【文章內容簡介】 應宗數(shù)同比小幅下跌圖231：0810年上半年長沙土地供應對比 數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局網 湖南中原整理10年上半年全市供應36宗土地，供應宗數(shù)同比跌幅為29%，%。為了調控已經高燒的土地市場，國土部宣布今年將推出巨量的住宅土地供應來平抑地價，在中央的問責機制下，預計地方政府下半年還將有更多土地推出，并且會嚴格監(jiān)管土地出讓程序以及加強對土地出讓金的管理。n 各區(qū)土地供應表現(xiàn)不一：岳麓開福供應比重上升，雨花芙蓉供應比重降低圖232：2009年2010年上半年各區(qū)土地供應比重圖 數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局網 湖南中原整理10年上半年，長沙市各區(qū)域土地供應量出現(xiàn)較大調整，岳麓區(qū)和開福區(qū)供應量有所增長，兩區(qū)供應約占全市總量的85%。兩區(qū)同比漲幅在121358%之間，而天心區(qū)與開福區(qū)供應量均大幅下跌，跌幅在4070%左右。長沙市內五區(qū)土地市場供應情況區(qū)域2009年16月（萬方）2010年16月（萬方）同比漲跌幅%岳麓區(qū)雨花區(qū)%芙蓉區(qū)天心區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)因擁有先導區(qū)的規(guī)劃以及得天獨厚的資源優(yōu)勢，持續(xù)受到開發(fā)商的青睞，土地供應面積居內五區(qū)之首，上半年供應占總比59%，其次為開福區(qū)，占比26%，開福區(qū)擁有良好的地段優(yōu)勢具備較高的投資性，被業(yè)內看好。上半年土地成交分析n 全市土地成交：成交宗數(shù)走低 成交面積大幅上揚圖234：0810年上半年長沙土地成交走勢數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局網 湖南中原整理據(jù)統(tǒng)計，10年上半年，全市土地成交28宗，成交宗數(shù)同比跌幅為20%，%。主要原因為09年樓市全線飄紅，導致10年開發(fā)商拿地熱情較高，但在新政過后，開發(fā)商拿地熱情明顯受阻。n 成交價格猛漲 溢價率同比增高圖236：0810年上半年長沙成交土地價格走勢數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局網 湖南中原整理2010年16月，%，%，%，%?？偠灾?010年上半年長沙土地市場較活躍，成交單價與往年年相比大幅上漲，競爭也較激烈，單價及溢價率與09年同期相比均大幅上漲。n 各區(qū)土地成交：僅天心區(qū)成交下降 其它各區(qū)均穩(wěn)升圖235：09年長沙各區(qū)土地成交對比數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局網 湖南中原整理10年上半年，占全市的46%，%，再次證明大河西得到開發(fā)商的認同，成交猛漲；開福區(qū)成交同比增幅居內五區(qū)之首，結合前述該區(qū)域供應情況來看，開福區(qū)因為投資性和宜居性普遍得到認同，因此土地市場供求兩旺；長沙市內五區(qū)土地市場成交情況區(qū)域2009年16月（萬方）2010年16月（萬方）同比漲跌幅%雨花區(qū)開福區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)與天心區(qū)擁有良好的地理位置優(yōu)勢，但是由于供應量較??；成交量較小，尤其是芙蓉區(qū)，供求相對較少。整體來看，開福區(qū)和岳麓區(qū)占比重較大，二區(qū)成交約占全市的83%。第三章 上半年住宅市場一、上半年整體成交量分析n ，成交套數(shù)為69969套。上半年住宅成交量跌宕起伏，1月份延續(xù)09年勢頭達到最高，3月年后成交量緩慢回升，四月份達到頂峰，新政出臺后，客戶觀望情緒嚴重，成交量在5月，6月份出現(xiàn)持續(xù)下跌。（注：以下數(shù)據(jù)均為網簽數(shù)據(jù)，包含經濟適用房與定向開發(fā)房源）圖311：09年1月10年6月月住宅銷售面積走勢圖(網簽數(shù)據(jù))資料來源：長沙房地局政務網 湖南中原研究中心分析整理，%，%；成交套數(shù)69969套，%，%，成交量出現(xiàn)一定幅度的回調。從整個上半年的成交情況來看，1月份因為元旦節(jié)點的帶動以及市場成交氛圍依然較高，因此成交放量；2月份春節(jié)影響，成交大幅下跌；34月份市場逐步恢復正常，成交有所回升；，長沙市成交量連續(xù)兩個月下滑。樓市調控政策頻出，樓市利空因素不斷，開發(fā)商降價促銷力度有限，導致成交量持續(xù)萎縮，市場嚴重缺乏人氣和成交氛圍，觀望情緒濃厚。 二、上半年整體成交價格分析n 2010年16月成交價格4774元/平米，同比環(huán)比均有所上漲圖312：09年1月2010年6月長沙住宅成交價格走勢圖（網簽數(shù)據(jù)）資料來源：長沙房地局政務網 湖南中原研究中心分析整理由上表可知，2010年16月住宅整體均價在4774元/平米左右，%，%。從上半年價格走勢來看，年后價格持續(xù)上漲，在新政出臺的4月份達到最高點，新政出臺后的5月份和6月份價格小幅回落。新政后大多數(shù)項目并未因市場銷售情況不好，而出現(xiàn)大面積降價行為；但是新開樓盤的定價開始明顯變得較為理性，市場供需雙方依然處于深度觀望期。中原認為目前客戶和開發(fā)商膠著的狀態(tài)還會持續(xù)一段時間，預計10月份左右會出現(xiàn)轉變。三、上半年各區(qū)域成交量分析n 2010年上半年雨花、岳麓同比小幅上漲，其它各區(qū)同比均有所下跌圖223：20092010年16月長沙各區(qū)成交面積同比（網簽數(shù)據(jù)）資料來源：長沙房地局政務網 湖南中原研究中心分析整理2010年上半年各區(qū)成交形式不容樂觀，與2009年同期情況來看，僅雨花區(qū)和岳麓區(qū)小幅上漲，%，%。其它各區(qū)均有所下跌，開福區(qū)、%、%%?？傮w來看雨花區(qū)和岳麓區(qū)成交較多，占比較大，；兩區(qū)共占全市成交量的65%。n 2010年上半年雨花區(qū)成交量居各區(qū)首位資料來源：0731網 房地局政務網 湖南中原研究中心分析整理由上圖可知，上半年各區(qū)成交量呈小幅波動，2月由于春節(jié)影響，各區(qū)成交量均較小，自4月新政后，各區(qū)成交量表現(xiàn)不一。 5月，三個區(qū)環(huán)比下跌，跌幅在2052%之間，跌幅最大為開福區(qū)，達52%，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)環(huán)比小幅上漲，漲幅為7%、16%。 6月，各區(qū)均環(huán)比下跌，跌幅在642%之間看，跌幅最大為岳麓區(qū)，達42%，最小為開福區(qū)，達6%。整體來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)擁有良好的區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景，因此被買賣雙方市場看好，因此兩區(qū)的月度成交量較高，尤其是雨花區(qū)，連續(xù)6個月居五區(qū)首位。四、上半年各區(qū)域成交價格分析n 各區(qū)成交價格同比均呈上漲趨勢，其中開福區(qū)成交價格最高，芙蓉區(qū)最低圖223：20092010年16月長沙各區(qū)網簽成交均價資料來源：長沙房地局政務網 湖南中原研究中心分析整理由上圖可知，2010年上半年各區(qū)均價同比均有所上漲。1) 開福區(qū)均價居內五區(qū)之首，達5299元/平米，%。2) 天心區(qū)均價居第二，為4796元/平米，同比漲幅居五區(qū)之首，%。3) 雨花區(qū)均價為4748元/平米，%4) 岳麓區(qū)均價4482元/平米，%。5) 芙蓉區(qū)上半年均價最低，僅4442元/平米，同比仍然上漲，%。n 2010年上半年各區(qū)月度成交均價走勢資料來源：長沙房地局政務網 湖南中原研究中心分析整理由上圖可知，上半年各區(qū)成交均價呈小幅上漲趨勢，新政后，長沙市房價未出現(xiàn)大幅波動，但購房者觀望情緒較濃，持幣待購現(xiàn)象明顯，預計后市隨著宏觀政策的持續(xù)收緊，量價都將發(fā)生較大變化。第四章 樓盤營銷分析一、上半年新推樓盤以及加推樓盤情況新推樓盤與加推樓盤量資料來源：湖南中原研究中心分析整理據(jù)湖南中原研究部監(jiān)測，上半年，共有88個樓盤有開盤推售活動，其中，新盤首次開盤有24個，占比28%，老盤加推有62個，占比72%。新推樓盤成交情況樓盤名稱開盤時間推售情況成交情況（套）價格情況恒大綠洲1月1日1254815總體折后均價5840元/平方米3月14日6440折后均價6400元/平米左右5月16日2564050對外報價，折后均價7000元/平米左右?？蛻羲銉r報6800元/平米。估計實際成交均價6000元/平米恒大城1月1日1415862折前均價5900元/平方米，折后均價5300元/平方米3月14日6835折后均價5800元/平米左右5月16日144303585折后均價約為63006400元/平米金燁融府1月10日32030折后均價8000元/平方米長大彩虹都1月16日5003401南向均價4800，北向4680，5均價4700?1月23日27378折后4500元/平方米起價，均價5280元/平米。層差2030。森林一號1月30日18033起價4300元/平方米,均價4500元/平方米,最高價4770元/平方米,層差15元/層芙蓉上河圖3月28日35180折后均價5200元/平米左右鑫遠湘府華城4月17日361320折后5500元/㎡藏瓏三期4月25日12428折后均價7300元/平米左右5月29日18040折后均價5400元/平米中鐵國際城4月24日322267兩房折后均價約為34003500元/平米，三房折后均價約為35003700元/平米6月15日11650折后均價約為35003600元/平米雙水灣4月24日733450折后均價43005700元/平米左右好望谷云邸4月25日652250260折后成交均價33003400元/㎡融科紫檀5月2日637400折后均價4880元/平米三景國際5月8日2001183000到3600 均價3400元/㎡，21層價格最貴，3600多元/㎡。九龍領仕匯