【正文】 遷，集體拆遷數(shù)將會(huì)達(dá)到1萬(wàn)戶(hù)，這部分拆遷戶(hù)將會(huì)形成對(duì)住房的“剛性需求”，拆遷戶(hù)中的部分人將會(huì)以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房為主。2004年南京市用于中、低價(jià)商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)用地為80萬(wàn)平米，用于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開(kāi)發(fā)用地為120萬(wàn)平米。在所有成交地塊中，%；， %。商品住宅中用于開(kāi)發(fā)中低價(jià)商品房的用地面積為80公頃。2004年，南京市的土地總供給量將達(dá)到1020公頃，其中江寧、浦口和六合三區(qū)的土地供給量為300公頃。4. 2004年一季度南京市土地供應(yīng)狀況土地需求是一種引致需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮會(huì)加大對(duì)土地的需求，而土地是一種稀缺資源，供給上缺乏彈性，自南京實(shí)行土地儲(chǔ)備制度以來(lái)，對(duì)土地規(guī)劃用途、供給量等方面都由政府控制管理。與2003年月平均存量房交易和供給情況相比，2004年12月份南京市存量房交易總量有所下降，但交易的平均單價(jià)有較大幅度的上升。3. 2004年一季度南京市存量房市場(chǎng)供應(yīng)狀況2003年充足的存量房供應(yīng)，不僅滿(mǎn)足了眾多購(gòu)房者的需求，也已成為拉動(dòng)南京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。從圖中數(shù)據(jù)我們可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要用于住宅開(kāi)發(fā)，%；而商用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資占總投資額的17%。2. 2004年一季度南京市分物業(yè)類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況，%；辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4億元，%； 億元，%；，%。%；，%，同比增長(zhǎng)40%。房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)一直是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資逐年上升并且有上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用越來(lái)越大。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度有所放緩。在分析產(chǎn)品供給的同時(shí)，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)情況，從多角度分析了市場(chǎng)實(shí)際供需狀況，借此了解現(xiàn)階段市場(chǎng)供給與需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾及其產(chǎn)生的原因，進(jìn)而把握住市場(chǎng)供需平衡狀況和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品從供給來(lái)看，主要包括新開(kāi)發(fā)的商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量房等幾部分。一方面，一季度整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著良好得發(fā)展勢(shì)頭，城市居民收入水平穩(wěn)定增長(zhǎng)，保證了消費(fèi)者的購(gòu)房支付能力；另一方面，由于年終分配的原因，購(gòu)房者一季度的購(gòu)房需求有大幅上升，因而一季度商品房的市場(chǎng)總需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。并且消費(fèi)者的日常生活支出比例由于物價(jià)上漲而上升，造成房地產(chǎn)消費(fèi)支出比例下降。但是2003年和2004年初整個(gè)消費(fèi)品尤其是農(nóng)產(chǎn)品物價(jià)水平不斷上升，%。4. 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量變化原因及趨勢(shì)分析今年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)27106億元，%。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，一季度的實(shí)際市場(chǎng)供給量達(dá)到了350萬(wàn)平米，即使目前商品房供給量全部被市場(chǎng)消化，供需仍舊會(huì)有10萬(wàn)平米的差額。 未實(shí)現(xiàn)的需求狀況分析2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量為360萬(wàn)平米，抉策地產(chǎn)研究中心按照市場(chǎng)容量的月度市場(chǎng)消化平均量及其變化情況計(jì)算，一季度未實(shí)現(xiàn)的需求量為30萬(wàn)平米。在一季度南京商品房成交面積不斷上升的同時(shí)，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量同比也大幅增加。每到歲尾年首，人們的收入在短期內(nèi)劇增，因此消費(fèi)支出行為也會(huì)發(fā)生巨大變化，各項(xiàng)消費(fèi)支出都會(huì)隨之增加，購(gòu)房支出自然也不例外。2003年四季度到2004年一季度的新建商品房交易面積同比增長(zhǎng)率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下圖所示：從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的新建商品房同比交易面積漲幅驚人，3月份的同比漲幅突破了100%的大關(guān)，而2月份同比則相對(duì)于同期增加了兩倍，由此可見(jiàn)，2004年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力。其中挑高可做加層的商務(wù)小戶(hù)型尤其熱銷(xiāo)，同時(shí)也刺激了此類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給。由于南京商品房單價(jià)不斷攀升，住房單套面積過(guò)大，使得商品住宅銷(xiāo)售總價(jià)過(guò)高，提高了購(gòu)房門(mén)檻，使很多潛在購(gòu)房者望而卻步。為了解決南京市低收入拆遷人群的安置問(wèn)題，2004年南京市政府將增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給，今年政府將會(huì)提供120萬(wàn)平米的土地用作經(jīng)濟(jì)適用房的建造，預(yù)計(jì)2004年南京市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積達(dá)到210萬(wàn)平米，竣工面積達(dá)到120萬(wàn)平米。其中商業(yè)用房共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易163件，交易面積3萬(wàn)平米，；一季度寫(xiě)字樓共計(jì)實(shí)現(xiàn)交易88件。對(duì)于已實(shí)現(xiàn)的需求，抉策地產(chǎn)中心主要從新建商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。一季度市場(chǎng)對(duì)別墅的需求基本上保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。原因在于多層的市場(chǎng)供給一直無(wú)法滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求，購(gòu)房者不得不退而求其次，選擇其它樓型產(chǎn)品。商品房從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅等。房?jī)r(jià)承受能力有所提高的主導(dǎo)因素是購(gòu)房者收入水平的提高及客觀(guān)供應(yīng)現(xiàn)實(shí)。3500元/%。從圖中我們可以看到一年來(lái)購(gòu)房者的房?jī)r(jià)心理承受力變化歷程。2004年一季度購(gòu)房者對(duì)5000元/平米以上的新建商品房的需求比例上升到了11％。近年來(lái)由于有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求作為支撐，南京市的商品房?jī)r(jià)格不斷地創(chuàng)出一個(gè)個(gè)的歷史新高，購(gòu)房者也就慢慢地被迫接受了不斷上漲的價(jià)格。要徹底解決目前商品房?jī)r(jià)格不合理的問(wèn)題，唯一的辦法是加大供應(yīng)量，使產(chǎn)品供過(guò)于求。 價(jià)格層次容量分析在產(chǎn)品供不應(yīng)求的情況下，商品的供給方主導(dǎo)著產(chǎn)品的價(jià)格，這就是為什么所有人都喊商品房?jī)r(jià)格高、不合理，又會(huì)有很多人去購(gòu)買(mǎi)的原因。一季度分片區(qū)市場(chǎng)容量分布情況同比變化如下圖13所示，通過(guò)數(shù)據(jù)分析中我們得知，同期相比河西、江寧片區(qū)的市場(chǎng)需求趨向于下降，而城東、城南、城北市場(chǎng)需求穩(wěn)步上升：注：盡管江北的市場(chǎng)需求2004年一季度有大幅度上升，但因2004年一季度江寧片區(qū)市場(chǎng)容量有明顯下降，江寧的體量比江北大很多，故上圖中經(jīng)過(guò)總體加權(quán)計(jì)算的江寧、江北2004年一季度市場(chǎng)需求比例有一定幅度下降。相對(duì)于城中的需求穩(wěn)中有升，一季度江寧地區(qū)的需求有所下降。城中和城東片區(qū)，由于其本身的地域和市政設(shè)施優(yōu)勢(shì)，一般都是購(gòu)房者的首選，所以一季度城東地區(qū)的需求份額比較穩(wěn)定，而城中有大幅上升。其它如交通、持幣觀(guān)望等也是造成這一比例下降的原因。原因之一在于河西片區(qū)的新建商品房加權(quán)均價(jià)不斷攀升，供給價(jià)格結(jié)構(gòu)性失調(diào)，和購(gòu)房者的意向購(gòu)買(mǎi)單價(jià)、總價(jià)背離（詳見(jiàn)本報(bào)告第三節(jié)《價(jià)格研究》）。隨著河西地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不斷地增大，河西板塊市場(chǎng)日益火爆。目前，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要被分為城中、城南、城東、城北、河西、江寧和江北七大片區(qū)。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)市場(chǎng)容量分析商品房作一種特殊商品，區(qū)域特性十分明顯。由于該人群中的大部分人會(huì)租賃或者購(gòu)買(mǎi)小套型的住房作為過(guò)渡，所以購(gòu)房數(shù)量較少。按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進(jìn)程將會(huì)保持在2％左右，每年約有11萬(wàn)人成為南京市城市人口。 城市化進(jìn)程購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快目前，我國(guó)城市化平均水平約為35%，而南京作為東南沿海省會(huì)城市，城市化水平明顯高于這一平均水平。改善居住環(huán)境購(gòu)房人群的增加，同時(shí)也是二手房市場(chǎng)供給穩(wěn)定的重要原因。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期性和相關(guān)反映的特點(diǎn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，收入的增加會(huì)加大其對(duì)住宅的投入，即居民收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)。 改善居住環(huán)境購(gòu)房需求增長(zhǎng)迅速近些年來(lái)隨著南京經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，因此改善居住環(huán)境的購(gòu)房需求也隨之上升。根據(jù)抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心一季度的消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，占總購(gòu)房人群的18%。根據(jù)民政部門(mén)的數(shù)據(jù)：南京市每年約有兩萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚，抉策地產(chǎn)研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示70%的結(jié)婚者有在結(jié)婚前一到兩年內(nèi)購(gòu)房的需求，房子與車(chē)子已成為南京人結(jié)婚的新“大件”。一季度，南京房地產(chǎn)投資者投資商品房的需求結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)，從2003年的大比例投資商品房住宅，到目前開(kāi)始同時(shí)投資住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)，由于本報(bào)告為基礎(chǔ)性研究報(bào)告，投資的具體需求比例分析在此不便論述，敬請(qǐng)諒解。因此今年南京市加大了對(duì)炒房行為的管理力度，從4月1日起正式實(shí)施“禁炒令”，先期得到風(fēng)聲的“房蟲(chóng)”自然也會(huì)調(diào)整自己的行為，在“禁炒令”實(shí)施之前會(huì)大量投資房產(chǎn)。據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，投資購(gòu)房者的平均購(gòu)買(mǎi)面積約為每人150平米，一季度的投資購(gòu)房需求的總面積約為124萬(wàn)平米。當(dāng)然投資、改善居住環(huán)境及其它的購(gòu)房動(dòng)機(jī)往往有重疊的成份。在歲末年初，城市居民收入由于短期內(nèi)激增（例如年終獎(jiǎng)及年終分配），這段時(shí)間內(nèi)居民的各項(xiàng)消費(fèi)支出也會(huì)發(fā)生較大幅度的增長(zhǎng)。據(jù)此我們可以得知，一季度的拆遷購(gòu)房的市場(chǎng)容量約為80萬(wàn)平米（包括新建商品房和存量商品房）。據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)最新數(shù)據(jù)及抉策70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)綜合分析結(jié)果顯示，%。但2003年年底至今年一季度的拆遷進(jìn)程緩慢，截止到一季度只完成拆遷4000余戶(hù)。下面將詳細(xì)分析以上各方面所帶來(lái)的2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。其中分樓型的市場(chǎng)容量為：多層的市場(chǎng)容量為159萬(wàn)平米，小高層的市場(chǎng)容量為124萬(wàn)平米，高層的市場(chǎng)容量為53萬(wàn)平米，別墅的市場(chǎng)容量為24萬(wàn)平米（分區(qū)域、分物業(yè)的市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)本節(jié)第二部分）。購(gòu)房者需求的商品房類(lèi)型可以分為新建商品房（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量商品房（包括二手房和已上市公房）。為此本節(jié)最后對(duì)2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與前期情況進(jìn)行了比較，分析了變化的原因，并對(duì)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量歷史水平和總體趨勢(shì)做出了分析。分析指標(biāo)主要包括：市場(chǎng)需求總量分析，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析——分片區(qū)、分樓型和分價(jià)格層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)、需求量分析。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，始終都是市場(chǎng)供求雙方共同作用的結(jié)果，而不斷上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求更是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿ΑＭㄟ^(guò)分析南京的市場(chǎng)容量，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以準(zhǔn)確、及時(shí)地把握南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征及變化趨勢(shì)，進(jìn)而及時(shí)調(diào)整整體戰(zhàn)略、產(chǎn)品研發(fā)方向和營(yíng)銷(xiāo)策略，做出更符合市場(chǎng)環(huán)境變化的各項(xiàng)決策。與去年物業(yè)廣告最大的不同是，2004年商住房與寫(xiě)字樓廣告的比重有所增加，主要是因?yàn)榭們r(jià)較低的小戶(hù)型商住房大量進(jìn)入市場(chǎng)。5． 2004年一季度，在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供不應(yīng)求的狀態(tài)下，商品房?jī)r(jià)格、戶(hù)型、樓型等產(chǎn)品要素均由供方主導(dǎo)，購(gòu)房者的選擇余地有限，所以只能無(wú)奈接受，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下商品短缺的最顯著特征。4. 消費(fèi)者行為趨向理性，復(fù)合型投資購(gòu)房人群比例增加消費(fèi)者購(gòu)房行為逐漸趨向于理性，住房區(qū)域選擇中原本占30%%；權(quán)衡各種付款方式利弊，一季度選擇按揭付款的比例由去年的70%%。土地供應(yīng)總量增加幅度達(dá)50%。一季度的市場(chǎng)總供給為350萬(wàn)平米，供給略小于需求；城中、城東、城北、河西片區(qū)供略小于求，城南、江寧片區(qū)供略大于求。由于一季度拆遷進(jìn)程放緩，%；%，與2003年四季度相比有所上升；%的份額。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。深度市場(chǎng)調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分方案，定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略建議，投資效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)解決方案。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過(guò)抉策樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過(guò)中長(zhǎng)期分階段市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過(guò)購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購(gòu)房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開(kāi)發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提供項(xiàng)目的定位決策建議方案。我中心可為開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門(mén)提供各類(lèi)型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究延伸服和專(zhuān)項(xiàng)深度研究。4. 南京市各大片區(qū)地理范圍定義：江寧片區(qū)：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)；河西片區(qū)：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)；城東片區(qū)：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)；城中片區(qū)：龍?bào)粗新芬晕?，長(zhǎng)樂(lè)路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)；城南片區(qū)：長(zhǎng)樂(lè)路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)；城北片區(qū)：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)；江北片區(qū)：長(zhǎng)江以北南京市區(qū)。2. 新建房：包括由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)面向所有購(gòu)房者銷(xiāo)售的新建商品房，政府提供土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，政府控制價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)象的中低價(jià)商品房。3. 名詞定義1. 商品房：按樓型分為新建房和存量房。媒體監(jiān)測(cè)——通過(guò)對(duì)南京各大媒體（包括報(bào)刊、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、電視等）的房地產(chǎn)類(lèi)廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)投放特征，結(jié)合樓盤(pán)的