建立一個(gè)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn) 稅收體系，使房地產(chǎn)稅收既能達(dá)到一定的收入規(guī)模，又能有效地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理利用。明租，就是要設(shè)立地租。如果不對(duì)土地使用者收取地租，就等于否定了國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)，同時(shí)，設(shè)立地租也是深化土地使用制度改革和財(cái)稅體制改革的需要。少費(fèi)，就是要盡量少用費(fèi)的概念，嚴(yán)格區(qū)分各種費(fèi)的類型，正確制定各種費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁以費(fèi)代稅和亂收費(fèi)現(xiàn)象。 （二）我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的基本思路 房地產(chǎn)稅制是指一國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)課稅體系，它是由各種不同的房地產(chǎn)賦稅配合而組成的一個(gè)系統(tǒng)的稅收組織，用以完成該國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)政 策，特別是土地政策目標(biāo) 1。從理論上看，房地產(chǎn)可分為單一土地稅制和復(fù)合房地產(chǎn)稅制兩種類型。由于單一土地稅制缺乏實(shí)際的意義，世界各國(guó)普遍采用復(fù)合房地產(chǎn)稅制，是由多種不同的房地產(chǎn)稅種組成的房地產(chǎn)稅收體系。它不僅包括對(duì)土地本身的課稅，也包括對(duì)土地改良物的課稅；不僅包括對(duì)房地產(chǎn)持有行為的課稅，也包括對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為的課稅?？紤]到我國(guó)房