【正文】 F. 會所內(nèi)的標識、安全提示標牌要齊全；各場所的注意事項、活動項。D. 會所建筑的維護：衛(wèi)生間、更衣室、桑拿室的維護。B. 會所內(nèi)的墻面、地面、地板、天花的維護。C. 地庫照明要保持合理的照度，既能滿足照明需求，又避免浪費。 地庫A. 地庫排水溝要求通暢，無堵塞現(xiàn)象。g. 各管道上的閥門要求開啟靈活，完整無損，閥門及管道均無滴漏現(xiàn)象。e. 總平道路上各種雨污水、電井、消防井蓋方向保持一致，金屬井蓋周圍刷黃漆，中間刷黑漆。c. 各種橋架蓋板完好，無缺失。B. 要求：a. 消防主管道表面必須用紅色箭頭標識水流方向；送排風管道用紅色箭頭標識風向；供水主管道表面必須用藍色箭頭標識水流方向。有問題應(yīng)及時處理解決。B. 要求：每周進行1次巡查。f. 總平高桿路燈、草坪燈須粘貼設(shè)施標識。d. 照明部分甲級寫字樓和物業(yè)服務(wù)等級4級以上的住宅每日巡查1次，其它項目每周巡查1次，日常巡查由秩序維護和保潔員負責，有問題要及時修復。b. 一般大堂、電梯廳、公共走廊、應(yīng)急照明、消防安全指示等重點部位每日巡查后須及時更換；廣告、地庫照明、光彩照明等次要部位照明可統(tǒng)一更換，但不能影響環(huán)境對照度的要求。 公共照明A. 種類：包含大堂、電梯廳、公共走廊、應(yīng)急照明、消防通道安全出口指示、管理用房及設(shè)備房、外墻立面射燈、內(nèi)外廣告燈（箱）、地庫照明燈、廣場地腳燈、水池彩燈等，以及相應(yīng)的開關(guān)箱。b. 保潔員工在日常工作中發(fā)現(xiàn)問題要及時向主管或設(shè)施設(shè)備維護部報告。 公共衛(wèi)生間及茶水間A. 種類：寫字樓、工業(yè)廠房各樓層衛(wèi)生間、茶水間和住宅公共衛(wèi)生間。B. 要求：a. 門無污漬、無破損，開合自如；配套閉門器、門鎖、把手、門框或門禁裝置完好。f. 檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。d. 伸縮縫封閉嚴密，無滲漏。b. 天面進行維護、維修時注意保護航標燈、防雷帶、衛(wèi)星接收系統(tǒng)，不得破壞防水層。 樓宇天面A. 種類：寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的屋面，包含屋面排水、女兒墻、地面、屋面鋼結(jié)構(gòu)、梁柱等。f. 戶外廣告牌及霓虹燈的安裝要有相應(yīng)的管理規(guī)定，符合政府相關(guān)部門規(guī)定。e. 玻璃幕墻的維護見國家行業(yè)標準JGJ10296《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》。c. 嚴禁客戶/業(yè)主在外立面安裝破壞外立面整體效果或者具有安全隱患的裝置。B. 要求：a. 外立面要保持設(shè)計的原有面貌，外墻乳膠漆無大面積脫落，外墻磚無脫落及大面積空鼓。 編制監(jiān)視和測量裝置臺帳，并擬定每年的外檢計劃。 根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀態(tài)，制定設(shè)施設(shè)備的年度檢修計劃及計劃的執(zhí)行。 建立設(shè)備機房、設(shè)備間、樓宇外立面、衛(wèi)生間、消防通道、地下室停車場、樓層通道、屋面等公共區(qū)域建筑面積的臺帳。 各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備須制定維護保養(yǎng)計劃，按計劃定期進行維護保養(yǎng)。 建立《巡檢制度》，定期巡視檢查各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 設(shè)備管理內(nèi)容：是指對大廈、小區(qū)配套的供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等設(shè)備及附屬設(shè)施的維護、維修。4. 概念 房屋及設(shè)施設(shè)備管理：是指對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造,以充分發(fā)揮房屋及配套設(shè)施設(shè)備的使用功能，延長使用壽命，提高物業(yè)的適用性、耐久性、安全性、環(huán)保性和經(jīng)濟性。3. 職責 項目設(shè)施設(shè)備維護部負責各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理制度及運行、操作、規(guī)程的制定和實施。GCJLGC1603（C/1） 《工程/產(chǎn)品完工驗收表》 AAA﹒JYJLJY1006（C/1）房屋及設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范1. 目的規(guī)范公司各項目對房屋及設(shè)施設(shè)備運行管理的標準，保證所有設(shè)施設(shè)備隨時處于完好狀態(tài)，滿足物業(yè)服務(wù)的相關(guān)要求。GCJLGC1601（C/1） 《設(shè)備停用申請表》 AAA 經(jīng)查驗符合要求的采購設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納入臺帳、建立卡片等進行日常管理。 采購設(shè)備到達公司后，由設(shè)施設(shè)備維護部進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。 新添設(shè)備由項目設(shè)施設(shè)備維護部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求，經(jīng)公司工程技術(shù)部審核后報公司相關(guān)部門和領(lǐng)導審核。 設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。 設(shè)備的購置管理 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。 項目設(shè)施設(shè)備維護部應(yīng)將批準的設(shè)備報廢審批表報公司財務(wù)部、業(yè)主、經(jīng)營管理部、工程技術(shù)部各一份。 需報廢設(shè)備在未獲報廢批準前，應(yīng)懸掛“待報廢”標識。參與鑒定的人員應(yīng)包括：業(yè)主代表、公司工程技術(shù)部、公司經(jīng)營管理部、項目設(shè)施設(shè)備負責人、項目負責人和其他專業(yè)技術(shù)人員。 設(shè)備的報廢 當項目設(shè)施設(shè)備維護部確定設(shè)備已無修復、改造價值時應(yīng)予以報廢。 停用或封存的設(shè)備如確實已無其它使用價值，應(yīng)向公司和業(yè)主申請?zhí)幚恚苊庠O(shè)備長期停用而自然損壞造成損失。 設(shè)施設(shè)備負責人應(yīng)填寫設(shè)備停用、封存或處理的報告，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負責人審核報公司或業(yè)主批準后實施。 公司工程技術(shù)部負責對項目提出的設(shè)備停用、報廢申請進行核查，并確定是否需要重新購置。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目對設(shè)備的管理。GC05（C/1）6. 質(zhì)量記錄表格《設(shè)備事故報告單》 AAA 事后對出現(xiàn)設(shè)備事故的原因進行專題分析、總結(jié)，找出設(shè)備管理的薄弱環(huán)節(jié)，采取預防措施，防止事故重演，并將事故報告及處理情況上報公司工程技術(shù)部和分管副總，同時進行維修資金的結(jié)算工作。對事故現(xiàn)場進行拍照取證，調(diào)查設(shè)備損壞情況，取得有關(guān)數(shù)據(jù)，需要保留的損壞件必須保留，直到事故處理后方可處理。 事故發(fā)生后，必須保護現(xiàn)場，立即報告設(shè)施設(shè)備負責人和項目負責人。 參加搶修的員工必須服從統(tǒng)一指揮，對由于搶修不力而使事故進一步擴大的責任人應(yīng)視同事故責任人一并處理。 一般事故和故障由班組組織搶修，重大設(shè)備事故由部門組織搶修，并上報上級主管。 項目發(fā)生設(shè)備事故后隱瞞或不按實上報事故的，公司應(yīng)追究相關(guān)負責人的責任。 對于設(shè)備損失金額在500元以上，造成系統(tǒng)無法正常運行，且造成人員較大傷害的的設(shè)備事故，屬于重大設(shè)備人身傷害事故，必須立即上報公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導。 對于設(shè)備損害較小，損失金額在500元以下，且未造成人員傷害的一般設(shè)備事故，由設(shè)施設(shè)備維護部報告項目負責人后處理。 不可抗拒的自然災害造成設(shè)備損壞。 設(shè)備因技術(shù)狀況不好而安排的臨時檢修。4. 要點 設(shè)備事故定義：凡正式投入使用的設(shè)備，在使用中不論何種原因造成的零件、構(gòu)件損壞使設(shè)備運行突然中斷者，稱為設(shè)備事故。 項目設(shè)施設(shè)備主管負責指揮、安排對設(shè)備事故或故障的搶修、調(diào)查處理、原因分析總結(jié)及報告。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設(shè)備事故的管理。5. 支持性文件《供應(yīng)商管理辦法》 AAA﹒JY10 (C/1)6. 質(zhì)量記錄表格 《外委設(shè)備維修監(jiān)督記錄表》 AAA由項目或工程技術(shù)部選定專業(yè)公司后，協(xié)助公司經(jīng)營部簽訂檢測維保合同。 檢測、校驗類A. 對于監(jiān)視與計量器具的檢測、避雷設(shè)施的檢測等屬于檢測、校驗范圍的外委，由項目制定檢測計劃，按計劃以專題報告形式報公司審核后委托相關(guān)單位檢測、校驗。C. 外委合同簽訂后，項目負責合同實施的過程管理和完工后的初步驗收檢查。 設(shè)備設(shè)施改造、土建裝修、裝飾類A. 對于依靠物業(yè)公司自身配置難以完成的設(shè)備設(shè)施改造、化糞池清掏、幕墻玻璃更換、土建施工、裝飾裝修等項目，各項目可以根據(jù)實際情況委托專業(yè)公司完成。D. 公司工程技術(shù)部協(xié)助經(jīng)營部與投標單位進行談判，確定合同條款。B. 維保項目在對外招標時，項目應(yīng)制定相應(yīng)的技術(shù)要求和標準，電梯和消防應(yīng)包含維保單位在維保期內(nèi)負責通過政府主管部門的年度檢測。 按照國家和行業(yè)相關(guān)規(guī)定，必須委托專業(yè)公司進行的工作：如二次供水水箱的清洗及水質(zhì)的檢測、強電設(shè)備的實驗性檢測、監(jiān)視與計量器具的檢測、避雷設(shè)施的檢測等。4. 要點 外委范圍 技術(shù)含量高、專業(yè)度高、復雜程度高的設(shè)備：如電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等。 項目設(shè)施設(shè)備維護部負責對外委單位的管理。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設(shè)施設(shè)備維護維修、更新改造、檢測及其它工程維修的外委管理。5. 支持性文件《設(shè)施設(shè)備安全管理辦法》 WXCD/XGGC05（C/1）6. 質(zhì)量記錄表格《機房進出人員登記表》 AAA 做好機房的防水、防潮、堵塞漏洞等工作，主要設(shè)備機房如高低壓配電房、發(fā)電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機房設(shè)置擋鼠板，嚴防蛇、鼠等小動物進入設(shè)備房內(nèi)。 有人值守的空調(diào)機房、配電房等主要機房，須建立值班記錄。 主要設(shè)備機房如高低壓配電房、發(fā)電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機房必須設(shè)置《機房進出人員登記表》，除機房值班人員和責任人外，項目部門內(nèi)、外其他員工和所有外來人員都必須登記。如有違者，值班人員必須立即制止，如有來訪者，必須進行登記。4. 管理要點 機房包括：強電井、給排水管井、生活水泵房、水箱間、消防水泵房、空調(diào)機房、冷熱交換機房、新風機房、弱電井、電梯機房、消防監(jiān)控室、發(fā)電機房等。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對各類機房的管理。GCJLGC1202（C/1） 《能耗統(tǒng)計分析圖表》 AAA5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格 《公區(qū)水、電、氣抄表記錄》 AAA 項目應(yīng)將公共能耗的年度管理指標，下發(fā)到設(shè)施設(shè)備維護部，部門應(yīng)將年度指標分解到月，并做好每月的能耗統(tǒng)計分析工作，及時查找超出計劃指標的原因，提出應(yīng)對方法。 應(yīng)定期檢查用氣設(shè)施和管道，避免燃氣泄漏。 使用燃氣后，除應(yīng)關(guān)閉用氣設(shè)施開關(guān)外，須及時關(guān)閉燃氣管道上的閘閥。 給水管發(fā)生爆管、滲漏現(xiàn)象時，設(shè)施設(shè)備維護部應(yīng)立即關(guān)閉相關(guān)閘閥，組織力量在最短時間內(nèi)完成維修，并確定具體損失費用。 合理調(diào)整噴泉出水壓力和出水量；景觀水池可種植能夠改善水質(zhì)的旱傘草、睡蓮、香蒲、荷花、鳶尾、野慈姑、金魚草水生植物，盡量減少水池的清洗、換水頻次，避免不必要的水資源浪費。 水泵、水箱/池、給水管路、閘閥、水嘴無損壞，無跑冒滴漏現(xiàn)象。 節(jié)水部分的管理 各項目每月用水量原則上不能超過自來水公司分配的用水指標，超過指標時應(yīng)及時與自來水公司溝通調(diào)整，并采取措施控制用水量。 合理安排送排風機、景觀水泵等其它動力設(shè)備的運行時間。 在負荷不超過額定值的情況下，盡量減少變壓器的投用數(shù)量，輪換啟用兩臺變壓器中的一臺；保持電容補償柜隨時處于最佳工作狀態(tài)，以降低電能損耗。 無人值守的設(shè)備機房、設(shè)備間等房間應(yīng)隨時關(guān)閉照明開關(guān)，有人值守的機房日常開啟值班區(qū)域照明，巡視時開啟機房內(nèi)照明，巡視完畢后及時關(guān)閉。 樓梯間和通道照明開關(guān)盡量采用聲光控開關(guān)或紅外感應(yīng)開關(guān)，如果未能采用聲光控開關(guān)或紅外感應(yīng)開關(guān)，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的節(jié)約用電的提示標識，加強巡視，及時關(guān)閉不必要的照明。 節(jié)電部分的管理 應(yīng)根據(jù)地下室、總平路燈、光彩、通道等照明區(qū)域要求的不同，分別制定照度標準和開關(guān)時間，并根據(jù)天氣和環(huán)境的變化適時調(diào)整開關(guān)時間。 項目應(yīng)定期檢測能源計量器具，保證各種計量器具的準確完好。 各項目每月定期上報水電氣的公共能耗總用量，公司工程技術(shù)部要建立各項目能耗檔案，跟蹤項目的能耗情況，發(fā)現(xiàn)異常及時跟進處理。 鼓勵員工提出對節(jié)能降耗管理有益的建議，對于采納后效果顯著的建議，項目和公司應(yīng)根據(jù)情況予以獎勵。4. 管理要點 管理的一般性原則 所有能耗控制管理措施以不降低服務(wù)品質(zhì)，不影響客戶/業(yè)主正常工作、生活，不侵害客戶/業(yè)主正當權(quán)益為前提。3. 職責 公司各項目設(shè)施設(shè)備負責人應(yīng)根據(jù)本項目的實際情況，制定年度節(jié)能降耗目標、節(jié)能降耗的管理方案，明確各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備節(jié)能運行的管控方法。GCJLGC1102（C/1） 《檔案目錄表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—02（C/1） 《文件/記錄借閱登記表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—03（C/1） 《文件更改申請表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—04（C/1） 《文件復制申請表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—05（C/1） 《文件/記錄銷毀登記表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—06（C/1） 《冊封條模板》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—09（C/1） 《各部門存檔資料明細表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—10（C/1）公共能耗管理及考核制度1. 目的科學規(guī)范公司各項目的能耗管理，加強項目的能耗控制，降低能耗成本，提高公司經(jīng)濟效益。5. 支持性文件《檔案管理規(guī)定》 AAA﹒ZH14（C/1）6. 質(zhì)量記錄表格 《設(shè)備臺賬表》 AAA 工作人員借閱檔案時，須填寫《文件/記錄借閱登記表》，交還時注銷。 檔案必須保存在安全的場所，做好防火、防盜、防潮、防蟲鼠、放損壞、防變形工作，檔案室內(nèi)必須設(shè)置滅火器。 檔案盒冊封的樣式按照公司品質(zhì)部統(tǒng)一下發(fā)的格式制作。 部門質(zhì)量管理體系文件應(yīng)單獨建立檔案盒，每盒檔案建立分目錄。 運行檔案原則上每月歸集一次，將當月所有運行、維護、維修、保養(yǎng)等記錄按專業(yè)或系統(tǒng)進行分類保存，每盒檔案建立分目錄。 接管的工程檔案應(yīng)按專業(yè)進行分類，建立工程檔案總目錄，每盒檔案內(nèi)建立該盒資料分目錄。保存期限為“2年”。保存期限為“長期”，如有管理體系版本的更新，舊版本按照公司《檔案管理規(guī)定》的流程進行銷毀。