【正文】 購(gòu)買(mǎi)的房子的樓型。 新建商品房交易量增長(zhǎng)情況2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況仍舊保持著快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭?？傮w而言，南京市2004年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量上升比較平穩(wěn)。一季度南京市對(duì)商業(yè)用房、寫(xiě)字樓投資比例較往年有所上升。6. 商品房供需狀況抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的研究，主要采用主要特征指標(biāo)供需結(jié)構(gòu)比較分析法，包括總體供需分析、分物業(yè)類型、分片區(qū)、分價(jià)格層次、分樓型供需結(jié)構(gòu)分析?？傮w趨勢(shì)上來(lái)看，一季度大部分片區(qū)的市場(chǎng)供需缺口正在變小，各片區(qū)的供需比變化情況如圖23所示：如圖所示，2004年一季度各片區(qū)供需比與2003年度水平比較，河西、城北、城東三個(gè)片區(qū)雖然仍處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，但供需比都有不同程度的上升，說(shuō)明了這三個(gè)片區(qū)的供給逐漸趨向平衡，這種趨勢(shì)以河西最為明顯，城東與城北次之，2004年一季度江寧、城中片區(qū)供需差距則仍有拉大之勢(shì)。由于土地資源稀缺，土地出讓價(jià)格不斷上升，開(kāi)發(fā)商更傾向于建設(shè)容積率更高的高層商品房來(lái)降低開(kāi)發(fā)成本。我們把2003年8月份第一期70指數(shù)值定為100，根據(jù)2003年10月和12月公布的抉策地產(chǎn)南京70典型指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到2004年2月抉策地產(chǎn)研究中心南京70指數(shù)： 2004年2月抉策南京70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)表發(fā)布時(shí)間南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)值比上期增長(zhǎng)率2004年02月 116↑%2003年12月 111↑% 2003年10月 106↑6%2003年08月100/ 2004年2月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤(pán)指數(shù)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑2003年12月111↑112↑110↑108↑115↑110↑1002003年10月106↑107↑106↑105↑109↑105↑/2003年08月100100100100100100/ 2004年2月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤(pán)指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間住宅商住寫(xiě)字樓別墅2004年02月121↑112↑114↑2003年12月115↑108↑110↑2003年10月108↑105↑106↑2003年08月100100100本期抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)分析結(jié)果表明，2004年2月南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了38個(gè)點(diǎn)，與上期相比漲幅略小。南灣營(yíng)地塊樓盤(pán)售價(jià)采用了2600元/平米的政府定價(jià)，幕府西路地塊市場(chǎng)限價(jià)為3100元/平米。但目前市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)在3000元/平米以下的屈指可數(shù)，南京市場(chǎng)上僅有江北及江寧片區(qū)有有限的供給，出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求；與其相比，價(jià)位段在6000元/平米以上、總價(jià)在60萬(wàn)元以上的，供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)需求量；在30005000元/平米這一價(jià)位段的，目前市場(chǎng)上供需基本相當(dāng)。河西建設(shè)：為迎接2005年十運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，2004年河西新城區(qū)將續(xù)建25條主要道路，同時(shí)還有14條道路新建，一批園林綠化設(shè)施將扮靚河西新區(qū)，如濱江風(fēng)光帶、中心廣場(chǎng)、CBD綠軸、馬東廣場(chǎng)等，河西十大標(biāo)志性建筑建設(shè)正順利進(jìn)行，十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的完工指日可待，城南賽虹橋立交、地鐵即將通車將進(jìn)一步縮短了與主城之間的距離。根據(jù)目前財(cái)稅專家提出的的幾種解決方案，國(guó)家可能對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法，新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含有土地出讓金并入的因素。同時(shí)隨著禁炒令等相關(guān)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行的法規(guī)出臺(tái)，不正當(dāng)?shù)某捶啃袨閷?huì)得到抑制，市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更加規(guī)范，全年來(lái)看，南京市房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)趨于穩(wěn)定。 商品房直接成本上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲一季度南京市土地出讓成交價(jià)格升幅較大，各類用地平均樓面地價(jià)已達(dá)2219元/平米，今年以來(lái)，建筑原材料價(jià)格漲幅雖然比2003年底有所回落（鋼材價(jià)格下降千元左右），但與去年同期相比漲幅仍然較大，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接成本呈上升趨勢(shì)。由于近年來(lái)商業(yè)用房建設(shè)用地價(jià)格不斷攀升，城中片區(qū)一季度成交的兩塊土地都是商業(yè)房用地，所以價(jià)格較高；河西片區(qū)成交的土地由于位置較偏，所以成交價(jià)格相對(duì)較低；江北有一塊土地成交，樓面地價(jià)為1243元/平米；城東片區(qū)的價(jià)格較2003年上升了283元/平米?；趧e墅用地停止審批，市場(chǎng)對(duì)別墅產(chǎn)品的需求總體上卻有所上升，數(shù)據(jù)顯示，近期南京近郊別墅的聯(lián)排項(xiàng)目銷售狀況良好，這在一定程度上說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂(lè)觀，以及對(duì)南京房?jī)r(jià)的認(rèn)可，這部分購(gòu)房者多數(shù)是二次置業(yè)或多次置業(yè)，一般以休閑度假、第二居所為目的而購(gòu)買(mǎi)，具有居住和投資雙重目的；數(shù)據(jù)顯示一季度單體別墅整體市場(chǎng)行情較為低迷，這說(shuō)明通過(guò)把握購(gòu)房者需求特征、為高收入人群打造合適的居所這一目的在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)層面沒(méi)有得到市場(chǎng)的認(rèn)可。本期價(jià)格研究?jī)?nèi)容主要包括：2004年2月抉策70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)、南京市新建商品房總體價(jià)格水平、新建商品住宅價(jià)格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析，南京市商品房?jī)r(jià)格成因及價(jià)格走勢(shì)分析。同樣，通過(guò)分析比值大小，我們可以了解到各個(gè)樓型的供需均衡情況，以便于在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)樓型做出合理的選擇。城中、城東地區(qū)，由于其地理位置優(yōu)勢(shì)和優(yōu)良的市政設(shè)施條件，一直是南京居民購(gòu)房的首選區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)的供求之間的缺口一直較大。5. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供給狀況2004年，南京市政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以解決中、低收入居民和拆遷戶的購(gòu)房問(wèn)題。%。三大產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，企業(yè)效益不斷改善，已實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1438億元，%，所以同期的居民收入增長(zhǎng)較快。而今年的中低價(jià)商品房有效供給面積將會(huì)達(dá)到120萬(wàn)平米，一季度的經(jīng)濟(jì)適用房供給達(dá)到45萬(wàn)平米。圖中數(shù)據(jù)顯示，南京市購(gòu)房者的房?jī)r(jià)承受能力逐年升高。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到了關(guān)注，并且由于具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以市場(chǎng)需求的份額有所上升，達(dá)到了9％。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，%，購(gòu)房需求的總規(guī)模為80萬(wàn)平米。一季度投資購(gòu)房的比例較上一年度有大幅增加，由2003年四季度的24％％。1. 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘可唐贩康氖袌?chǎng)容量，一般可以用商品房需求的貨幣總量或面積總量來(lái)表示，抉策地產(chǎn)研究中心在本報(bào)告中將采取面積總量來(lái)表示。2. 政府加大2004年度南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給總量2004年土地的計(jì)劃總供給量將達(dá)到1020公頃；一季度土地完成成交量達(dá)到82公頃。按用途分為商品住宅、寫(xiě)字樓和商住樓、別墅。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年年中構(gòu)建較為全面的抉策長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，并對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤(pán)進(jìn)行個(gè)案數(shù)據(jù)收集以建立抉策地產(chǎn)項(xiàng)目案例庫(kù)。在走過(guò)了飛速發(fā)展的2003年以后，2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度總供需情況接近市場(chǎng)平衡點(diǎn)，供需缺口進(jìn)一步縮小。2004年，是江蘇省委、省政府提出的“沿江開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略、市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進(jìn)入全面實(shí)施的關(guān)鍵性一年，也是政府通過(guò)增加土地投放、加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房建設(shè)來(lái)調(diào)控市場(chǎng)初見(jiàn)成效的一年。（2）南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)：主要包括樓盤(pán)基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。媒體監(jiān)測(cè)——通過(guò)對(duì)南京各大媒體（包括報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等）的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷投放特征，結(jié)合樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及銷售狀況從營(yíng)銷投入的角度研究開(kāi)發(fā)企業(yè)、各樓盤(pán)的市場(chǎng)營(yíng)銷狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。由于一季度拆遷進(jìn)程放緩，%；%，與2003年四季度相比有所上升；%的份額。分析指標(biāo)主要包括：市場(chǎng)需求總量分析，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析——分片區(qū)、分樓型和分價(jià)格層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)、需求量分析。在歲末年初，城市居民收入由于短期內(nèi)激增（例如年終獎(jiǎng)及年終分配），這段時(shí)間內(nèi)居民的各項(xiàng)消費(fèi)支出也會(huì)發(fā)生較大幅度的增長(zhǎng)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期性和相關(guān)反映的特點(diǎn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，收入的增加會(huì)加大其對(duì)住宅的投入，即居民收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)。原因之一在于河西片區(qū)的新建商品房加權(quán)均價(jià)不斷攀升，供給價(jià)格結(jié)構(gòu)性失調(diào)，和購(gòu)房者的意向購(gòu)買(mǎi)單價(jià)、總價(jià)背離（詳見(jiàn)本報(bào)告第三節(jié)《價(jià)格研究》）。2004年一季度購(gòu)房者對(duì)5000元/平米以上的新建商品房的需求比例上升到了11％。其中商業(yè)用房共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易163件，交易面積3萬(wàn)平米，；一季度寫(xiě)字樓共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易88件。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，一季度的實(shí)際市場(chǎng)供給量達(dá)到了350萬(wàn)平米，即使目前商品房供給量全部被市場(chǎng)消化，供需仍舊會(huì)有10萬(wàn)平米的差額。房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)一直是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資逐年上升并且有上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用越來(lái)越大。商品住宅中用于開(kāi)發(fā)中低價(jià)商品房的用地面積為80公頃。江寧片區(qū)原來(lái)的市場(chǎng)壓力仍未得到緩解。具體分析，由于40015000元/平米價(jià)格層次上的商品房，地理分布或具體套型設(shè)計(jì)等原因，存在著一定量的供過(guò)于求；50006000元/平米價(jià)格水平上的樓盤(pán)，一般分布在較好的地理位置（與購(gòu)房者的首選區(qū)域吻合），因此會(huì)出現(xiàn)供略大于求的情況；6000元/，即該價(jià)格水平上的供給大于現(xiàn)在該價(jià)格水平上的市場(chǎng)容量50%以上，這部分供給之所以不能被市場(chǎng)消化，主要因素是實(shí)際產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，而性價(jià)比合理的項(xiàng)目不多。多數(shù)片區(qū)依舊沒(méi)有改變結(jié)構(gòu)性供需失衡的局面，各價(jià)位段商品房的片區(qū)分布量即供給極不平衡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。住宅加權(quán)均價(jià)接近6000元/平米的是城中片區(qū)，達(dá)5990元/平米，其它片區(qū)如：城北、城南、城東均有上漲，上漲幅度較其它幾個(gè)片區(qū)高出12%，河西作為南京的次中心，上漲幅度較快，為5328元/平米，值得關(guān)注的江北片區(qū)，因?yàn)橛捎诰哂忻黠@的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，片區(qū)需求十分旺盛，導(dǎo)致商品住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，%。 土地價(jià)格水平狀況截至到2004年一季度，南京市成交的地塊為12塊。不斷提高的城市化水平、高速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)以及不斷增強(qiáng)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，使得南京居民的購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)，這也是目前南京市房?jī)r(jià)上漲的最基本支撐面。這一規(guī)范在源頭上對(duì)土地出讓嚴(yán)格把關(guān)，一方面提高了土地的集約利用水平，規(guī)范了土地市場(chǎng)將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，另一方面由于土地供給受到制約，商品房供給量將受到影響，對(duì)地價(jià)將產(chǎn)生實(shí)際拉升影響。但我國(guó)的信用體系發(fā)展滯后，一直以來(lái)，個(gè)人向銀行貸款買(mǎi)房買(mǎi)車，必須提供實(shí)物、資產(chǎn)或有價(jià)證券作抵押，或提供第三方擔(dān)保方能得到貸款，而從銀行商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度看，對(duì)高檔房和居民第二套房提供按揭的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未必高于低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)房和第一套房，現(xiàn)階段，住房、汽車、教育消費(fèi)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)都將在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中扮演重要的角色和發(fā)揮舉足輕重的作用，高價(jià)房早日進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，達(dá)成房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)和諧健康的互動(dòng)，是根本的發(fā)展之路，所以應(yīng)盡快建立和健全穩(wěn)定的社會(huì)保障體系，建立和完善起個(gè)人信用體系，鼓勵(lì)貸款消費(fèi)將是市場(chǎng)整體繁榮的重要手段和時(shí)代趨勢(shì)。江北作為沿江開(kāi)發(fā)的一個(gè)片區(qū)，城市建設(shè)進(jìn)程加快，加上過(guò)江隧道的建設(shè)等利好政策進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。另外，導(dǎo)致供需失衡的原因還有，市場(chǎng)上供應(yīng)的商品房綜合品質(zhì)與購(gòu)房者實(shí)際需求不相吻合，如城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房供應(yīng)量較少，使區(qū)域房?jī)r(jià)連連漲高，例如，有些地區(qū)供需嚴(yán)重失衡導(dǎo)致學(xué)區(qū)房、高檔公寓樓價(jià)格漲幅驚人。 存量房?jī)r(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出2004年2月各片區(qū)二手房市場(chǎng)均價(jià)如圖35 圖35 03年12月至04年2月南京市二手房分區(qū)加權(quán)均價(jià)比