【文章內容簡介】 垃圾量確定。 (六 )其它 稅金的測算（單位：元 /月） 根據(jù)國家規(guī)定計提。 管理酬金的測算（單位：元 /月） 按照法規(guī)規(guī)定的 10%計提管理酬金。 不可預見費 權威物業(yè)管理資料 13 該項費用按總支出的 3%（參考值）計提 (七 )計算各類物業(yè)收費標準 根據(jù)測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業(yè)費的收費標準。 管理費構成明細表 （ 單位：元 /月 .M2） 項目 人工 費用 行政 費用 財產 費用 物料 消耗 社區(qū)公共費用 其它 分攤 面積 收費 標準 住宅 商業(yè) 寫字樓 會所 別墅 合計 注： 被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況： 同一單體 同一用途； 同一單體不同用途； 不同單體同一用途； 不同單體不同用途。 這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或寫字樓部分，也會出現(xiàn)同一個物業(yè)內有不同的收費標準的情況。 各類管理費的測算還應參照當?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費指導標準及相關規(guī)定。 三、倒推法測算 (一 )根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。 (二 )根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。 (三 )按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用 (參見下表 )。 高層社區(qū)管理成本構成比例經驗值 （僅供參考） 權威物業(yè)管理資料 14 項目 人工費用 行政費用 財產費用 物料消耗 社區(qū)公共費用 其它 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15% (四 )按各項目分攤費用推測出合理的物業(yè)管理服務承諾（推測方法是按列舉法的細分內容，倒過來推測）。 第三章 新項目前期介入作業(yè)指引 物業(yè)新項目確定后，為了 能夠從物業(yè)管理運作及使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗收、交房入住等多 方面提供有益的建設性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關。確保物業(yè)的設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項目管理服務機構籌建人員，除依據(jù)第一章的要求做好項目管理部的籌建工作外，應全程參于區(qū)域公司新項目的開發(fā)。 一、 項目規(guī)劃設計階段 (一 )工作任務： 全面了解新項目的綜合規(guī)劃設計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。 解答區(qū)域公司提出的關于物業(yè)管理相關的法規(guī)、政策等問題；提供相關法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理 角度提供專業(yè)咨詢、服務，以降低成本，提高效益。 (二 )要求： 參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。 從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位， 提出物業(yè)管理方的意見和建議。 (三 )注意事項： 總體布局合理、配套設施設備滿足居住和管理需求。 二、 建設施工階段 (一 )工作任務： 現(xiàn)場跟進，監(jiān)督施工質量、考評功能效果，及時與區(qū)域公司相關部門和人員溝通對接，有效解決質量和功能缺陷等問題。在區(qū)域公司需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、 權威物業(yè)管理資料 15 減少或改動時，應協(xié)助開發(fā)商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的 穩(wěn)定。根據(jù)區(qū)域公司的要求，對分項工程（如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質量。 (二 )要求： 定期參加工程會議，了解、掌握工程進度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關系，參與配套設施施工、安裝的跟進，了解、掌握并記錄設計變更情況，提出成品保護要求及措施建議。 (三 )注意事項 發(fā)現(xiàn)質量問題要及時填寫維修單，并向工程反饋整改情況和結果。對設計不合理的要呈報文字變更意見。了解設備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即時做好相關文字記錄。 三、營銷推廣階段 (一 )工作任務： 在項 目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理服務委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務合同(與買受人 )等文件。在項目營銷推廣階段向買受人公示以上相關文件。并全程宣傳推介物業(yè)公司并征求準業(yè)主對管理服務的需求。配合區(qū)域公司適時開展購房客戶聯(lián)誼活動?？砂凑諈^(qū)域公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識專業(yè)培訓， (二 )要求： 適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關承諾，認識結交準業(yè)主，增進理解，擴大客戶資源，建立情感基礎。配合區(qū)域公司營銷宣傳、推廣的需要，提 供物業(yè)公司簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。 (三 )注意事項： 提示區(qū)域公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務職能以外的承諾。注意保護購房客戶信息安全。 四、竣工驗收階段 (一 )工作任務： 協(xié)助區(qū)域公司進行項目竣工報驗及綜合驗收工作。 權威物業(yè)管理資料 16 (二 )要求： 在項目竣工報驗及綜合驗收之前，將現(xiàn)場跟進情況匯總整理。對前期跟進中發(fā)現(xiàn)的施工質量、缺陷等己建議整改的問題，進行全面復檢復驗，并將復檢復驗結果和措施及建議等知會區(qū)域公司。對可能影響綜合驗收的施工項目和部位，應提前預判，與區(qū)域公司共同商訂應對措施和解決辦法。 在綜合驗收過程中，在條件允許的情況下，應全程跟進，全面了解驗收結果。如條件受限，則應對重點項目和重點部位進行跟進和了解。 (三 )注意事項： 竣工驗收完全以區(qū)域公司相關部門及人員為主，物業(yè)公司介入人員不得隨意發(fā)表意見，但應作好相關記錄。 二、新項目承接查驗 第一章 承接查驗的準備及實施 一、 驗收準備： (一 )物業(yè)新項目管理部（以下簡稱項目管理部）接到區(qū)域公司相關部門的承接查驗通知以及交工標準后，成立驗收小組，確定驗收小組成員。 (二 )由驗收小組成員編制物業(yè)承接查驗作業(yè)方案。 (三 )項目管理部負責在驗收前 7 日將驗收所需專用工具及表單準備齊全。 (四 )項目管理部應對參與驗收人員進行承接查驗流程、驗收技能培訓。 二、驗收實施： (一 )驗收小組成員根據(jù)單項驗收表 (包括：《綠化環(huán)境工程單項工程驗收表》、《土建單項工程驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項 驗收表》以下同 )/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進行驗收。 (二 )驗收小組按各專業(yè)驗收，驗收房屋使用功能、機電設備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細記錄在單項驗收表 /《驗收匯總單》中。 (三 )驗收小組負責分組單項驗收，在單項驗收表上記錄，同時進行匯總。查驗中發(fā)現(xiàn)質量問題，由驗收小組填寫《 工程質量（功能）缺陷整改通知單》交 由區(qū)域公司組織 權威物業(yè)管理資料 17 施工單位進行返修，直至復驗合格后辦理移交。 (四 )項目管理部與區(qū)域公司相關部門經共同驗收完畢，在《物業(yè)驗收匯總單》共同簽字認可后方可辦理移交手續(xù)。 (五 )項目管理部按照接管資料移 交清單（包括：《工程技術類接管資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產權類接管資料移交清單》）與區(qū)域公司相關部門辦理移交手續(xù)，并在《 物業(yè)接管驗收資料清單 》共同簽字確認。 (六 )新項目承接查驗完畢否，項目管理部將全部相關資料整理存檔備案。 第二章 承接查驗重點及原則 一、 驗收重點 (一 )建筑結構、配套設施的使用功能方面（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話） 。 (二 )工程圖紙是否與實際結構相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電各項功能能否安全使用。 (三 )對 于檢查出來的設計及施工問題，應在單項驗收表 /《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細記錄，書面反饋區(qū)域公司相關部門。 二、驗收依據(jù) (一 )區(qū)域公司提供的交房標準。 (二 )《建設部房屋承接查驗標準》。 三、驗收原則：如實反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。 四、驗收要求：依據(jù)驗收標準和單項驗收表 /《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。 五、驗收方法：外觀檢查結合專業(yè)工具測試。 六、驗收時間及期限 (一 )在接到區(qū)域公司《驗收通知單》及相關資料后，以書面形式回復驗收時間及相關資料，一般一周內開始實施驗收。 (二 )驗收說明及相關表格根據(jù)待 驗物業(yè)項目實際房型進行調整。 第三章 驗收標準 權威物業(yè)管理資料 18 一、 主體結構 (一 )地基基礎的沉降不得超過 GBJ7（建筑地基基礎設計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。 (二 )鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過 GBJ10 的規(guī)定值（ GBJ10— 鋼筋混凝土結構設計規(guī)范）。 (三 )木結構結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構件選材符合《木結構工程施工及驗收規(guī)范》中的有關規(guī)定。 (四 )磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 (五 )外墻不得滲水，涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現(xiàn) 象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。 (六 )鋁扣板應安裝牢固、質量良好、鋼結構焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。 (七 )屋面工程符合 GBJ207《屋面工程施工及驗收規(guī)范》的有關規(guī)定，排水通暢，設施齊全、出水口、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。 二、樓地面 (一 )面層與基層粘接牢固、不空鼓。面層平整，無裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直，