【文章內(nèi)容簡介】 索出一套機(jī)電設(shè)備管理模式，我們將在移植這些先進(jìn)的管理模式的基礎(chǔ)上，針對辦公樓機(jī)電設(shè)備的實際情況，在確保辦公樓機(jī)電設(shè)備安全運行的前提下，采用更加科學(xué)規(guī)范的管理模式，達(dá)到設(shè)備保值，延長壽命，節(jié)能降耗的目的。為此，我們承諾在達(dá)到和超過招標(biāo)方關(guān)于機(jī)電設(shè)施設(shè)備綜合要求指標(biāo)的基礎(chǔ)上，擬采取在物管界廣泛推行的如下管理機(jī)制：(1)、定人定機(jī)制：通過內(nèi)部競爭上崗的方式將重要機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，將設(shè)備保養(yǎng)和運行狀態(tài)與員工的獎金、工資掛鉤，提高員工的使命感和責(zé)任感，以保證設(shè)備的運行狀態(tài)。(2)、時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理，做到及時準(zhǔn)確，優(yōu)質(zhì)高效，以確保辦公樓所有機(jī)電設(shè)備的正常運行。(3)、不均衡管理：針對辦公樓的作息時間合理安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)時間，盡可能做到不影響辦公樓的正常辦公，實現(xiàn)“零干擾服務(wù)”。安全管理安全管理是無棣縣政務(wù)中心辦公樓物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為各級領(lǐng)導(dǎo)和人們所關(guān)注的一項重要工作，必須做到萬無一失。針對辦公樓的物業(yè)特點，在加強(qiáng)公司自身員工管理的基礎(chǔ)上，對辦公樓實行全封閉式管理。即在人員管理上將進(jìn)出的人員區(qū)分為貴賓、辦公人員（企業(yè)員工）、訪客、閑雜人員等，嚴(yán)格采取“來訪登記”，電話核實來訪人員身份等管理控制手段，確保無危險人員進(jìn)出辦公大樓；在交通、物品出入管理上，采用“記憶+規(guī)范”管理法，嚴(yán)格物品出入檢查登記制度，以確保車輛和物品的出入安全；針對辦公樓所屬重點部位的特殊性，公司指定專人負(fù)責(zé)重點部位周邊的巡邏檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)出和靠近重點部位，將各種不安全隱患消失在萌芽狀態(tài)；公司將運作成熟的“安全預(yù)警制”、“巡樓制”、“不均衡管理法”全面應(yīng)用于辦公樓的安全管理；同時，公司將加強(qiáng)同駐地公安機(jī)關(guān)和縣委、縣政府安全保衛(wèi)部門的溝通協(xié)作，互通信息，并接受公安機(jī)關(guān)和保衛(wèi)部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，消除安全盲點，以確保辦公樓在安全管理上的萬無一失。根據(jù)辦公樓的特點，我們將對會客室、縣級領(lǐng)導(dǎo)辦公室、接待室等重點部位選派高素質(zhì)的工作人員實行人性化的管理和親情服務(wù)，在充分展示物業(yè)工作人員良好形象的同時，確保為辦公樓的工作人員和來訪的貴賓有一個安全舒適的辦公和工作環(huán)境。環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對政務(wù)中心環(huán)境管理服務(wù)的特點，我公司準(zhǔn)備采取如下管理方式：(1)、定額檔案制。首先將物業(yè)的衛(wèi)生保潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)，然后依據(jù)我公司多年來積累的《勞動定額》標(biāo)準(zhǔn)，通過競爭上崗，配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。(2)、按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系的要求，全面管理政務(wù)中心的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔、綠化、公共場地、非市政道路加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)延伸擴(kuò)大到噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分檢處理等方面，我們將與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局共同協(xié)商配置人性化的衛(wèi)生設(shè)施，確保給政務(wù)中心的辦公人員一個寧靜、溫馨、優(yōu)雅、潔凈的辦公環(huán)境。(3)、員工統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)識，舉止大方得體，禮儀迎賓，微笑服務(wù)，要使員工服務(wù)行為成為形象工程的文明窗口。節(jié)能降耗建辦公樓容易，管辦公樓難，能耗開支已成為辦公樓業(yè)主普遍關(guān)注的焦點。針對無棣縣政務(wù)中心智能化辦公樓運行成本高的實際情況，我公司將節(jié)能降耗做為公司物業(yè)管理工作中的一項重要工作。我們將根據(jù)公司物業(yè)管理實踐中積累的節(jié)能降耗的經(jīng)驗，在保證辦公樓高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和正常使用功能的前提下，通過有效的節(jié)能降耗措施，最大限度地降低運行成本，為業(yè)主節(jié)約資金。（1）、電梯的節(jié)能管理：A、電梯宜取消返基站功能B、多梯應(yīng)采用群控方式，減少不必要的電梯無效空車運行。C、根據(jù)人流量和實際使用情況合理制定電梯開停時間，保證電梯有較高利用率。D、加強(qiáng)電梯管理，防止電梯無人空載運行。E、采用變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)，達(dá)到節(jié)能高效的目的。F、機(jī)房應(yīng)盡可能利用自然通風(fēng)，不滿足電梯控制運行條件的機(jī)房，可采用空調(diào)降溫，應(yīng)設(shè)溫控器控制空笛運行。（2）供配電系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性運行A、變壓器的合理切換在保證變壓器不過載的情況下，應(yīng)盡可能的減少投入臺數(shù)，注意合理切換變壓器節(jié)約電能損耗所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益。在必要的情況下可對低壓配電部分做技術(shù)改造，使各段低壓母線客方便聯(lián)絡(luò)，計量不受影響。B、空調(diào)機(jī)組的經(jīng)濟(jì)型運行空調(diào)機(jī)組投入使用前，必須進(jìn)行費用測算，以決定是否啟用。制冷機(jī)投入的臺數(shù)原則上為一臺可全負(fù)荷工作，決不投入第二臺。未使用區(qū)域的冷凍水分支管應(yīng)關(guān)閉，不同主回路上的用戶，當(dāng)使用一臺制冷機(jī)時，宜通過適當(dāng)?shù)母脑?，將其連接，并可通過閘閥切斷關(guān)聯(lián)。負(fù)責(zé)巡查的人員，應(yīng)定時測量各區(qū)域溫度，及時將情況反饋給開機(jī)人員，以便調(diào)整。室內(nèi)溫度一般控制在26度左右，嚴(yán)禁超標(biāo)供冷。辦公樓等處的大門若不能關(guān)閉，應(yīng)加裝風(fēng)幕，陰擋冷風(fēng)外流。辦公樓下班時間應(yīng)關(guān)閉風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜等?？照{(diào)機(jī)組季節(jié)性停機(jī)時，應(yīng)及時報?？照{(diào)用變壓器可節(jié)約大筆費用。應(yīng)盡可能少的啟用變壓器，在不超載的情況下，通過低壓柜聯(lián)絡(luò)使用。 空調(diào)系統(tǒng)是耗能極高的設(shè)備，稍有疏忽，就會造成金錢流失。使用的原則應(yīng)為：在保證服務(wù)達(dá)標(biāo)的情況下，盡可能的節(jié)能降耗。這就要求空調(diào)管理人員應(yīng)定期對運行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，摸索規(guī)律，正確制定出機(jī)組的運行計劃。（三）供水系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)型運行與節(jié)水管理A、須按下達(dá)的用水指標(biāo)對公共用水進(jìn)行嚴(yán)格控制，完善各級計量。B、有條件的地方，低區(qū)給水應(yīng)充分利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。揚程、流量冗余較大的水泵，可對其進(jìn)行改造。定期通過水量平衡測試檢查地下管網(wǎng)是否有滲漏，發(fā)現(xiàn)漏點及時進(jìn)行維修。C、供水設(shè)備各類水泵、閥門、供水管道應(yīng)保證不漏水。水池的水位控制器、浮球閥工作正常，避免水位過高而溢水。D、水池清洗水池每年至少清洗二次，為盡量減少水的浪費，清洗水池前，應(yīng)關(guān)閉水池的進(jìn)水閥，使用水池的蓄水至到最低水位線，剩余水用水泵抽到需用水的地方。E、節(jié)約用水教育宣傳由相關(guān)部門組織員工進(jìn)行節(jié)約用水的培訓(xùn)，使每個員工養(yǎng)成節(jié)約用水的良好習(xí)慣。清潔綠化人員應(yīng)掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術(shù)技能，節(jié)約用水。F、按照政府節(jié)能減排的要求，制定節(jié)能減排措施，并監(jiān)督實行。 五、日常物業(yè)管理服務(wù)的分項管理 為了做好政務(wù)中心的日常物業(yè)管理服務(wù)工作，我公司將在政務(wù)中心設(shè)政務(wù)中心辦公樓物業(yè)管理服務(wù)處。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)需要，在物管處下設(shè)公共事務(wù)服務(wù)中心、機(jī)電運行管理部、保潔部、綠化部、公共秩序管理部、質(zhì)量品質(zhì)部，按照各部門的職責(zé)分工，做好政務(wù)中心的日常物業(yè)管理服務(wù)工作。（一）、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理機(jī)電運行管理部的職責(zé)范圍和工作職能機(jī)電運行管理部是負(fù)責(zé)政務(wù)中心辦公樓機(jī)電設(shè)施設(shè)備運行管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造的主要職能部門。它的主要任務(wù)是保證辦公樓所需供電、供水、空調(diào)、通訊辦公、智能化控制等設(shè)備的正常運行，并做好日常維修保養(yǎng)工作，同時還要做好為滿足辦公和節(jié)能降耗的需要而開展的一系列技改施工。具體的業(yè)務(wù)管轄范圍和職能如下：(1)、負(fù)責(zé)辦公樓供電系統(tǒng)高低壓配電的運行和維護(hù)檢修工作，并負(fù)責(zé)檢測供電系統(tǒng)的運行質(zhì)量和用電計量。(2)、負(fù)責(zé)辦公樓生活、辦公用汽、熱水的供水工作，保證辦公樓消防用水的供應(yīng)，負(fù)責(zé)全部供水設(shè)備的維護(hù)運行和管理。(3)、負(fù)責(zé)辦公樓所有污水，雨水的排放工作，保證排水系統(tǒng)的暢通，負(fù)責(zé)維護(hù)排水設(shè)施設(shè)備的檢查和維修工作。(4)、負(fù)責(zé)辦公樓空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的運行管理和維護(hù)保養(yǎng)工作，保證制冷站設(shè)備、各區(qū)域送、排風(fēng)設(shè)備的良好運行。(5)、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)及周邊的燈飾及公共照明，辦公照明、室外照明的維修養(yǎng)護(hù)工作。(6)、負(fù)責(zé)辦公樓消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修工作。(7)、負(fù)責(zé)辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)的運行維護(hù)等管理工作。(8)、負(fù)責(zé)辦公樓動力設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、弱電設(shè)備的更新和系統(tǒng)改造工作，負(fù)責(zé)旨在于節(jié)能降耗，降低維護(hù)成本而開展的技術(shù)革新和技術(shù)改造工作。(9)、負(fù)責(zé)各部門設(shè)備管理的督察工作，負(fù)責(zé)設(shè)備使用人員的操作培訓(xùn)工作。(10)、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理全部與工程設(shè)備相關(guān)的內(nèi)部和外部關(guān)系。(11)、負(fù)責(zé)做好工程技術(shù)人才的培養(yǎng)和儲備，提高工程人員的技術(shù)能力和職業(yè)素質(zhì)。運行管理部主管崗位職責(zé)《機(jī)電運行管理部主管崗位責(zé)任》(1)、在物管處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全權(quán)負(fù)責(zé)辦公樓工程管理和維修養(yǎng)護(hù)工作的統(tǒng)籌安排，保證辦公樓所需動力設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、弱電設(shè)備等的正常運行。(2)、參加管理處組織的會議，匯報部門工作，接受上級的考核與評估。(3)、對機(jī)電運行管理部人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配。挑選和配備下屬人員，培養(yǎng)和鞏固骨干隊伍，切實保障機(jī)電設(shè)備的安全運行，盡最大努力，以最最低的費用開支，保持辦公樓高格調(diào)的運行水準(zhǔn)。(4)、制訂所屬部門各崗位規(guī)范和操作規(guī)程，督促檢查部門所屬人員嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。(5)、深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每天檢查各崗位交接班日志和設(shè)備運行記錄，并根據(jù)設(shè)備運行參數(shù)，分析設(shè)備運行狀況。(6)、與公司行業(yè)技能培訓(xùn)中心協(xié)作，做好人員培訓(xùn)工作。(7)、與公共秩序管理部協(xié)作，做好安全防范和跟蹤落實工作。(8)、組織制訂、完善本部門的崗位職責(zé)、工作程序與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理制度。(9)、制定本部門工作計劃，編制工程預(yù)算，管理部門庫存和成本控制。(10)、主持部門每周工作例會，召集組織部門專題會議。(11)、每月總結(jié)部門工程維修質(zhì)量和管理情況，分析原因，落實整改措施。(12)、審核部門報表、請示和報告等。(13)、審核申報部門工程設(shè)備備品、維修配件、工程改造材料計劃。(14)、對部門下屬的工作質(zhì)量進(jìn)行督導(dǎo)檢查，作出評估，提高其業(yè)務(wù)能力。(15)、根據(jù)工程維修作業(yè)量及涉及的專業(yè)，合理調(diào)派并組織施工。(16)、協(xié)調(diào)處理下級上報的各類問題和突發(fā)事件。(17)、統(tǒng)計辦公樓每月材料、水電消耗情況，并組織專業(yè)人員研討落實節(jié)能降耗措施?！哆\行值班領(lǐng)班崗位責(zé)任》(1)、在機(jī)電運行管理部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本班次設(shè)備運行、維護(hù)管理和人員調(diào)配等方面的工作。(2)、確保本班次機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安全運行，對本班次設(shè)備的運行和人員管理負(fù)有全面責(zé)任。(3)、實地巡回檢查本班次的設(shè)備運行狀態(tài)和人員工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施處理。(4)、審閱本班次運行報表，并認(rèn)真做好記錄。發(fā)現(xiàn)異常，立即分析原因，及時采取措施處理。(5)、設(shè)備發(fā)生故障時，要及時組織搶修，并向主管和公司總工程師匯報，必要時可申請公司總工程師組織派人協(xié)助處理，保證設(shè)備良好運行狀態(tài)。(6)、執(zhí)行部門主管和總工程師的命令，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，堅持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度。按三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：設(shè)備使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)，保質(zhì)保量地完成工作任務(wù)。(7)、努力學(xué)習(xí)專業(yè)技能，參與技術(shù)革新并提出合理化建議。(8)、做好本班次設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄和運行報表，每月交管理處文員整理歸檔。(9)、做好交接班記錄、如實向接班人員反映設(shè)備運行情況，并告知注意事項。(10)、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作?！稒C(jī)電運行管理部員工崗位職責(zé)》(1)、準(zhǔn)時到達(dá)工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工作安排，按時、保質(zhì)保量地完成工作任務(wù)。(2)、遵守員工守則，本部門規(guī)章制度和操作規(guī)程，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，不斷提高思想素質(zhì)、服務(wù)意識和專業(yè)技術(shù)水平。(3)、本著“一切為業(yè)主著想”的原則，把“理”讓給業(yè)主，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)和無差錯的工作，為公司爭取榮譽(yù)，創(chuàng)造財富。(4)、工作中用心做事，精益求精。要具備團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互助的優(yōu)良品格。(5)、提高工作效率和工作質(zhì)量，工作中發(fā)現(xiàn)解決不了的問題和無完全把握處理的問題，要及時向領(lǐng)班匯報，請求幫助處理。(6)、按部門管理規(guī)定，認(rèn)真做好設(shè)備維修、巡檢、運行記錄，并做好交接班工作。(7)、發(fā)揚主人翁精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，開動腦筋，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流，為公司和業(yè)主多作貢獻(xiàn)。供電系統(tǒng)的管理與維護(hù)根據(jù)辦公樓供電系統(tǒng)的實際情況和招標(biāo)方的技術(shù)要求，我們將選派高素質(zhì)的專業(yè)電工負(fù)責(zé)辦公樓物業(yè)供電系統(tǒng)的管理和維護(hù)，同時明確了專業(yè)電工的職責(zé)范圍、崗位職責(zé)，并出臺和制定了相關(guān)管理制度。(1)、職責(zé)范圍A、辦公樓整個電力系統(tǒng)的運行維護(hù)管理。B、辦公樓高低壓配電室的運行監(jiān)測。C、辦公樓供電系統(tǒng)低壓配電室的配電柜及控制設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢修。D、備用電源系統(tǒng)的充、放電管理和檢修。E、供水系統(tǒng)電器設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和故障檢修。F、電梯、空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。G、負(fù)責(zé)辦公樓轄區(qū)范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和維修。(2)、崗位職責(zé)A、嚴(yán)格遵守公司、招標(biāo)方和本崗位的各項規(guī)章制度。B、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握辦公樓供電方式、供電狀態(tài)、線路分布及所管轄設(shè)備的原理，技術(shù)性能和實際操作程序。C、努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，確保安全運行。D、堅守崗位，定期巡檢電氣設(shè)備，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并做好報表工作。E、發(fā)生供電故障時，要保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障，并做好記錄。F、負(fù)責(zé)經(jīng)常保持和市供電局調(diào)度部門、變電站的業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時了解供電情況。經(jīng)常檢查備用電源自動切換開關(guān)的狀況，確保備用電源系統(tǒng)自動切換開關(guān)運行良好，隨時可用。G、請假、補(bǔ)休要提前一天報告部門主管或工程師，由部門主管或工程師安排合適人員替班，嚴(yán)禁漏崗、空崗。H、按規(guī)定做好所轄電氣設(shè)備、配電室的衛(wèi)生清潔工作。I、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。(3)、配電室管理制度：A、巡回檢查制度a、值班人員必須按規(guī)定的時間、路線巡視所管轄的設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異?；蛉毕?，要及時處理，做好記錄并報告領(lǐng)班或主管。b、配電室內(nèi)設(shè)備每一小時巡視一次，巡視路線：模擬操作盤—變壓器—低壓開關(guān)控制柜—高壓開關(guān)控制室，并將巡視情況記錄在巡回檢查記錄上。c、遇到雷雨、大風(fēng)等惡劣天氣，新裝、改裝、修后或新投入運行的設(shè)備；設(shè)備有缺陷或有異?，F(xiàn)象時，要增加巡視次數(shù)，必要時要增加人員現(xiàn)場看護(hù)。B、設(shè)備缺陷管理制度a、運行中的變配電設(shè)備發(fā)生異?，F(xiàn)象，雖能使用，但影響安全運行者，稱為設(shè)備缺陷。雖對安全運行有影響，但尚能堅持運行者