【文章內容簡介】 本項目位于 昆山淀山湖 鎮(zhèn)， 已建別墅項目夢萊茵以西， 旭寶國際高爾夫以南，淀山湖以北 。 項目地塊距離上海虹橋機場 約 28 公里，距離蘇州市區(qū)約 48公里 。 ★ 本項目 6 項目四至：東面為 夢萊茵 ，西面為 規(guī)劃 路，北面為 旭寶國際高爾夫球場 ，南 面為淀山湖 。 、 周邊環(huán)境 本項目 地塊 北靠 27 洞 國際高爾夫 專業(yè)級比賽球場 ，南鄰浩瀚無垠的淀山湖， 景觀資源豐富；東側為已建在銷的別墅項目夢萊茵， 故項目 整體環(huán)境較為舒適、寧靜。但由于 項目 地塊周邊仍有大量農田和農民宅基地用房，整體面貌仍呈農村狀態(tài)，別墅居住氛圍 有 待進一步 提升 。 、交通 動線 本項目出入的主要交通線路 為： ? 新樂路 —— 北青公路、 A A9一線 方向上海市區(qū) ， 城市快速干道， 路況 條件良好，周末及上下班高峰時段會出現(xiàn)擁堵 ? 新樂路 —— 南北公路、滬寧高速、環(huán)城高速、 滬蘇高速 等 一線，前往 昆山、 蘇州 、巴城等方向，道路交通條件良好 。 依據(jù)現(xiàn)有的公路網(wǎng)絡，本項目的交通便捷度良好 。 如 加上 2020年全長 8 公里的 滬蘇高速上海段 的通車，本項目出行前往上海方向又增加了一條快速干道，出行的便捷程度將得到更有效地提升 。 淀山湖鎮(zhèn)與上海交界處 東 面 夢萊茵 南面淀山湖 北面旭寶高爾夫國際球場 7 、配套 設施 項目 周邊的商業(yè)及生活配套設施主要分為兩塊 ： 一是距項目 12 公里 左右的淀山湖鎮(zhèn) 相關生活 配套設施，但鎮(zhèn)級配套設施能級較低，無法滿足別墅及度假型客戶的需求 。 二是淀山湖旅游度假區(qū)的相關配套，目前已興 建起了水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。 未來還將興建科學公園、長三角體育休閑公園、全球人居環(huán)境論壇國際會議中心等配套來豐富淀山湖度假區(qū)的休閑、娛樂設施。 、立地條件總結 項目 地塊周邊景觀資源條件豐富，環(huán)境寧靜、舒適。但由于目前地塊周邊現(xiàn)仍 存 有大量農田和農民宅基地，主體仍呈現(xiàn)農村面貌，故別墅 的 居住氛圍有待進一步改善和提 升。 項目周邊現(xiàn)有的快速交通網(wǎng)絡較為發(fā)達，加之 08年通車的滬蘇上海段，未來出行將更為便捷 ，有效利用交通動線拉近與上海、蘇州等城市的心理距離是項目銷售的關鍵所在 。 淀山湖旅游度假區(qū)的生活配套設施日趨完善，這在很大程度上改善區(qū)域對外部生活配套設施的依賴，對未來促進項目銷售有利。 游艇俱樂部 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 度假村 8 三、競爭市場分析 依托淀山湖的自然景觀資源， 淀山湖鎮(zhèn) 以開發(fā)別墅物業(yè)為主，以鎮(zhèn)區(qū)居民和動遷戶為主的有限客源制約了普通商品公寓的發(fā)展空間，普通商品公寓市場仍處于“空白”狀態(tài)，居住用房多以動遷房和當?shù)鼐用竦恼胤繛橹鳌?因本項目 為容積率 的低密度別墅用地 ， 所以 本報告 選取項目周邊別墅 物業(yè)為 競爭個案作重點分析。 、分布格局 昆山淀山湖 鎮(zhèn)目前主力在售的別墅項目有 6個，其中 夢萊茵、東淀湖莊園、耀江淀湖桃源、清水依瓦諾小鎮(zhèn)、淀山湖大自然別墅 5 個項目均有觀淀山湖湖岸線，占據(jù)了淀山湖一線的湖景資源，先天競爭優(yōu)勢較強。 福運馬洛卡 一期是目前淀山湖鎮(zhèn)中心唯一的在售別墅項目，享受集鎮(zhèn)相關生活配套較為便利，該項目已進入清盤狀態(tài)，二期正處于籌備中。 昆山淀山湖地區(qū)別墅分布示意圖 建成項目 在建 項目 規(guī)劃 項目 招商 項目 待定用地 ★ 本項目 ●耀江淀湖桃源 ● 夢萊茵 ●恒海國際高爾夫別墅 ●富力灣 ●云湖御墅 淀山湖大自然● 清水依瓦諾小鎮(zhèn)● ●福運馬洛卡 ● 東淀湖莊園 ● 在售項目 ●預告項目 ●停工項目 9 恒海國際高爾夫 別墅 原是板塊規(guī)劃的高端項目， 是一座集 集旅 游、休閑、居住于一體的超五星復合型度假區(qū) 。 但由于 前期客戶積累量 少 ,戶型面積設計偏大，沒有臨湖景觀作為支撐 等因素使得 項目銷售 遭遇了 很大 抗性。而 隨著沒有開盤支撐的客戶群體 ,項目不得不進行整體規(guī)劃的變動， 規(guī)劃上更改策略 ,整體定位重新調整 ,將主力戶型縮小 ,以便控制較低的總價，所以目前暫不對外 接受咨詢 。 、綜合產(chǎn)品力 項目名稱 占地 容積率 綠化率 建筑風格 物業(yè)細分 獨立 雙拼 聯(lián)排 夢萊茵 46% 歐式 √ 東淀湖莊園 63% 歐式 √ 淀 湖桃源 77% 美式 √ √ 恒海國際高爾夫 （原規(guī)劃） 70% 西班牙 √ 福運馬洛卡（一期） 47% 西班牙 √ √ 淀湖大自然 53 49% 北美 √ 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 50% 歐 式 √ √ √ 規(guī)模 指標， 淀湖桃源和恒海國際高爾夫是目前板塊兩個規(guī)模性樓盤，占地 面積均達到 1000畝 ，整體規(guī)模優(yōu)勢較為突出，未來入市項目富力灣占地則超過了 100萬㎡。規(guī)模優(yōu)勢在于未來對社區(qū)整體規(guī)劃有著豐富的想象空間，會所等相應配套設施也相對完善。淀湖大自然、清水依瓦諾小鎮(zhèn)規(guī)模適中，夢萊茵、東淀湖莊園、福運馬洛卡占地面積小于 10萬㎡ 容積率指標 ， 福運馬洛卡 的容積率是目前板塊市場最高的，社區(qū)密度相對其他項目較高。其他在售項目容積率均控制在 ，居住舒適及私密度較高。 綠化率指標， 豐富水系和高綠化率是度假型別墅的核心競爭力， 規(guī)模性社區(qū)淀湖桃源和恒海國際綠化率均達到了 70%以上，其他項目綠化率指標也在 46%以上。 建筑風格， 早期的歐式風格是目前板塊市場運用最多的 建筑元素，西班牙風格運用也較為普遍，淀湖大自然別墅和淀湖桃源采用了美式風格，以期跳脫市場，給客戶一種全新的立面沖擊力。 單位：萬㎡ 10 物業(yè)類型， 受容積率、客戶需求面等因素影響，獨立 物業(yè) 是目前開發(fā)項目的首先， 淀湖桃源、福運馬洛卡、清水依瓦諾小鎮(zhèn)同時規(guī)劃了雙拼、聯(lián)排物業(yè)，來擴大項目客層面，融合不同需求。 、 主力 戶型面積 項目名稱 獨立 雙拼 聯(lián)排 夢萊茵 310410 無 無 東淀湖莊園 347588 無 無 淀湖桃 源 （一期） 195230 130165 無 福運馬洛卡 （一期） 195235 150190 無 淀湖大自然 600 左右 無 無 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 未銷售 180 140 淀湖大自然別墅 由于湖岸線較長，且有游艇碼頭最為支撐，所以 是 目前 板塊市場 定位最為高端的項目，獨立物業(yè)主力面積在 600㎡左右。 夢萊茵、東淀湖莊園 定位區(qū)域中端產(chǎn)品，獨立物業(yè)的戶型面積控制在 300600 ㎡，走中端路線。 單位：㎡ 夢萊茵 淀湖桃源 福運馬洛卡 恒海國際高