【文章內(nèi)容簡介】 家 組合 10000 保龍倉 組合 14000 大潤發(fā) 組合 20000 專業(yè)賣場 東方家園 組合 居然之家 組合 蘇寧電器 組合 國美電器 組合 百貨、購物中心 百貨大樓 獨立 52000 三利百貨 組合 36000 遠洋城購物中心 組合 120000 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施 業(yè)態(tài)類型 序號 項目名稱 商業(yè)規(guī)模 （ ㎡ ） 商務(wù)配套 （底商裙樓） 01 時代景苑 4200 02 華寧景苑 3000 03 唐人起居 20000 04 天元帝景 6400 05 馨秀園 15000 06 綠錦園 5400 07 玫瑰莊園 11000 08 翡翠城 8300 社區(qū)配套商業(yè)一覽表 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 社區(qū)配套商業(yè) ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)總量已為 80萬 平方米左右 ? 隨著準確商業(yè)定位的場所入市，區(qū)域內(nèi) 百貨、購物中心、城市綜合體 類商業(yè)輻射 范圍也擴大到整個區(qū)域，乃至周邊 ? 社區(qū)配套 商業(yè)所占 比例 仍維持在 較高水平 ，原因在于區(qū)域內(nèi)各住宅項目均配合開 發(fā)了大小不等的商業(yè)配套來提升住宅品質(zhì)、滿足自身需要 ? 區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多數(shù)體量不大，體量大的分布也較為 分散 ；休閑娛樂業(yè)態(tài)出現(xiàn)相 對 供應(yīng)不足 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 數(shù)據(jù)解讀 數(shù)據(jù)解讀： ? 即使項目規(guī)劃：中大型生活超市開業(yè)后，區(qū)域內(nèi)超市營業(yè)面積還到 10萬平方米，遠遠不能完全滿足唐山城市居民的日常生活用品消費需求 ? 在建商業(yè)中有多達 42萬平方米左右的商業(yè)未確定規(guī)劃方向，其中大部分商業(yè)入市時間接近，未來存在規(guī) 劃趨同、招商競爭風險 項目名稱 商業(yè) 定位 總規(guī)模 （㎡） 商業(yè)規(guī)模 （㎡） 物業(yè)組合 完工 時間 東方國際廣場 二期 唐百管理 集中商業(yè) 70000 30000 商業(yè)、公寓、 寫字樓、酒店 2009 廣電大廈 集中 商業(yè) 80000 30000 40000 商業(yè)、公寓、 寫字樓 待定 東方廣場 三期商業(yè) 集中 商業(yè) 70000 3000040000 商業(yè)、公寓、 寫字樓、酒店 待定 國安廣場 集中 商業(yè) 141000 56000 商業(yè)、寫字樓 、公寓 待定 鷺港商業(yè) 商業(yè)街 860000 首期 16000 ；未來預(yù) 計 7左右 底商、住宅 待定 龍澤路商業(yè)街 商業(yè)街 18000 11800 底商、公寓、 酒店、寫字樓 2009 君瑞國際 商業(yè)街 136000 15000 底商、公寓、 寫字樓 2010 金港國際 商業(yè)街 150000 20000 底商、住宅 2010 宏揚香木林 商業(yè)街 273000 2000030000 底商、住宅 2010 景奉翰林 商業(yè)街 556000 4000060000 底商、住宅 2010 榮泰尚都小區(qū) 商業(yè)街 140000 20000 底商、住宅 2010 梧桐大道 商業(yè)街 491000 4000060000 住宅、商業(yè) 2011 高新區(qū) 4號地 商業(yè)街 100000 3000040000 底商、公寓、 辦公等 待定 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 未來大體量商業(yè)供應(yīng) 整體規(guī)模大，集中開發(fā)、扎堆入市 ?2008年前后，唐山城區(qū)新增商業(yè)面積將達 45萬余萬平米，商業(yè)供應(yīng)總量將超過 125萬平米。新增商業(yè)面積中接近一半的商業(yè)在 20062008年集中入市 商業(yè)分布相對穩(wěn)定、兩大組團成為亮點 ?未來商業(yè)布局將形成以建設(shè)路為縱軸的北、南兩大商業(yè)組團，以及路南區(qū)商業(yè)組團。再加上現(xiàn)有的路北區(qū)商業(yè)組團，意味著存在兩大商業(yè)聚合點的局面 部分商業(yè)定位雷同，存在招商及經(jīng)營競爭風險 ?有大量待規(guī)劃商業(yè)面積在尋求有限的商業(yè)切入點，城區(qū)內(nèi)肉搏式商業(yè)競爭在所難免 未來商業(yè)聚合示意圖 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 商業(yè)供應(yīng)特點 整體環(huán)境方面 ： ? 區(qū)域規(guī)模大，開發(fā)潛力足 ? 交通條件優(yōu)越，隨時溝通及連接京、津城等各重點區(qū)位 ? 人口收入及消費水平佳 消費需求方面 ： ? 消費需求及消費潛力巨大 ? 對居民、休閑消費、服務(wù)性消費、健康投資消費需求較高 ? 年輕消費群體的相關(guān)服務(wù)及消費需求旺盛 商業(yè)供應(yīng)方面 ： ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)與民生相結(jié)合，商業(yè)及其他公共設(shè)施日臻完善 ? 商業(yè)規(guī)劃各自為政，集中開發(fā)，扎堆入市，未來競爭不可避免 ? 現(xiàn)有商業(yè)定位重復(fù)，時尚、青春、休閑娛樂商業(yè)相對不足 ? 區(qū)域在建商業(yè)規(guī)劃雷同，缺乏主題和市場細分 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 市場研究結(jié)論 ? 百貨類扣點率百貨類商鋪租金 業(yè)態(tài) 化妝品 服裝 珠寶 內(nèi)衣羊絨 居家用品 兒童 電器 餐飲 扣點率 2025% 左右 2023% 左右 20%左右 20%左右 15%左右 20%左右 15%左右 10%左右 ?百貨類經(jīng)營模式 :聯(lián)營扣點 +租金，其中珠寶類、化妝品、服裝和兒童用品扣點率較高，平均在 20%左右；每層租金按照店鋪位置和經(jīng)營種類有所區(qū)別 ? 百貨類商鋪租金 一層 818元 /平方米 ?天，其中珠寶類租金較高 1518元 /平方米 ?天 二層 610元 /平方米 ?天 三層 38元 /平方米 ?天，其中內(nèi)衣類租金較高 12元 /平方米 ?天 四層 25元 /平方米 ?天 商業(yè)租賃標準 超市類扣點率及租金 ? 大潤發(fā)超市 ?超市類底商經(jīng)營模式部分為聯(lián)營扣點 +租金，其中租金在 817元 /平方米 ?天左右 ?保龍倉超市租金比一般超市租金偏低，一般大型超市租金平均在 /平方米 ?天左右 租金 超市底商 8— 17元 /平方米 ?天左右 扣點率 食品類 10%左右；化妝品 /頭飾品 23%，另外加 2元 /平方米 ?天的租金；日常用品類 20%左右 ? 保龍倉超市 租金 /平方米 ?天 商業(yè)租賃標準 銷售類商業(yè)價格匯總 項目名稱 地理位置 臨近商圈 主力面積 （平方米） 銷售均價 （元 /平方米） 新街 華巖路 新華道商圈 70 22000 馨秀園 衛(wèi)國路機場北樓南側(cè) 遠洋城商圈 150 10000 綠錦園 龍澤路 遠洋城商圈 200 10000 翡翠城 路北區(qū)建設(shè)北路 100號 遠洋城商圈 240 10000 唐人起居 翔云道與衛(wèi)國北路交叉口東 新天地商圈 150 18000 新天地購物樂園 國防道與文化路交口 新天地商圈 250 16000 金色家園 北新西道與友誼路交匯處 北新道商圈 140 18000 天元帝景 興源道與大里路交匯處東北方向 北新道商圈 280 13900 尚座 新華西道 27號 北新道商圈 150 30000 玫瑰莊園 八方購物廣場斜對面 北新道商圈 320 20000 世紀廣場 建設(shè)路市委黨校對面 遠洋城商圈 180 13800 瑞景國際公寓 光明路與西山道交匯處 北新道商圈 60 20000 麗景新