【文章內容簡介】 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產投資顧問有限公司 內 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 15 發(fā)逐步回到了歷史的舞臺上，并呈蒸蒸日上的勢頭，一直維持至今。 現(xiàn)對昆山各時間段住宅區(qū)作分析： （ 1） 80 年代 — 90 年代 朝陽新村、麗澤新村、紅峰新村、繡衣新村、柏廬新村等； （ 2） 90 年代 — 96 年底 玉龍新村、西灣新村、亭林新村、里庫新村、寶島別墅、文靜園、樓苑、樾城花園等； （ 3） 97 年初 — 98 年底 婁邑、漢浦小區(qū)等； （ 4） 99 年初 — 2021 年 香樟園、柏廬廣場、奧林苑、新大陸花園、月盛花園、城市廣場等； （ 5） 2021 年 — 2021 年 水之國、怡景灣、雍景灣 、假日山莊、希望之城、青江秀月 從上述可以看到捆山的第一批新房建造出現(xiàn)在市區(qū)，但由于經濟因素制約，這批房子的環(huán)境與配套都較差。他們多數(shù)分布在老城區(qū)的周邊、商業(yè)集中的人民路兩側，房型基本上是一室一廳或兩室一廳，面積 3080 平方米不等，現(xiàn)二手市場上這類住宅很難脫手，在這種情況下，戶主一般都等待政府拆遷或尋覓對象出租。 隨著人民路、亭林路擴建以及昆山人口的增加，第二批新房的建設與第一批舊房的改造開始陸續(xù)登場。房地產開發(fā)商的項目大多匯聚在老城區(qū)的人民路和中山路兩側、開發(fā)區(qū)西部以及城北蕭林路與北門路交叉 口周圍。城市規(guī)劃日趨合理，昆山經濟迅速啟動。同時，在市區(qū)、開發(fā)區(qū)都呈現(xiàn)大面積綠化，城市綠化率達到 %。這一階段房型主力面積在二房一廳 7090 平方米?，F(xiàn)在，這類房屋在二手市場上極其活躍，一般成交價在 1500— 2300 元 /平方米。 9798 年開始， 昆山房地產市場經歷了一個質的飛躍。市場價格大幅上調，售價在 18001900 元 /平方米之間，市區(qū)可開發(fā)地塊越來越少， 市政府把幾個大型改造工程搬到了市郊，如婁邑、漢浦小區(qū)等。 99 年個案推出量體繼續(xù)增加，房價上浮達 10%左右，這時的房源表現(xiàn) 在一些成熟樓盤的零星追加項目與幾個大型住宅小區(qū)的出現(xiàn)項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產投資顧問有限公司 內 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 16 上，如市區(qū)的集街金鳳凰廣場，馬鞍山路上的香樟園、假日花園，前進路與柏廬路交叉口的奧林苑，開發(fā)區(qū)的青陽廣場、杉欣小區(qū)以及城市廣場，城北新大陸花園，紫荊花園等。 從整體上看，房地產燃起的戰(zhàn)火蔓延到了城北和開發(fā)區(qū)，越來越多地開發(fā)商看中了昆山這塊寶地并伴隨有代理公司的介入。 2021—— 2021。昆山各類指標都達到了歷史最高，商品房價格更是一路攀升，外地開發(fā)商大批進駐，昆山房地產市場即將迎來有一次的跨越。產品質量大優(yōu)質的項目增加，物業(yè)管理的概念被接受，主力面積在 二房一廳 80—— 100 平米，三房二廳 90—— 140 平米，區(qū)域集中在市區(qū)的人民路，柏廬路，環(huán)城北路，馬鞍山路；城北的北門路，紫竹路，蕭林路；開發(fā)區(qū)的市政府，前進路與青陽路的交叉口，其中新開發(fā)的項目有 17 個，個案追加的有 5 個，高檔次住宅開始增加。 2021—— 公寓樓開發(fā)的可行性要高于別墅，別墅出現(xiàn)飽和。時常的開發(fā)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，別墅的量體一下子增多起來，公寓樓的開發(fā)只出現(xiàn)原先樓盤的追加量體，昆山的整體開發(fā)走向偏北。 （二） .統(tǒng)計數(shù)據(jù) 目前，昆山房地產 投資總量上升，建設規(guī)模擴大，銷售持續(xù)火爆，表現(xiàn)出 強勁增勢，以 2021 年的數(shù)據(jù)來看： 開發(fā)投資穩(wěn)步增長，結構進一步調整。 全市房地產開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 %，占全社會固定資產投資的比重為 %，是固定資產投資增長的一個重要因素。 投資結構發(fā)生變化。住宅完成投資 億元，比上年增長 %，占 %，上升了 百分點；辦公樓完成投資 億元，比上年增長 %，占 %，上升了 百分點；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，比上年增長 %，占 %，上升了 百分點。 開發(fā)面積快速擴大，竣工面積大幅上升。 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產投資顧問有限公司 內 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 17 全年房地產開發(fā)面積創(chuàng)了歷史新高，房屋施工面積達 萬平方米，比上年增長 %；其中新開工面積 萬平方米，比上年增長 %。 各類房屋施工面積均呈現(xiàn)較快增長。普通住宅 萬平方米，別墅、高檔公寓 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，11 層及以上高層建筑 萬平方米，分別比上年增長 %、 %、 %、 %。別墅、高檔公寓、商業(yè)營業(yè)用房占比都有了不同程度的提高；高層建 筑的開發(fā)成為本年房地產開發(fā)的一大亮點。 本年竣工面積大幅增長，達 萬平方米，比上年增長 %。其中普通住宅 萬平方米，別墅、高檔公寓 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，分別比上年增長 %、 %、 %。 商業(yè)營業(yè)用房的增加是跟昆山大力推進第三產業(yè)發(fā)展的形勢密不可分的，一些新興的商業(yè)圈逐步形成，大大刺激了民間資本投資商業(yè)用房的積極性，并進入了新一輪快速發(fā)展階段。 商品房持續(xù)旺銷，價格明顯上揚。 昆山商品房繼續(xù)保 持旺銷的勢頭。現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，比上年增長 %；合同金額 億元，比上年增長 %。其中普通住宅 萬平方米，別墅、高檔公寓 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，其他（含車庫） 萬平方米，分別比上年增長 %、 %、 %、 %。 隨著新開樓盤不斷涌現(xiàn)，期房預售也非?；鸨ｎA售面積 萬平方米 ，比上年增長 %；合同金額 億元。其中普通住宅 萬平方米，別墅、高檔公寓 萬平 方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，其他（含車庫） 萬平方米，分別比上年增長 %、 %、 %、 %。 商品房價格一路上揚?，F(xiàn)房綜合平均售價達 2546 元，比上年增長 %。其中普通住宅 2083 元，別墅、高檔公寓 3999 元，商業(yè)項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產投資顧問有限公司 內 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 18 營業(yè)用房 3722 元，分別比上年增長 %、 %、 %。期房平均售價 2781 元。 空置面積下降。 由于社會需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積減少，截止 12 月底，全市商品房空置面積僅 萬平方米，同比下降 %，其中住宅空置 萬平方米，同比下降 %，空置率為 %。 拆遷規(guī)模猛增。 昆山加快城市化進程，新一輪城市擴建和老城區(qū)改造的熱潮正在掀起，拆遷規(guī)模迅速增長。僅市區(qū)的新城和臨豐兩公司的拆遷還建房屋施工面積就達 萬平方米，占總量 %。全市拆遷還建竣工房屋面積 萬平方米 ，比上年增長 %。隨著城市范圍的擴大和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的合并，近兩年內昆山的拆遷面積還將進一步擴大。 經營情況良好。 房地產市場的火爆促進了 房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產企業(yè)的效益得到了普遍提高。房地產企業(yè)全年經營收入 億元，比上年增長 %；實現(xiàn)利潤 億元，比上年增長 %。 開發(fā)資金充足。 由于房地產業(yè)正處于新一輪增長時期，強勁的發(fā)展勢頭和豐厚的利潤回報引來“三外”企業(yè)（外地、外資、外行）頻頻涉足，使昆山房地產開發(fā)資金相對充裕。開發(fā)投資資金共計 億元，比上年增長 %。在本年籌集的 億元開發(fā)資金中，國內貸款 億元，占 %，比上年增長 %；自籌資金 億 元，占 %，比上年增長 %；定金和預收款 億元，占 %，比上年增長 %。但以定金及預收款占最大比重的資金結構來支撐顯得較為脆弱。 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產投資顧問有限公司 內 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產開發(fā)有限公司 電 話 ： 051265222929 65221919 19 二、 昆山區(qū)域市場分析 昆山市場可分為四大區(qū)域：老城區(qū)，開發(fā)區(qū)，城北，周市綜合配套區(qū)。 昆山市場已經過了預熱，現(xiàn)在正處于在群雄割據(jù)的局面。市區(qū)，開發(fā)區(qū)，城北，周市配套區(qū)，玉山經濟開發(fā)區(qū)已經步入了昆山房地產的鼎盛時期，目前，競爭越來越激烈，價格梯度變化小，產品形態(tài)多樣，個區(qū)域的特色都已經很明顯， 如：市區(qū)：講究地段，利用原有的配套在賣，開發(fā)區(qū)產 品目前以別墅為主 城北：市場在跑量，公寓樓盤為主，輔以一些爛尾樓的別墅區(qū)開發(fā)，發(fā)展方向在朝開發(fā)區(qū)靠 玉山經濟開發(fā)區(qū)：姿態(tài)基本上也是以別墅為主，純別墅的項目居多，公寓樓的開發(fā)在此地暫無生氣 周市配套區(qū)：基于市政府的扶持，利用投資與居住并存的銷售指導思想，走蘇州園區(qū)的路線。 （一） .老城區(qū) 昆山老城區(qū)： 即原玉山鎮(zhèn)。范圍如下：東至繡衣大橋的東環(huán)城河，西臨白馬涇路，北及北環(huán)城河，南抵合興路。目前該區(qū)是昆山市文化，商業(yè)的中心，生活設施比較齊全。該區(qū)域主要交通干道如下 東 —— 西 A,馬 鞍山路（白馬涇路 —— 亭林路） 項 目 ：建業(yè)麗景 蘇州市天地人房地產投資顧問有限公司 內 容 ：企劃簡報 地 址 ：蘇州市鳳凰街 202 號 開發(fā)商 ：常熟建業(yè)房地產開發(fā)有限公司