【文章內容簡介】 氣、電話、有線電視的收費方案（代收代繳方案）；d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標；e) 確定清潔管理方案和成本指標。f) 確定園林綠化管理方案和成本指標；g) 確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標；h) 確定公共事務管理方案和成本指標；i) 確定內部控制管理方案和成本指標；j) 同公司簽訂目標管理責任書。 在物業(yè)開發(fā)竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經理應適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收（詳見《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》）。 對于接管驗收出現問題的，公司總經理應當積極協助接管驗收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會協商迅速解決。 在接管物業(yè)未發(fā)現重大質量或其他方面的問題時，公司總經理應當同意發(fā)展商/業(yè)主委員會對物業(yè)開始進行移交。 鑰匙移交。物業(yè)管理公司項目管理處將民展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認。 項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 項目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 項目物業(yè)管理處開始進入物業(yè)辦公。 項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。 上述移交完畢后，總經理應當提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設施維修基金一次性轉入小區(qū)專用賬戶。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應當向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。 管理處進駐物業(yè)后，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯系，解決小區(qū)各種費用的銀行代繳問題。 公司總經理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準備工作，會同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 記錄 《鑰匙移交一覽表》。 《物業(yè)移交清單》。 相關支持文件 《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》。 公司行政、人事相關標準作業(yè)規(guī)程。 附錄《物業(yè)移交書》（樣本）。鑰匙移交一覽表年 月 日 NO：樓宇名稱鑰匙位置驗收人移交人備注物業(yè)移交清單年 月 日 NO：物業(yè)名稱移交內容驗收人移交人備注物業(yè)移交書經雙方接管驗收合格， 物業(yè)從即日起交由 物業(yè)管理公司接管。移交內容詳見以下附件，雙方鑒證無誤。移交方： 房地產公司接管方： 物業(yè)管理公司年 月 日附件：1.《 物業(yè)移交清單》2．《 物業(yè)年收支測算表》3．《 物業(yè)管理分項標準與人員編制表》4．《 物業(yè)房屋本體維修基金收取及使用辦法》5．《 》6． 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質量合格。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。 職責 公司總經理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。 接管驗收小組具體負責依據本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。 程序要點 接管驗收的準備工作。 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。 成立物業(yè)接管小組：a) 在接到總經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。b) 接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：—— 公司行政部抽調檔案管理文員負責接管物業(yè)的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；—— 管理處公共事務部抽調業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；—— 管理處機電維修部抽調業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。 接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作。a) 與開發(fā)商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。b) 派出先頭技術人員前往工節(jié)現場摸底，制定好接管驗收計劃。c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數。d) 準備好接管驗收記錄表格：——《房屋本體接管驗收表》；——《公共配套設施接管驗收表》；——《機電設備接管驗收表》；——《接管驗收問題整改表》。 接管驗收的工作程序：總經理下達接管驗收指令公司組建接管驗收小組作好接管驗收小組否驗收是否合格是進行資料驗收移交要求正確、真實補充資料進行硬件設施、設備驗收否要求發(fā)展商限時整改記錄歸檔是否合格是 資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關資料。 物業(yè)產權資料：a) 項目開發(fā)批準報告；b) 規(guī)劃許可證；c) 投資許可證；d) 土地使用合同；e) 建筑開工許可證；f) 用地紅線圖。 綜合竣工驗收資料：a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；b) 建設工程竣工驗收證書；c) 建設消防驗收合格證；d) 公共配套設施綜合驗收合格書；e) 供水合同；f) 供電協議書、許可證；g) 供氣協議書、許可證；h) 有線電視合格證；i) 通信設施合格證；j) 電梯準用證。 施工設計資料：a) 地質報告書；b) 全套設計圖紙；c) 圖紙會審記錄；d) 設計變更通知單；e) 工程預決算報告書；f) 重要的施工會議紀要；g) 隱蔽工程驗收記錄；h) 沉降觀測記錄；i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 機電設備資料：a) 機電設備出廠合格證；b) 機電設備使用說明書(要求中文)；c) 機電設備安裝、調試報告；d) 設備保修卡、保修協議。 業(yè)主資料：a) 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯系電話等b) 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別。 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。 接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 接管驗收標準和驗收方法。 驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 樓宇本體硬件設施的具體驗收標準。 主體結構：a) 外墻不得滲水；b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 樓地面面層與基層粘結牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 內墻面：a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b) 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，尤漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。 衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面 2 厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固、接縫密臺、色澤均勻、油漆完好光亮。 門、街：a) 門啟自如。無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；b) 門鎖、窗銷連接牢周、開啟靈活；c) 玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e) 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；f) 不銹鋼防盜門表面光亮．無刮花、變形；g) 高檔裝飾門裝飾完整。 樓梯、扶手：a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；b) 砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。 飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現象。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源巳接通正常。 有線電視已開通，收視良好。 開關安裝牢固、開關靈活、接觸良好： 燈具安裝牢崮、完好無損、反應靈敏、發(fā)光正常。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現象、無堵塞、排水通暢。 給水設施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密蜜、無滲漏現象、無堵塞、排水通暢、完好無損。 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。 防盜網、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。 其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符、工作正常。 公共配套設施接管驗收標準。 天臺：a) 天溝、落水口暢通完好；b) 隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。 屋面避雷設施連接牢固。 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好尢損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。 綠化符合設計要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面積雜草；綠化水管布局合理閥門，開關靈活、安裝穩(wěn)固。 道路：a) 路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；b) 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；c) 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；d) 交通標識線、路牌清楚完好。 室外消防栓：a) 消防箱標識清楚、玻璃完好；b) 消防設施配件齊全；c) 消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。 垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。 保安崗亭安裝牢固、配件齊會、標識清晰、完好無損。 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損。 停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設施良好、排水設施良好。 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好。 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢同、平穩(wěn)。 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內無雜物。 護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固 臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏． 信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。 雕塑、小品牢固、完好、安全。 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。 機電設備的接管驗收。 電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。 變配電設備型號、數繁與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷。 中央空凋設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標、配置齊全、標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好、無損傷。 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚，設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。 消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現象，機房配置完整。 保安監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。 接管驗收遺留問題的處理。 遺留問題的登記確認：a) 對資料驗收中發(fā)現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認：b) 對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記 對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。 對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。 《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 記錄 《接管驗收資料遺留問題登記表》。 《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》。 相關支持文件《物業(yè)接管標準作業(yè)規(guī)程》。接管驗收資料遺留問題登記表NO：資料名稱問題簡述備注驗收人： 確認人：接管驗收設施、設備遺留問題登記表NO：設施、設備名稱位置遺留問題簡述備注驗收人： 確認人：7．物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)