【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目位于 昆山淀山湖 鎮(zhèn)， 已建別墅項(xiàng)目夢(mèng)萊茵以西， 旭寶國(guó)際高爾夫以南，淀山湖以北 。 項(xiàng)目地塊距離上海虹橋機(jī)場(chǎng) 約 28 公里，距離蘇州市區(qū)約 48公里 。 ★ 本項(xiàng)目 6 項(xiàng)目四至：東面為 夢(mèng)萊茵 ，西面為 規(guī)劃 路，北面為 旭寶國(guó)際高爾夫球場(chǎng) ，南 面為淀山湖 。 、 周邊環(huán)境 本項(xiàng)目 地塊 北靠 27 洞 國(guó)際高爾夫 專(zhuān)業(yè)級(jí)比賽球場(chǎng) ，南鄰浩瀚無(wú)垠的淀山湖， 景觀資源豐富；東側(cè)為已建在銷(xiāo)的別墅項(xiàng)目夢(mèng)萊茵， 故項(xiàng)目 整體環(huán)境較為舒適、寧?kù)o。但由于 項(xiàng)目 地塊周邊仍有大量農(nóng)田和農(nóng)民宅基地用房，整體面貌仍呈農(nóng)村狀態(tài)，別墅居住氛圍 有 待進(jìn)一步 提升 。 、交通 動(dòng)線 本項(xiàng)目出入的主要交通線路 為： ? 新樂(lè)路 —— 北青公路、 A A9一線 方向上海市區(qū) ， 城市快速干道， 路況 條件良好，周末及上下班高峰時(shí)段會(huì)出現(xiàn)擁堵 ? 新樂(lè)路 —— 南北公路、滬寧高速、環(huán)城高速、 滬蘇高速 等 一線，前往 昆山、 蘇州 、巴城等方向，道路交通條件良好 。 依據(jù)現(xiàn)有的公路網(wǎng)絡(luò)，本項(xiàng)目的交通便捷度良好 。 如 加上 2020年全長(zhǎng) 8 公里的 滬蘇高速上海段 的通車(chē)，本項(xiàng)目出行前往上海方向又增加了一條快速干道，出行的便捷程度將得到更有效地提升 。 淀山湖鎮(zhèn)與上海交界處 東 面 夢(mèng)萊茵 南面淀山湖 北面旭寶高爾夫國(guó)際球場(chǎng) 7 、配套 設(shè)施 項(xiàng)目 周邊的商業(yè)及生活配套設(shè)施主要分為兩塊 ： 一是距項(xiàng)目 12 公里 左右的淀山湖鎮(zhèn) 相關(guān)生活 配套設(shè)施，但鎮(zhèn)級(jí)配套設(shè)施能級(jí)較低，無(wú)法滿足別墅及度假型客戶的需求 。 二是淀山湖旅游度假區(qū)的相關(guān)配套，目前已興 建起了水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、釣魚(yú)俱樂(lè)部、游泳場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、射擊場(chǎng)等。 未來(lái)還將興建科學(xué)公園、長(zhǎng)三角體育休閑公園、全球人居環(huán)境論壇國(guó)際會(huì)議中心等配套來(lái)豐富淀山湖度假區(qū)的休閑、娛樂(lè)設(shè)施。 、立地條件總結(jié) 項(xiàng)目 地塊周邊景觀資源條件豐富，環(huán)境寧?kù)o、舒適。但由于目前地塊周邊現(xiàn)仍 存 有大量農(nóng)田和農(nóng)民宅基地，主體仍呈現(xiàn)農(nóng)村面貌，故別墅 的 居住氛圍有待進(jìn)一步改善和提 升。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的快速交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，加之 08年通車(chē)的滬蘇上海段，未來(lái)出行將更為便捷 ，有效利用交通動(dòng)線拉近與上海、蘇州等城市的心理距離是項(xiàng)目銷(xiāo)售的關(guān)鍵所在 。 淀山湖旅游度假區(qū)的生活配套設(shè)施日趨完善，這在很大程度上改善區(qū)域?qū)ν獠可钆涮自O(shè)施的依賴(lài)，對(duì)未來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售有利。 游艇俱樂(lè)部 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 度假村 8 三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 依托淀山湖的自然景觀資源， 淀山湖鎮(zhèn) 以開(kāi)發(fā)別墅物業(yè)為主，以鎮(zhèn)區(qū)居民和動(dòng)遷戶為主的有限客源制約了普通商品公寓的發(fā)展空間，普通商品公寓市場(chǎng)仍處于“空白”狀態(tài)，居住用房多以動(dòng)遷房和當(dāng)?shù)鼐用竦恼胤繛橹鳌?因本項(xiàng)目 為容積率 的低密度別墅用地 ， 所以 本報(bào)告 選取項(xiàng)目周邊別墅 物業(yè)為 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案作重點(diǎn)分析。 、分布格局 昆山淀山湖 鎮(zhèn)目前主力在售的別墅項(xiàng)目有 6個(gè)，其中 夢(mèng)萊茵、東淀湖莊園、耀江淀湖桃源、清水依瓦諾小鎮(zhèn)、淀山湖大自然別墅 5 個(gè)項(xiàng)目均有觀淀山湖湖岸線，占據(jù)了淀山湖一線的湖景資源，先天競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)。 福運(yùn)馬洛卡 一期是目前淀山湖鎮(zhèn)中心唯一的在售別墅項(xiàng)目，享受集鎮(zhèn)相關(guān)生活配套較為便利，該項(xiàng)目已進(jìn)入清盤(pán)狀態(tài)，二期正處于籌備中。 昆山淀山湖地區(qū)別墅分布示意圖 建成項(xiàng)目 在建 項(xiàng)目 規(guī)劃 項(xiàng)目 招商 項(xiàng)目 待定用地 ★ 本項(xiàng)目 ●耀江淀湖桃源 ● 夢(mèng)萊茵 ●恒海國(guó)際高爾夫別墅 ●富力灣 ●云湖御墅 淀山湖大自然● 清水依瓦諾小鎮(zhèn)● ●福運(yùn)馬洛卡 ● 東淀湖莊園 ● 在售項(xiàng)目 ●預(yù)告項(xiàng)目 ●停工項(xiàng)目 9 恒海國(guó)際高爾夫 別墅 原是板塊規(guī)劃的高端項(xiàng)目， 是一座集 集旅 游、休閑、居住于一體的超五星復(fù)合型度假區(qū) 。 但由于 前期客戶積累量 少 ,戶型面積設(shè)計(jì)偏大，沒(méi)有臨湖景觀作為支撐 等因素使得 項(xiàng)目銷(xiāo)售 遭遇了 很大 抗性。而 隨著沒(méi)有開(kāi)盤(pán)支撐的客戶群體 ,項(xiàng)目不得不進(jìn)行整體規(guī)劃的變動(dòng)， 規(guī)劃上更改策略 ,整體定位重新調(diào)整 ,將主力戶型縮小 ,以便控制較低的總價(jià)，所以目前暫不對(duì)外 接受咨詢(xún) 。 、綜合產(chǎn)品力 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地 容積率 綠化率 建筑風(fēng)格 物業(yè)細(xì)分 獨(dú)立 雙拼 聯(lián)排 夢(mèng)萊茵 46% 歐式 √ 東淀湖莊園 63% 歐式 √ 淀 湖桃源 77% 美式 √ √ 恒海國(guó)際高爾夫 （原規(guī)劃） 70% 西班牙 √ 福運(yùn)馬洛卡（一期） 47% 西班牙 √ √ 淀湖大自然 53 49% 北美 √ 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 50% 歐 式 √ √ √ 規(guī)模 指標(biāo)， 淀湖桃源和恒海國(guó)際高爾夫是目前板塊兩個(gè)規(guī)模性樓盤(pán)，占地 面積均達(dá)到 1000畝 ，整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)較為突出，未來(lái)入市項(xiàng)目富力灣占地則超過(guò)了 100萬(wàn)㎡。規(guī)模優(yōu)勢(shì)在于未來(lái)對(duì)社區(qū)整體規(guī)劃有著豐富的想象空間，會(huì)所等相應(yīng)配套設(shè)施也相對(duì)完善。淀湖大自然、清水依瓦諾小鎮(zhèn)規(guī)模適中，夢(mèng)萊茵、東淀湖莊園、福運(yùn)馬洛卡占地面積小于 10萬(wàn)㎡ 容積率指標(biāo) ， 福運(yùn)馬洛卡 的容積率是目前板塊市場(chǎng)最高的，社區(qū)密度相對(duì)其他項(xiàng)目較高。其他在售項(xiàng)目容積率均控制在 ，居住舒適及私密度較高。 綠化率指標(biāo)， 豐富水系和高綠化率是度假型別墅的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 規(guī)模性社區(qū)淀湖桃源和恒海國(guó)際綠化率均達(dá)到了 70%以上，其他項(xiàng)目綠化率指標(biāo)也在 46%以上。 建筑風(fēng)格， 早期的歐式風(fēng)格是目前板塊市場(chǎng)運(yùn)用最多的 建筑元素，西班牙風(fēng)格運(yùn)用也較為普遍，淀湖大自然別墅和淀湖桃源采用了美式風(fēng)格，以期跳脫市場(chǎng)，給客戶一種全新的立面沖擊力。 單位：萬(wàn)㎡ 10 物業(yè)類(lèi)型， 受容積率、客戶需求面等因素影響，獨(dú)立 物業(yè) 是目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的首先， 淀湖桃源、福運(yùn)馬洛卡、清水依瓦諾小鎮(zhèn)同時(shí)規(guī)劃了雙拼、聯(lián)排物業(yè)，來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目客層面，融合不同需求。 、 主力 戶型面積 項(xiàng)目名稱(chēng) 獨(dú)立 雙拼 聯(lián)排 夢(mèng)萊茵 310410 無(wú) 無(wú) 東淀湖莊園 347588 無(wú) 無(wú) 淀湖桃 源 （一期） 195230 130165 無(wú) 福運(yùn)馬洛卡 （一期） 195235 150190 無(wú) 淀湖大自然 600 左右 無(wú) 無(wú) 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 未銷(xiāo)售 180 140 淀湖大自然別墅 由于湖岸線較長(zhǎng)，且有游艇碼頭最為支撐，所以 是 目前 板塊市場(chǎng) 定位最為高端的項(xiàng)目，獨(dú)立物業(yè)主力面積在 600㎡左右。 夢(mèng)萊茵、東淀湖莊園 定位區(qū)域中端產(chǎn)品，獨(dú)立物業(yè)的戶型面積控制在 300600 ㎡，走中端路線。 單位：㎡ 夢(mèng)萊茵 淀湖桃源 福運(yùn)馬洛卡 恒海國(guó)際高