【正文】 的稅款也很少，使土地增值稅成了意義不大的稅種。其次，土地增值稅稅率過高，不利于促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)。現(xiàn)在許多大城市的土地價格已達(dá)到每平方米 1100 元以上，而城鎮(zhèn)土地使用稅額僅為每平方米不到 10 元，占不到地價的1%，很難達(dá)到抑制土地投機的開征初衷。 （ 2）稅率設(shè)置不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的要求。主要問題如下： 從稅收的效率原則來看 （ 1）現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，形成“ 重流通，輕保有 ” 的稅收分布。 （二）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存 在的主要問題 一般而言，稅收制度應(yīng)遵循效率原則、公平原則和財政原則等三個原則。 表 1 直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種 稅種 納稅人 課稅對象 計稅依據(jù) 稅 率 （元 /㎡年） 城鎮(zhèn)土地使用稅 擁有土地使用權(quán)的單位和個人 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地 納稅人實際占用的土地面積 幅度定額稅率 大城市： ～ 10； 中等城市： ～ 8； 小城市： ～ 6。據(jù)統(tǒng)計，收費項目多達(dá) 80～ 100 種，其中收費性質(zhì)有屬地租的，如市政設(shè)施配套費，水、電增容費，也有屬于服務(wù)成本代償，如征地管理費、劃紅線費等。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種有：土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；發(fā)生在房地產(chǎn)保 有環(huán)節(jié)的稅種有三種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅、契稅。 二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀與問題 （一）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在 1994 年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的，涉及的稅種主要有 13 種，包括直接以房地產(chǎn)為課稅對象的 6 種（具體見表 1），即房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種 8 種，即固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)所得稅和印花稅。在我國居民納稅意識普遍不強，稅收知識較為缺乏，稅費不分的情況下，若開征物業(yè)稅，由于 “ 物業(yè)稅 ” 與 “ 物業(yè)費 ” 名稱上的相似，容易造成人們認(rèn)識上的混亂。因為，我國在 2021年 5月由國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定了，應(yīng)按時交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行的義務(wù)之 一。 從目前的文獻(xiàn)看，物業(yè)稅只是一些國家或地區(qū)對不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的另一種名稱。 管理資源吧（ ），海量企業(yè)管理資料免費下載！ 72 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和取得（出售、出租、抵押、繼承和贈與等）。 1 方芳 ， 呂萍 ： 《物業(yè)管理》 ， 上海財經(jīng)大學(xué)出版社 ， 第 1 頁 。房地產(chǎn)稅收是對稅基涉及到房地產(chǎn)的所有稅種的總稱，是指公共主體對非公共主體所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或憑借房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營活動而得到的土地財富進(jìn)行的無償性、強制性、固定性的征收活動 2。物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，或不動產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的一種。 “ 物業(yè) ” 一詞原出于中國香港及東南亞一帶的地 區(qū)和國家，英語為 “state” 或“property” ，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。 6 月 6 日，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前表示，在對銀根和地根的調(diào)控不足以達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的情況下，政府將更多地動用稅收手段，尤其是對房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅。 3 月 20 日財政部副部長肖捷在出席 “ 中國發(fā)展高層論壇 ” 時明確表示， 中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時期將重點推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。不同的人士從各自角度出發(fā)，提出了各種理由，或支持或反對。 關(guān)鍵詞： 物業(yè)稅 房地產(chǎn)稅收 房地產(chǎn)稅制 地價稅 房地產(chǎn)稅 一、前言 黨的十六屆三中全會公布的《中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的 決定》中明確提出： “ 實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費 ” 。? 摘 要： 本文敘述了我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀和存在的問題，在充分借鑒國際 經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，得出了我國房地產(chǎn)稅制改革的基本思路。即建立以財產(chǎn)稅類房地產(chǎn)稅為主體，所得稅類房地產(chǎn)稅和商品稅（流轉(zhuǎn)稅）類房地產(chǎn)稅為補充的三位一體的房地產(chǎn)稅收體系，并以改革土地出讓制度、清理房地產(chǎn)收費為契機形成科學(xué)合理的房地產(chǎn)租、稅、費體系，同時加強房地產(chǎn)稅收的立法并適度分權(quán)，建立完善的房地產(chǎn)估價制度等相關(guān)的配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。此后的 2021 年，政府、學(xué)術(shù)界、實業(yè)界便開始了統(tǒng)一物業(yè)稅的廣泛討論。 2 月 26 日，國家稅務(wù)總局、國家財政部、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國人民銀行部分高層齊聚國務(wù)院新聞辦，就國務(wù)院發(fā)展研究中心歷時一年完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告展開研討，意在就即將啟動的 “ 中國房地產(chǎn)稅費改革 ” 方案達(dá)成一致。 5 月 11 日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中規(guī)定自 2021 年 6 月１日起對個人購買住房不足２年的轉(zhuǎn)手交易征收 5%的營業(yè)稅。由此可以看出，我國將強化對房地產(chǎn)持有階段征稅，這是今后我國房地產(chǎn)稅制改革的方向。物業(yè)一詞自 20 世紀(jì) 80年代引入，已形成完整的概念，即指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地 1。開征物業(yè)稅是世界各國普遍的做法，也是籌集地方財政收入的重要手段。房地產(chǎn)稅收的課 稅客體既包括獨立存在的土地，也包括獨立計稅的房屋等土地改良物，還包括房屋與土地的共生體，通常被稱為房地產(chǎn)；課稅環(huán)節(jié)既包括房地產(chǎn)的持有，也包括 ? 李哲 ，中南財經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險學(xué)院 2021 級工程管理專業(yè)。 2 陳多長 ： 《房地產(chǎn)稅收論》 ， 中國市場出版社 2021 年版 ， 第 1 頁 。狹義的房地產(chǎn)稅是以房產(chǎn)與地產(chǎn)的共生體所征收的賦稅。但是，筆者認(rèn)為，在我國將對不動產(chǎn)的課稅稱之為物業(yè)稅有不妥之處。這里的物業(yè)服務(wù)費，人們習(xí)慣稱之為“ 物業(yè)費 ” 。因此，在 “ 物業(yè)費 ” 已經(jīng)收取在先，且有明確法律規(guī)定的前提下，為了避免出現(xiàn)不必要的麻煩，我國擬對不動產(chǎn)開征的稅種不宜使用 “ 物業(yè)稅 ” 這一名稱，還是應(yīng)依據(jù)征稅對象包括的具體范圍，稱之為 “ 不動產(chǎn)稅 ” 或 “ 房產(chǎn)稅 ” 較為合適。 按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有、流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。 此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的收費項目就更多，且各地參差不齊，情況各異，收費彈性很大，征收較混亂。這些收費一般都進(jìn)入地方財政的預(yù)算外資金， 成為地方財政收入的重要補充?？h城、建制鎮(zhèn) 、工礦區(qū)： ～ 4 房產(chǎn)稅 凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn) 非出租房產(chǎn)：按房產(chǎn)原值一次扣減10~30% 后 的余值 % 出租房產(chǎn)：租金收入 12% 城市房地產(chǎn)稅 外商投資企業(yè)與外籍個人 自有房產(chǎn) 房產(chǎn)原值 % 耕地占用稅 占有耕地建房或者從事其他非農(nóng)建設(shè)的單位和個人 占有耕地從事其他非農(nóng)建設(shè)的行為 實際占用的耕地面積 定 額 稅 率 1 畝以下的地區(qū)，2～ 10 1～ 2 畝的地區(qū)，～ 8 2～ 3 畝的地區(qū)，～ 3 畝以上的地區(qū)，1～ 5 土地增值稅 凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其 他附著物并取得收入的單位和個人 有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增