【正文】 C、 裝修驗(yàn)收合格后，經(jīng)物管處復(fù)驗(yàn)確定無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，退還裝修質(zhì)量保證金。清運(yùn)垃圾和搬運(yùn)裝修物料不得損壞共用設(shè)備、設(shè)施，保證公用地面、墻壁完好整潔。 D、 管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須有持有專業(yè)資格證書(shū)的單位施工，用戶不得擅自安裝、拆除、改裝。并要求施工單位按規(guī)定交納裝修質(zhì)量保證金。B 、保證房屋外觀統(tǒng)一、美觀，審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（復(fù)式房），空調(diào)安裝及管線走向。(3)、修理A、調(diào)度員接到報(bào)修后，立即通知相關(guān)維修人員，下達(dá)維修指令；B、各班組按維修單內(nèi)容組織維修工作，十分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；C、故障維修：應(yīng)當(dāng)天下單，當(dāng)天完成；水、電等小修3小時(shí)內(nèi)完成。1維修采購(gòu)計(jì)劃的管理規(guī)定(1)、設(shè)備正常維修機(jī)電運(yùn)行部要提前做好物品采購(gòu)計(jì)劃，填寫采購(gòu)申請(qǐng)單，注明所需物品的名稱、型號(hào)、數(shù)量，經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，按正常程序報(bào)有關(guān)部門審批；(2)、重要設(shè)備損壞影響到正常運(yùn)行時(shí)，要立即報(bào)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局進(jìn)行緊急采購(gòu)，即先購(gòu)配件，然后補(bǔ)辦有關(guān)申報(bào)手續(xù)；(3)、一般設(shè)備損壞，由機(jī)電運(yùn)行部主管組織技術(shù)人員分析損壞原因，填寫設(shè)備損壞分析報(bào)告，根據(jù)設(shè)備損壞原因，提出處理意見(jiàn)，并報(bào)招標(biāo)方主管部門請(qǐng)求處理。(4)、由于檢查維修人員失誤和維修質(zhì)量原因造成的業(yè)主報(bào)修，按質(zhì)量事故處理。小型維修做為公司每位維修人員都能熟練掌握和操作的服務(wù)項(xiàng)目，我們將按照招標(biāo)方的要求，保證做到：(1)、由專人負(fù)責(zé)每天一次對(duì)辦公樓的公共照明、水電等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查維護(hù)，檢查過(guò)程要求全面系統(tǒng)，不缺項(xiàng)，不漏項(xiàng)。E、負(fù)責(zé)會(huì)議室機(jī)電設(shè)備和照明燈具、燈飾的清潔工作，維修保養(yǎng)完畢后，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，注意維護(hù)會(huì)議室的環(huán)境衛(wèi)生。同時(shí)及時(shí)向用戶了解設(shè)備使用、運(yùn)行情況，根據(jù)用戶反映的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好維修保養(yǎng)記錄，報(bào)物管處文員歸案留查。并通報(bào)辦公樓業(yè)主的主管部門。(2)、臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。b、制定年、月維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)主管審核批準(zhǔn)。b、消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次。B、定期檢查a、由維修工負(fù)責(zé)每月對(duì)消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)測(cè)試記錄表》。F、認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障確定準(zhǔn)確，維修快捷保質(zhì)。C、發(fā)生故障緊急搶修，緊急故障來(lái)處理完畢不得下班。J、控制系統(tǒng)中各有關(guān)調(diào)節(jié)器，執(zhí)行調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)是否有異常現(xiàn)象。F、檢查機(jī)組的密封機(jī)是否良好。B、檢查新風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。G、維修人員必須嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)程。E、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)由運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)管理。(3)、崗位職責(zé)A、嚴(yán)格遵守公司和招標(biāo)方的一切規(guī)章制度。(2)、職責(zé)范圍A、辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運(yùn)行管理。維修人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)搶修，并組織人員排水和清理積水，必要時(shí)要關(guān)閉險(xiǎn)情部位的分電開(kāi)關(guān)，避免事故發(fā)生。H、從點(diǎn)滴入手，節(jié)約挖潛，修舊利廢。D、保證辦公樓內(nèi)給排水設(shè)備管道、閥門運(yùn)行正常，無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象，設(shè)備房無(wú)積水和浸泡現(xiàn)象發(fā)生。B、具體負(fù)責(zé)辦公樓管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備的維修、搶修、保養(yǎng)任務(wù)，遇有事故，維修人員要在第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水和長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。C、定期清掏化糞池、雨水井、污水井。C、遇到電梯困人故障時(shí)，首先通過(guò)對(duì)講機(jī)和啟動(dòng)電梯應(yīng)急廣播裝置，反復(fù)向被困乘客作解釋，緩解乘客情緒，消除被困乘客恐懼心理，并通知監(jiān)控室，通過(guò)監(jiān)控電視了解被困乘客情況，同時(shí)迅速按“電梯困人救援處理方法”，把被困乘客救出。(6)、緊急事故處理程序A、發(fā)現(xiàn)電梯或自動(dòng)門故障時(shí)，應(yīng)立即報(bào)機(jī)電運(yùn)行管理部派人檢修。F、下井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須放置安全警示牌，防止無(wú)關(guān)人員靠近。B、電梯因檢修、保養(yǎng)而停機(jī)時(shí)，必須確認(rèn)電梯內(nèi)無(wú)乘客后，方可停梯并放置維修停用警示牌。每季按《電梯安全試驗(yàn)項(xiàng)目》逐項(xiàng)進(jìn)行檢查實(shí)驗(yàn)，并做好試驗(yàn)記錄報(bào)物管處文員存檔留查。自動(dòng)門的檢查應(yīng)包括開(kāi)門速度、關(guān)門速度、開(kāi)門停留時(shí)間等，巡檢后，要填寫巡檢記錄表，報(bào)管理處留存。G、認(rèn)真填寫值班運(yùn)行及設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)記錄。D、負(fù)責(zé)電梯轎廂（不包括廂內(nèi)）、井道、井道底坑、整流器、電抗器、控制柜的清潔工作。E、電梯自動(dòng)門的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。A、辦公樓兩部電梯的運(yùn)行維護(hù)管理。E、發(fā)現(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)故障，及時(shí)通知弱電專業(yè)維修人員進(jìn)行處理。B、消防監(jiān)控員應(yīng)熟知消防規(guī)范，對(duì)消防裝置設(shè)置部位有清楚的了解，接班后應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取上班次監(jiān)控員的情況介紹，并認(rèn)真審閱值班記錄。J、保持監(jiān)控室設(shè)備和環(huán)境的整潔，每班次交班前進(jìn)行擦拭和清理，監(jiān)控室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙或攜帶易燃易爆危險(xiǎn)品進(jìn)入監(jiān)控室。G、認(rèn)真做好值班記錄，書(shū)寫應(yīng)工整，字跡要清楚，并愛(ài)護(hù)保管好值班記錄和報(bào)表材料。D、當(dāng)接到人員未按時(shí)接班或接班人員有神志不清等情況時(shí)，當(dāng)值人員不得交班。(2)、消防監(jiān)控室值班管理制度A、值班人員應(yīng)具有較強(qiáng)的責(zé)任心，對(duì)所監(jiān)控設(shè)備的工作原理應(yīng)有充分的了解，能以飽滿的精神狀態(tài)投入工作，能夠熟練的進(jìn)行監(jiān)控設(shè)備的操作。C、負(fù)責(zé)辦公樓綜合布線系統(tǒng)、會(huì)議室音響設(shè)備系統(tǒng)的管理工作。C、組織人員及時(shí)搶修，保證在第一時(shí)間恢復(fù)供電。H、要保持和市供電局調(diào)度室，變電所的聯(lián)系，根據(jù)供、停電情況，合理安排充、發(fā)電時(shí)間。并做好記錄存檔。B、由專業(yè)電工負(fù)責(zé)備用電源系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)，熟知備用電源系統(tǒng)的工作原理，并按照操作規(guī)程的要求，熟練掌握備用電源系統(tǒng)的開(kāi)啟和使用方法及充、放電作業(yè)程序，確保人員安全。對(duì)各種違章違例用電事件應(yīng)及時(shí)查處。E、嚴(yán)格按照電氣設(shè)備規(guī)章制度上崗，注意用電安全，防止人身事故發(fā)生?！稄?qiáng)電維修工崗位職責(zé)》A、熱愛(ài)本職工作，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，遵守電氣操作規(guī)程，熟練掌握辦公樓電器設(shè)備的工作原理和操作維修程序。e、攜帶型地線的數(shù)量應(yīng)滿足需要，導(dǎo)線無(wú)斷股，護(hù)套完好，卡子應(yīng)無(wú)損壞和松動(dòng)，彈簧有效。a、各種安全工具應(yīng)有明顯的編號(hào)，絕緣桿和驗(yàn)電器應(yīng)標(biāo)明使用的電壓和節(jié)數(shù)。c、設(shè)備室通往室外的電纜溝、道應(yīng)嚴(yán)密封堵，因施工拆動(dòng)后，應(yīng)在施工結(jié)束后立即堵好。如遇積水情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)排除，設(shè)備室潮氣過(guò)大時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取通風(fēng)措施。 b、運(yùn)行人員應(yīng)熟知消防知識(shí)和本配電室消防器具的使用方法，做到人人會(huì)用。b、交接班內(nèi)容：設(shè)備的運(yùn)行情況，模擬圖是否與運(yùn)行情況相符；設(shè)備異常情況或缺陷、事故處理情況；儀表、繼電保護(hù)和直接電源運(yùn)行和變動(dòng)情況；倒閘操作，設(shè)備檢修，實(shí)驗(yàn)情況；安全用具、防護(hù)用品及工具的清點(diǎn)、交接和交班人需要告知說(shuō)明的情況。嚴(yán)重缺陷要立即報(bào)告領(lǐng)班、主管或總工程師，盡快組織處理或采取相應(yīng)防止事故措施。c、遇到雷雨、大風(fēng)等惡劣天氣，新裝、改裝、修后或新投入運(yùn)行的設(shè)備；設(shè)備有缺陷或有異?，F(xiàn)象時(shí)，要增加巡視次數(shù)，必要時(shí)要增加人員現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)。H、按規(guī)定做好所轄電氣設(shè)備、配電室的衛(wèi)生清潔工作。E、發(fā)生供電故障時(shí)，要保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并做好記錄。(2)、崗位職責(zé)A、嚴(yán)格遵守公司、招標(biāo)方和本崗位的各項(xiàng)規(guī)章制度。D、備用電源系統(tǒng)的充、放電管理和檢修。供電系統(tǒng)的管理與維護(hù)根據(jù)辦公樓供電系統(tǒng)的實(shí)際情況和招標(biāo)方的技術(shù)要求，我們將選派高素質(zhì)的專業(yè)電工負(fù)責(zé)辦公樓物業(yè)供電系統(tǒng)的管理和維護(hù)，同時(shí)明確了專業(yè)電工的職責(zé)范圍、崗位職責(zé)，并出臺(tái)和制定了相關(guān)管理制度。要具備團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互助的優(yōu)良品格?！稒C(jī)電運(yùn)行管理部員工崗位職責(zé)》(1)、準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工作安排，按時(shí)、保質(zhì)保量地完成工作任務(wù)。(7)、努力學(xué)習(xí)專業(yè)技能，參與技術(shù)革新并提出合理化建議。發(fā)現(xiàn)異常，立即分析原因，及時(shí)采取措施處理?！哆\(yùn)行值班領(lǐng)班崗位責(zé)任》(1)、在機(jī)電運(yùn)行管理部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本班次設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理和人員調(diào)配等方面的工作。(14)、對(duì)部門下屬的工作質(zhì)量進(jìn)行督導(dǎo)檢查，作出評(píng)估，提高其業(yè)務(wù)能力。(10)、主持部門每周工作例會(huì)，召集組織部門專題會(huì)議。(6)、與公司行業(yè)技能培訓(xùn)中心協(xié)作，做好人員培訓(xùn)工作。(3)、對(duì)機(jī)電運(yùn)行管理部人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配。(10)、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理全部與工程設(shè)備相關(guān)的內(nèi)部和外部關(guān)系。(6)、負(fù)責(zé)辦公樓消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修工作。(2)、負(fù)責(zé)辦公樓生活、辦公用汽、熱水的供水工作，保證辦公樓消防用水的供應(yīng)，負(fù)責(zé)全部供水設(shè)備的維護(hù)運(yùn)行和管理。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)需要，在物管處下設(shè)公共事務(wù)服務(wù)中心、機(jī)電運(yùn)行管理部、保潔部、綠化部、公共秩序管理部、質(zhì)量品質(zhì)部，按照各部門的職責(zé)分工，做好政務(wù)中心的日常物業(yè)管理服務(wù)工作。E、節(jié)約用水教育宣傳由相關(guān)部門組織員工進(jìn)行節(jié)約用水的培訓(xùn)，使每個(gè)員工養(yǎng)成節(jié)約用水的良好習(xí)慣。定期通過(guò)水量平衡測(cè)試檢查地下管網(wǎng)是否有滲漏，發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時(shí)進(jìn)行維修。這就要求空調(diào)管理人員應(yīng)定期對(duì)運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，摸索規(guī)律，正確制定出機(jī)組的運(yùn)行計(jì)劃?？照{(diào)機(jī)組季節(jié)性停機(jī)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)?？照{(diào)用變壓器可節(jié)約大筆費(fèi)用。負(fù)責(zé)巡查的人員，應(yīng)定時(shí)測(cè)量各區(qū)域溫度，及時(shí)將情況反饋給開(kāi)機(jī)人員，以便調(diào)整。在必要的情況下可對(duì)低壓配電部分做技術(shù)改造，使各段低壓母線客方便聯(lián)絡(luò)，計(jì)量不受影響。D、加強(qiáng)電梯管理，防止電梯無(wú)人空載運(yùn)行。針對(duì)無(wú)棣縣政務(wù)中心智能化辦公樓運(yùn)行成本高的實(shí)際情況，我公司將節(jié)能降耗做為公司物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)重要工作。(2)、按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系的要求，全面管理政務(wù)中心的生活環(huán)境。根據(jù)辦公樓的特點(diǎn)，我們將對(duì)會(huì)客室、縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)辦公室、接待室等重點(diǎn)部位選派高素質(zhì)的工作人員實(shí)行人性化的管理和親情服務(wù)，在充分展示物業(yè)工作人員良好形象的同時(shí)，確保為辦公樓的工作人員和來(lái)訪的貴賓有一個(gè)安全舒適的辦公和工作環(huán)境。(3)、不均衡管理：針對(duì)辦公樓的作息時(shí)間合理安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)時(shí)間，盡可能做到不影響辦公樓的正常辦公，實(shí)現(xiàn)“零干擾服務(wù)”。事實(shí)證明，一支高素質(zhì)的專業(yè)保養(yǎng)隊(duì)伍，不僅能保證設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更能夠延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，控制和有效地降低運(yùn)行成本。(6)、實(shí)行責(zé)任人制度，定期檢測(cè)消防設(shè)施、器材的安全系數(shù)，做好檢查保養(yǎng)記錄，確保消防設(shè)施設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。(2)、建立健全安全防火規(guī)章制度，簽定《消防責(zé)任書(shū)》，落實(shí)消防責(zé)任，分兵把口，責(zé)任到人，并制定和實(shí)施必要的獎(jiǎng)懲措施。如果由我公司承接無(wú)棣縣政務(wù)中心辦公樓物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理，我們將依據(jù)ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系，采用科學(xué)、規(guī)范的星級(jí)酒店式的全天候、全方位、立體化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在兩年內(nèi)率先把無(wú)棣縣政務(wù)中心辦公樓項(xiàng)目做成省優(yōu)物業(yè)管理項(xiàng)目，以此來(lái)帶動(dòng)“祥云物管”品牌的發(fā)展，提升無(wú)棣縣縣委、縣政府機(jī)關(guān)的整體形象和社會(huì)知名度四、政務(wù)中心辦公樓重、難點(diǎn)分析與措施無(wú)棣縣政務(wù)中心辦公樓配套設(shè)施設(shè)備有：高低壓變配電室，空調(diào)系統(tǒng)、給水設(shè)施、消防監(jiān)控室、安全保衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)等。公司總經(jīng)理吳慶華同志被推選為“全國(guó)百佳物業(yè)經(jīng)理人”。目前擁有各類型物業(yè)項(xiàng)目28個(gè)，管理物業(yè)面積達(dá)360多萬(wàn)平方米。放心：利用公司的成功管理經(jīng)驗(yàn)和人才、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)，在讓機(jī)關(guān)工作人員享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，讓無(wú)棣縣縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)“放心”。尊貴：用“以人為尊”、“以人為本”、的服務(wù)理念，通過(guò)“親情服務(wù)”、“形象服務(wù)”和“禮儀服務(wù)”，體現(xiàn)業(yè)主在高尚辦公社區(qū)中的尊貴和高雅，滿足服務(wù)對(duì)像“受人尊重的服務(wù)需求”。按照ISO14001管理體系，全面管理政務(wù)中心辦公樓的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)延伸擴(kuò)大到噪音、粉塵、汽車尾氣控制、垃圾分撿回收等諸多方面，利用政務(wù)中心獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造與自然和諧的生態(tài)辦公社區(qū)，使機(jī)關(guān)工作人員的辦公環(huán)境更加綠色環(huán)保。 人文：用本公司在物管界享有盛譽(yù)的“以人為本，親情服務(wù)”的服務(wù)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，秉承“滿意是起點(diǎn)，服務(wù)無(wú)終點(diǎn)”的服務(wù)宗旨，本著“將小事做成精品，將細(xì)節(jié)做到極致，將服務(wù)需求做成驚喜”的原則，為政務(wù)中心物業(yè)項(xiàng)目提供全天候、全方位、全過(guò)程的封閉式、人性化的親情服務(wù)。月，41700㎡計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用支出企業(yè)利潤(rùn)按上述七項(xiàng)之和的10%提取管理者傭金法定稅費(fèi)按上述八項(xiàng)之和%計(jì)算（六）、管理成本構(gòu)成及測(cè)算結(jié)果一覽表 單位:人民幣元費(fèi)用項(xiàng)目月支出額年支出額所占比重單位面積成本（元）備注人工費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)、福利費(fèi)%辦公費(fèi)%衛(wèi)生保潔費(fèi)8%固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1%設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)%低值易耗品攤銷%綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)%不可預(yù)見(jiàn)性費(fèi)用支出%企業(yè)利潤(rùn)%法定稅費(fèi)%合計(jì)100%供應(yīng)商：威海市祥云物業(yè)服務(wù)有限公司（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字） 三、優(yōu)惠條款（一）、免費(fèi)為縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)辦公室、休息室、接待室，會(huì)議中心提供室內(nèi)開(kāi)荒保潔服務(wù)（）；（二）、提供重大室外會(huì)議、集會(huì)安保服務(wù)；（三）、根據(jù)業(yè)主要求，免費(fèi)提供有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)論證、管理措施、項(xiàng)目報(bào)價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估等服務(wù)。（四）、費(fèi)用投入計(jì)算 辦公費(fèi)用投入 計(jì)費(fèi)單位：人民幣元費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用合計(jì)服裝費(fèi)管理人員9人夏裝2套：260元／套冬裝2套：340元／套（260＋340）9人2套公共秩序管理員24人夏裝2套：260元／套冬裝2套：340元／套（260＋280）24人2套棉大衣1件：每件360元單皮鞋1雙：每雙80元棉皮鞋1雙：每雙120元（360+80+120）24其他員工47人夏裝2套：160元／套冬裝2套：240元／套（160＋240）47人2套辦公用品 低值易耗品按照日常辦公需要購(gòu)置按公司類似物業(yè)接待、辦公測(cè)算約需3000