【文章內(nèi)容簡介】 古鎮(zhèn)734商業(yè)4065萬元城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃政策楚州區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃主要在以下幾個(gè)方面：商貿(mào)業(yè)上，大力推進(jìn)“一圈、一區(qū)、一中心”建設(shè)步伐，完善提升鎮(zhèn)淮樓商業(yè)圈，加快建設(shè)一批特色鮮明的商業(yè)街和商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；規(guī)劃建設(shè)翔宇大道板閘收費(fèi)站至禮字壩沿線商貿(mào)開發(fā)區(qū)，興辦一批富有楚州特色的針紡、汽配、建材、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)市場，形成與主城區(qū)市場互補(bǔ)的發(fā)展格局；規(guī)劃建設(shè)以楚州火車站為核心的綜合性物流中心，新建聯(lián)運(yùn)和倉儲(chǔ)等多個(gè)分中心，基本建成以現(xiàn)代綜合交通體系為主的運(yùn)輸平臺(tái)。旅游業(yè)上，依托名人故里、美食之鄉(xiāng)、漕運(yùn)文化、田園風(fēng)光，進(jìn)一步整合旅游資源，著力建設(shè)“四大景區(qū)”，一是桃花垠周恩來紀(jì)念館景區(qū)．以周恩表紀(jì)念館為主體，充實(shí)完善景區(qū)內(nèi)涵，整治環(huán)境，力爭建成國家4A級(jí)景區(qū)；二是古城遺址游覽區(qū)。以鎮(zhèn)淮樓、漕運(yùn)總督部院遺址公園、淮安府署為中軸線，以周恩來故居為重點(diǎn)、恢復(fù)古城墻、改造關(guān)天培祠、韓侯祠、劉鄂故居等文物景點(diǎn)，使之成為展示楚州歷史文化特色的旅游景區(qū)；三是“一鎮(zhèn)三湖”旅游開發(fā)區(qū)，開發(fā)河下古鎮(zhèn)，重現(xiàn)小橋、流水、人家的歷史風(fēng)貌，連結(jié)吳承恩故居、御碼頭、接駕亭等景點(diǎn)，增加其觀賞性。四是運(yùn)南閘壩風(fēng)景區(qū)，結(jié)合淮河入海水道興建觀光塔、索道和淮河水利展覽館、淮河縮微景觀，使之成為具有豐富水文化特色的旅游風(fēng)景區(qū)。新興服務(wù)業(yè)上，大力推進(jìn)電子政務(wù)、企業(yè)信息化、電子商務(wù)，積極發(fā)展中介和社區(qū)服務(wù)。商貿(mào)服務(wù)業(yè)是楚州區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。近年來楚州區(qū)把實(shí)施“商貿(mào)立區(qū)”戰(zhàn)略，作為加快全區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措，全區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展勢頭良好，呈現(xiàn)出較好的運(yùn)行態(tài)勢。一是商品市場建設(shè)邁出新步伐。全區(qū)擁有各類市場73個(gè)。，建筑面積7000平方米的漕運(yùn)商城；一期規(guī)劃兩平方公里的商貿(mào)開發(fā)區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)，通過招商引進(jìn)的總投資20億元，占地面積1400畝，建筑面積100萬平方米，市場定位為國家一級(jí)批發(fā)市場的中國國際商城也開工建設(shè)，占地面積291畝，建筑面積23萬平方米的一期工程于2006年底建成開業(yè)。二是商品流通方式顯現(xiàn)新業(yè)態(tài)。楚州區(qū)連鎖經(jīng)營等新型業(yè)態(tài)得以推進(jìn)。以“蘇果”、“華聯(lián)”、“蘇源”、“家得利”為代表的連鎖經(jīng)營，已成為全區(qū)消費(fèi)品市場的經(jīng)營主體，各類專賣店、特色店、總經(jīng)銷、特許經(jīng)營等現(xiàn)代營銷方式已被廣泛運(yùn)用于經(jīng)營服務(wù)中。在餐飲服務(wù)業(yè)方面，淮揚(yáng)菜是全國著名的八大菜系之一，楚州又是淮揚(yáng)菜系的發(fā)源地。精心打造楚州淮菜品牌，發(fā)展一批淮菜特色街、特色店。推進(jìn)現(xiàn)有賓館、灑店升檔升級(jí)，同時(shí)，積極爭取外商獨(dú)資興建四星級(jí)賓館。淮安賓館成功轉(zhuǎn)讓給準(zhǔn)鋼集團(tuán)后，投入兩千多萬元進(jìn)行了徹底改造，已成為四星級(jí)賓館，成功引進(jìn)了湯姆勝客快餐連鎖店。目前楚州區(qū)從事餐飲業(yè)的賓館、灑店、飯店已達(dá)4000戶。注冊資本總額近億元，年?duì)I業(yè)額達(dá)7億元。從楚州商業(yè)發(fā)展規(guī)劃看，本案商業(yè)未來仍有較好的經(jīng)營前景，新型業(yè)態(tài)和餐飲住宿業(yè)經(jīng)營狀況的良好態(tài)勢，為本案的開發(fā)及業(yè)態(tài)定位提供較好的方向。五、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析（一）、淮安市區(qū)商業(yè)概述商圈劃分核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，淮海廣場為中心。次級(jí)商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成外圍商業(yè)圈 蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成主要商業(yè)街：淮海南北路（新世紀(jì)廣場解放路）、東、西大街、健康路、淮海東、西路等主要業(yè)態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心新亞商城、清江商場、新時(shí)代購物中心、沃爾馬（即將開業(yè)）淮海廣場市民購物休閑流行時(shí)尚中心，商品質(zhì)量信任度高，正在改造提升形象，改進(jìn)購物環(huán)境專營店報(bào)喜鳥、DOBON、婚紗影樓、大光明眼鏡淮海北路裝修好 面積大 服務(wù)意識(shí)強(qiáng) 能跟上時(shí)代潮流超市時(shí)代超市、易初蓮花、農(nóng)工商等淮海路、人民路、清河路缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范 貨品略不足市場類匯通市場 五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場主要沿淮海南北路分布 較集中市場種類齊全，但大都停留在初級(jí)經(jīng)營水平 市場環(huán)境，管理水平落后商業(yè)形態(tài)分析淮安市市區(qū)商業(yè)街(區(qū))規(guī)劃布局一覽表序號(hào)區(qū)劃名稱功能特色長度（m）1清河區(qū)銀川路文化用品、出版物5002清河區(qū)淮海商業(yè)街餐飲、休閑街區(qū)3清河區(qū)樂園步行街女性、兒童服飾、美容、休閑3004清浦區(qū)東大街服裝、飾品6005清浦區(qū)西大街服裝、飾品5006清浦區(qū)文廟新天地花鳥、字畫、古玩、小商品、餐飲、休閑街區(qū)7淮陰區(qū)北京東路綜合商業(yè)以及金融業(yè)6008淮陰區(qū)幸福路休閑步行街5009開發(fā)區(qū)缽池山路餐飲、休閑300總體來看，淮安市商業(yè)物業(yè)目前從數(shù)量看，市場種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營管理水平， 缺少良好經(jīng)營和購物環(huán)境的市場。市場形象有待提升，管理水平有待提高。（二）、楚州區(qū)商業(yè)分析楚州主要商鋪分布及經(jīng)營業(yè)態(tài)情況項(xiàng)目名稱主要經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況概評鎮(zhèn)淮樓路商鋪綜合、服飾、美容、攝影由時(shí)代超市、明清商業(yè)街為代表，品牌服飾、美容、婚慶攝影等店面林立，是目前楚州老城檔次最高，品種最豐富、人流最多的商業(yè)街區(qū)東門美食街餐飲中小型餐飲店眾多，營業(yè)面積一般在200平方米左右，淮楊菜火鍋為主，品種不夠豐富，檔次不夠高。高峰時(shí)段車位緊張，表明大多店面經(jīng)營狀況比較理想西門大街商鋪服飾、食品駙馬巷及文峰地下商城的存在影響其經(jīng)營檔次，屬楚州大眾消費(fèi)場所，整體經(jīng)營狀況不理想西長街商鋪品牌服飾國內(nèi)二、三線服飾品牌集中地。適應(yīng)楚州消費(fèi)層次，逐漸有李寧、達(dá)芙妮、紅豆等國內(nèi)知名品牌入駐東長街商鋪娛樂、文體茶座、酒吧、鋼琴行、書店，構(gòu)成楚州最有文化內(nèi)涵的一條商業(yè)街，但目前經(jīng)營檔次不高，經(jīng)營風(fēng)格不夠鮮明楚州商業(yè)經(jīng)營狀況：高檔商業(yè)：楚州高檔商業(yè)市場存在空白；時(shí)代超市底層有高檔奢侈品出售，但數(shù)量很少，不成規(guī)模。中檔商業(yè)：時(shí)代超市、明清商業(yè)街、淮安商場、漕運(yùn)商場、中信家電連鎖、西長街各專賣店等，主要分布在東鎮(zhèn)淮樓路、西鎮(zhèn)淮樓路、時(shí)代超市周邊、西長街、東長街。此類商鋪出租良好，出租率在90%以上，轉(zhuǎn)讓及出售情況較少，空置率低，人流量較大，總體經(jīng)營良好。低檔商業(yè)：友誼路，南門大街、北門大街及老城外環(huán)路。分布范圍較大，分布四條主要商街外的廣大街區(qū)。此類商鋪，總體出租狀況尚可，約80%，但轉(zhuǎn)讓或出售情況較多，人流量較少，總體經(jīng)營狀況不很理想。沿街?jǐn)偽唬号d文街、府學(xué)街、駙馬巷及鄉(xiāng)鎮(zhèn)主道路沿街等；此類攤位位于尚未改造的老城區(qū)各個(gè)地區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要道路沿街和交通主道路各沿路民居底層民房；此類型攤位，出租情況良好，轉(zhuǎn)讓和出租較少，人流不多，經(jīng)營狀況不理想。楚州商鋪市場點(diǎn)評u 從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；u 從消費(fèi)者層次看：工薪階層，一般市民；u 從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄；u 從租金水平看：每平方米年租金基本上在600—1300元之間，為楚州中等水平；u 從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個(gè)角度講，商鋪的升值潛力可能會(huì)因供量的增加而沖談，價(jià)格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。大型主力店的動(dòng)向地塊名稱編號(hào)土地位置出讓商業(yè)土地面積土地用途商業(yè)建筑面積容積率掛牌起價(jià)老淮城鎮(zhèn)政府周邊地塊(2007G031C04)號(hào)東門大街北側(cè)11570商業(yè)約17000≤3310萬元2007年出讓的東門大街北側(cè)地塊，大型購物中心蘇果超市已經(jīng)開始建設(shè)，其總建面約24000平方米。正好符合大型賣場的規(guī)模設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)。蘇果超市進(jìn)入楚州老城區(qū)，一方面將整體提升楚州消費(fèi)檔次，另一方面將對楚州現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)和經(jīng)營業(yè)主帶來較大沖擊。屆時(shí)其規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)以及在此基礎(chǔ)上帶來的價(jià)格效應(yīng)、人流效應(yīng)，將吸引大量的消費(fèi)人流和休閑人流。其品牌優(yōu)勢和購物環(huán)境的營造將使得楚州人出門購物的首選之地不再僅時(shí)代超市這個(gè)選擇，預(yù)計(jì)屆時(shí)楚州人生活購物的首選將變成蘇果超市。東門大街北側(cè)地塊位于府衙東側(cè)，而府衙地塊其土地出讓招標(biāo)已經(jīng)提上楚州土地儲(chǔ)備中心日程，預(yù)計(jì)下半年將掛牌出讓。該地塊定位為旅游休閑商業(yè)，依靠舊有的旅游資源，打造楚州老城區(qū)著名的旅游休閑之地。蘇果所在地塊與府衙東側(cè)地塊緊密相連，兩個(gè)項(xiàng)目建成后將成為楚州消費(fèi)休閑旅游的首選之地。項(xiàng)目名稱地塊位置用途面積（畝）掛牌參考價(jià)（萬元/畝）府衙東側(cè)地塊老城區(qū)商業(yè)38220本案商業(yè)項(xiàng)目的定位與蘇果類似，依托新城區(qū)中心位置的優(yōu)勢，以及新城區(qū)未來約20萬新人口的導(dǎo)入，仍然可以形成與蘇果分庭抗禮的競爭形式。六、典型性調(diào)查與研究項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營狀況概評時(shí)代超市鎮(zhèn)淮樓路南門大街約10000楚州最大的賣場，是楚州人購物首選之地，從人流狀況看，經(jīng)營情況比較理想家得利超市西門大街約2000楚州最早的大型超市，時(shí)代超市開業(yè)后經(jīng)營受到較大影響，觀察人流量不高明清商業(yè)步行街鎮(zhèn)淮樓路西長街47000總建30000商業(yè)楚州目前最大的休閑步行街區(qū)，地理位置優(yōu)越，是楚州購物休閑首選場所淮陽美食廣場友誼路運(yùn)河街約10000淮安賓館西側(cè)的位置并沒有使之名副其實(shí)，目前基本全部空置，使其95%的銷售率行同虛設(shè)五星電器明清商業(yè)街二層約2000家電種類比較齊全，基本都是國產(chǎn)名牌，但是目前經(jīng)營狀況不好，幾乎沒有客流淮安國際商貿(mào)城翔宇南道88號(hào)一期40萬方一期服飾建材批發(fā)市場群及倉儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)中心，有木材、陶瓷、五金、燈具等13個(gè)批發(fā)市場 明清商業(yè)街項(xiàng)目地理位置西鎮(zhèn)淮樓樓 西長街開發(fā)商淮安遠(yuǎn)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積47000平方米建筑樓層3層、局部4層營業(yè)面積30000平方米銷售價(jià)格58008000（12層）建筑風(fēng)格仿明清建筑開間面積12190平方米開盤時(shí)間經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌服飾、美容美發(fā)、酒吧餐飲、電器商城、服飾批發(fā)主力品牌五星電器、七批狼、史奴比、森馬區(qū)位評述位于鎮(zhèn)淮樓西路，與時(shí)代超市一街之隔，楚州傳統(tǒng)商業(yè)中心地段項(xiàng)目總評本案是楚州目前比較好的休閑娛樂購物場所，地理位置優(yōu)越，交通比較方便。從經(jīng)營看，1樓主要是品牌服飾專賣店，2F僅五星電器幾家在經(jīng)營。其實(shí)2F開業(yè)的一般是12層的餐飲店、酒吧游藝廳等。4層為居住用房，部分2層也用于居住。從人流量和消費(fèi)估算，主要經(jīng)營店面在保本經(jīng)營狀態(tài)比較多?？傮w經(jīng)營狀況不很理想，主要與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力不強(qiáng)有關(guān)。供銷大廈時(shí)代超市項(xiàng)目地理位置鎮(zhèn)淮樓路 南門大街經(jīng)營商江蘇時(shí)代超市有限公司經(jīng)營面積約10000平方米建筑樓層5層經(jīng)營樓層3層1F經(jīng)營業(yè)態(tài)黃金、化妝品、鞋類、服裝、電子游藝1F主要品牌OLAY、花花公子、吳良材等2F經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、家電、文體用品、生活品2F主要品牌培羅蒙、九鹿王、PHILIPS、三星、中興、海飛絲、OLAY等3F經(jīng)營業(yè)態(tài)鮮食品、休閑食品3F主要品牌各常見食品品牌區(qū)位評述時(shí)代超市位于楚州老城區(qū)核心商業(yè)地段，優(yōu)越位置保障其大量客源方便可達(dá)交通評述楚州當(dāng)?shù)匾灾鷦?dòng)車、自行車、步行為主，三輪車、公交車為補(bǔ)充的出行方式，使道路交通狀況對其經(jīng)營狀況影響不大，超市并未開通免費(fèi)班車項(xiàng)目總評時(shí)代超市是目前楚州唯一的大賣場，齊全的經(jīng)營種類、傳統(tǒng)商業(yè)核心的地理位置、規(guī)模經(jīng)營帶來的價(jià)格優(yōu)勢，使其成為楚州城鄉(xiāng)居民購物的首選場所。淮安國際商城項(xiàng)目地理位置翔宇南道88號(hào)開發(fā)商淮安國康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑屬性多層建筑樓層36層占地面積1400畝總建筑面積40萬平方米（一期）60萬平方米（二期）容積率1總戶數(shù)2886套（一期）綠化率30％建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約工程進(jìn)度交房銷售價(jià)格3100/平方米（商鋪）3000/平方米（商住兩用）工程進(jìn)度交房主力面積38平方米（商住兩用）140平方米（商鋪）開盤時(shí)間銷售價(jià)格策略分析2層商鋪報(bào)價(jià)4130/平方米，強(qiáng)制返租3年并一次性返還3年租金，年租金為售價(jià)8%，4130*=3139/平方米。商住兩用報(bào)價(jià)3530/平方米。強(qiáng)制返租5年，不管面積大小，房價(jià)中立即扣除。扣除折扣和返租后實(shí)際價(jià)格3100/平方米（商鋪）、3000/平方米（商住兩用），但是購買者分別失去3年和5年經(jīng)營管理權(quán)，考慮產(chǎn)權(quán)損失后的實(shí)際價(jià)格為3350/平方米（商鋪）和3420/平方米（商住兩用）。項(xiàng)目備注本案是江蘇省重點(diǎn)項(xiàng)目，又淮安市委領(lǐng)導(dǎo)，楚州區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)掛頭。項(xiàng)目總體規(guī)劃1400畝，建面100萬平方米，投資21億元。目標(biāo)建成后年?duì)I業(yè)額140億元，成為蘇北地區(qū)最大的一級(jí)物流批發(fā)市場集群。商業(yè)市場調(diào)查分析結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：目前楚州區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次：A)每平方每年1000元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面B)每平方每年500元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)及地段位置相對還可以的沿街店面；C)每平方每年300元左右者，主要是一般市場一樓及較中心地段商場2樓及以上；如果以此作為目前楚州投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找妫?0年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前楚州商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次：A) 1000015000元/平方米；B) 5000元6000元左右/平方米C) 3000元左右/