【正文】 保存期限為“長期”。 設(shè)施設(shè)備外委管理檔案：……保存期限為“長期”。 維修保養(yǎng)檔案：設(shè)備大修、更新改造記錄，設(shè)備日常維修、維護、保養(yǎng)記錄；保存期限為“長期”。 合同、協(xié)議檔案：包括設(shè)備設(shè)施購買合同、設(shè)備維保合同、土建裝飾、裝修合同、設(shè)備更換改造合同等合同、協(xié)議。 設(shè)備檔案：包括設(shè)備設(shè)施臺賬；設(shè)備出廠合格證；設(shè)備使用說明書；設(shè)備安裝、調(diào)試報告；保修卡、保修協(xié)議等。施工設(shè)計資料(地質(zhì)報告書；全套設(shè)計圖紙；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)決算報告書；重要的施工會議紀(jì)要；隱蔽工程查驗記錄；沉降觀測記錄；其它可能會影響將來管理的原始記錄等)；其它應(yīng)保存的工程資料。 工程檔案：包括:物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料(項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建設(shè)工程開工許可證；用地紅線圖等)。 公司工程技術(shù)部和品質(zhì)部負(fù)責(zé)項目對設(shè)備檔案管理情況的監(jiān)督與指導(dǎo)。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設(shè)施設(shè)備維護部對設(shè)備檔案的管理。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格《房屋及設(shè)備設(shè)施運行狀態(tài)報表》 AAA七路 面10（一）道路飾面、明溝、窨井等（10）道路飾面少量裂縫、起殼，明溝稍有裂縫，但不影響流水，窨井蓋不平整，有缺損，扣24分。設(shè)備稍有損壞，少量零件損壞，扣3分。較大量開關(guān)、插座等殘缺破損及線路老化，亂設(shè)臨時線，檢查的公共照明有30%不亮，扣4分。（二）公共部位照明、開關(guān)、插座等（5）公共照明基本完好、開關(guān)、插座等零件個別損壞，扣2分。少量地方銹蝕嚴(yán)重，保溫缺損及滲漏，扣3分。較大面積面磚，地磚起殼，脫落，殘缺，扣79分。五樓 內(nèi) 飾 面10（一）墻面磚、地磚、粉刷等（10）稍有起殼，裂縫，但不脫落，扣23分。油漆少量泛銹，扣45分。門窗腐爛，翹裂變形，開關(guān)失靈，五金殘缺，損壞超過10%，扣710分。四門、窗、扶手18（一）門窗（10）門窗基本完好，少量五金缺損，扣23分。少量起殼、裂縫，且有脫落危險，扣610分。起殼，裂縫普遍嚴(yán)重，集水嚴(yán)重，需翻修解決，扣3分。（二）屋面上的壓頂、泛水、天溝、地磚等（3）稍有起殼，裂縫，扣1分。防水層局部松酥起殼，個別地方有滲水，經(jīng)修補后可解決，扣35分。部分或整垛承重墻傾斜，弓凸，裂縫嚴(yán)重，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢，扣1018分。鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲引起較多混凝土塊松脫剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重，扣45分。 設(shè)備 房屋評分細(xì)則：序號評分標(biāo)準(zhǔn)分值評 分 細(xì) 則一承重結(jié)構(gòu)18（一）框架、剪力墻鋼砼等（18）個別地方混凝土塊剝落，不影響結(jié)構(gòu)牢固，各種節(jié)點稍有稀縫，扣1分。 統(tǒng)計方法 設(shè)備完好率計算公式：每項設(shè)備完好率＝每項完好設(shè)備臺數(shù)/每項設(shè)備總臺數(shù)X100%（設(shè)備能夠正常運行即判定為完好設(shè)備）。 房屋評分以一個獨立建筑為一個評分單位，可查一個評分單位，也可查幾個評分單位；在進行評分時，一般以單個建筑區(qū)劃整體為評分單位。 項目所有員工均有責(zé)任將房屋和設(shè)備的狀態(tài)、缺陷向設(shè)施設(shè)備維護部門報告。3. 職責(zé)項目設(shè)施設(shè)備維護部負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計和房屋完好率進行統(tǒng)計評定。GCJLGC0904（C/1）設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則1. 目的為了督導(dǎo)各項目不斷提升房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維護水平，特制定本規(guī)則。GCJLGC0902（C/1） 《計量器具報廢表》 AAA 測量和監(jiān)控裝置檢定周期（見下表）序號器具名稱使用場所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）2電壓表內(nèi)部計量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計量一年一次自檢4功率因素表內(nèi)部計量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調(diào)等重要設(shè)備一年一次外檢消防、生活水泵等設(shè)備一年一次自檢6水表內(nèi)部計量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）8水溫計/表內(nèi)部計量一年一次自檢9米尺檢測工具一年一次自檢10卡尺檢測工具一年一次外檢11萬用表檢測工具一年一次外檢（主要用表）12兆歐表檢測工具一年一次外檢13數(shù)字鉗形表檢測工具一年一次外檢14高壓驗電筆檢測工具一年二次外檢15絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢5. 支持性文件《物業(yè)服務(wù)監(jiān)視和測量控制程序》 6. 質(zhì)量記錄表格 《測量器具臺賬表》 AAA 各項目應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)測裝置的日常使用維護，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期、失效、損壞的監(jiān)測裝置應(yīng)及時送相關(guān)法定檢定機構(gòu)進行維修、檢定、校準(zhǔn)或更換。 壓力表、流量計、水表由給排水員工負(fù)責(zé)日常巡查和運行管理，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于空調(diào)、高壓鍋爐等有強檢要求的設(shè)備的主要壓力表和計量表，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。 電能表、電壓表、電流表等供配電系統(tǒng)內(nèi)部計量表由運行電工負(fù)責(zé)巡查和抄錄數(shù)據(jù)，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于重要客戶或設(shè)備的計量電能表，如發(fā)現(xiàn)異常須立即進行檢查核對或更換，如客戶有異議再送相關(guān)專業(yè)檢定部門檢定。 測量和監(jiān)控裝置是項目管理的一個重要部分，未經(jīng)許可，任何人均不得擅自改變或調(diào)整參數(shù)。 工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準(zhǔn)或損壞時應(yīng)及時報告主管，以便安排進行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現(xiàn)場。 對在用的儀器、儀表、測量工具實行定期檢驗制度，自行抽檢時可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進行比較，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時檢修并重新送有關(guān)部門檢定。 各項目必須分類建立測量和監(jiān)控裝置臺賬，根據(jù)國家及行業(yè)有關(guān)的規(guī)定和檢測規(guī)范，對屬強制性檢驗的儀器儀表、測量工具應(yīng)制定送檢計劃，按期送有關(guān)部門進行檢定。4. 管理要點 凡本公司所管理項目內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的計量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對測量和監(jiān)控裝置的管理。GCJLGC0801（C/1）測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1. 目的測量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一項重要基礎(chǔ)設(shè)施。3. 職責(zé)項目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人按本規(guī)定對設(shè)施設(shè)備進行統(tǒng)一編號，建立設(shè)施設(shè)備臺賬，并在相應(yīng)設(shè)施設(shè)備上設(shè)置標(biāo)示卡；項目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。WXWYJLKF0703（C/1）設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定1. 目的為了規(guī)范公司所管項目設(shè)施設(shè)備的分類和編碼，便于對設(shè)施設(shè)備日常的維修、保養(yǎng)和管理。GCJLGC0703（C/1） 《設(shè)施設(shè)備管理檢查表》 AAAGCJLGC0701（C/1） 《維修工作登記/統(tǒng)計表》 AAA 緊急維修結(jié)束后，須填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向部門主管報告。 如因緊急維修對業(yè)戶產(chǎn)生影響時，須立即通知項目項目負(fù)責(zé)人，并由客戶服務(wù)部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 事后維修和緊急維修 設(shè)備發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時，或者設(shè)施損壞較大，必須進行維修時，項目設(shè)施設(shè)備維護部應(yīng)盡快制定維修方案，確定維修費用和時間，落實維修所需要的材料，以最短的時間進行維修處理。 項目設(shè)施設(shè)備維護部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)維護保養(yǎng)計劃的執(zhí)行和督導(dǎo)，須提前備好材料，做好工作安排，維保結(jié)束后及時填寫質(zhì)量記錄。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，須由設(shè)施設(shè)備維護部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。維保計劃包括由項目工程人員實施的工作和技術(shù)改造、外包維修等工作。合同金額大于2000元的外包必須經(jīng)公司合同評審流程進行。 技術(shù)改造：是指原有的設(shè)施設(shè)備損壞較大影響正常的使用功能，且設(shè)備的零配件購買困難，或者設(shè)備經(jīng)維修后已無多大使用價值，抑或設(shè)備的能耗較大，無法滿足經(jīng)濟運行要求而進行的局部技術(shù)改造或整體更換。 事后維修：是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才能進行的修理。 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)檢查維保計劃及維保維修的實施情況。3. 職責(zé) 項目設(shè)施設(shè)備維護部負(fù)責(zé)根據(jù)項目實際情況，制定房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)、維修計劃，并負(fù)責(zé)計劃的組織實施。公司各項目應(yīng)正確履行工作職責(zé)，減少緊急維修和設(shè)備故障，對房屋及設(shè)施設(shè)備應(yīng)以計劃維修保養(yǎng)為主，事后維修為輔，盡量避免事后維修。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格《設(shè)施設(shè)備維護部月工作總結(jié)月計劃》 AAA 計劃的執(zhí)行和督導(dǎo) 各項目設(shè)施設(shè)備維護部每月按年度計劃和月度計劃開展設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)和管理等工作，項目部根據(jù)月度計劃和總結(jié)檢查監(jiān)督月度工作的完成情況，并應(yīng)納入項目對部門的月度考核。 各項目部設(shè)施設(shè)備管理部門月度工作總結(jié)和下月工作計劃在月底報告該項目負(fù)責(zé)人，并同時上報公司工程技術(shù)部審核。 每月月末由項目部設(shè)施設(shè)備管理部門完成月度工作總結(jié)，并根據(jù)年度工作計劃和具體情況擬定下月工作計劃。3. 職責(zé)公司工程技術(shù)部和各項目經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理各項年度工作計劃的審核和落實督導(dǎo)；各項目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人依照年度工作計劃制定月度工作計劃并組織實施、總結(jié)和匯報。GCJLGC0504（C/1）設(shè)施設(shè)備維護管理工作計劃實施細(xì)則1. 目的為了規(guī)范公司各項目設(shè)施設(shè)備的管理，督促項目部按公司要求制定設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃并按計劃實施，便于公司和項目部監(jiān)督檢查設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作的開展情況。GCJLGC0502（C/1） 《工作票》 AAA5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格 《鑰匙借用登記表》 AAA 生活水箱間必須上鎖，水箱檢查孔須加蓋上鎖，透氣孔須加裝鋼絲網(wǎng)等保護裝置，避免小動物進入水箱內(nèi)；定期清洗水箱、檢測水質(zhì)。 建立設(shè)備缺陷登記制度，設(shè)備存在缺陷，影響正常的運行時，應(yīng)對缺陷設(shè)備進行登記，并上報主管領(lǐng)導(dǎo)采取措施予以盡快解決。 空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的運行、維護、管理都必須制定相應(yīng)的管理制度和操作規(guī)程、應(yīng)急處理流程和預(yù)案。 各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進行安全性能檢驗，禁止使用不合格或存在安全隱患的的工器具，每次使用前須仔細(xì)檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。 屋面女兒墻、高空安全欄桿、無防護欄的窗戶、露臺、損壞的井蓋等危險區(qū)域必須設(shè)置相應(yīng)的安全警示標(biāo)識；有高空作業(yè)和工作的區(qū)域應(yīng)設(shè)置臨時的安全警示標(biāo)識。 所有機房、設(shè)備間、水箱間、倉庫、工作間等須按標(biāo)準(zhǔn)配置足夠的消防器具，消防系統(tǒng)功能完好，并在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識，在無人時必須將門窗鎖好。 未經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），如有來訪者，必須辦理登記手續(xù)，并有值班人員陪同監(jiān)護。 建立交接班制度，當(dāng)班值班員在交接班時嚴(yán)格按照交接班制度進行交接，檢查設(shè)備的安全運行情況，發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。4. 程序要點 設(shè)施設(shè)備維護部全體員工必須提高安全防范意識，協(xié)同秩序維護部認(rèn)真做好安全防范工作。 各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。3. 職責(zé) 項目部負(fù)責(zé)根據(jù)項目實際情況，制定相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全管理制度、操作規(guī)程，公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)各項目相關(guān)制度、規(guī)程等安全作業(yè)文件的審核，檢查落實情況。GCJLGC0408（C/1）設(shè)施設(shè)備安全管理辦法1. 目的明確并規(guī)范設(shè)施設(shè)備的運行、維護、操作安全管理，保證人身及設(shè)施設(shè)備安全。GCJLGC0406（C/1） 《鑰匙承接查驗表 》 AAAGCJLGC0404（C/1） 《公共設(shè)備設(shè)施查驗初檢表》 AAAGCJLGC0402（C/1） 《樓層公共設(shè)施查驗表》 AAA5. 支持性文件《物業(yè)承接查驗辦法》（建設(shè)部建房[2010]165號）6. 質(zhì)量記錄表格 《單元房間查驗交接表》 AAA 早期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。 所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計變更單。 物業(yè)工程項目接管查驗依據(jù) 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。 對于查驗不合格的項目，項目部承接查驗負(fù)責(zé)人和項目部負(fù)責(zé)人不應(yīng)簽字進行接管，應(yīng)將不合格項整理后報告開發(fā)商督促施工單位整改。 承接查驗的結(jié)果 設(shè)備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好，在《鑰匙承接查驗表》上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理臺賬并存檔。C. 設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備承接查驗清單中。 設(shè)備的實物查驗，要做到符合以下幾點：A. 圖紙設(shè)計與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。 對在查驗中未達到查驗要求的項目，整改實施后，查驗小組進行復(fù)查、驗證，整改合格