【文章內(nèi)容簡介】 樓型。商品房從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅等。抉策地產(chǎn)研究中心通過對購房會員俱樂部的會員數(shù)據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出的有關(guān)一季度南京購房者樓型選擇偏好的統(tǒng)計數(shù)據(jù)如圖16：由圖可見，原本占樓型需求比例最高的多層商品房，2004年一季度比例有了明顯的下降趨勢。原因在于多層的市場供給一直無法滿足購房者的需求，購房者不得不退而求其次，選擇其它樓型產(chǎn)品。隨著開發(fā)商對商品房推廣投入的加大，加上對小高層商品房設(shè)計的改進及配套設(shè)施的完善，購房者對小高層樓型的需求出現(xiàn)上升的趨勢。一季度市場對別墅的需求基本上保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。3. 2004年一季度南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 一季度商品房需求實現(xiàn)情況市場容量的實現(xiàn)情況，往往會受到商品房供給結(jié)構(gòu)等多種因素的制約和影響，會與同期的市場容量之間有所出入。對于已實現(xiàn)的需求，抉策地產(chǎn)中心主要從新建商品房、存量商品房、經(jīng)濟適用房等幾個方面進行分析。2004年一季度南京新建商品房市場比較旺盛，12月份南京市商品房合同銷售契約登記10910件，銷售面積130萬平米。其中商業(yè)用房共計實現(xiàn)交易163件，交易面積3萬平米，；一季度寫字樓共計實現(xiàn)交易88件。2004年一季度的存量商品房的交易情況相對于去年同期有所下降，12月份存量商品房共計實現(xiàn)交易數(shù)7252件。為了解決南京市低收入拆遷人群的安置問題，2004年南京市政府將增加經(jīng)濟適用房的供給，今年政府將會提供120萬平米的土地用作經(jīng)濟適用房的建造，預(yù)計2004年南京市經(jīng)濟適用房開工面積達到210萬平米，竣工面積達到120萬平米。而今年的中低價商品房有效供給面積將會達到120萬平米，一季度的經(jīng)濟適用房供給達到45萬平米。由于南京商品房單價不斷攀升，住房單套面積過大，使得商品住宅銷售總價過高，提高了購房門檻，使很多潛在購房者望而卻步。小戶型商品房由于其總價較低，投資回報率較高等優(yōu)勢，繼續(xù)成為市場上被追寵的對象。其中挑高可做加層的商務(wù)小戶型尤其熱銷，同時也刺激了此類物業(yè)的市場供給。 新建商品房交易量增長情況2004年一季度南京房地產(chǎn)市場的交易情況仍舊保持著快速增長的勢頭。2003年四季度到2004年一季度的新建商品房交易面積同比增長率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下圖所示：從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，一季度南京房地產(chǎn)市場上的新建商品房同比交易面積漲幅驚人，3月份的同比漲幅突破了100%的大關(guān)，而2月份同比則相對于同期增加了兩倍，由此可見，2004年的南京房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的市場潛力。造成了一季度南京商品房成交面積不斷上升的原因之一，在于旺盛的購房需求。每到歲尾年首，人們的收入在短期內(nèi)劇增，因此消費支出行為也會發(fā)生巨大變化，各項消費支出都會隨之增加，購房支出自然也不例外。特別是在炒房族2003年炒房獲益豐厚的示范效應(yīng)作用下，具有自住、短期炒做、長期投資等復(fù)合投資目的的投資購房需求增速較快，市場需求上升趨勢明顯。在一季度南京商品房成交面積不斷上升的同時，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資總量同比也大幅增加。造成一季度房地產(chǎn)投資同比增速較快的原因在于，去年南京房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，截至一月初，投資規(guī)模的絕對量已經(jīng)很大，而到了今年的3月份，建材等原材料的價格逐漸穩(wěn)定并有所回落，去年年末由于建材價格上漲而被限制的投資開發(fā)潛力被釋放出來，增加了一季度的投資增長速度。 未實現(xiàn)的需求狀況分析2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場容量為360萬平米，抉策地產(chǎn)研究中心按照市場容量的月度市場消化平均量及其變化情況計算，一季度未實現(xiàn)的需求量為30萬平米。即市場容量中有30萬平米需求面積因為商品房價格、地區(qū)分布、供給數(shù)量不足和商品房本身設(shè)計特點等原因沒有得到實現(xiàn)。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，一季度的實際市場供給量達到了350萬平米，即使目前商品房供給量全部被市場消化，供需仍舊會有10萬平米的差額。供需結(jié)構(gòu)性矛盾等造成了20萬平米市場容量未被實現(xiàn)。4. 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場容量變化原因及趨勢分析今年以來，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長的勢頭，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值達27106億元，%。三大產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，企業(yè)效益不斷改善，已實現(xiàn)利潤1438億元，%，所以同期的居民收入增長較快。但是2003年和2004年初整個消費品尤其是農(nóng)產(chǎn)品物價水平不斷上升，%。我國消費者的收入增長由于受溫和的通貨膨脹因素的抵沖，實際購買能力增幅下降，商品房的消費支付能力上升較為緩慢。并且消費者的日常生活支出比例由于物價上漲而上升，造成房地產(chǎn)消費支出比例下降?？傮w而言，南京市2004年一季度的房地產(chǎn)市場需求總量上升比較平穩(wěn)。一方面，一季度整個國民經(jīng)濟保持著良好得發(fā)展勢頭，城市居民收入水平穩(wěn)定增長，保證了消費者的購房支付能力；另一方面，由于年終分配的原因，購房者一季度的購房需求有大幅上升，因而一季度商品房的市場總需求穩(wěn)定增長。2004年南京房地產(chǎn)市場需求總量穩(wěn)中趨升，但是增加的速度相對去年同期較為緩慢。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品從供給來看，主要包括新開發(fā)的商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量房等幾部分。本節(jié)主要分析2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場中產(chǎn)品供給情況，既有總量的描述，也有產(chǎn)品交叉分析。在分析產(chǎn)品供給的同時，結(jié)合區(qū)域市場容量結(jié)構(gòu)情況，從多角度分析了市場實際供需狀況，借此了解現(xiàn)階段市場供給與需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾及其產(chǎn)生的原因，進而把握住市場供需平衡狀況和市場機會。1. 南京市2004年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2004年一季度全國固定資產(chǎn)投資總額達8799億元，同比增長43%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度有所放緩。一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達1820億元，%，%，%，截至到2004年一季度，%，但是與2003年第四季度開發(fā)投資總額相比下降約6個百分點。房地產(chǎn)業(yè)近年來一直是推動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資逐年上升并且有上升的趨勢，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的推動作用越來越大。2004年一季度南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%；，%，%。，%；，%，同比增長40%。，%。2. 2004年一季度南京市分物業(yè)類型房地產(chǎn)開發(fā)狀況，%；辦公樓開發(fā)投資額為4億元，%； 億元，%；，%。2004年一季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如圖1－2所示。從圖中數(shù)據(jù)我們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要用于住宅開發(fā)，%；而商用房和辦公樓開發(fā)投資占總投資額的17%。一季度南京市對商業(yè)用房、寫字樓投資比例較往年有所上升。3. 2004年一季度南京市存量房市場供應(yīng)狀況2003年充足的存量房供應(yīng)，不僅滿足了眾多購房者的需求，也已成為拉動南京經(jīng)濟增長、活躍房地產(chǎn)市場的新亮點。2004年12月份存量商品房（二手房）共計實現(xiàn)交易數(shù)7252件。與2003年月平均存量房交易和供給情況相比，2004年12月份南京市存量房交易總量有所下降，但交易的平均單價有較大幅度的上升。一季度新拆遷法規(guī)的出臺，在規(guī)范了拆遷行為的同時也提高了拆遷成本，城市拆遷速度相對放緩，大量存量房房主持房觀望、惜售，造成市場有效供給不足，導致交易量下降、成交價格上升。4. 2004年一季度南京市土地供應(yīng)狀況土地需求是一種引致需求，房地產(chǎn)市場的繁榮會加大對土地的需求，而土地是一種稀缺資源，供給上缺乏彈性，自南京實行土地儲備制度以來，對土地規(guī)劃用途、供給量等方面都由政府控制管理。考慮到今年南京房地產(chǎn)市場的需求將進一步上升，南京市政府加大了土地的供應(yīng)量。2004年，南京市的土地總供給量將達到1020公頃，其中江寧、浦口和六合三區(qū)的土地供給量為300公頃。土地使用規(guī)劃中的經(jīng)濟適用房用地面積為120公頃，%；商品住宅用地面積為900公頃，%。商品住宅中用于開發(fā)中低價商品房的用地面積為80公頃。2004年一季度南京市成交地塊12塊，，樓面地價達2219元/平米。在所有成交地塊中，%；， %。5. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房供給狀況2004年，南京市政府加大了經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以解決中、低收入居民和拆遷戶的購房問題。2004年南京市用于中、低價商品房建設(shè)開發(fā)用地為80萬平米，用于經(jīng)濟適用房的建設(shè)開發(fā)用地為120萬平米。預(yù)計全年可以完成120萬平米的經(jīng)濟適用房和中低價商品房供給，一季度已實現(xiàn)的供給總量為45萬平米。2004年南京市由于城市建設(shè)將會有4萬戶居民拆遷，集體拆遷數(shù)將會達到1萬戶，這部分拆遷戶將會形成對住房的“剛性需求”，拆遷戶中的部分人將會以購買經(jīng)濟適用房和中低價商品房為主。6. 商品房供需狀況抉策地產(chǎn)研究中心對南京房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)的研究，主要采用主要特征指標供需結(jié)構(gòu)比較分析法，包括總體供需分析、分物業(yè)類型、分片區(qū)、分價格層次、分樓型供需結(jié)構(gòu)分析。在對南京市的商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析中，主要采用了供給份額和需求份額的比較模型；通過比較供給份額和需求份額，可以反映市場供需結(jié)構(gòu)是否達到平衡，判斷各個片區(qū)的供需吻合情況： 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2004年一季度南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘繛?60萬平米，購房需求戶數(shù)3萬戶，同期南京市房地產(chǎn)市場總供給量為350萬平米（包括去年年末未售出的新商品房），供需缺口為10萬平米，：1，其中江寧和城南的供給大于需求，城北、城中、城東、河西的供給略小于需求。 各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)分析片區(qū)的供需比，是指一個特定的片區(qū)內(nèi)總供給的面積與該片區(qū)內(nèi)總需求的面積之比。片區(qū)供需比小于1，說明該片區(qū)內(nèi)市場供不應(yīng)求；數(shù)值大于1，則說明該片區(qū)內(nèi)市場供給大于需求；數(shù)值與1的差距越大，說明該片區(qū)內(nèi)的市場供給與市場需求偏離程度越大。通過分析各個片區(qū)的供需比，可以了解各個片區(qū)市場運行狀況，進而采取針對性的片區(qū)市場選擇措施，避免了房地產(chǎn)建設(shè)投資資源的浪費，達到合理、有效配置資源的目的。同時也能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資區(qū)域選擇提供非常有意義的參考。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)，南京市2004年一季度的分片區(qū)商品房供需比數(shù)據(jù)統(tǒng)計如圖22： 數(shù)據(jù)顯示，雖然2004年一季度南京市商品房市場供需總體趨于平衡，：1，但仍然存在區(qū)域性供需矛盾。比較2003年底區(qū)域供需比情況，今年一季度部分片區(qū)的市場供給與需求之間的差額有所縮小，反映了部分片區(qū)的市場供需逐漸逐步趨向平衡。2004年一季度河西片區(qū)由于前期市場需求過旺，致使開發(fā)量短期內(nèi)迅速上升；市場需求由于河西房價上漲過快等因素影響，行為趨向理性，增幅有限，但河西片區(qū)商品房依舊供不應(yīng)求，片區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮?。，江寧片區(qū)原來的市場壓力仍未得到緩解。城北片區(qū)由于受到河西片區(qū)的輻射和片區(qū)的相對價格優(yōu)勢，近年來的需求量和供給量都在不斷地上升，供給略小于需求，片區(qū)市場基本處于平衡狀態(tài)。一季度由于城南的房地產(chǎn)供給總量增加幅度較大，片區(qū)市場供過于求，為市場壓力區(qū)。城中、城東地區(qū)，由于其地理位置優(yōu)勢和優(yōu)良的市政設(shè)施條件，一直是南京居民購房的首選區(qū)域，這兩個區(qū)域的市場的供求之間的缺口一直較大。，供給小于需求，主要由于這些地區(qū)的可開發(fā)土地數(shù)量有限，供給的住宅項目偏低且短期內(nèi)無法增加，因此市場供需缺口較大，是市場旺盛區(qū)。2004年一季度城南及江寧片區(qū)的市場壓力仍然沒有得到緩解，供需比有所上升。原因在于隨著南京房價上升，城南、江寧片區(qū)商品房的價格優(yōu)勢逐漸喪失，市場需求相對下降，而這兩個片區(qū)的市場供給仍舊較高，所以供需比分別上升了11%和2%?？傮w趨勢上來看，一季度大部分片區(qū)的市場供需缺口正在變小，各片區(qū)的供需比變化情況如圖23所示：如圖所示，2004年一季度各片區(qū)供需比與2003年度水平比較，河西、城北、城東三個片區(qū)雖然仍處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，但供需比都有不同程度的上升，說明了這三個片區(qū)的供給逐漸趨向平衡，這種趨勢以河西最為明顯，城東與城北次之，2004年一季度江寧、城中片區(qū)供需差距則仍有拉大之勢。 價格層次供需結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費行為和開發(fā)行為都具有高價格彈性的特點，價格的變動對市場運行狀況有著很大的影響，因此在進行商品房產(chǎn)品的供需結(jié)構(gòu)分析時，不同價格層次的商品房供需比