【文章內(nèi)容簡介】 理園景臺項(xiàng)目，并將其納入萬科第五園，更名為第五園 〃 景臺，預(yù)計(jì)將于 6月入市。這是萬科繼去年收購富春東方后在深圳的又一收購行為，也是深圳樓市今年首宗收購案例。 ? 易理園景臺項(xiàng)目占地面積近 40000平方米，建筑面積約 10萬平米，包括多層和高層，其中多層（ 45層）共 12座退臺式聯(lián)排院落 —— 堤岸十二院，僅 90戶寬宅單位；高層（ 1820層）共 6棟，有 668戶景觀單位， 預(yù)計(jì) 6月將推出 2棟高層。 36 萬科－深圳 萬科再度擴(kuò)大坂田版圖，獲得坂田舊改項(xiàng)目 ? 萬科獲得坂田自然村片區(qū)改造項(xiàng)目。坂田自然村舊改項(xiàng)目擬改造地塊位于坂雪崗片區(qū)的中心地段，由坂雪崗大道、吉華路、五和大道所圍和，規(guī)劃面積 ，開發(fā)建設(shè)用地面積約 。 ? 根據(jù)初步規(guī)劃方案，項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)總用地面積為 ，其中居住用地為 14公頃；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地為 ；道路廣場用地為 ；綠地為 。 預(yù)計(jì)開發(fā)期為 6年。 37 新鴻基－深圳 新鴻基再獲龍崗舊改項(xiàng)目 ? 20239以來新鴻基取得龍城、布吉、坂田、龍崗 4個(gè)街道的 5個(gè)舊改項(xiàng)目，新鴻基再獲坂田舊改項(xiàng)目。 ? 該項(xiàng)目位于布龍路以南、安塘西片區(qū)。東面為新圍村居住區(qū)，西面為富豪山莊、珠江旭景佳園，南面為工業(yè)廠房、北面為布龍公路。規(guī)劃范圍內(nèi)總用地面積為 ，其中規(guī)劃教育設(shè)施用地面積 ；居住用地為 ；道路用地為 3公頃；項(xiàng)目改造實(shí)際可用地面積 。 預(yù)計(jì)開發(fā)期為 5年。 38 中信華南－深圳 中信華南獲得南山科技園項(xiàng)目 ? 深圳市三九工程開發(fā)總公司位于深圳南山區(qū)科技園的“碧海灣城”項(xiàng)目，目前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給中信華南深圳公司。本項(xiàng)目原本是三九在承接濱海大道部分工程后，政府的以地償款所得。 ? “碧海灣城”位于南山區(qū)科技園南硅谷片區(qū)，總用地面積 ，建筑面積 米，由 3棟 17～ 25層高住宅及其底層社區(qū)服務(wù)中心等組成。 39 目錄 宏觀市場 一級市場分析 二級市場分析 中原三級市場分析 40 二級市場概述 ? 市場供應(yīng)： 08年 5月份二級市場全市新增供應(yīng)住宅項(xiàng)目 8個(gè)，共 4213套，約合 47萬平米。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看， 90平米以下的供應(yīng)量占整體的 ％， 144平米以上戶型占 ％； ? 市場成交： 5月份全市一手房成交 4783套，合 ，分別同比增長了％和 ％，是今年月度成交量首次實(shí)現(xiàn)同比增長； ? 成交均價(jià)： 5月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 11143元 /平米，環(huán)比下跌 ％，同比下跌 ％，這是有監(jiān)測記錄以來，深圳首次出現(xiàn)價(jià)格同比下滑。 41 結(jié)構(gòu) 二級市場 分析 整體住宅市場 分區(qū)住宅市場 市場競爭狀況 寫字樓、商業(yè) 42 整體市場 供應(yīng)量 5月份全市總供應(yīng)為 4213套，環(huán)比 4月份增加了 %，同比去年 5月份減少了 ％。 今年 1－ 5月份全市總供應(yīng)量為 16736套，較去年同期減少了 ％。 5月份全市總供應(yīng) 47萬平米，環(huán)比 4月份增加了 ％，相當(dāng)于去年 5月份的三分之二。 今年 1－ 5月份全市總供應(yīng)面積為 172萬平米，較去年同期減少了 ％。 新增供應(yīng)套數(shù)3871945282448834213020234000600080001000012023140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年新增供應(yīng)面積40912410443332994540634347052402023004000006000008000001000000120230014000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年43 5月份全市有 8個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，其中 7個(gè)在關(guān)外，關(guān)內(nèi)僅鹽田區(qū)的天麓項(xiàng)目有 56套別墅供應(yīng)，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)在 5月份都沒有新項(xiàng)目入市。 從開盤銷售情況看，有 4個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天銷售率超過三成。最值得關(guān)注的是，東部華僑城天麓項(xiàng)目以 7萬元的超高價(jià)格入市，開盤當(dāng)天即成交超過 20套，是近期超高價(jià)項(xiàng)目中，鮮有的成交活躍的項(xiàng)目。 整體市場 供應(yīng)項(xiàng)目 5月新開盤項(xiàng)目供應(yīng)： 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 批預(yù)售套數(shù) 批預(yù)售面積 銷售均價(jià) 開盤當(dāng)天銷售率（％） 鹽田 東部華僑城天麓 56 70000 % 合計(jì) 56 70000 —— 寶安 中海西岸華府 867 6056 % 金港華庭 1542 9065 % 集信名城 684 7800 % 合計(jì) 3093 7640 —— 龍崗 世紀(jì)海景果嶺海 54 60000 ％ 公園大地花園 197 9300 % 景和園（荔山公館） 625 9500 % 慢城 188 8500 % 合計(jì) 1064 21825 —— 總計(jì) 4213 33419 —— 44 整體市場 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看， 90平米以下的供應(yīng)量占整體的 ％， 144平米以上戶型占 ％。 5月新開盤項(xiàng)目 60平米以下 60－ 89平米 90－ 119平米 120－ 144平米 144平米以上 合計(jì) 1房 2房 小 3房 3房 大 3房 4房 超大 3房 4房以上 復(fù)式 別墅 東部華僑城天麓 56 56 中海西岸華府 43 46 236 370 172 867 金港華庭 56 548 630 278 16 14 1542 集信名城 176 324 6 170 8 684 世紀(jì)海景果嶺海 54 54 公園大地花園 18 145 34 197 景和園（荔山公館） 102 268 64 160 31 625 慢城 188 188 45 整體市場 成交量 5月份全市成交 4783套，環(huán)比 4月份增加了 ％，同比去年 5月份增加了 ％， 自去年 8月份以來，成交量首次出現(xiàn)月度同比增長 。 今年 1－ 5月份全市總成交 14989套，同比去年同期減少了 ％。 5月份全市成交 ，環(huán)比 4月份增加了 ％，同比去年 5月份增加了 ％。 今年 1－ 5月份全市總成交 129萬平米，同比去年同期減少了 ％。 全市成交套數(shù)187179232934250478302023400060008000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年全市成交面積16930572356264318351816431811020230040000060000080000010000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年46 整體市場 新增供求比 5月份全市套數(shù)供求比已降至 ，而面積供求比則連續(xù) 11個(gè)月保持在 。這也是近 3個(gè)月中，第二次出現(xiàn)套數(shù)和面積供求比分別 。 總的看來，近期一手市場呈現(xiàn)供給略大于需求的局面，且連續(xù) 4個(gè)月的走勢都比較穩(wěn)定。 全市套數(shù)新增供求比020234000600080001000012023140000 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0新增供應(yīng) 成交量 供求比新增供應(yīng) 7697 4469 5939 4275 3047 4994 4784 12775 3871 945 2824 4883 4213 成交量 3748 6947 5489 2816 2240 2383 1726 2445 1871 792 3293 4250 4783供求比 2 . 0 5 0 . 6 4 1 . 0 8 1 . 5 2 1 . 3 6 2 . 1 0 2 . 7 7 5 . 2 2 2 . 0 7 1 . 1 9 0 . 8 6 1 . 1 5 0 . 8 8 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 7 N o v 0 7 D e c 0 7 J a n 0 8 F e b 0 8 M a r 0 8 A p r 0 8 M a y 0 8全市面積新增供求比02023004000006000008000001000000120230014000000 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0新增供應(yīng) 成交面積 供求比新增供應(yīng) 706728 431683 666923 416552 260671 422306 411835 1250872 409124 104433 329945 406343 470524 成交面積 401486 649889 575386 279198 165553 206108 146064 241570 169305 72356 264318 351816 431811供求比 1 . 7 6 0 . 6 6 1 . 1 6 1 . 4 9 1 . 5 7 2 . 0 5 2 . 8 2 5 . 1 8 2 . 4 2 1 . 4 4 1 . 2 5 1 . 1 5 1 . 0 9 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 7 N o v 0 7 D e c 0 7 J a n 0 8 F e b 0 8 M a r 0 8 A p r 0 8 M a y 0 847 整體市場 市場消化量 5月份市場可售套數(shù)為 34484套，成交 4783套，消化率為 %；市場可售面積為 ，成交 ，消化率為 %。 市場消化率近 3個(gè)月都保持在 10％以上，而且呈現(xiàn)出連續(xù)增長的趨勢，但存量規(guī)模依然接近 3萬套，合計(jì)超過 320萬平米。 說明： ? 市場可售量是表示一段時(shí)間內(nèi)的市場可售規(guī)模，本月可售量等于上月底的市場存量加上本月新增供應(yīng)量； ? 市場存量是表示某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的市場可售量，本月底的市場存量等于本月可售套數(shù)減去本月成交量。 ? 此報(bào)告中市場可售量統(tǒng)計(jì)僅“ 06年以來新批預(yù)售項(xiàng)目總量及市場的消化情況”為指標(biāo)。（下同） 2 0 0 7 年全市存量消化套數(shù)05000100001500020230250003000035000400000 7 . 0 5 06 07 08 09 10 11 12 0 8 . 0 1 02 03 04 050%20%40%60%80%100%可售套數(shù)成交量（套）消化率2 0 0 7 年全市存量消化面積050000010000001500000202300025000003000000350000040000000 7 . 0 5 06 07 08 09 10 11 12 0 8 . 0 1 02 03 04 050%20%40%60%80%100%可售面積成交量（平米）消化率48 整體市場 成交價(jià)格 5月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 11143元 /平米，環(huán)比 4月份下跌了 ％，同比去年 5月份下跌了 ％，這是深圳房地產(chǎn)市場近 3年來， 第一次出現(xiàn)月度均價(jià)同比下跌 。 今年 1－ 5月份全市成交均價(jià)為 12963元 /平米，較去年同期僅有不到 10％的增幅。今年以來市場成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù) 5個(gè)月出現(xiàn)下跌，從 07年年底的 16000元 /平米，至今累計(jì)下跌幅度已經(jīng)超過了 30％。 全市價(jià)格走勢119271114314739 145431246360009000120231500018000210001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年49 結(jié)構(gòu) 二級市場 分析 整體住宅市場 分區(qū)住宅市場 市場競爭狀況 寫字樓、商業(yè) 50 羅湖區(qū) 成交量 5月份羅湖區(qū)成交 127套，環(huán)比 4月減少了 ％，不足去年 5月份的四分之一。 今年 1－ 5月份羅湖區(qū)總成交 591套，同比去年同期減少六成。 5月份羅湖區(qū)成交 7948平米，環(huán)比 4月份減少了 ％，同比去年 5月份減少了 %。 今年 1－ 5月份羅湖區(qū)總成交 ，同比去年同期減少了 ％。 羅湖區(qū)成交套數(shù)734315819012702004006008001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年羅湖區(qū)成交面積517732457182129457948010000