【文章內(nèi)容簡介】 目代碼 設備類別代碼DYG低壓配電柜 FJ風機GL鍋爐 DJ對講系統(tǒng)KZ電氣控制柜 DT電梯B水泵 BYQ變壓器KT空調(diào) GYG高壓配電柜FDJ發(fā)電機 XF消防設備AF安防設備 LY樓宇自控設備 設施類別代碼CP草坪燈 TY庭院燈TS特色燈柱 SS射樹燈DM地埋燈 SX水下燈HT花臺燈 S射燈YS延時 B壁燈QB蹺板 T筒燈D吊燈 XD吸頂MHQ滅火器 XHS消火栓GC樓宇外立面光彩照明 5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格《設備設施標識卡》 AAAGCJLGC0801（C/1）測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1. 目的測量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務的一項重要基礎設施。為保障測量和監(jiān)控裝置的正確性及準確性，發(fā)揮其有效作用，特制定本管理規(guī)定。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對測量和監(jiān)控裝置的管理。3. 職責各項目設施設備維護部負責人負責測量和監(jiān)控裝置臺賬的建立，制定檢測計劃，并負責日常管理和檢測的實施。4. 管理要點 凡本公司所管理項目內(nèi)的公共設備設施的計量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。主要包括：設備設施附屬的電能表、電壓表、電流表、功率因素表、壓力表、水溫計/表、流量表、煤氣表、水表、水溫控制器等儀表；項目配備的萬用表、鉗形電流表、兆歐表、紅外測溫儀、紅外測距儀、米尺、卡尺等工器具和絕緣靴、絕緣手套、高壓驗電筆等絕緣器具。 各項目必須分類建立測量和監(jiān)控裝置臺賬，根據(jù)國家及行業(yè)有關的規(guī)定和檢測規(guī)范，對屬強制性檢驗的儀器儀表、測量工具應制定送檢計劃，按期送有關部門進行檢定。對一般指示性儀表可自行進行檢定。 對在用的儀器、儀表、測量工具實行定期檢驗制度，自行抽檢時可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進行比較，發(fā)現(xiàn)有問題的應及時檢修并重新送有關部門檢定。 新購置的儀器儀表和測量工具應進行首次檢定才可用于管理現(xiàn)場，凡未經(jīng)檢定或檢定不合格的儀器、儀表、測量工具不準用于管理現(xiàn)場。 工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準或損壞時應及時報告主管，以便安排進行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現(xiàn)場。 各項目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報告相關單位。 測量和監(jiān)控裝置是項目管理的一個重要部分，未經(jīng)許可，任何人均不得擅自改變或調(diào)整參數(shù)。 由能源公司抄錄的水、電、氣等計量表由相關的自來水公司、電業(yè)公司、燃氣公司自行負責檢測和校驗，各項目負責日常的管理和檢查，并按月、年分析比較能耗，發(fā)現(xiàn)異常及時與相關單位聯(lián)系解決。 電能表、電壓表、電流表等供配電系統(tǒng)內(nèi)部計量表由運行電工負責巡查和抄錄數(shù)據(jù)，每月應比較分析數(shù)據(jù)；對于重要客戶或設備的計量電能表，如發(fā)現(xiàn)異常須立即進行檢查核對或更換，如客戶有異議再送相關專業(yè)檢定部門檢定。 供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電筆等有強檢要求的專用工器具，由相關責任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關專業(yè)單位檢定。 壓力表、流量計、水表由給排水員工負責日常巡查和運行管理，每月應比較分析數(shù)據(jù)；對于空調(diào)、高壓鍋爐等有強檢要求的設備的主要壓力表和計量表，由相關責任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關專業(yè)單位檢定。 在使用過程中，如對測量和監(jiān)控裝置的正確性有疑問，可立即向班長、主管反映。 各項目應指定專人負責監(jiān)測裝置的日常使用維護，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期、失效、損壞的監(jiān)測裝置應及時送相關法定檢定機構進行維修、檢定、校準或更換。 各使用部門應妥善保存各監(jiān)測儀器儀表的檢測報告，在相應儀表、儀器和器具上張貼檢定合格標識。 測量和監(jiān)控裝置檢定周期（見下表）序號器具名稱使用場所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）2電壓表內(nèi)部計量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計量一年一次自檢4功率因素表內(nèi)部計量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調(diào)等重要設備一年一次外檢消防、生活水泵等設備一年一次自檢6水表內(nèi)部計量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）8水溫計/表內(nèi)部計量一年一次自檢9米尺檢測工具一年一次自檢10卡尺檢測工具一年一次外檢11萬用表檢測工具一年一次外檢（主要用表）12兆歐表檢測工具一年一次外檢13數(shù)字鉗形表檢測工具一年一次外檢14高壓驗電筆檢測工具一年二次外檢15絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢5. 支持性文件《物業(yè)服務監(jiān)視和測量控制程序》 6. 質(zhì)量記錄表格 《測量器具臺賬表》 AAAGCJLGC0901（C/1） 《測量、計量器具檢測記錄表》 AAAGCJLGC0902（C/1） 《計量器具報廢表》 AAAGCJLGC0903（C/1） 《檢測設備、儀器周期送檢計劃表》 AAAGCJLGC0904（C/1）設備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則1. 目的為了督導各項目不斷提升房屋及附屬設施設備的管理、維護水平，特制定本規(guī)則。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對設備設施及房屋的管理。3. 職責項目設施設備維護部負責對設施設備完好率統(tǒng)計和房屋完好率進行統(tǒng)計評定。4. 程序要點 一般管理原則 各項目設施設備維護部每月對設備完好率統(tǒng)計1次，每6個月對房屋本體及附屬設施完好率統(tǒng)計一次，完好率不得低于物業(yè)服務合同約定的比例。 項目所有員工均有責任將房屋和設備的狀態(tài)、缺陷向設施設備維護部門報告。 計算設備和房屋完好程度以百分制表示，全部完好的房屋為100分。 房屋評分以一個獨立建筑為一個評分單位，可查一個評分單位，也可查幾個評分單位；在進行評分時，一般以單個建筑區(qū)劃整體為評分單位。 設備評分以系統(tǒng)為單位，并按照《設備運行狀態(tài)月報表》上設備每項所占比例進行統(tǒng)計，然后每項結果相加等于總設備完好率。 統(tǒng)計方法 設備完好率計算公式：每項設備完好率＝每項完好設備臺數(shù)/每項設備總臺數(shù)X100%（設備能夠正常運行即判定為完好設備）。 房屋完好率計算公式：A完好率A評分單位面積 + B完好率B評分單位面積100% A評分單位面積 + B評分單位面積 房屋檢查評分（每一個評分單位的房屋按得分多少分成下列四等）： 81分 100分為完好房屋； 61分80分為基本完好房屋； 41分60分為一般損壞房屋； 0分40分為嚴重損壞房屋。 設備 房屋評分細則：序號評分標準分值評 分 細 則一承重結構18（一）框架、剪力墻鋼砼等（18）個別地方混凝土塊剝落，不影響結構牢固，各種節(jié)點稍有稀縫，扣1分。少量鋼混凝土構件由于鐵漲，引起混凝土塊剝落，經(jīng)修補仍可承受荷載，各種節(jié)點較明顯稀縫，扣23分。鋼混凝土構件由于鐵漲引起較多混凝土塊松脫剝落，鋼筋銹蝕嚴重，扣45分。部分承重墻傾斜，弓凸或有裂縫，扣45分。部分或整垛承重墻傾斜，弓凸，裂縫嚴重，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢，扣1018分。二屋 面10（一）屋平面、天臺（7）防水層基本完好，雖有細縫及少量起殼，但不滲水，扣2分。防水層局部松酥起殼，個別地方有滲水，經(jīng)修補后可解決，扣35分。防水層大部分酥松，起殼，引起普遍滲水嚴重，扣 57分。（二）屋面上的壓頂、泛水、天溝、地磚等（3）稍有起殼，裂縫，扣1分。起殼，裂縫較多，少量集水，經(jīng)修補可解決，扣2分。起殼，裂縫普遍嚴重，集水嚴重，需翻修解決，扣3分。三外 飾 面16（一）外墻釉面磚、玻璃幕墻、外粉刷等（16）稍有起殼、裂縫，但不滲水不墜落，扣25分。少量起殼、裂縫，且有脫落危險，扣610分。大面積起殼，裂縫，剝落，嚴重損壞影響外觀，扣1015分。四門、窗、扶手18（一）門窗（10）門窗基本完好，少量五金缺損，扣23分。少量門窗開關失靈及五金殘缺，扣46分。門窗腐爛，翹裂變形，開關失靈，五金殘缺，損壞超過10%，扣710分。（二）油漆（8）油漆少量剝落、起殼，扣23分。油漆少量泛銹，扣45分。油漆較大面積剝落、銹蝕，扣57分。五樓 內(nèi) 飾 面10（一）墻面磚、地磚、粉刷等（10）稍有起殼，裂縫，但不脫落，扣23分。少量面磚、地磚起殼，裂縫、粉刷層脫落等，扣46分。較大面積面磚，地磚起殼，脫落，殘缺，扣79分。六水、電、衛(wèi)18（一）給排水系統(tǒng)附屬設備等（8）個別地方防腐保溫不良，附屬配件缺損或輕微滴漏，扣2分。少量地方銹蝕嚴重，保溫缺損及滲漏，扣3分。部分嚴重破損，經(jīng)日常修補無法解決需更新，扣4分。（二）公共部位照明、開關、插座等（5）公共照明基本完好、開關、插座等零件個別損壞，扣2分。開關、插座等少量損壞，檢查的公共照明10%不亮，扣3分。較大量開關、插座等殘缺破損及線路老化，亂設臨時線，檢查的公共照明有30%不亮，扣4分。（三）公共廁所衛(wèi)生潔具（5）設備完好，零件稍有損壞，扣2分。設備稍有損壞，少量零件損壞，扣3分。零件殘缺不齊，設備部分損壞，使用不便，扣4分。七路 面10（一）道路飾面、明溝、窨井等（10）道路飾面少量裂縫、起殼，明溝稍有裂縫，但不影響流水，窨井蓋不平整，有缺損，扣24分。道路飾面較大面積的起殼、裂縫，明溝破損，窨井蓋缺損嚴重，扣59分。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格《房屋及設備設施運行狀態(tài)報表》 AAAGCJLGC1001（C/1）設備檔案管理制度1. 目的規(guī)范公司各項目設施設備檔案管理。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備維護部對設備檔案的管理。3. 職責 項目設施設備維護部負責制度的組織與實施。 公司工程技術部和品質(zhì)部負責項目對設備檔案管理情況的監(jiān)督與指導。4. 管理要點 設備檔案的類型及保存期限 設備檔案按存儲介質(zhì)的不同分為紙質(zhì)和電子版本，同時具有紙質(zhì)和電子版本的檔案如工程圖紙、合同、協(xié)議等檔案，在建立紙質(zhì)檔案的同時，項目和設施設備維護部都應建立電子臺賬。 工程檔案：包括:物業(yè)產(chǎn)權資料(項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建設工程開工許可證；用地紅線圖等)。綜合竣工查驗資料(竣工圖：包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣等設備及附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；建設工程竣工查驗證書；建設消防查驗合格證；公共配套設施綜合查驗合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設施合格證；電梯合格證等)。施工設計資料(地質(zhì)報告書；全套設計圖紙；圖紙會審記錄；設計變更通知單；工程預決算報告書；重要的施工會議紀要；隱蔽工程查驗記錄；沉降觀測記錄；其它可能會影響將來管理的原始記錄等)；其它應保存的工程資料。保存期限為“永久”。 設備檔案：包括設備設施臺賬；設備出廠合格證；設備使用說明書；設備安裝、調(diào)試報告；保修卡、保修協(xié)議等。保存期限為“永久”。 合同、協(xié)議檔案：包括設備設施購買合同、設備維保合同、土建裝飾、裝修合同、設備更換改造合同等合同、協(xié)議。保存期限為“長期”。 維修保養(yǎng)檔案：設備大修、更新改造記錄，設備日常維修、維護、保養(yǎng)記錄；保存期限為“長期”。 運行檔案：包括設備運行記錄，各種巡查記錄以及其它應保存的運行記錄，存期限為“2年”。 設施設備外委管理檔案：……保存期限為“長期”。 公文