【正文】 性文件《供應(yīng)商管理辦法》 AAA﹒JY10 (C/1)6. 質(zhì)量記錄表格 《外委設(shè)備維修監(jiān)督記錄表》 AAAGCJLGC1401（C/1） 《供應(yīng)商考核表》 AAA﹒JYJLJY1005（C/1） 《工程/產(chǎn)品完工驗收表》 AAA﹒JYJLJY1006（C/1）設(shè)施設(shè)備事故處置制度1. 目的減少設(shè)備事故、故障停機(jī)時間，降低設(shè)備事故、故障造成的損失，并能及時從事故中總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)，有力保障物業(yè)設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設(shè)備事故的管理。3. 工作職責(zé) 項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)員負(fù)責(zé)事故后的及時處理、搶險和報告。 項目設(shè)施設(shè)備主管負(fù)責(zé)指揮、安排對設(shè)備事故或故障的搶修、調(diào)查處理、原因分析總結(jié)及報告。 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備事故后的協(xié)調(diào)、組織調(diào)查等善后工作。4. 要點(diǎn) 設(shè)備事故定義：凡正式投入使用的設(shè)備，在使用中不論何種原因造成的零件、構(gòu)件損壞使設(shè)備運(yùn)行突然中斷者，稱為設(shè)備事故。下列情況不列為設(shè)備事故： 設(shè)備的計劃檢修、檢查。 設(shè)備因技術(shù)狀況不好而安排的臨時檢修。 在使用過程中設(shè)備的安全保護(hù)裝置正常動作，安全件損壞而造成其它設(shè)備損壞者。 不可抗拒的自然災(zāi)害造成設(shè)備損壞。 事故報告 設(shè)施設(shè)備維護(hù)員發(fā)現(xiàn)設(shè)備異?；蚬收虾?，應(yīng)第一時間采取緊急措施予以處理，并立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)。 對于設(shè)備損害較小，損失金額在500元以下，且未造成人員傷害的一般設(shè)備事故，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部報告項目負(fù)責(zé)人后處理。 對于設(shè)備損失金額在500元以上，造成系統(tǒng)無法正常運(yùn)行的設(shè)備事故，屬于重大設(shè)備事故，必須立即上報公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 對于設(shè)備損失金額在500元以上，造成系統(tǒng)無法正常運(yùn)行，且造成人員較大傷害的的設(shè)備事故，屬于重大設(shè)備人身傷害事故，必須立即上報公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 由于設(shè)備事故造成人員重大傷害甚至死亡的事故，屬于特大設(shè)備人身傷害事故，必須立即上報公司公司工程技術(shù)部、分管副總和總經(jīng)理，同時通知相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和項目屬地警方。 項目發(fā)生設(shè)備事故后隱瞞或不按實(shí)上報事故的，公司應(yīng)追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 事故搶修 設(shè)備發(fā)生事故或故障后，要迅速組織搶修，同時啟用備用設(shè)備或應(yīng)急方案，盡快恢復(fù)設(shè)備的使用和系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 一般事故和故障由班組組織搶修，重大設(shè)備事故由部門組織搶修，并上報上級主管。需緊急使用維修資金的，應(yīng)立即啟動《維修資金緊急使用預(yù)案》。 參加搶修的員工必須服從統(tǒng)一指揮，對由于搶修不力而使事故進(jìn)一步擴(kuò)大的責(zé)任人應(yīng)視同事故責(zé)任人一并處理。 事故分析：對事故進(jìn)行分析是事故管理的重要組成部分，能夠查找事故原因，尋找管理漏洞，避免以后出現(xiàn)類似問題。 事故發(fā)生后，必須保護(hù)現(xiàn)場，立即報告設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人和項目負(fù)責(zé)人。 在組織搶修的同時，首先要進(jìn)行事故調(diào)查。對事故現(xiàn)場進(jìn)行拍照取證，調(diào)查設(shè)備損壞情況，取得有關(guān)數(shù)據(jù)，需要保留的損壞件必須保留，直到事故處理后方可處理。 事故情況調(diào)查清楚后共同確定維修方案，組織力量搶修。 事后對出現(xiàn)設(shè)備事故的原因進(jìn)行專題分析、總結(jié)，找出設(shè)備管理的薄弱環(huán)節(jié)，采取預(yù)防措施，防止事故重演，并將事故報告及處理情況上報公司工程技術(shù)部和分管副總，同時進(jìn)行維修資金的結(jié)算工作。5. 支持性文件 《設(shè)施設(shè)備維護(hù)安全管理辦法》 AAAGC05（C/1）6. 質(zhì)量記錄表格《設(shè)備事故報告單》 AAAGCJLGC1501（C/1）設(shè)備停用、報廢、購置管理制度1. 目的規(guī)范公司各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備購置、報廢的管理。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目對設(shè)備的管理。3. 職責(zé) 物業(yè)服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)設(shè)備的停用、購置、報廢的申請。 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對項目提出的設(shè)備停用、報廢申請進(jìn)行核查，并確定是否需要重新購置。4. 要點(diǎn) 設(shè)備的停用和封存 項目如果存在多余的設(shè)備、或者功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備，應(yīng)予停用或封存。 設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫設(shè)備停用、封存或處理的報告，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審核報公司或業(yè)主批準(zhǔn)后實(shí)施。 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)和功能的損壞。 停用或封存的設(shè)備如確實(shí)已無其它使用價值，應(yīng)向公司和業(yè)主申請?zhí)幚?，避免設(shè)備長期停用而自然損壞造成損失。 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)定期（如一個季度）對還未處理的停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查或試機(jī)運(yùn)行，以保持其適用性； 停用、封存或處理的設(shè)備，在其相應(yīng)臺賬上應(yīng)及時記錄設(shè)備的狀態(tài)。 設(shè)備的報廢 當(dāng)項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部確定設(shè)備已無修復(fù)、改造價值時應(yīng)予以報廢。 報廢設(shè)備應(yīng)由項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出書面申請報告，并由物業(yè)服務(wù)中心審核簽字報公司工程技術(shù)部后，由公司工程技術(shù)部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：業(yè)主代表、公司工程技術(shù)部、公司經(jīng)營管理部、項目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人和其他專業(yè)技術(shù)人員。 參與簽訂的人員在《設(shè)備報廢表》簽字確認(rèn)后，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。 需報廢設(shè)備在未獲報廢批準(zhǔn)前，應(yīng)懸掛“待報廢”標(biāo)識。 報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標(biāo)識。 項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)將批準(zhǔn)的設(shè)備報廢審批表報公司財務(wù)部、業(yè)主、經(jīng)營管理部、工程技術(shù)部各一份。 設(shè)備報廢后設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)及時在相應(yīng)的設(shè)備臺賬上記錄設(shè)備報廢的原因和時間等相關(guān)事項。 設(shè)備的購置管理 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。 設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進(jìn)行。 新添設(shè)備由項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求，經(jīng)公司工程技術(shù)部審核后報公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審核。 采購設(shè)備應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。 采購設(shè)備到達(dá)公司后，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部進(jìn)行清點(diǎn)核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，填寫《工程/產(chǎn)品完工驗收表》，辦理查驗手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 經(jīng)查驗符合要求的采購設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納入臺帳、建立卡片等進(jìn)行日常管理。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格 《設(shè)備報廢表》 AAAGCJLGC1601（C/1） 《設(shè)備停用申請表》 AAAGCJLGC1602（C/1） 《缺陷設(shè)備登記表》 AAAGCJLGC1603（C/1） 《工程/產(chǎn)品完工驗收表》 AAA﹒JYJLJY1006（C/1）房屋及設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范1. 目的規(guī)范公司各項目對房屋及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)，保證所有設(shè)施設(shè)備隨時處于完好狀態(tài)，滿足物業(yè)服務(wù)的相關(guān)要求。 2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目房屋及設(shè)施設(shè)備的管理。3. 職責(zé) 項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理制度及運(yùn)行、操作、規(guī)程的制定和實(shí)施。 項目和公司相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、考核設(shè)施設(shè)備的管理現(xiàn)狀和運(yùn)行管理制度的落實(shí)情況。4. 概念 房屋及設(shè)施設(shè)備管理：是指對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及更新改造,以充分發(fā)揮房屋及配套設(shè)施設(shè)備的使用功能，延長使用壽命，提高物業(yè)的適用性、耐久性、安全性、環(huán)保性和經(jīng)濟(jì)性。 房屋及設(shè)施管理內(nèi)容：是指對大廈、小區(qū)的公共設(shè)施部分及構(gòu)筑物的修復(fù)、維護(hù)、改建活動的管理，包括地庫、會所、公共交通設(shè)施、管理用房、樓面、樓宇外立面、樓宇內(nèi)的公共區(qū)域、園區(qū)噴泉、園區(qū)雕塑及兒童游樂場所等的維護(hù)、維修。 設(shè)備管理內(nèi)容：是指對大廈、小區(qū)配套的供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等設(shè)備及附屬設(shè)施的維護(hù)、維修。5. 管理要點(diǎn) 一般性原則 建立《設(shè)備責(zé)任人制度》，各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備都有具體的負(fù)責(zé)人。 建立《巡檢制度》，定期巡視檢查各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 各運(yùn)行設(shè)備應(yīng)制定相應(yīng)的操作規(guī)程、維保規(guī)程，以規(guī)范設(shè)備運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的流程；對于設(shè)備較少的營地項目，可根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的制度和規(guī)程。 各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備須制定維護(hù)保養(yǎng)計劃，按計劃定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 建立本項目的工程圖紙、資料、運(yùn)行維護(hù)記錄等資料，按公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和要求存檔。 建立設(shè)備機(jī)房、設(shè)備間、樓宇外立面、衛(wèi)生間、消防通道、地下室停車場、樓層通道、屋面等公共區(qū)域建筑面積的臺帳。 建立電子和紙質(zhì)的設(shè)備臺帳、設(shè)備清單，并在主要設(shè)備設(shè)置設(shè)備標(biāo)識卡。 根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)，制定設(shè)施設(shè)備的年度檢修計劃及計劃的執(zhí)行。 每半年統(tǒng)計1次房屋完好率。 編制監(jiān)視和測量裝置臺帳，并擬定每年的外檢計劃。 房屋及設(shè)施管理 樓宇外立面A. 種類：寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的外墻，包含外墻乳膠漆、墻磚、石材、幕墻玻璃、鋼架等。B. 要求：a. 外立面要保持設(shè)計的原有面貌，外墻乳膠漆無大面積脫落，外墻磚無脫落及大面積空鼓。b. 小區(qū)觀景陽臺一般禁止封閉，如果業(yè)主要封閉陽臺，必須按照原設(shè)計風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一。c. 嚴(yán)禁客戶/業(yè)主在外立面安裝破壞外立面整體效果或者具有安全隱患的裝置。d. 安裝單體空調(diào)的外立面空調(diào)外機(jī)及冷凝水管規(guī)范、整齊。e. 玻璃幕墻的維護(hù)見國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JGJ10296《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》。玻璃膠無開裂，幕墻無漏水，玻璃鋁合金鍍膜無損傷，龍骨結(jié)構(gòu)牢固無松動，玻璃窗開啟靈活。f. 戶外廣告牌及霓虹燈的安裝要有相應(yīng)的管理規(guī)定，符合政府相關(guān)部門規(guī)定。g. 檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。 樓宇天面A. 種類：寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的屋面，包含屋面排水、女兒墻、地面、屋面鋼結(jié)構(gòu)、梁柱等。B. 要求：a. 天幕鋼結(jié)構(gòu)維護(hù)要保持完好無損。b. 天面進(jìn)行維護(hù)、維修時注意保護(hù)航標(biāo)燈、防雷帶、衛(wèi)星接收系統(tǒng)，不得破壞防水層。c. 屋頂?shù)孛鏌o空鼓、開裂、滲水，墻面無空鼓、開裂、大面積脫落。d. 伸縮縫封閉嚴(yán)密，無滲漏。e. 金屬設(shè)施無銹蝕。f. 檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。 公共區(qū)域的門窗A. 種類：防火通道門、管井門、新風(fēng)機(jī)房門、管理及設(shè)備用房門、公共區(qū)域消防栓門、天面門（包括閉門器、門鎖及門框）、排煙風(fēng)機(jī)房的百葉窗等。B. 要求：a. 門無污漬、無破損，開合自如；配套閉門器、門鎖、把手、門框或門禁裝置完好。 b. 檢查期限：每月巡查1次，有問題要及時修復(fù)。 公共衛(wèi)生間及茶水間A. 種類：寫字樓、工業(yè)廠房各樓層衛(wèi)生間、茶水間和住宅公共衛(wèi)生間。B. 要求：a. 設(shè)施設(shè)備維護(hù)員工定期檢查座便器、沖水箱、洗手盆、小便感應(yīng)器、干手機(jī)、廁位門鎖、茶水間水龍頭、開水器等能正常使用，要保持上述設(shè)施無積塵、無銹斑、無滴漏、無堵塞，反應(yīng)靈敏，完好率100%。b. 保潔員工在日常工作中發(fā)現(xiàn)問題要及時向主管或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部報告。c. 檢查期限：每日巡查1次，有問題要及時修復(fù)。 公共照明A. 種類：包含大堂、電梯廳、公共走廊、應(yīng)急照明、消防通道安全出口指示、管理用房及設(shè)備房、外墻立面射燈、內(nèi)外廣告燈（箱）、地庫照明燈、廣場地腳燈、水池彩燈等，以及相應(yīng)的開關(guān)箱。B. 要求：a. 項目根據(jù)燈的種類、使用性質(zhì)和部位，制定檢查周期、維護(hù)保養(yǎng)要求。b. 一般大堂、電梯廳、公共走廊、應(yīng)急照明、消防安全指示等重點(diǎn)部位每日巡查后須及時更換；廣告、地庫照明、光彩照明等次要部位照明可統(tǒng)一更換，但不能影響環(huán)境對照度的要求。c. 照明配套開關(guān)箱須定期檢查開關(guān)狀態(tài)、緊固螺絲、電線有無絕緣老化和發(fā)熱，并清潔開關(guān)箱衛(wèi)生。d. 照明部分甲級寫字樓和物業(yè)服務(wù)等級4級以上的住宅每日巡查1次，其它項目每周巡查1次，日常巡查由秩序維護(hù)和保潔員負(fù)責(zé)，有問題要及時修復(fù)。e. 照明配套開關(guān)箱每季度檢查維保1次，并有質(zhì)量記錄。f. 總平高桿路燈、草坪燈須粘貼設(shè)施標(biāo)識。 公共區(qū)域墻、地面及天花裝飾A. 種類：建筑大堂、電梯廳、公共通道墻地磚、地毯、地腳線、墻面、公共通道的天花及頂面、水池臺階磚等。B. 要求：每周進(jìn)行1次巡查。地面無壞損及嚴(yán)重污漬；墻面、頂面乳膠漆無起皮、大面積色差、污跡和劃痕；地腳線無脫落及損壞；天花無缺少及嚴(yán)重污染、顏色一致。有問題應(yīng)及時處理解決。 大廈公共區(qū)內(nèi)的管道、管槽A. 種類：包含給水管道、消防管道、空調(diào)管道、排水管、排水溝、風(fēng)管、電纜橋架等各種管線。B. 要求：a. 消防主管道表面必須用紅色箭頭標(biāo)識水流方向；送排風(fēng)管道用紅色箭頭標(biāo)識風(fēng)向；供水主管道表面必須用藍(lán)色箭頭標(biāo)識水流方向。b. 各類金屬管道、槽架之間的連接要安裝接地線。c. 各種橋架蓋板完好，無缺失。d. 天面的排水地漏要完好、不堵塞；樓宇內(nèi)各層的地漏及地庫的地漏要完整、無堵塞現(xiàn)象，每月檢查1次，保證排水通暢。e. 總平道路上各種雨污水、電井、消防井蓋方向保持一致，金屬井蓋周圍刷黃漆，中間刷黑漆。f. 雨污水管道每半年檢查1次，如有堵塞須及時清理。g. 各管道上的閥門要求開啟靈活，完整無損，閥門及管道均無滴漏現(xiàn)象。h. 消防、給水等主要閥門有“常開”、“常閉”標(biāo)識，開閉指示明顯、準(zhǔn)確。 地庫A. 地庫排水溝要求通暢，無堵塞現(xiàn)象。B. 地庫的墻面、頂面無滲漏現(xiàn)象，地面無積水，如發(fā)現(xiàn)有滲漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行防水處理，消除隱患。C. 地庫照明要保持合理的照度，既能滿足照明需求，又避免浪費(fèi)。 會所的管理A. 會所的設(shè)施、設(shè)備管理（健身器材、乒乓球桌、臺球桌、羽毛球設(shè)施、籃球架等）。B. 會所內(nèi)的墻面、地面、地板、天花的維護(hù)。C. 籃球場網(wǎng)球場的維護(hù)。D. 會所建筑的維護(hù)：衛(wèi)生間、更衣室、桑拿室的維護(hù)。E. 會所照明系統(tǒng)的維護(hù)及管理。F. 會所內(nèi)的標(biāo)識、安全提示標(biāo)牌要齊全；各場所的注意事項、活動項