【正文】 民的休閑、娛樂、文化生活。在建設(shè)大青島現(xiàn)代化國際城市的統(tǒng)一規(guī)劃下，萊西市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，不斷加11 / 95大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治力度，使城市功能進(jìn)一步完善，從而提高城市的知名度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另外更加快了城市道路建設(shè)。對城區(qū) 40余公里的交通干線和街道進(jìn)行了建設(shè)和改造，全部實行了硬化，鋪設(shè)了彩色標(biāo)準(zhǔn)人行道 20 萬平方米，新建交通干線 4 條。投資 1136 萬元，完成了上海路、煙臺路、青島路、月湖公園、月湖廣場、世紀(jì)廣場的路燈更新及主要建筑物的霓虹燈安裝，使城市亮化再上新臺階。 規(guī)劃新園區(qū)拉動萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快城市建設(shè)必須有經(jīng)濟(jì)發(fā)展作支撐，園區(qū)則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效載體和城市建設(shè)的重要內(nèi)容。萊西堅持將園區(qū)建設(shè)納入城市總體，一并規(guī)劃，組團(tuán)布局，同步建設(shè)。并把姜山鎮(zhèn)、李權(quán)莊鎮(zhèn)規(guī)劃為面積５０平方公里的新型工業(yè)區(qū)，沿?zé)熐嘁患壜烽_放，建設(shè)一條經(jīng)濟(jì)長廊，形成“兩點布局、組團(tuán)發(fā)展”的格局。重點園區(qū)的規(guī)劃，為城市發(fā)展注入經(jīng)濟(jì)動力，加快城市人口聚集，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會。 觀點：? 萊西市的商業(yè)發(fā)展水平和社會消費(fèi)水平仍處于較低的水平，迫切需要更高品位的、新興的商業(yè)模式來刺激消費(fèi)市場。多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明，萊西市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，位于青島、濰坊、煙臺、威海四大城市之間，交通四通八達(dá)，是膠東半島的交通樞紐，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，萊西的商業(yè)市場將有更大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景。? 近年來萊西市政府一方不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，使城市功能進(jìn)一步完善，另一方面對萊西市的市容市貌進(jìn)行大力改造，并不斷對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，大大地提高了萊西市投資環(huán)境的商業(yè)價值，也加速了萊西城市化的進(jìn)程。優(yōu)越的投資環(huán)境將會吸引大量的外資投入，勢必會加快萊西的商業(yè)發(fā)展步伐。? 萊西市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃，制定城市中心北移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，先后建成世紀(jì)廣場、行政辦公中心等一批代表萊西城市發(fā)展標(biāo)志象征，隨著城市的發(fā)展，城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費(fèi)場所，而萊西目前的狀況難以滿足全方12 / 95位的要求，發(fā)展較高檔的商場成為必然。? 近年來萊西市不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，加速推進(jìn)園區(qū)建設(shè)，吸引了一批大型企業(yè)紛紛落戶萊西，可以預(yù)測：園區(qū)的發(fā)展將會拉動萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市人口聚集，從而帶來龐大的消費(fèi)群，有助促進(jìn)和推動萊西商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展。 萊西房地產(chǎn)整體概況隨著近年萊西市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治力度，使城市功能進(jìn)一步完善，以及新區(qū)規(guī)劃建設(shè)等各種利好因素，萊西房地產(chǎn)得到迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)量巨增，截至 2022 年萊西市完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 81％，占去年計劃的 ％。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 95％。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 6376 萬元，比上年同期增長 40％。 萊西市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析萊西房地產(chǎn)的啟動相對其他周邊市晚，最近 3 年才有了較快的發(fā)展。應(yīng)該說，是城市中心北移拓展了城市發(fā)展空間，從而激活了萊西市房地產(chǎn)市場，帶動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。目前，萊西的商品住宅主流均價在每平方米 1200 元－1600 元左右。樓型由以多層為主，另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價格維持在 1700～2800 之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由 100 平方米－150 平方米。單體別墅以2－3 層為主，面積 200－300 平方米，聯(lián)排別墅以 150－200 平方米為主。萊 西 在 售 樓 盤 一 覽 表名 稱 地 址 開 發(fā) 商 規(guī) 模 （ ㎡ ） 戶 型 （ ㎡ ） 售 價 （ 元 /㎡ ）13 / 95綠 茵 華 庭 萊 西 新 市 府 東 500米青 島 銀 泰 房 地 產(chǎn) 總 建 6 萬 105～ 120 起 價 ： 1300天 泰 時 代 印 象 萊 西 市 新 市 政 府 西側(cè)青 島 天 泰 置 業(yè) 總 建 13 萬 —— 起 價 ： 2980山 水 景 園 青 島 路 與 梅 花 山 前路 交 匯青 島 銀 泰 房 地 產(chǎn) 總 建 萬255～ 268（ 別 墅 ）起 價 ： 1968楓 林 綠 洲 煙 臺 路 與 上 海 路 交界青 島 歐 美 房 地 產(chǎn) 總 建 萬 81～ 125 起 價 ： 1318月 湖 豪 庭 文 化 東 路 月 湖 公 園南 門青 島 寶 景 房 地 產(chǎn) —— 106～ 230 起 價 ： 1860海 景 山 莊 青 島 路 7 號 青 島 海 星 建 筑 總 建 4 萬 144～ 240 起 價 ： 1318盛 泰 萬 象 園 上 海 路 北 青 島 盛 泰 置 業(yè) 98～ 128 起 價 ： 1198盛 泰 山 莊 新 市 府 正 南 600米青 島 盛 泰 置 業(yè) —— 221～ 248（ 別 墅 ）起 價 ： 2600香 港 旺 角 花 園 北 京 路 與 香 港 路 交界青 島 銀 泰 房 地 產(chǎn) 占 地 310 畝 244～ 292（ 別 墅 ）起 價 ： 2300潤 發(fā) 新 城 北 部 新 區(qū) 的 中 心 青 島 潤 發(fā) 新 城 總 建 35 萬 253～ 318（ 別 墅 ）均 價 ： 2420御 苑 楓 景 新 市 府 附 近 青 島 歐 美 房 地 產(chǎn) 總 建 萬82～ 132. 均 價 ： 1300雍 景 園 （ 二 期 ） 上 海 路 南 新 市 政 府前青 島 海 星 建 設(shè) 總 建 88～ 135 均 價 ： 1168在城市中心北移的帶動下，吸引了大批本區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)商抓住城市新區(qū)建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇前來投資建設(shè)?，F(xiàn)時新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，從上表可以看出，現(xiàn)時在推售的樓盤當(dāng)中，以新市府區(qū)域板塊的樓盤居多，如：新綠茵華庭、天泰時代印象、盛泰山莊、潤發(fā)新城、御苑楓景等 10 多個小區(qū)，由于該區(qū)域是萊西市未來的商務(wù)，生活核心區(qū)域，并與世紀(jì)廣場、體育場，文化廣場，相連，為萊西市區(qū)的最佳位置，具有很大的增值潛力，因此成為消費(fèi)者購房的首選。 萊西市房地產(chǎn)供求狀況2022 年房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表14 / 95類 別 數(shù) 量 同比增長投資總額 億元 81%施工面積 萬平方米 83%竣工面積 萬平方米 72 %銷售面積 萬平方米 %觀點:? 從上表反映出，2022 年萊西市商品房開發(fā)建設(shè)投資逐年猛增，銷售額逐年攀升，其中投資額較上年同比增長 81 %，施工面積與竣工面積較上年同比增長幅分別達(dá)到 83 %和 72 %，同時銷售面積達(dá) 萬平方米，較上年增長 ％，這些指標(biāo)綜合反映了 2022 年萊西市房地產(chǎn)發(fā)展迅速。? 隨著萊西市舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)的不斷完善，也為萊西市房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。? 購房熱情高、銷售勢頭旺，是刺激萊西樓市快速增長的主要動力，從 2022年的購房群體看，外地購房者占總購房比例的 ％。 萊西市房地產(chǎn)特點 開發(fā)投資量增長較快2022 年房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長 81％，占去年計劃的％。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 95％。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 6376 萬元，比上年同期增長 40％。 銷售價格穩(wěn)中有升城市面貌日新月異，拉動萊西市商品房價格上揚(yáng)。2022 年，商品住宅平均銷售價格 1000 元／平方米，同比增長 ％，營業(yè)用房平均售價 3200 元／平方米，同比增長 ％。 房地產(chǎn)開發(fā)水平較高15 / 95房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計起點較高，聘請全國各地知名設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，住宅小區(qū)的綠化率均達(dá)到 35％以上，日照間距 以上。路面硬化改變了以往單一混凝土路面的做法，鋪設(shè)彩磚。每個小區(qū)內(nèi)都配套休閑娛樂公共活動場所和物業(yè)管理設(shè)施。住宅設(shè)計造型優(yōu)美、線條流暢，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅寧靜、格調(diào)高雅。 自然環(huán)境好，高性價比萊西新城區(qū)樓盤打的是綠化牌，萊西有整個青島周邊郊區(qū)市中最好的綠化，綠山碧水，2022 年商品住宅主流均價在每平方米 1200 元－1400 元左右，樓房價格在周邊市中是偏低的，具有較高的性價比。樓型由以多層為主，且具有建筑容積率低，注重景觀建設(shè)，體現(xiàn)了人性化設(shè)計等特點，因此吸引了不少圖價廉物美的青島市買家投資用作度假。 新區(qū)成為萊西房地產(chǎn)大熱新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)及市政府的搬遷等各種利好因素，促進(jìn)了新區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，現(xiàn)時萊西市呈現(xiàn)新城區(qū)樓盤的風(fēng)頭蓋過了市區(qū)樓盤的態(tài)勢，不可否認(rèn)，讓萊西人住在郊區(qū)目前還不成熟，畢竟生活配套跟不上，但如果放眼不遠(yuǎn)的未來，萊西新區(qū)地產(chǎn)潛力驚人。 地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)為輔截至 2022 年萊西市完成房地產(chǎn)投資 億元，其中住宅投資 億元，比上年同期增長 95％。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 6376 萬元，比上年同期增長40％，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐。 觀點：? 萊西發(fā)展迅速快，但不協(xié)調(diào)。自 2022 年以來，萊西市住宅開發(fā)出現(xiàn)“井噴式”發(fā)展，從市場反映來看，由于萊西市人口少，缺乏人氣，銷售對象以青島市及周邊縣（市）的投資客居多，購買的目的以度假為主，因此呈現(xiàn)開發(fā)量大，入住率低的特點，現(xiàn)時住宅產(chǎn)品開發(fā)與銷售普遍出現(xiàn)了供過于16 / 95求的局面，存在一定的泡沫現(xiàn)象，供求失衡是導(dǎo)致萊西住宅價格上漲幅度較其他周邊縣市慢的最直接的因素。? 目前影響萊西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素在于，大的商業(yè)生活配套設(shè)施還不夠完善，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識相對滯后，消費(fèi)能力較低。但從另一個方面看，這里是膠東半島連接山東半島內(nèi)陸的咽喉地帶，對外輻射能力強(qiáng)，既有鮮明的“青島房地產(chǎn)板塊”特征，又是“韓資聚集地” ，因此周邊區(qū)域的消費(fèi)者和外商是巨大的潛在客戶群體。? 目前萊西市在建房地產(chǎn)項目供給中，95%以上為住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐，可以預(yù)測，未來萊西市投資性商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)存在有較大的市場空間。17 / 95二、中觀市場調(diào)研分析 萊西市商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀萊西市屬于縣級城市，目前傳統(tǒng)的商業(yè)體系以沿街的店鋪為主要形式，以單純18 / 95的購物為目的，隨著城市經(jīng)濟(jì)，人民生活水平的不斷提高，城市不僅僅意味著功能的集中、資源的密集、生活的便利，人們更多地賦予城市娛樂休閑的功能。萊西市的商業(yè)正經(jīng)歷著由傳統(tǒng)街鋪、商業(yè)街、到超市百貨、到大型購物廣場的轉(zhuǎn)變，商業(yè)形態(tài)更趨多元化。目前萊西市核心商業(yè)圈主要集中在市中心月湖廣場周邊，以月湖廣場為中心，東至香港路，西至青島路，南至潴河，北至黃海路，此四至范圍內(nèi)屬萊西商業(yè)集中及繁華地段。萊西市的三大超市，包括利客來萊西購物中心，糧貿(mào)大廈，月宮超市，環(huán)繞在月湖廣場的周邊；以服飾、鞋帽零售為主的商業(yè)街位于月湖廣場西面；以美食、娛樂為主的豪帝商城位于月湖廣場東北面；萊西市汽車站位于核心商業(yè)圈西面的青島路上；批發(fā)和零售一體的昌隆市場位于商圈的南面，本項目的正北面。 萊西市三大百貨超市個案分析： 利客來購物中心19 / 95項目名稱 利客來購物中心 地理位置 煙臺路 62 號所屬企業(yè) 利客來商貿(mào)股份有限公司商場規(guī)模 營業(yè)面積達(dá) 萬平方米樓層 經(jīng)營內(nèi)容 主要品牌一樓家用電器、交通通訊器材、金銀珠寶、工藝品、化妝品、文化體育辦公用品、兒童玩具等。電器：海爾、聯(lián)想、格蘭氏、海信、飛利浦、創(chuàng)維、格力、LG、麗聲、中國移動珠寶：翠麗首飾、金大?；瘖y品：愛斯化妝品、羽西、鄭明明、玉蘭油餐飲：肯德基二樓生鮮食品、煙酒糖茶、生活用品、設(shè)有餐飲、風(fēng)味小吃、冷飲等。利客來大型綜合性超市三樓 男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具等。女裝：納雨、紫滕羅、阿青娜、瑞和菲馬、黑騎（休） 、吸引力（運(yùn)動） 、雪妮兒、以純（休） 、斯?fàn)桘惸醒b：保羅騎士、保馬服裝、積派、 爾多斯、金利來、瑞和、與狼共舞、華倫天奴、派克服飾、 賽爾妮、九牡王、卡迪璐、喜鵲、夢特嬌、寶馬服飾、英國藍(lán)旗、雄、袋鼠（意大利） 、金絲狐、花花公子、太子龍男裝、老人頭、步云西褲。童裝：兔子嘜、笑霸王、太子童裝鞋：森達(dá)皮、意爾康皮鞋、享達(dá)皮鞋、老人頭、吉爾達(dá)、雙星皮鞋、德爾惠內(nèi)衣：三槍、夢特嬌、南極狐、皮爾卡丹、皮具：花花公子、老人頭、美國蘋果、金利來。優(yōu)勢：? 位于萊西市商業(yè)中心的黃金地段，緊鄰萊西人氣最旺的商業(yè)街；? 該項目的主力店利客來超市是目前萊西市環(huán)境最好、最有影響力、規(guī)模最大的超市，以此吸引大量的消費(fèi)者；? 該項目是萊西市購物環(huán)境最好、經(jīng)營檔次最高的集購物中心；? 利客來的商業(yè)氣氛比較成熟，且品牌知名度較高，已造就了一定的固定客20 / 95流，星期六、日人流量大，相對于其他商廈，是經(jīng)營情況最好的一個；? 臨近萊西市最大、人氣最旺的月湖廣場，能夠匯聚大量消費(fèi)人流，有充足的客流保證。劣勢：? 功能較為單一，休閑娛樂功能較缺乏，屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色；? 項目整體規(guī)模小，購物環(huán)境較為壓抑感覺，與其集購物、休閑、娛樂于一身的購物中心的定位不相符；? 由于男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三樓，導(dǎo)致各業(yè)種的營業(yè)面積有限，造成商品種類不全；? 商場里也沒有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)、購物；? 商場門外的單車及摩托車的停放位缺乏良好的規(guī)劃，導(dǎo)致亂停亂放的情況嚴(yán)重，對商場的形象及檔次帶來一定的影響。 糧貿(mào)大廈、糧貿(mào)家電項目名稱 糧貿(mào)大廈 地理位置 煙臺路 52 號所屬企業(yè) 萊