【正文】 ，而是集中了橫跨在政府和社會(huì)之間中立性的機(jī)構(gòu)，理事會(huì)是一個(gè)單數(shù)，其中一般是政府各個(gè)部門派出來(lái)的，還有一半是社會(huì)人士參加的，還有一個(gè)單數(shù)，就是評(píng)估中心的主任，目前是我。我們目前已經(jīng)有的情況，無(wú)論是土地還是房產(chǎn)還是到納稅人。用批量評(píng)估技術(shù)，有一套比較麻煩的技術(shù)流程，在技術(shù)上主要是時(shí)空模型，一是基于時(shí)間的，一個(gè)是機(jī)遇空間的，時(shí)間主要是價(jià)格指數(shù)，我們建立了深圳市的，還有各個(gè)行政區(qū)的，還有各個(gè)圖冊(cè)分區(qū)的，隨著時(shí)間變化的價(jià)格，隨著空間而變化的價(jià)格。 純粹是自己算得玩的，沒(méi)有其他的含義，稅率的設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)是這樣的，在不增加稅負(fù)前提下，稅率應(yīng)該怎么樣計(jì)算，在現(xiàn)有房產(chǎn)稅和土地使用稅打八折的前提下，我們測(cè)算出稅率是千分之二，不增加整體稅負(fù)水平，千分之二是維持平衡的稅率水平。  曲衛(wèi)東： 謝謝大家！大家下午好！我非常榮幸代表我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)我們做得小的示范項(xiàng)目做一個(gè)匯報(bào)。在這個(gè)階段我們想象完成法很好完成房地產(chǎn)批量評(píng)稅不是那么容易的，因?yàn)榇箨懞芏嗟淖》慷际且愿邔咏ㄖ橹鳎覀儼淹恋胤謹(jǐn)偟矫考颐恳粦舯容^困難，成本法運(yùn)用并不是太簡(jiǎn)單，不像在國(guó)外住宅的形式很多，都是別墅，我們很難開(kāi)始研究用市場(chǎng)法怎么樣解決住宅的評(píng)估問(wèn)題，收益法怎么解決商業(yè)房地產(chǎn)的收益問(wèn)題，到09年之后，我們把這前兩階段的經(jīng)驗(yàn)成果進(jìn)一步提煉，到實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行嘗試，中國(guó)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市丹東市開(kāi)發(fā)了CAMA系統(tǒng)，還有杭州市用于契稅征管開(kāi)發(fā)的契稅征管的系統(tǒng)，功能非常完善，很接近國(guó)際上先進(jìn)地區(qū)CAMA系統(tǒng)對(duì)批量評(píng)稅功能的需要，也被國(guó)家推薦為比較優(yōu)秀的軟件，其他地區(qū)也在選擇這兩個(gè)然漸進(jìn)性進(jìn)一步實(shí)踐應(yīng)用和探索。 這是從GIS空間來(lái)看這個(gè)范圍。土地的權(quán)屬數(shù)據(jù)我們通過(guò)林肯中心和北京市國(guó)土資源局簽訂數(shù)據(jù)的使用和保密協(xié)議，我們很規(guī)范地獲取了數(shù)據(jù)，包括18個(gè)項(xiàng)目的土地權(quán)屬信息以及矢量化的低級(jí)圖，滿老師特別是感謝北京市稅務(wù)局對(duì)我們大力支持。這是選擇收益的模型。 第二我們采用毛收益還是凈收益進(jìn)行直接的資本化，我們選擇毛收益，為什么？資本化率內(nèi)涵也是很豐富，我們可以通過(guò)資本化率體現(xiàn)毛收益率里面運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的部分，我們可以把這部分去掉，用毛收益和凈收益對(duì)應(yīng)不同的資本化率可以得到相同的合理的評(píng)估結(jié)果，既然這樣的話，我們沒(méi)有必須再測(cè)算另外一個(gè)數(shù)據(jù)，我們建立分級(jí)的模型，這個(gè)模型會(huì)通過(guò)CAMA系統(tǒng)設(shè)置出來(lái)，我們通過(guò)房地產(chǎn)質(zhì)量，從非常好、好、較好、一般差我們分了五級(jí)，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)對(duì)于寫字樓分成了五級(jí)，每級(jí)相應(yīng)對(duì)應(yīng)資本化率，8%，我們有不同的租金，最好的寫字樓在這個(gè)區(qū)域里面月租金每平方米是300塊，下一個(gè)檔次好的寫字樓是270，較好是240，一般的是210，差一點(diǎn)的是180，我們一一在這個(gè)區(qū)域做了詳細(xì)的收益的測(cè)算建立了分級(jí)模型，再一個(gè)就是把CAMA系統(tǒng)完善起來(lái)。再就是我們要研究CAMA數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)大陸非常大，不能最后用丹東或者杭州的系統(tǒng)，可能政府也不會(huì)這樣規(guī)定，要允許其他的地區(qū)自行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)部要緊，我們可以把技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)告訴你，里面更重要的是數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，利于將來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)綜合使用和整合，有必要仔細(xì)研究一下CAMA系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)，包括數(shù)據(jù)的代碼和編碼，在我們這個(gè)研究里面，我們也提出一個(gè)編碼的規(guī)則，如何建立CAMA系統(tǒng)代碼。未來(lái)需要研究的問(wèn)題，我想第一個(gè)問(wèn)題還是要把房地產(chǎn)稅價(jià)值內(nèi)涵研究清楚，我們有很多觀點(diǎn)和認(rèn)識(shí)，這里一次性交了土地出讓金還要收稅嗎，香港的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，應(yīng)該收，不僅收了出讓金還收地租，如果大陸收了出讓金之后再收地租，這些企業(yè)估計(jì)非常地反對(duì)，在香港為什么可以收呢？我們可以思考，但是稅收起來(lái)更有道理也更沒(méi)有道理，反正政府想收就可以收，把大家的錢收起來(lái)為社會(huì)提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，本來(lái)稅收有很強(qiáng)強(qiáng)制性的特點(diǎn)，評(píng)估的內(nèi)涵還要仔細(xì)研究，因?yàn)檫@個(gè)不澄清的話，大家從不同的價(jià)值依據(jù)出發(fā)設(shè)計(jì)不同的評(píng)估模型，最后會(huì)限于無(wú)休止?fàn)幷摦?dāng)中，第二如何考慮效率和公平，一提到要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，我們現(xiàn)階段有各種各樣的限制，特別是數(shù)據(jù)的限制，特別是政府部門對(duì)住房產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)掌握得不是很好，我們受到這個(gè)限制，我們就暫時(shí)不能開(kāi)征，這是考慮了公平的問(wèn)題，但是我們損失了效率。當(dāng)資本化比較大的時(shí)候，大于8%、9%、10%的情況下，收益年期對(duì)評(píng)估影響更有限，曲線更加平緩，收益年期比較短的時(shí)候，小于20年，資本化率對(duì)評(píng)估的結(jié)果影響就比較少了，我的意思是說(shuō)，選取不同的資本化率對(duì)評(píng)估結(jié)果影響比較小，大家從這部分可以看出來(lái)，不同的資本化基本上都要靠在一起的，對(duì)年期比較短的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，資本化率不一定那么精準(zhǔn)了，我們?yōu)榱苏鞫惖男枰獙?duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，我們不是交易，要評(píng)得很準(zhǔn)確，我們的精度有一定容忍度的情況下，這些問(wèn)題的結(jié)論可以告訴我們，我們無(wú)需考慮年期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。從收益法來(lái)講，一般化收益模型是這樣的公式，假定某個(gè)房地產(chǎn)獲取每年的凈收益不變，采用有限年期的方式估算房地產(chǎn)收益的價(jià)值，在土地私有的國(guó)家里面，也經(jīng)常使用這個(gè)公式，作為一般評(píng)估，地上建筑物年期總是有年期限制，中國(guó)大陸N年期更要參考土地使用權(quán)年期的限制，我們還有直接資本化的模型，不考慮年期的問(wèn)題，可以把凈收益直接通過(guò)資本化率或者資本化或者把毛收益進(jìn)行資本化。土地的權(quán)屬數(shù)據(jù)從北京市國(guó)土資源局獲取，房屋的權(quán)屬數(shù)據(jù)從北京市住建委負(fù)責(zé)房屋登記管理產(chǎn)權(quán)管理的部門獲取的。 北京金融街是93年國(guó)務(wù)院通過(guò)北京市城市總體規(guī)劃里面提出來(lái)的，在西二環(huán)這樣一個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域規(guī)劃用地近103公頃，其中建設(shè)用地有44公頃，道路用地約32公頃，綠化率超過(guò)了30%，總體的規(guī)劃面積有402萬(wàn)平米，寫字樓為主，占74%，公寓占3%，這次評(píng)估區(qū)域里邊就包括公寓項(xiàng)目，酒店占4%，實(shí)際上現(xiàn)在有洲際酒店和維斯汀酒店，這兩個(gè)酒店也是在這次評(píng)估示范區(qū)域內(nèi)。起步階段的特點(diǎn)表現(xiàn)為北京、南京等一些地方，首批中國(guó)大陸六個(gè)試點(diǎn)城市和地區(qū)開(kāi)展一些相應(yīng)的探討和研究，比如北京最早提出采用成本法建立批量評(píng)估的模型很快完成房地產(chǎn)批量評(píng)稅任務(wù)，南京提出基準(zhǔn)價(jià)格加上修正系數(shù)的修正方法，實(shí)際上是市場(chǎng)法，重慶那個(gè)時(shí)候也開(kāi)發(fā)比較好的CAMA，看起來(lái)比較像樣的CAMA，當(dāng)時(shí)那個(gè)階段的認(rèn)識(shí)，大家對(duì)房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)和批量評(píng)稅的認(rèn)識(shí)比較低，CAMA系統(tǒng)有很多不完善的地方。 第二個(gè)思想第一步怎么走，萬(wàn)事開(kāi)頭難，也提出了非常好的思想，深圳應(yīng)該是出思想的地方，也說(shuō)做得非常好的，由點(diǎn)帶面，是串聯(lián)的關(guān)系，還是并聯(lián)的關(guān)系，也是非常好的。 再匯報(bào)一下具體的實(shí)踐工作。 現(xiàn)在所有的稅源放在GIS數(shù)據(jù)庫(kù)的，這是一塊地，地里有若干個(gè)廟，這是一套一套房，有這么多“和尚”，很清楚，這和原來(lái)稅務(wù)部門搞得申報(bào)有所區(qū)別，這是我們的評(píng)稅分區(qū)，我們層區(qū)也是六個(gè)，這是我們具體的評(píng)稅分區(qū)圖，這是法定圖冊(cè)分區(qū)。第三是產(chǎn)權(quán)登記情況，可以流轉(zhuǎn)的，剛才說(shuō)7億，其中有5億是不能流轉(zhuǎn)的，像農(nóng)民私房、政府的辦公樓，這是各種各樣的分類。一是現(xiàn)有的評(píng)估制度，目前我們國(guó)家分為三個(gè)系統(tǒng)，一是國(guó)家財(cái)政部主導(dǎo)的資產(chǎn)評(píng)估師，一是國(guó)土資源部主導(dǎo)的土地估價(jià)師，建設(shè)部主導(dǎo)的房地產(chǎn)估價(jià)師。國(guó)外友人已經(jīng)介紹很多了，我不再多羅嗦了，各個(gè)國(guó)家的情況有所區(qū)別，采用的方法和路徑也是有所區(qū)別的，鑄錠我們要走第一步路有可能是不一樣的，我想簡(jiǎn)單介紹一下古代和物業(yè)稅相關(guān)的制度。卓局長(zhǎng)的報(bào)告有五點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)特別值得分享，他做了精細(xì)化的分區(qū)，精細(xì)化的調(diào)查，這個(gè)工作很重要，第二點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)維護(hù)和動(dòng)態(tài)調(diào)整，這個(gè)東西沒(méi)有動(dòng)態(tài)維護(hù)和動(dòng)態(tài)調(diào)整是不成功，做得再好沒(méi)用，沒(méi)有跟上。從08年4月1日至2010年7月底止，房屋買賣申報(bào)總戶數(shù)是73145戶，通過(guò)最低計(jì)稅價(jià)格審核有55494戶，%。 規(guī)范內(nèi)部操作，制定了房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理系統(tǒng)操作規(guī)定，對(duì)內(nèi)部相關(guān)人員工作職責(zé)、工作流程、操作規(guī)范作出嚴(yán)格規(guī)定，特別強(qiáng)調(diào)最低計(jì)稅價(jià)格不對(duì)外公開(kāi)、嚴(yán)格查詢的保密要求，使計(jì)稅價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)成為黑匣子，只有打印受理單后，對(duì)成交價(jià)格不能通過(guò)計(jì)算機(jī)自動(dòng)審核的，價(jià)格審核人員才能獲取該套房屋最低計(jì)稅價(jià)格，并按規(guī)定處理。二是進(jìn)行樣本剔除，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的成交價(jià)格、掛牌價(jià)格低于上一期小區(qū)15%高于30%成交數(shù)據(jù)不作為參數(shù)，不參與模型運(yùn)算。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)實(shí)行房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法規(guī)定精神，我們對(duì)納稅人申報(bào)的成交價(jià)格與計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)逐月進(jìn)行比較認(rèn)證，確定明顯偏低的幅度，分析監(jiān)測(cè)計(jì)稅價(jià)格管理系統(tǒng)的模擬運(yùn)行情況和存在的問(wèn)題，研究對(duì)策，對(duì)計(jì)稅價(jià)格管理系統(tǒng)進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)和完善。建立基準(zhǔn)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)以后，數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)維護(hù)工作也是非常重要的，2007年6月30號(hào)新增住宅小區(qū)和房屋，或因地制不匹配還沒(méi)有計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)數(shù)據(jù)的，根據(jù)招標(biāo)采購(gòu)合同約定，由評(píng)估公司定期進(jìn)行補(bǔ)充、維護(hù)工作，努力提高房屋計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)的覆蓋面，目前為止，經(jīng)過(guò)補(bǔ)充維護(hù)，計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)數(shù)據(jù)中住宅小區(qū)已經(jīng)達(dá)到1622個(gè)，住宅樓18618棟，%%，住宅樓覆蓋面達(dá)到95%。 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是非常基礎(chǔ)工作，中國(guó)開(kāi)征房地產(chǎn)稅和物業(yè)稅不搞房地產(chǎn)市場(chǎng)普查工作想都不要想，普查工作一定要搞一次，不知道到底物業(yè)的情況，開(kāi)征房地產(chǎn)稅是不可想象的。這是一個(gè)示意圖，50個(gè)街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)，422個(gè)社區(qū)，1431個(gè)住宅小區(qū)，大約達(dá)到16000棟房子，大約70萬(wàn)套房子，在城區(qū)的范圍里邊，杭州市下城區(qū)有幾個(gè)街道，分得很細(xì)，把每一棟房子地理做好。稅務(wù)機(jī)關(guān)有責(zé)任加強(qiáng)房屋交易計(jì)稅價(jià)格的管理。第二條就是二八，那些有錢人，要承擔(dān)80%，這樣才能體現(xiàn)社會(huì)主義公有制的特點(diǎn)，非常有智慧，里面精彩的東西很多，這兩點(diǎn)特別好，我們?cè)俅伪硎靖兄x！下面我們換一下角度，下面是兩位來(lái)自一線的，他們有非常好的經(jīng)驗(yàn)跟我們一起分享，下面一位是請(qǐng)杭州市財(cái)政局直屬征收管理局卓安軍局長(zhǎng)做應(yīng)用批量估價(jià)技術(shù)，加強(qiáng)房屋交易計(jì)稅價(jià)格管理——杭州經(jīng)驗(yàn)的報(bào)告。因?yàn)殚_(kāi)征房地產(chǎn)稅，會(huì)增加投資者的持房成本，加快將房地產(chǎn)投入市場(chǎng)的速度，也有助于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 也有利于抑制奢侈性的需求，在房地產(chǎn)稅開(kāi)征的初期，要把別墅等高檔物業(yè)首先列入征稅范圍。在開(kāi)征房地產(chǎn)同時(shí)，在全面清理現(xiàn)行房地產(chǎn)水用，做到有增有減。 發(fā)展研究中心課題組04年—06年做了三年的對(duì)房地產(chǎn)稅系統(tǒng)研究，包括基礎(chǔ)理論、稅制設(shè)計(jì)以及開(kāi)征后的可能影響。我基本的想法，我比較贊成夏斌的想法，他不光對(duì)住宅，要有一個(gè)基本的保障，因?yàn)橹袊?guó)有一個(gè)最大的特點(diǎn)，中華人民共和國(guó)公民中國(guó)是公有制為主的社會(huì)，土地是共有的，每個(gè)中華人民共和國(guó)公民應(yīng)該有權(quán)利或者有享受基本住宅土地的權(quán)利，在這個(gè)基礎(chǔ)上，我認(rèn)為這個(gè)部分應(yīng)該實(shí)行完全的計(jì)劃控制和嚴(yán)格的政府管理，在這個(gè)部分當(dāng)中，總的來(lái)說(shuō)，大的框架來(lái)說(shuō)，對(duì)基本住宅，比如說(shuō)可以設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)中華人民共和國(guó)居民所組成的家庭，在基本范圍之內(nèi)是不征稅的，這和國(guó)外是不一樣的，因?yàn)槟闶枪兄?，你有?quán)利享受，這里邊還有很多的細(xì)節(jié)需要設(shè)計(jì)。 四，我們有一些關(guān)于改革發(fā)展趨勢(shì)與建議，我先做了這個(gè)PPT，昨天晚上的時(shí)候我又總結(jié)了大連的經(jīng)驗(yàn)后，稍微做一些修正。 第四個(gè)工作，由于在第一批和第二批模擬評(píng)稅技術(shù)的運(yùn)用方面有一個(gè)閑置，等于研究出來(lái)了這些軟件系統(tǒng)以后，進(jìn)行空轉(zhuǎn)，但是由于現(xiàn)在上面決策層還沒(méi)有決定要推出這個(gè)改革，或者說(shuō)分步驟提出改革的時(shí)候，稅務(wù)機(jī)關(guān)模擬評(píng)稅的技術(shù)閑置在那兒，稅務(wù)機(jī)關(guān)最新的進(jìn)展就把這些技術(shù)和成果應(yīng)用于二手房交易征稅，主要是征收契稅，當(dāng)然還涉及到其他的稅種?？梢哉f(shuō)在2009年實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外資房地產(chǎn)稅制并軌以后取消了城市房地產(chǎn)稅，這是作為主管部門已經(jīng)做的工作。第二，這種改革實(shí)際上是有利于地方稅體系的完善和地方政府財(cái)政收入來(lái)源的穩(wěn)定，道理很簡(jiǎn)單，各位專家都是知道的，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅將來(lái)還是作為地方稅主要稅種。土地相關(guān)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)設(shè)置一些稅種，交易環(huán)節(jié)有契稅和其他普遍征收的營(yíng)業(yè)稅等其他的稅種。第二個(gè)問(wèn)題是中國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革的目標(biāo)和主要的內(nèi)容，主要是保有環(huán)節(jié)稅收究竟怎么樣改？第三個(gè)方面的內(nèi)容是關(guān)于現(xiàn)在的改革進(jìn)展與難點(diǎn)。 關(guān)于中國(guó)土地和房產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀與問(wèn)題，我只是概要地說(shuō)一下，因?yàn)橹饕轻槍?duì)外國(guó)朋友，因?yàn)樵谧芏鄬＜?，包括政府部門的同志是非常熟悉的，在保有環(huán)節(jié)，中國(guó)有三個(gè)稅種，09年已經(jīng)取消了其中一個(gè)稅種，這三個(gè)稅種一是城市房地產(chǎn)