【正文】 量為300公頃。從圖中數(shù)據(jù)我們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要用于住宅開發(fā)，%；而商用房和辦公樓開發(fā)投資占總投資額的17%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度有所放緩。并且消費(fèi)者的日常生活支出比例由于物價(jià)上漲而上升，造成房地產(chǎn)消費(fèi)支出比例下降。 未實(shí)現(xiàn)的需求狀況分析2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場容量為360萬平米，抉策地產(chǎn)研究中心按照市場容量的月度市場消化平均量及其變化情況計(jì)算，一季度未實(shí)現(xiàn)的需求量為30萬平米。其中挑高可做加層的商務(wù)小戶型尤其熱銷，同時(shí)也刺激了此類物業(yè)的市場供給。對于已實(shí)現(xiàn)的需求，抉策地產(chǎn)中心主要從新建商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。房價(jià)承受能力有所提高的主導(dǎo)因素是購房者收入水平的提高及客觀供應(yīng)現(xiàn)實(shí)。近年來由于有強(qiáng)勁的市場需求作為支撐，南京市的商品房價(jià)格不斷地創(chuàng)出一個(gè)個(gè)的歷史新高，購房者也就慢慢地被迫接受了不斷上漲的價(jià)格。相對于城中的需求穩(wěn)中有升，一季度江寧地區(qū)的需求有所下降。隨著河西地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不斷地增大，河西板塊市場日益火爆。按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進(jìn)程將會保持在2％左右，每年約有11萬人成為南京市城市人口。 改善居住環(huán)境購房需求增長迅速近些年來隨著南京經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來越強(qiáng)烈，因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之上升。因此今年南京市加大了對炒房行為的管理力度，從4月1日起正式實(shí)施“禁炒令”，先期得到風(fēng)聲的“房蟲”自然也會調(diào)整自己的行為，在“禁炒令”實(shí)施之前會大量投資房產(chǎn)。據(jù)此我們可以得知，一季度的拆遷購房的市場容量約為80萬平米（包括新建商品房和存量商品房）。其中分樓型的市場容量為：多層的市場容量為159萬平米，小高層的市場容量為124萬平米，高層的市場容量為53萬平米，別墅的市場容量為24萬平米（分區(qū)域、分物業(yè)的市場容量結(jié)構(gòu)詳見本節(jié)第二部分）。國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，始終都是市場供求雙方共同作用的結(jié)果，而不斷上升的房地產(chǎn)市場需求更是南京市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的主要動力。4. 消費(fèi)者行為趨向理性，復(fù)合型投資購房人群比例增加消費(fèi)者購房行為逐漸趨向于理性，住房區(qū)域選擇中原本占30%%；權(quán)衡各種付款方式利弊，一季度選擇按揭付款的比例由去年的70%%。如果您對南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。4. 南京市各大片區(qū)地理范圍定義：江寧片區(qū)：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)；河西片區(qū)：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)；城東片區(qū)：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)；城中片區(qū)：龍?bào)粗新芬晕鳎L樂路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)；城南片區(qū)：長樂路、光華路以南，鳳臺南路以東地區(qū)；城北片區(qū)：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)；江北片區(qū)：長江以北南京市區(qū)。消費(fèi)者調(diào)查——通過對會員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購房會員即準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明考慮到目前南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。所有的會員數(shù)據(jù)都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會員及時(shí)更新會員數(shù)據(jù)。雖然市場供給還不能完全滿足購房者的需求，但市場已經(jīng)逐漸地走向成熟,購房者的消費(fèi)觀念也逐步理性化。今年一季度，%?？傮w宏觀形勢有利于全國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。因?yàn)榻陙砟暇┓康禺a(chǎn)市場一直是供需兩旺，每年商品房的空置率都比較低，房地產(chǎn)供給的滯后性無法保證短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)供需平衡。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運(yùn)行說明：（1）購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于2001年中，截至2004年3月已經(jīng)擁有會員15089名，這些會員具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購房需求的準(zhǔn)購房者。監(jiān)測對象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢、總體加權(quán)均價(jià)、各片區(qū)加權(quán)均價(jià)、分物業(yè)加權(quán)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價(jià)格成因。3. 存量房：包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無產(chǎn)權(quán)可上市的公房。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。3. 2004年一季度南京市新建商品房銷售良好，二手房價(jià)格不斷攀升2004年一季度南京房地產(chǎn)市場上的新建商品房成交量快速增加，價(jià)格不斷上升，南京新建商品房加權(quán)均價(jià)達(dá)到4729元/平米，其中商品住宅加權(quán)均價(jià)達(dá)到4580元/平米，較上一季度分別增長192元/平米和212元/平米，二手房價(jià)格也較2003年底上升了200元/平米以上。近幾年來，南京房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速上升的狀態(tài)，房地產(chǎn)的開發(fā)投資額每年都在高速增長，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的增長點(diǎn)，對國民經(jīng)濟(jì)增長的推動作用越來越明顯，而南京房地產(chǎn)業(yè)之所以能夠呈現(xiàn)出如此繁榮的景象，其根本原因在于南京區(qū)域市場上擁有十分旺盛的市場需求作為支撐。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明：2004年一季度南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘繛?60萬平米（包括去年未實(shí)現(xiàn)的140萬平米）。該人群對各類商品房的需求平均面積約為每戶100平米。由于投資購房需求是一種引致需求，并非真正建立在購房者自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上，因此購房投資和購房者對市場的心理預(yù)期有很大的關(guān)聯(lián)性：當(dāng)市場需求趨升、價(jià)格持續(xù)走高的時(shí)候，投資購房就會推波助瀾，使市場需求呈現(xiàn)更旺盛的假相，房地產(chǎn)泡沫由此而生；而當(dāng)市場低迷的時(shí)候，投資購房者就會在短期內(nèi)匆忙拋售，市場供給劇增，由于大眾消費(fèi)心理的“買漲不買跌”，所以市場需求又會在短時(shí)期內(nèi)驟減，房地產(chǎn)市場從而形成劇烈的動蕩，同時(shí)波及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的四十多個(gè)產(chǎn)業(yè)，而如果投資者80%的投資資金來自銀行，后果可想而知…………。結(jié)婚購房需求的平均購買面積約為120平米，這部分需求達(dá)54萬平米，由于同期的投資購房和改善居住環(huán)境購房人數(shù)上升較快，此部分購房人數(shù)的比例相對有所下降。作為大城市的南京，城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量，形成對城市商品房需求的持續(xù)增長動力。抉策地產(chǎn)研究中心一季度分片區(qū)市場容量及半年來分片區(qū)市場容量變化狀況如圖12所示：圖表顯示，一季度購房區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高。城南片區(qū)的市場需求一季度也是穩(wěn)中有升。抉策地產(chǎn)研究中心通過對購房會員俱樂部的會員數(shù)據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出有關(guān)一季度南京購房者對商品房的期望價(jià)格區(qū)間比例，數(shù)據(jù)如下：從數(shù)據(jù)中我們可以發(fā)現(xiàn)，30005000元/平米價(jià)位段的中檔商品房的市場需求比例最高，占總市場需求份額超過了四分之三。而其它價(jià)格層次上的市場容量同期都在不斷上升，35005000元/平米的價(jià)格層次比例上升幅度尤為明顯，自2003年共上升了近12個(gè)百分點(diǎn)。3. 2004年一季度南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 一季度商品房需求實(shí)現(xiàn)情況市場容量的實(shí)現(xiàn)情況，往往會受到商品房供給結(jié)構(gòu)等多種因素的制約和影響，會與同期的市場容量之間有所出入。小戶型商品房由于其總價(jià)較低，投資回報(bào)率較高等優(yōu)勢，繼續(xù)成為市場上被追寵的對象。造成一季度房地產(chǎn)投資同比增速較快的原因在于，去年南京房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，截至一月初，投資規(guī)模的絕對量已經(jīng)很大，而到了今年的3月份，建材等原材料的價(jià)格逐漸穩(wěn)定并有所回落，去年年末由于建材價(jià)格上漲而被限制的投資開發(fā)潛力被釋放出來，增加了一季度的投資增長速度。我國消費(fèi)者的收入增長由于受溫和的通貨膨脹因素的抵沖，實(shí)際購買能力增幅下降，商品房的消費(fèi)支付能力上升較為緩慢。1. 南京市2004年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2004年一季度全國固定資產(chǎn)投資總額達(dá)8799億元，同比增長43%。2004年一季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如圖1－2所示?？紤]到今年南京房地產(chǎn)市場的需求將進(jìn)一步上升，南京市政府加大了土地的供應(yīng)量。預(yù)計(jì)全年可以完成120萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供給，一季度已實(shí)現(xiàn)的供給總量為45萬平米。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)，南京市2004年一季度的分片區(qū)商品房供需比數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如圖22： 數(shù)據(jù)顯示，雖然2004年一季度南京市商品房市場供需總體趨于平衡，：1，但仍然存在區(qū)域性供需矛盾。2004年一季度城南及江寧片區(qū)的市場壓力仍然沒有得到緩解，供需比有所上升。這兩個(gè)區(qū)間供需比例的失調(diào)原因在于市場需求的負(fù)價(jià)格彈性和市場供給的正價(jià)格彈性效應(yīng)，即供給隨著價(jià)格的降低而下降而需求隨價(jià)格的降低而上升；供給隨著價(jià)格的上升而上升而需求隨價(jià)格的上升而下降，因而低價(jià)格段及高價(jià)位段區(qū)間的產(chǎn)品的供需差距必然有拉大的趨勢。原因在于，一方面受市場實(shí)際供給影響，部分購房者對于多層樓型的需求正在轉(zhuǎn)向小高層，另一方面是房地產(chǎn)開放商對于多層樓型的開發(fā)量近期有所增加，尤其以郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)更為明顯。在目前南京房地產(chǎn)市場上，供給依然是市場主導(dǎo)。南京市85%在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目與我中心簽定有數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動態(tài)與價(jià)格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)匯總在抉策70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市70典型樓盤指數(shù)報(bào)告》（雙月發(fā)布）中。比較2003年12月價(jià)格，各大片區(qū)加權(quán)均價(jià)都呈上漲態(tài)勢，各片區(qū)上漲幅度比較如下圖：圖32 南京市2004年2月新建商品房分區(qū)加權(quán)均價(jià)增幅比較本期數(shù)據(jù)顯示，2004年一季度江北片區(qū)商品房價(jià)格漲幅較大，％，由于受沿江開發(fā)，過江隧道的建設(shè)等一系列利好因素影響，同時(shí)因?yàn)榻逼瑓^(qū)商品房基價(jià)較低，以旭日華庭、華僑城為代表的江北片區(qū)樓盤的價(jià)格上升很快；河西片區(qū)因迎接十運(yùn)會、打造新市區(qū)的建設(shè)節(jié)奏明顯加快，并隨著市政配套逐步到位，商品房設(shè)計(jì)品質(zhì)明顯提高，價(jià)格繼續(xù)攀升，而城北、城南的價(jià)格漲幅也較高，主導(dǎo)因素是這兩個(gè)片區(qū)距離市中心地理位置相對較近，軌道交通即將到位，所以房價(jià)上漲幅度較大。值得一提的是江寧商鋪的供應(yīng)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求面積，如果沒有高速增長的投資需求拉動，除個(gè)別規(guī)劃合理的項(xiàng)目外，江寧商鋪將出現(xiàn)供過于求的局面，總體上南京市近期商鋪價(jià)格上漲動力有所減弱。 租賃市場價(jià)格水平分析從房屋租價(jià)和售價(jià)比來看南京房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價(jià)格水平較低，南京市區(qū)住宅租賃價(jià)格約15－30元/平米/月，各片區(qū)租賃價(jià)格如下圖：圖37 各片區(qū)普通住宅租賃價(jià)格比較圖 （單位：/平米/月）2004年一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，受商品房售價(jià)影響，城東、城中、河西普通住宅租賃價(jià)格超過20元/平米/月，而其余片區(qū)普通住宅租賃價(jià)格均在20元以下/平米/月，總體價(jià)格較低。2. 2004年一季度南京商品房價(jià)格走勢分析 供需失衡對房價(jià)的影響圖38 2004年1季度南京市商品住宅期望單價(jià)（單位：元/平米）、供需失衡主要表現(xiàn)在市場供應(yīng)的商品房的單價(jià)、總價(jià)、樓型、區(qū)域供給與實(shí)際價(jià)位、樓型、區(qū)位需求之間的差異：2004年一季度抉策地產(chǎn)研究中心購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，居民對房價(jià)的期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)。居民可支配收入和住房公積金的增加，提高了南京居民的商品房的購買力。 城市建設(shè)進(jìn)程繼續(xù)加快，進(jìn)一步帶動房價(jià)上揚(yáng)2004年南京城市建設(shè)呈現(xiàn)出建設(shè)項(xiàng)目多、投資量大等特點(diǎn)，總投資超過400億元,僅“一城三區(qū)”建設(shè)全年就將投入117億元。新拆遷管理辦法的頒布與實(shí)施提高了拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，居民可以自行選擇拆遷評估機(jī)構(gòu)，對強(qiáng)制拆遷的范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限定等等。成熟的房地產(chǎn)市場少不了投資者，在開征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本會增加，風(fēng)險(xiǎn)也會提高，市場將會減少很多個(gè)人投資者，特別是目前以“買房出租”作為投資回報(bào)的投資者將會受到信心的打擊，因?yàn)樵谶@種新的稅收制度下，投資回報(bào)利潤會大大縮水，投資回報(bào)周期會大大延長，投資者將會把資金轉(zhuǎn)移到其他方向，從而動搖投資類物業(yè)的市場前景