【正文】 了明顯增加，%%。5． 2004年一季度，在南京市房地產市場總體供不應求的狀態(tài)下，商品房價格、戶型、樓型等產品要素均由供方主導，購房者的選擇余地有限，所以只能無奈接受，這是市場經濟狀態(tài)下商品短缺的最顯著特征。6. 房地產住宅廣告投放仍居主導，商住寫字樓廣告投放有所增加2004年一季度南京樓盤分物業(yè)樓盤廣告投放量的統(tǒng)計顯示，住宅、公寓廣告仍然處于各種物業(yè)的首位，與2003年不同的是，住宅、公寓投放廣告最多的區(qū)域由去年的江寧變?yōu)楹游?，是河西房地產開發(fā)高速增長，房地產產品供應絕對量增多的結果。與去年物業(yè)廣告最大的不同是，2004年商住房與寫字樓廣告的比重有所增加，主要是因為總價較低的小戶型商住房大量進入市場。第一節(jié) 市場容量分析市場容量，指的是在一段時間內、特定區(qū)域市場中、消費者有購買力支撐的，對某種商品的現實的和潛在的市場總需求量，南京房地產市場容量，則指的是南京區(qū)域市場內一定時間段內有購買能力的購房需求總量。通過分析南京的市場容量，南京房地產開發(fā)商可以準確、及時地把握南京房地產市場總體特征及變化趨勢，進而及時調整整體戰(zhàn)略、產品研發(fā)方向和營銷策略，做出更符合市場環(huán)境變化的各項決策。近幾年來，南京房地產業(yè)一直處于快速上升的狀態(tài)，房地產的開發(fā)投資額每年都在高速增長，房地產業(yè)作為國民經濟中一個十分重要的增長點，對國民經濟增長的推動作用越來越明顯，而南京房地產業(yè)之所以能夠呈現出如此繁榮的景象，其根本原因在于南京區(qū)域市場上擁有十分旺盛的市場需求作為支撐。國民經濟和房地產行業(yè)的飛速發(fā)展，始終都是市場供求雙方共同作用的結果，而不斷上升的房地產市場需求更是南京市房地產市場高速發(fā)展的主要動力。本節(jié)主要分析南京市2004年一季度的房地產市場容量，即有購買力作為支撐的、對房地產的現實和潛在的市場需求總量。分析指標主要包括：市場需求總量分析，市場需求結構分析——分片區(qū)、分樓型和分價格層次的房地產市場需求結構、需求量分析。市場供給應服務于市場需求，因此準確、及時地把握市場需求的變化情況及發(fā)展趨勢至關重要。為此本節(jié)最后對2004年一季度南京房地產市場容量與前期情況進行了比較，分析了變化的原因，并對近期的房地產市場容量歷史水平和總體趨勢做出了分析。1. 2004年一季度南京市房地產市場總容量商品房的市場容量，一般可以用商品房需求的貨幣總量或面積總量來表示，抉策地產研究中心在本報告中將采取面積總量來表示。購房者需求的商品房類型可以分為新建商品房（包括房地產開發(fā)商新開發(fā)的商品房、政府推出的經濟適用房和中低價商品房）和存量商品房（包括二手房和已上市公房）。抉策地產研究中心數據分析結果表明：2004年一季度南京房地產市場總容量為360萬平米（包括去年未實現的140萬平米）。其中分樓型的市場容量為：多層的市場容量為159萬平米，小高層的市場容量為124萬平米，高層的市場容量為53萬平米，別墅的市場容量為24萬平米（分區(qū)域、分物業(yè)的市場容量結構詳見本節(jié)第二部分）。目前，推動南京房地產開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強烈的市場需求，而構成南京房地產市場需求的主體主要包括了拆遷、結婚、改善居住、投資購房以及城市化進程所帶來的購房意向。下面將詳細分析以上各方面所帶來的2004年一季度南京房地產市場需求量。根據對抉策地產研究中心購房會員俱樂部會員數據庫、70典型樓盤信息數據庫和準購房者深度調查得到的購房者需求信息的分析，購房者購房動機分布如圖11所示： 2004年一季度的拆遷購房需求比例較2003年底有所下降2004年依然是南京市大規(guī)模建設的一年，建設投資仍會保持在400億左右，拆遷戶數將保持4萬戶左右，拆遷需求形成了對住房的“剛性需求”。但2003年年底至今年一季度的拆遷進程緩慢，截止到一季度只完成拆遷4000余戶。造成拆遷進度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在的各方面問題還沒有得到很好的解決。據抉策地產研究中心的購房會員俱樂部會員數據庫最新數據及抉策70典型樓盤數據庫數據綜合分析結果顯示，%。該人群對各類商品房的需求平均面積約為每戶100平米。據此我們可以得知，一季度的拆遷購房的市場容量約為80萬平米（包括新建商品房和存量商品房）。 投資購房大幅攀升2004年南京市房地產市場上的投資購房依舊呈現出迅速增長的態(tài)勢，近幾年來股市持續(xù)低迷，銀行存款利率超低，民間投資渠道單一，“房蟲”們因為在炒房中嘗到了甜頭，并且近年來南京房地產市場價格持續(xù)走高，投資者對未來的預期較為樂觀，所以投資購房不斷趨升。在歲末年初，城市居民收入由于短期內激增（例如年終獎及年終分配），這段時間內居民的各項消費支出也會發(fā)生較大幅度的增長。特別是在可供選擇的投資渠道較少而炒房收益豐厚的示范效應下，居民大量選擇購房投資，目前，“炒房掙錢”已婦孺皆知，“炒房運動”如火如荼。當然投資、改善居住環(huán)境及其它的購房動機往往有重疊的成份。一季度投資購房的比例較上一年度有大幅增加，由2003年四季度的24％％。據抉策地產研究中心的調查數據顯示，投資購房者的平均購買面積約為每人150平米，一季度的投資購房需求的總面積約為124萬平米。由于投資購房需求是一種引致需求，并非真正建立在購房者自己實際需要基礎之上，因此購房投資和購房者對市場的心理預期有很大的關聯(lián)性：當市場需求趨升、價格持續(xù)走高的時候，投資購房就會推波助瀾，使市場需求呈現更旺盛的假相，房地產泡沫由此而生；而當市場低迷的時候，投資購房者就會在短期內匆忙拋售，市場供給劇增，由于大眾消費心理的“買漲不買跌”，所以市場需求又會在短時期內驟減，房地產市場從而形成劇烈的動蕩，同時波及與房地產業(yè)相關的四十多個產業(yè)，而如果投資者80%的投資資金來自銀行，后果可想而知…………。因此今年南京市加大了對炒房行為的管理力度，從4月1日起正式實施“禁炒令”，先期得到風聲的“房蟲”自然也會調整自己的行為，在“禁炒令”實施之前會大量投資房產。應該看到在通貨膨脹的壓力下，投資購房可以相對地達到資產保值的目的。一季度，南京房地產投資者投資商品房的需求結構也呈現出多樣化的趨勢，從2003年的大比例投資商品房住宅，到目前開始同時投資住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)，由于本報告為基礎性研究報告，投資的具體需求比例分析在此不便論述，敬請諒解。 結婚購房需求穩(wěn)定結婚購房一直是南京房地產市場需求的重要組成部分。根據民政部門的數據：南京市每年約有兩萬對新人結婚，抉策地產研究中心調查數據顯示70%的結婚者有在結婚前一到兩年內購房的需求，房子與車子已成為南京人結婚的新“大件”。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數不斷增加，結婚的人數也隨之而增加，結婚購房需求今年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品房需求中最穩(wěn)定的組成部分。根據抉策房地產市場研究中心一季度的消費者調查數據顯示，占總購房人群的18%。結婚購房需求的平均購買面積約為120平米，這部分需求達54萬平米，由于同期的投資購房和改善居住環(huán)境購房人數上升較快，此部分購房人數的比例相對有所下降。 改善居住環(huán)境購房需求增長迅速近些年來隨著南京經濟的飛速發(fā)展、居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質量的需求越來越強烈，因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之上升。據有關數據顯示：現階段中國中產階級以每年1%的速度遞增。從經濟學的角度來看，房地產業(yè)具有長期性和相關反映的特點，對于購房者來說，收入的增加會加大其對住宅的投入，即居民收入每增加1個百分點。不少的中、高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以舊換新、以小換大的消費理念逐漸為消費者所接受。改善居住環(huán)境購房人群的增加，同時也是二手房市場供給穩(wěn)定的重要原因。抉策地產研究中心數據顯示，%，購房需求的總規(guī)模為80萬平米。 城市化進程購房需求增長較快目前，我國城市化平均水平約為35%，而南京作為東南沿海省會城市，城市化水平明顯高于這一平均水平。作為大城市的南京，城市化進程的加快和城市區(qū)域的擴大將迅速擴大城市人口數量，形成對城市商品房需求的持續(xù)增長動力。按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進程將會保持在2％左右，每年約有11萬人成為南京市城市人口。該群體主要包括每年各高校留在南京工作的畢業(yè)生、外來人群和城市化的農村人口。由于該人群中的大部分人會租賃或者購買小套型的住房作為過渡，所以購房數量較少。抉策地產研究中心數據顯示，一季度這部分人群的購房需求總面積約為22萬平米，%。2. 房地產市場需求結構分析 各片區(qū)市場容量分析商品房作一種特殊商品，區(qū)域特性十分明顯。沒有任何兩個商品房是同質的，從而導致了購房者對不同區(qū)域商品房的不同需求。目前，南京房地產市場主要被分為城中、城南、城東、城北、河西、江寧和江北七大片區(qū)。抉策地產研究中心一季度分片區(qū)市場容量及半年來分片區(qū)市場容量變化狀況如圖12所示：圖表顯示，一季度購房區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高。隨著河西地區(qū)的市政基礎設施建設投入不斷地增大，河西板塊市場日益火爆。2004年一季度的數據表明，河西片區(qū)需求量仍舊最高，但是相對去年年末的需求下降了近3個百分點。原因之一在于河西片區(qū)的新建商品房加權均價不斷攀升，供給價格結構性失調，和購房者的意向購買單價、總價背離（詳見本報告第三節(jié)《價格研究》）。并且隨著消費者的購房行為逐漸理性化，對于河西板塊的評價更為客觀，需求份額也就相對有所下降。其它如交通、持幣觀望等也是造成這一比例下降的原因。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到了關注，并且由于具有一定的價格優(yōu)勢，所以市場需求的份額有所上升，達到了9％。城中和城東片區(qū)，由于其本身的地域和市政設施優(yōu)勢，一般都是購房者的首選，所以一季度城東地區(qū)的需求份額比較穩(wěn)定，而城中有大幅上升。城南片區(qū)的市場需求一季度也是穩(wěn)中有升。相對于城中的需求穩(wěn)中有升，一季度江寧地區(qū)的需求有所下降。出現這種現象的原因在于，以往消費者購買江寧片區(qū)商品房主要是因為其性價比較高，而2002年下半年以來江寧片區(qū)的商品房價格不斷上升，該片區(qū)商品房性價比下降，使得原本很具競爭力的價格優(yōu)勢逐漸喪失，所以會出現下滑的趨勢。一季度分片區(qū)市場容量分布情況同比變化如下圖13所示，通過數據分析中我們得知，同期相比河西、江寧片區(qū)的市場需求趨向于下降，而城東、城南、城北市場需求穩(wěn)步上升：注：盡管江北的市場需求2004年一季度有大幅度上升，但因2004年一季度江寧片區(qū)市場容量有明顯下降，江寧的體量比江北大很多，故上圖中經過總體加權計算的江寧、江北2004年一季度市場需求比例有一定幅度下降。我中心將在2004年上半年南京市房地產市場研究報告中，分別分析江寧、江北片區(qū)的市場容量變化及走勢。 價格層次容量分析在產品供不應求的情況下，商品的供給方主導著產品的價格，這就是為什么所有人都喊商品房價格高、不合理，又會有很多人去購買的原因。因為商品供不應求，所以您無權選擇。要徹底解決目前商品房價格不合理的問題，唯一的辦法是加大供應量，使產品供過于求。抉策地產研究中心通過對購房會員俱樂部的會員數據、70典型樓盤信息數據庫數據和一季度購房者調查數據的分析，得出有關一季度南京購房者對商品房的期望價格區(qū)間比例，數據如下：從數據中我們可以發(fā)現，30005000元/平米價位段的中檔商品房的市場需求比例最高，占總市場需求份額超過了四分之三。近年來由于有強勁的市場需求作為支撐，南京市的商品房價格不斷地創(chuàng)出一個個的歷史新高，購房者也就慢慢地被迫接受了不斷上漲的價格。另一方面隨著購房者收入水平的不斷上升，購房者有更多的購買力可供支配，所以購房者的價格承受力不斷提高。2004年一季度購房者對5000元/平米以上的新建商品房的需求比例上升到了11％。圖15是2003年以來南京市購房者關于房價心理承受力對比變化曲線。從圖中我們可以看到一年來購房者的房價心理承受力變化歷程。圖中數據顯示，南京市購房者的房價承受能力逐年升高。3500元/%。而其它價格層次上的市場容量同期都在不斷上升，35005000元/平米的價格層次比例上升幅度尤為明顯，自2003年共上升了近12個百分點。房價承受能力有所提高的主導因素是購房者收入水平的提高及客觀供應現實。 樓型容量分析購房者除了考慮商品房的片區(qū)位置和銷售價格外，也很關注他們所購買的房子的