【正文】 較2003年底有所下降2004年依然是南京市大規(guī)模建設(shè)的一年，建設(shè)投資仍會保持在400億左右，拆遷戶數(shù)將保持4萬戶左右，拆遷需求形成了對住房的“剛性需求”。造成拆遷進(jìn)度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在的各方面問題還沒有得到很好的解決。該人群對各類商品房的需求平均面積約為每戶100平米。 投資購房大幅攀升2004年南京市房地產(chǎn)市場上的投資購房依舊呈現(xiàn)出迅速增長的態(tài)勢，近幾年來股市持續(xù)低迷，銀行存款利率超低，民間投資渠道單一，“房蟲”們因?yàn)樵诔捶恐袊L到了甜頭，并且近年來南京房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高，投資者對未來的預(yù)期較為樂觀，所以投資購房不斷趨升。特別是在可供選擇的投資渠道較少而炒房收益豐厚的示范效應(yīng)下，居民大量選擇購房投資，目前，“炒房掙錢”已婦孺皆知，“炒房運(yùn)動”如火如荼。一季度投資購房的比例較上一年度有大幅增加，由2003年四季度的24％％。由于投資購房需求是一種引致需求，并非真正建立在購房者自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上，因此購房投資和購房者對市場的心理預(yù)期有很大的關(guān)聯(lián)性：當(dāng)市場需求趨升、價格持續(xù)走高的時候，投資購房就會推波助瀾，使市場需求呈現(xiàn)更旺盛的假相，房地產(chǎn)泡沫由此而生；而當(dāng)市場低迷的時候，投資購房者就會在短期內(nèi)匆忙拋售，市場供給劇增，由于大眾消費(fèi)心理的“買漲不買跌”，所以市場需求又會在短時期內(nèi)驟減，房地產(chǎn)市場從而形成劇烈的動蕩，同時波及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的四十多個產(chǎn)業(yè)，而如果投資者80%的投資資金來自銀行，后果可想而知…………。應(yīng)該看到在通貨膨脹的壓力下，投資購房可以相對地達(dá)到資產(chǎn)保值的目的。 結(jié)婚購房需求穩(wěn)定結(jié)婚購房一直是南京房地產(chǎn)市場需求的重要組成部分。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購房需求今年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品房需求中最穩(wěn)定的組成部分。結(jié)婚購房需求的平均購買面積約為120平米，這部分需求達(dá)54萬平米，由于同期的投資購房和改善居住環(huán)境購房人數(shù)上升較快，此部分購房人數(shù)的比例相對有所下降。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：現(xiàn)階段中國中產(chǎn)階級以每年1%的速度遞增。不少的中、高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以舊換新、以小換大的消費(fèi)理念逐漸為消費(fèi)者所接受。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，%，購房需求的總規(guī)模為80萬平米。作為大城市的南京，城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量，形成對城市商品房需求的持續(xù)增長動力。該群體主要包括每年各高校留在南京工作的畢業(yè)生、外來人群和城市化的農(nóng)村人口。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度這部分人群的購房需求總面積約為22萬平米，%。沒有任何兩個商品房是同質(zhì)的，從而導(dǎo)致了購房者對不同區(qū)域商品房的不同需求。抉策地產(chǎn)研究中心一季度分片區(qū)市場容量及半年來分片區(qū)市場容量變化狀況如圖12所示：圖表顯示，一季度購房區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高。2004年一季度的數(shù)據(jù)表明，河西片區(qū)需求量仍舊最高，但是相對去年年末的需求下降了近3個百分點(diǎn)。并且隨著消費(fèi)者的購房行為逐漸理性化，對于河西板塊的評價更為客觀，需求份額也就相對有所下降。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到了關(guān)注，并且由于具有一定的價格優(yōu)勢，所以市場需求的份額有所上升，達(dá)到了9％。城南片區(qū)的市場需求一季度也是穩(wěn)中有升。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因在于，以往消費(fèi)者購買江寧片區(qū)商品房主要是因?yàn)槠湫詢r比較高，而2002年下半年以來江寧片區(qū)的商品房價格不斷上升，該片區(qū)商品房性價比下降，使得原本很具競爭力的價格優(yōu)勢逐漸喪失，所以會出現(xiàn)下滑的趨勢。我中心將在2004年上半年南京市房地產(chǎn)市場研究報告中，分別分析江寧、江北片區(qū)的市場容量變化及走勢。因?yàn)樯唐饭┎粦?yīng)求，所以您無權(quán)選擇。抉策地產(chǎn)研究中心通過對購房會員俱樂部的會員數(shù)據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出有關(guān)一季度南京購房者對商品房的期望價格區(qū)間比例，數(shù)據(jù)如下：從數(shù)據(jù)中我們可以發(fā)現(xiàn)，30005000元/平米價位段的中檔商品房的市場需求比例最高，占總市場需求份額超過了四分之三。另一方面隨著購房者收入水平的不斷上升，購房者有更多的購買力可供支配，所以購房者的價格承受力不斷提高。圖15是2003年以來南京市購房者關(guān)于房價心理承受力對比變化曲線。圖中數(shù)據(jù)顯示，南京市購房者的房價承受能力逐年升高。而其它價格層次上的市場容量同期都在不斷上升，35005000元/平米的價格層次比例上升幅度尤為明顯，自2003年共上升了近12個百分點(diǎn)。 樓型容量分析購房者除了考慮商品房的片區(qū)位置和銷售價格外，也很關(guān)注他們所購買的房子的樓型。抉策地產(chǎn)研究中心通過對購房會員俱樂部的會員數(shù)據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出的有關(guān)一季度南京購房者樓型選擇偏好的統(tǒng)計數(shù)據(jù)如圖16：由圖可見，原本占樓型需求比例最高的多層商品房，2004年一季度比例有了明顯的下降趨勢。隨著開發(fā)商對商品房推廣投入的加大，加上對小高層商品房設(shè)計的改進(jìn)及配套設(shè)施的完善，購房者對小高層樓型的需求出現(xiàn)上升的趨勢。3. 2004年一季度南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 一季度商品房需求實(shí)現(xiàn)情況市場容量的實(shí)現(xiàn)情況，往往會受到商品房供給結(jié)構(gòu)等多種因素的制約和影響，會與同期的市場容量之間有所出入。2004年一季度南京新建商品房市場比較旺盛，12月份南京市商品房合同銷售契約登記10910件，銷售面積130萬平米。2004年一季度的存量商品房的交易情況相對于去年同期有所下降，12月份存量商品房共計實(shí)現(xiàn)交易數(shù)7252件。而今年的中低價商品房有效供給面積將會達(dá)到120萬平米，一季度的經(jīng)濟(jì)適用房供給達(dá)到45萬平米。小戶型商品房由于其總價較低，投資回報率較高等優(yōu)勢，繼續(xù)成為市場上被追寵的對象。 新建商品房交易量增長情況2004年一季度南京房地產(chǎn)市場的交易情況仍舊保持著快速增長的勢頭。造成了一季度南京商品房成交面積不斷上升的原因之一，在于旺盛的購房需求。特別是在炒房族2003年炒房獲益豐厚的示范效應(yīng)作用下，具有自住、短期炒做、長期投資等復(fù)合投資目的的投資購房需求增速較快，市場需求上升趨勢明顯。造成一季度房地產(chǎn)投資同比增速較快的原因在于，去年南京房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，截至一月初，投資規(guī)模的絕對量已經(jīng)很大，而到了今年的3月份，建材等原材料的價格逐漸穩(wěn)定并有所回落，去年年末由于建材價格上漲而被限制的投資開發(fā)潛力被釋放出來，增加了一季度的投資增長速度。即市場容量中有30萬平米需求面積因?yàn)樯唐贩績r格、地區(qū)分布、供給數(shù)量不足和商品房本身設(shè)計特點(diǎn)等原因沒有得到實(shí)現(xiàn)。供需結(jié)構(gòu)性矛盾等造成了20萬平米市場容量未被實(shí)現(xiàn)。三大產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，企業(yè)效益不斷改善，已實(shí)現(xiàn)利潤1438億元，%，所以同期的居民收入增長較快。我國消費(fèi)者的收入增長由于受溫和的通貨膨脹因素的抵沖，實(shí)際購買能力增幅下降，商品房的消費(fèi)支付能力上升較為緩慢?？傮w而言，南京市2004年一季度的房地產(chǎn)市場需求總量上升比較平穩(wěn)。2004年南京房地產(chǎn)市場需求總量穩(wěn)中趨升，但是增加的速度相對去年同期較為緩慢。本節(jié)主要分析2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場中產(chǎn)品供給情況，既有總量的描述，也有產(chǎn)品交叉分析。1. 南京市2004年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2004年一季度全國固定資產(chǎn)投資總額達(dá)8799億元，同比增長43%。一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)1820億元，%，%，%，截至到2004年一季度，%，但是與2003年第四季度開發(fā)投資總額相比下降約6個百分點(diǎn)。2004年一季度南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%；，%，%。%。2004年一季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如圖1－2所示。一季度南京市對商業(yè)用房、寫字樓投資比例較往年有所上升。2004年12月份存量商品房（二手房）共計實(shí)現(xiàn)交易數(shù)7252件。一季度新拆遷法規(guī)的出臺，在規(guī)范了拆遷行為的同時也提高了拆遷成本，城市拆遷速度相對放緩，大量存量房房主持房觀望、惜售，造成市場有效供給不足，導(dǎo)致交易量下降、成交價格上升。考慮到今年南京房地產(chǎn)市場的需求將進(jìn)一步上升，南京市政府加大了土地的供應(yīng)量。土地使用規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房用地面積為120公頃，%；商品住宅用地面積為900公頃，%。2004年一季度南京市成交地塊12塊，樓面地價達(dá)2219元/平米。5. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價商品房供給狀況2004年，南京市政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以解決中、低收入居民和拆遷戶的購房問題。預(yù)計全年可以完成120萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價商品房供給，一季度已實(shí)現(xiàn)的供給總量為45萬平米。6. 商品房供需狀況抉策地產(chǎn)研究中心對南京房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)的研究，主要采用主要特征指標(biāo)供需結(jié)構(gòu)比較分析法，包括總體供需分析、分物業(yè)類型、分片區(qū)、分價格層次、分樓型供需結(jié)構(gòu)分析。 各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)分析片區(qū)的供需比，是指一個特定的片區(qū)內(nèi)總供給的面積與該片區(qū)內(nèi)總需求的面積之比。通過分析各個片區(qū)的供需比，可以了解各個片區(qū)市場運(yùn)行狀況，進(jìn)而采取針對性的片區(qū)市場選擇措施，避免了房地產(chǎn)建設(shè)投資資源的浪費(fèi)，達(dá)到合理、有效配置資源的目的。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)，南京市2004年一季度的分片區(qū)商品房供需比數(shù)據(jù)統(tǒng)計如圖22： 數(shù)據(jù)顯示，雖然2004年一季度南京市商品房市場供需總體趨于平衡，：1，但仍然存在區(qū)域性供需矛盾。2004年一季度河西片區(qū)由于前期市場需求過旺，致使開發(fā)量短期內(nèi)迅速上升；市場需求由于河西房價上漲過快等因素影響，行為趨向理性，增幅有限，但河西片區(qū)商品房依舊供不應(yīng)求，片區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮蟆３潜逼瑓^(qū)由于受到河西片區(qū)的輻射和片區(qū)的相對價格優(yōu)勢，近年來的需求量和供給量都在不斷地上升，供給略小于需求，片區(qū)市場基本處于平衡狀態(tài)。城中、城東地區(qū)，由于其地理位置優(yōu)勢和優(yōu)良的市政設(shè)施條件，一直是南京居民購房的首選區(qū)域，這兩個區(qū)域的市場的供求之間的缺口一直較大。2004年一季度城南及江寧片區(qū)的市場壓力仍然沒有得到緩解，供需比有所上升?？傮w趨勢上來看，一季度大部分片區(qū)的市場供需缺口正在變小，各片區(qū)的供需比變化情況如圖23所示：如圖所示，2004年一季度各片區(qū)供需比與2003年度水平比較，河西、城北、城東三個片區(qū)雖然仍處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，但供需比都有不同程度的上升，說明了這三個片區(qū)的供給逐漸趨向平衡，這種趨勢以河西最為明顯，城東與城北次之，2004年一季度江寧、城中片區(qū)供需差距則仍有拉大之勢。價格層次供需比，指的是某一價格層次上市場總供給量與該價格層次上購房者的需求總量之間的比值。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)分析，2004年一季度南京市不同價格層次的商品房供需比如圖24：價格層次的供需比數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，3000元/平米以下和30014000元/，說明市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了對這兩個價位段產(chǎn)品的市場需求。這兩個區(qū)間供需比例的失調(diào)原因在于市場需求的負(fù)價格彈性和市場供給的正價格彈性效應(yīng)，即供給隨著價格的降低而下降而需求隨價格的降低而上升；供給隨著價格的上升而上升而需求隨價格的上升而下降，因而低價格段及高價位段區(qū)間的產(chǎn)品的供需差距必然有拉大的趨勢?？偟膩碚f，南京的房價逐年攀升，購房者家庭收入水平隨著整個國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展而不斷提高，購房者對商品房的價格承受能力不斷提高，因此中檔價格水平的商品房需求量不斷地增加，例如中、高價格層次（5000元以上/平米）商品房供需比值不斷下降，市場對供給的消化能力增強(qiáng)，供需比逐漸接近于1。 樓型供需結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)顯示，購房者在對樓型的選擇過程中，仍然以多層為主，但選擇小高層的購房者數(shù)量明顯增加。同樣，通過分析比值大小，我們可以了解到各個樓型的供需均衡情況，以便于在產(chǎn)品開發(fā)時對樓型做出合理的選擇。原因在于，一方面受市場實(shí)際供給影響，部分購房者對于多層樓型的需求正在轉(zhuǎn)向小高層，另一方面是房地產(chǎn)開放商對于多層樓型的開發(fā)量近期有所增加，尤其以郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)更為明顯。由于土地資源稀缺，土地出讓價格不斷上升，開發(fā)商更傾向于建設(shè)容積率更高的高層商品房來降低開發(fā)成本。別墅供給高于市場需求量，表現(xiàn)為單體別墅的市場消