【正文】 C、 裝修驗收合格后，經(jīng)物管處復(fù)驗確定無明顯質(zhì)量問題，退還裝修質(zhì)量保證金。清運(yùn)垃圾和搬運(yùn)裝修物料不得損壞共用設(shè)備、設(shè)施，保證公用地面、墻壁完好整潔。 D、 管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須有持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得擅自安裝、拆除、改裝。并要求施工單位按規(guī)定交納裝修質(zhì)量保證金。B 、保證房屋外觀統(tǒng)一、美觀，審核重點(diǎn)：陽臺、窗臺、天臺（復(fù)式房），空調(diào)安裝及管線走向。(3)、修理A、調(diào)度員接到報修后，立即通知相關(guān)維修人員，下達(dá)維修指令；B、各班組按維修單內(nèi)容組織維修工作，十分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場；C、故障維修：應(yīng)當(dāng)天下單，當(dāng)天完成；水、電等小修3小時內(nèi)完成。1維修采購計劃的管理規(guī)定(1)、設(shè)備正常維修機(jī)電運(yùn)行部要提前做好物品采購計劃，填寫采購申請單，注明所需物品的名稱、型號、數(shù)量，經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，按正常程序報有關(guān)部門審批；(2)、重要設(shè)備損壞影響到正常運(yùn)行時，要立即報機(jī)關(guān)事務(wù)管理局進(jìn)行緊急采購，即先購配件，然后補(bǔ)辦有關(guān)申報手續(xù)；(3)、一般設(shè)備損壞，由機(jī)電運(yùn)行部主管組織技術(shù)人員分析損壞原因，填寫設(shè)備損壞分析報告，根據(jù)設(shè)備損壞原因，提出處理意見，并報招標(biāo)方主管部門請求處理。(4)、由于檢查維修人員失誤和維修質(zhì)量原因造成的業(yè)主報修，按質(zhì)量事故處理。小型維修做為公司每位維修人員都能熟練掌握和操作的服務(wù)項目，我們將按照招標(biāo)方的要求，保證做到：(1)、由專人負(fù)責(zé)每天一次對辦公樓的公共照明、水電等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查維護(hù)，檢查過程要求全面系統(tǒng)，不缺項，不漏項。E、負(fù)責(zé)會議室機(jī)電設(shè)備和照明燈具、燈飾的清潔工作，維修保養(yǎng)完畢后，及時清理現(xiàn)場，注意維護(hù)會議室的環(huán)境衛(wèi)生。同時及時向用戶了解設(shè)備使用、運(yùn)行情況，根據(jù)用戶反映的問題，及時進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好維修保養(yǎng)記錄，報物管處文員歸案留查。并通報辦公樓業(yè)主的主管部門。(2)、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。b、制定年、月維修保養(yǎng)計劃，報主管審核批準(zhǔn)。b、消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次。B、定期檢查a、由維修工負(fù)責(zé)每月對消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動測試記錄表》。F、認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障確定準(zhǔn)確，維修快捷保質(zhì)。C、發(fā)生故障緊急搶修，緊急故障來處理完畢不得下班。J、控制系統(tǒng)中各有關(guān)調(diào)節(jié)器，執(zhí)行調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)是否有異?，F(xiàn)象。F、檢查機(jī)組的密封機(jī)是否良好。B、檢查新風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。G、維修人員必須嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)程。E、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)由運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)管理。(3)、崗位職責(zé)A、嚴(yán)格遵守公司和招標(biāo)方的一切規(guī)章制度。(2)、職責(zé)范圍A、辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運(yùn)行管理。維修人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場搶修，并組織人員排水和清理積水，必要時要關(guān)閉險情部位的分電開關(guān)，避免事故發(fā)生。H、從點(diǎn)滴入手，節(jié)約挖潛，修舊利廢。D、保證辦公樓內(nèi)給排水設(shè)備管道、閥門運(yùn)行正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象，設(shè)備房無積水和浸泡現(xiàn)象發(fā)生。B、具體負(fù)責(zé)辦公樓管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備的維修、搶修、保養(yǎng)任務(wù)，遇有事故，維修人員要在第一時間趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水和長時間停水現(xiàn)象。C、定期清掏化糞池、雨水井、污水井。C、遇到電梯困人故障時，首先通過對講機(jī)和啟動電梯應(yīng)急廣播裝置，反復(fù)向被困乘客作解釋，緩解乘客情緒，消除被困乘客恐懼心理，并通知監(jiān)控室，通過監(jiān)控電視了解被困乘客情況，同時迅速按“電梯困人救援處理方法”，把被困乘客救出。(6)、緊急事故處理程序A、發(fā)現(xiàn)電梯或自動門故障時，應(yīng)立即報機(jī)電運(yùn)行管理部派人檢修。F、下井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須放置安全警示牌，防止無關(guān)人員靠近。B、電梯因檢修、保養(yǎng)而停機(jī)時，必須確認(rèn)電梯內(nèi)無乘客后，方可停梯并放置維修停用警示牌。每季按《電梯安全試驗項目》逐項進(jìn)行檢查實驗，并做好試驗記錄報物管處文員存檔留查。自動門的檢查應(yīng)包括開門速度、關(guān)門速度、開門停留時間等，巡檢后，要填寫巡檢記錄表，報管理處留存。G、認(rèn)真填寫值班運(yùn)行及設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)記錄。D、負(fù)責(zé)電梯轎廂（不包括廂內(nèi)）、井道、井道底坑、整流器、電抗器、控制柜的清潔工作。E、電梯自動門的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。A、辦公樓兩部電梯的運(yùn)行維護(hù)管理。E、發(fā)現(xiàn)報警系統(tǒng)故障，及時通知弱電專業(yè)維修人員進(jìn)行處理。B、消防監(jiān)控員應(yīng)熟知消防規(guī)范，對消防裝置設(shè)置部位有清楚的了解，接班后應(yīng)認(rèn)真聽取上班次監(jiān)控員的情況介紹，并認(rèn)真審閱值班記錄。J、保持監(jiān)控室設(shè)備和環(huán)境的整潔，每班次交班前進(jìn)行擦拭和清理，監(jiān)控室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙或攜帶易燃易爆危險品進(jìn)入監(jiān)控室。G、認(rèn)真做好值班記錄，書寫應(yīng)工整，字跡要清楚，并愛護(hù)保管好值班記錄和報表材料。D、當(dāng)接到人員未按時接班或接班人員有神志不清等情況時，當(dāng)值人員不得交班。(2)、消防監(jiān)控室值班管理制度A、值班人員應(yīng)具有較強(qiáng)的責(zé)任心，對所監(jiān)控設(shè)備的工作原理應(yīng)有充分的了解，能以飽滿的精神狀態(tài)投入工作，能夠熟練的進(jìn)行監(jiān)控設(shè)備的操作。C、負(fù)責(zé)辦公樓綜合布線系統(tǒng)、會議室音響設(shè)備系統(tǒng)的管理工作。C、組織人員及時搶修，保證在第一時間恢復(fù)供電。H、要保持和市供電局調(diào)度室，變電所的聯(lián)系，根據(jù)供、停電情況，合理安排充、發(fā)電時間。并做好記錄存檔。B、由專業(yè)電工負(fù)責(zé)備用電源系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)，熟知備用電源系統(tǒng)的工作原理，并按照操作規(guī)程的要求，熟練掌握備用電源系統(tǒng)的開啟和使用方法及充、放電作業(yè)程序，確保人員安全。對各種違章違例用電事件應(yīng)及時查處。E、嚴(yán)格按照電氣設(shè)備規(guī)章制度上崗，注意用電安全，防止人身事故發(fā)生?！稄?qiáng)電維修工崗位職責(zé)》A、熱愛本職工作，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，遵守電氣操作規(guī)程，熟練掌握辦公樓電器設(shè)備的工作原理和操作維修程序。e、攜帶型地線的數(shù)量應(yīng)滿足需要，導(dǎo)線無斷股，護(hù)套完好，卡子應(yīng)無損壞和松動，彈簧有效。a、各種安全工具應(yīng)有明顯的編號，絕緣桿和驗電器應(yīng)標(biāo)明使用的電壓和節(jié)數(shù)。c、設(shè)備室通往室外的電纜溝、道應(yīng)嚴(yán)密封堵，因施工拆動后，應(yīng)在施工結(jié)束后立即堵好。如遇積水情況時，應(yīng)及時排除，設(shè)備室潮氣過大時，應(yīng)及時采取通風(fēng)措施。 b、運(yùn)行人員應(yīng)熟知消防知識和本配電室消防器具的使用方法，做到人人會用。b、交接班內(nèi)容：設(shè)備的運(yùn)行情況，模擬圖是否與運(yùn)行情況相符；設(shè)備異常情況或缺陷、事故處理情況；儀表、繼電保護(hù)和直接電源運(yùn)行和變動情況；倒閘操作，設(shè)備檢修，實驗情況；安全用具、防護(hù)用品及工具的清點(diǎn)、交接和交班人需要告知說明的情況。嚴(yán)重缺陷要立即報告領(lǐng)班、主管或總工程師，盡快組織處理或采取相應(yīng)防止事故措施。c、遇到雷雨、大風(fēng)等惡劣天氣，新裝、改裝、修后或新投入運(yùn)行的設(shè)備；設(shè)備有缺陷或有異常現(xiàn)象時，要增加巡視次數(shù)，必要時要增加人員現(xiàn)場看護(hù)。H、按規(guī)定做好所轄電氣設(shè)備、配電室的衛(wèi)生清潔工作。E、發(fā)生供電故障時，要保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障，并做好記錄。(2)、崗位職責(zé)A、嚴(yán)格遵守公司、招標(biāo)方和本崗位的各項規(guī)章制度。D、備用電源系統(tǒng)的充、放電管理和檢修。供電系統(tǒng)的管理與維護(hù)根據(jù)辦公樓供電系統(tǒng)的實際情況和招標(biāo)方的技術(shù)要求，我們將選派高素質(zhì)的專業(yè)電工負(fù)責(zé)辦公樓物業(yè)供電系統(tǒng)的管理和維護(hù)，同時明確了專業(yè)電工的職責(zé)范圍、崗位職責(zé)，并出臺和制定了相關(guān)管理制度。要具備團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互助的優(yōu)良品格。《機(jī)電運(yùn)行管理部員工崗位職責(zé)》(1)、準(zhǔn)時到達(dá)工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工作安排，按時、保質(zhì)保量地完成工作任務(wù)。(7)、努力學(xué)習(xí)專業(yè)技能，參與技術(shù)革新并提出合理化建議。發(fā)現(xiàn)異常，立即分析原因，及時采取措施處理。《運(yùn)行值班領(lǐng)班崗位責(zé)任》(1)、在機(jī)電運(yùn)行管理部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本班次設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理和人員調(diào)配等方面的工作。(14)、對部門下屬的工作質(zhì)量進(jìn)行督導(dǎo)檢查，作出評估，提高其業(yè)務(wù)能力。(10)、主持部門每周工作例會，召集組織部門專題會議。(6)、與公司行業(yè)技能培訓(xùn)中心協(xié)作，做好人員培訓(xùn)工作。(3)、對機(jī)電運(yùn)行管理部人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配。(10)、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理全部與工程設(shè)備相關(guān)的內(nèi)部和外部關(guān)系。(6)、負(fù)責(zé)辦公樓消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修工作。(2)、負(fù)責(zé)辦公樓生活、辦公用汽、熱水的供水工作，保證辦公樓消防用水的供應(yīng)，負(fù)責(zé)全部供水設(shè)備的維護(hù)運(yùn)行和管理。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)需要，在物管處下設(shè)公共事務(wù)服務(wù)中心、機(jī)電運(yùn)行管理部、保潔部、綠化部、公共秩序管理部、質(zhì)量品質(zhì)部，按照各部門的職責(zé)分工，做好政務(wù)中心的日常物業(yè)管理服務(wù)工作。E、節(jié)約用水教育宣傳由相關(guān)部門組織員工進(jìn)行節(jié)約用水的培訓(xùn)，使每個員工養(yǎng)成節(jié)約用水的良好習(xí)慣。定期通過水量平衡測試檢查地下管網(wǎng)是否有滲漏，發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時進(jìn)行維修。這就要求空調(diào)管理人員應(yīng)定期對運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，摸索規(guī)律，正確制定出機(jī)組的運(yùn)行計劃?？照{(diào)機(jī)組季節(jié)性停機(jī)時，應(yīng)及時報停空調(diào)用變壓器可節(jié)約大筆費(fèi)用。負(fù)責(zé)巡查的人員，應(yīng)定時測量各區(qū)域溫度，及時將情況反饋給開機(jī)人員，以便調(diào)整。在必要的情況下可對低壓配電部分做技術(shù)改造，使各段低壓母線客方便聯(lián)絡(luò)，計量不受影響。D、加強(qiáng)電梯管理，防止電梯無人空載運(yùn)行。針對無棣縣政務(wù)中心智能化辦公樓運(yùn)行成本高的實際情況，我公司將節(jié)能降耗做為公司物業(yè)管理工作中的一項重要工作。(2)、按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系的要求，全面管理政務(wù)中心的生活環(huán)境。根據(jù)辦公樓的特點(diǎn)，我們將對會客室、縣級領(lǐng)導(dǎo)辦公室、接待室等重點(diǎn)部位選派高素質(zhì)的工作人員實行人性化的管理和親情服務(wù)，在充分展示物業(yè)工作人員良好形象的同時，確保為辦公樓的工作人員和來訪的貴賓有一個安全舒適的辦公和工作環(huán)境。(3)、不均衡管理：針對辦公樓的作息時間合理安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)時間，盡可能做到不影響辦公樓的正常辦公，實現(xiàn)“零干擾服務(wù)”。事實證明，一支高素質(zhì)的專業(yè)保養(yǎng)隊伍，不僅能保證設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更能夠延長設(shè)備的使用壽命，控制和有效地降低運(yùn)行成本。(6)、實行責(zé)任人制度，定期檢測消防設(shè)施、器材的安全系數(shù)，做好檢查保養(yǎng)記錄，確保消防設(shè)施設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。(2)、建立健全安全防火規(guī)章制度，簽定《消防責(zé)任書》，落實消防責(zé)任，分兵把口，責(zé)任到人，并制定和實施必要的獎懲措施。如果由我公司承接無棣縣政務(wù)中心辦公樓物業(yè)項目的物業(yè)管理，我們將依據(jù)ISO9001國際質(zhì)量管理體系，采用科學(xué)、規(guī)范的星級酒店式的全天候、全方位、立體化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在兩年內(nèi)率先把無棣縣政務(wù)中心辦公樓項目做成省優(yōu)物業(yè)管理項目，以此來帶動“祥云物管”品牌的發(fā)展，提升無棣縣縣委、縣政府機(jī)關(guān)的整體形象和社會知名度四、政務(wù)中心辦公樓重、難點(diǎn)分析與措施無棣縣政務(wù)中心辦公樓配套設(shè)施設(shè)備有：高低壓變配電室，空調(diào)系統(tǒng)、給水設(shè)施、消防監(jiān)控室、安全保衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)等。公司總經(jīng)理吳慶華同志被推選為“全國百佳物業(yè)經(jīng)理人”。目前擁有各類型物業(yè)項目28個，管理物業(yè)面積達(dá)360多萬平方米。放心：利用公司的成功管理經(jīng)驗和人才、技術(shù)優(yōu)勢，強(qiáng)化物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)，在讓機(jī)關(guān)工作人員享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的同時，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，讓無棣縣縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)“放心”。尊貴：用“以人為尊”、“以人為本”、的服務(wù)理念，通過“親情服務(wù)”、“形象服務(wù)”和“禮儀服務(wù)”，體現(xiàn)業(yè)主在高尚辦公社區(qū)中的尊貴和高雅，滿足服務(wù)對像“受人尊重的服務(wù)需求”。按照ISO14001管理體系，全面管理政務(wù)中心辦公樓的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)延伸擴(kuò)大到噪音、粉塵、汽車尾氣控制、垃圾分撿回收等諸多方面，利用政務(wù)中心獨(dú)特的地理條件，創(chuàng)造與自然和諧的生態(tài)辦公社區(qū)，使機(jī)關(guān)工作人員的辦公環(huán)境更加綠色環(huán)保。 人文：用本公司在物管界享有盛譽(yù)的“以人為本，親情服務(wù)”的服務(wù)理念和成功經(jīng)驗，秉承“滿意是起點(diǎn)，服務(wù)無終點(diǎn)”的服務(wù)宗旨，本著“將小事做成精品，將細(xì)節(jié)做到極致，將服務(wù)需求做成驚喜”的原則，為政務(wù)中心物業(yè)項目提供全天候、全方位、全過程的封閉式、人性化的親情服務(wù)。月，41700㎡計算不可預(yù)見費(fèi)用支出企業(yè)利潤按上述七項之和的10%提取管理者傭金法定稅費(fèi)按上述八項之和%計算（六）、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表 單位:人民幣元費(fèi)用項目月支出額年支出額所占比重單位面積成本（元）備注人工費(fèi)、社會保險、福利費(fèi)%辦公費(fèi)%衛(wèi)生保潔費(fèi)8%固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1%設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)%低值易耗品攤銷%綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)%不可預(yù)見性費(fèi)用支出%企業(yè)利潤%法定稅費(fèi)%合計100%供應(yīng)商：威海市祥云物業(yè)服務(wù)有限公司（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字） 三、優(yōu)惠條款（一）、免費(fèi)為縣級領(lǐng)導(dǎo)辦公室、休息室、接待室，會議中心提供室內(nèi)開荒保潔服務(wù)（）；（二）、提供重大室外會議、集會安保服務(wù)；（三）、根據(jù)業(yè)主要求，免費(fèi)提供有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)論證、管理措施、項目報價、資產(chǎn)評估等服務(wù)。（四）、費(fèi)用投入計算 辦公費(fèi)用投入 計費(fèi)單位：人民幣元費(fèi)用項目子項目測算依據(jù)費(fèi)用合計服裝費(fèi)管理人員9人夏裝2套：260元／套冬裝2套：340元／套（260＋340）9人2套公共秩序管理員24人夏裝2套：260元／套冬裝2套：340元／套（260＋280）24人2套棉大衣1件：每件360元單皮鞋1雙：每雙80元棉皮鞋1雙：每雙120元（360+80+120）24其他員工47人夏裝2套：160元／套冬裝2套：240元／套（160＋240）47人2套辦公用品 低值易耗品按照日常辦公需要購置按公司類似物業(yè)接待、辦公測算約需3000