【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 關(guān)系　　　　關(guān)于供求關(guān)系的爭(zhēng)議很大，因?yàn)槌山粩?shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己來(lái)說(shuō)，目前也沒(méi)有成型的思路。只有一些比較粗略的看法?！　　　　　　　∫话愣裕壳案鞔蠓康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)，所采取的供求關(guān)系計(jì)算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量，進(jìn)行對(duì)比。一般而言，在本世紀(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)，新增供應(yīng)都會(huì)被消化干凈，開(kāi)發(fā)商極少有賣(mài)不出去的房子?？疾煲粋€(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對(duì)珠三角9城來(lái)說(shuō)，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428萬(wàn)平米，加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬(wàn)平米，一手房總成交量為649萬(wàn)平米，而二手房交易量達(dá)到驚人的1400萬(wàn)平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，：1?！　　　∫话愣?，業(yè)內(nèi)普遍接受的原理是：一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量，：1的程度，那就意味著投機(jī)型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話，每個(gè)購(gòu)買(mǎi)一手房的客戶(hù)，都賣(mài)掉了自己原有的房屋，其中有一半在當(dāng)年就拋售了這套新買(mǎi)進(jìn)的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶(hù)（我們一般認(rèn)為，自住型客戶(hù)就是所謂的剛性需求群體，他可能是首次置業(yè)，也可能是改善型置業(yè)，但必定是自住的。）極少?！　　　　　　　∨c之有著近似表現(xiàn)的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交僅為158747套，：1，：1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù)，考慮自己所在城市的市場(chǎng)所處階段?！　　　　　　　《址颗c一手房的成交量比值在1：：1之間時(shí)，我們一般認(rèn)為，是投資性需求占主導(dǎo)。這個(gè)時(shí)期有部分客戶(hù)會(huì)較為迅速的購(gòu)進(jìn)和賣(mài)出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關(guān)的例子是廣州，09年一手房成交量為1125萬(wàn)平米，二手房成交量為1320萬(wàn)平米，：1。這表明廣州的樓市開(kāi)始進(jìn)入投資性需求時(shí)代，但在市場(chǎng)表象上，仍會(huì)體現(xiàn)出強(qiáng)烈的改善型需求與投資性需求并重的特征?！　　　　　　　。?到1：1之間時(shí)，我們一般認(rèn)為，是改善型需求占主導(dǎo)地位，在靜態(tài)上看，大部分客戶(hù)賣(mài)掉了自己的第一套房，從而購(gòu)買(mǎi)第二套房。相關(guān)的例子是佛山，2010年前3季度，一手房總成交量大致是480萬(wàn)平米（老實(shí)說(shuō)我對(duì)這個(gè)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字存在較大的疑問(wèn)，相當(dāng)多的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都采用的600萬(wàn)左右的數(shù)據(jù)，目前姑且用之），二手房總成交量大致是362萬(wàn)平米，：1。對(duì)佛山這個(gè)人均GDP超過(guò)1萬(wàn)的一線富裕城市而言，目前的市場(chǎng)僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況，這與其城市自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不相符，這表明佛山的市場(chǎng)目前處于典型的洼地狀態(tài)，上升空間極大?！　　　　　　　。?以下時(shí)，這是以首次置業(yè)型客戶(hù)為主體的市場(chǎng)，市場(chǎng)成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營(yíng)，老實(shí)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對(duì)這種城市的未來(lái)升值抱以太多的期望，除非它們確實(shí)能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)上，作出成就。供求關(guān)系之二　　　　討論供求關(guān)系的第二個(gè)重要方面，在于客戶(hù)來(lái)源分析。客戶(hù)來(lái)源越多，市場(chǎng)的開(kāi)放程度就越高，需求就越旺盛，市場(chǎng)也就更活躍。一般而言，區(qū)域中心型城市，會(huì)吸引該區(qū)域的所有具有消費(fèi)力的客戶(hù)，因?yàn)橹行某鞘械纳钆涮谉o(wú)疑是區(qū)域內(nèi)最完善的，醫(yī)療、教育、消費(fèi)，都是最完美的。　　　　　　　　在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)，北京具有對(duì)全中國(guó)富人的吸引力，由于全中國(guó)的政府財(cái)政資源都向北京傾斜，所以北京相對(duì)于全中國(guó)所有的城市來(lái)說(shuō)，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（調(diào)侃一句：堵車(chē)也是因此應(yīng)該付出的必要成本。你丫的享受了舉國(guó)之力提供的最豐富的生活資源，順帶讓你丫付出點(diǎn)時(shí)間成本，很應(yīng)當(dāng)嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人買(mǎi)走。一直到北京開(kāi)始限制外地人購(gòu)房。但這種限制絕對(duì)無(wú)法阻止外地人進(jìn)北京購(gòu)房的沖動(dòng)。土財(cái)主們看著自己城市的冷風(fēng)殘煙，再看一眼北京的燈紅酒綠，死活都會(huì)想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無(wú)房族，就必須和全中國(guó)的所有富豪，一起競(jìng)爭(zhēng)每年15萬(wàn)套左右的新增住宅資源。我這里再給一個(gè)數(shù)據(jù)：近5年來(lái)，北京每年新增常住人口44萬(wàn)人，即使每?jī)蓚€(gè)湊成一對(duì)結(jié)婚，那也是22萬(wàn)個(gè)需要住房的家庭。北京無(wú)論從哪個(gè)角度上分析，都是供不應(yīng)求，而且是極其嚴(yán)重的供不應(yīng)求，在這個(gè)背景之下，必定催生猛烈的投機(jī)心態(tài)?！　　　　　　　》从^珠三角，與北京這種黑洞型、磁鐵型的城市不一樣，珠三角絕大多數(shù)的城市，都缺乏對(duì)周邊城市的吸引力。即使廣州這種中心一線級(jí)城市，市場(chǎng)也是相對(duì)封閉的，以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主。珠海和惠州是例外。珠海這種打著旅游休閑地產(chǎn)名堂的城市，天生就是以外地人為主要營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象，最近中國(guó)地產(chǎn)界流行炒作旅游地產(chǎn)，能扯上點(diǎn)邊的地方都大漲，從海南往廣東廣西，旅游地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)大盛，所以珠海的客戶(hù)來(lái)源，大約有6成以上是外地客戶(hù)?；葜荼镜氐南M(fèi)力太弱，它就是依靠深圳強(qiáng)悍的消費(fèi)力，以及兩地之間懸虛的價(jià)差，吸引深圳客戶(hù)前往投資或者投機(jī)，它的市場(chǎng)，有一半是靠深圳人撐著。　　　　　　　　佛山東莞中山等地，市場(chǎng)不光是對(duì)外封閉，其內(nèi)部各個(gè)區(qū)之間，也是相對(duì)封閉。佛山各區(qū)之間，南海順德禪城，市場(chǎng)的相互融合程度，低于1成。也就是，各區(qū)的購(gòu)房客戶(hù)，僅有不足1成是其它區(qū)的客戶(hù)。各區(qū)各自形成自己的中心，如禪城的亞藝中心，南海的千燈湖中心，順德的德勝中心，各自相對(duì)封閉的形成自己的新城區(qū)，并實(shí)現(xiàn)各自新城區(qū)的價(jià)格上漲。東莞僅東城和南城作為城市新城區(qū)，可以小規(guī)模的實(shí)現(xiàn)對(duì)東莞全市客戶(hù)的吸引，大致可以吸引到3成左右的跨鎮(zhèn)客戶(hù)。其它各個(gè)鎮(zhèn)街，均是堡壘分明，相互之間幾乎沒(méi)有融合，全是以?xún)?nèi)部消化為主。中山索性連主城區(qū)市場(chǎng)的概念都沒(méi)有，全是鎮(zhèn)街市場(chǎng)。各個(gè)鎮(zhèn)街之間老死不相往來(lái)?！　　　　　　　》忾]型市場(chǎng)和開(kāi)放型市場(chǎng)，是兩種完全不同的市場(chǎng)形態(tài)。后者極易誘發(fā)投機(jī)，而前者的市場(chǎng)將相對(duì)穩(wěn)定。這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它商品市場(chǎng)相比而言的特殊性。其它商品市場(chǎng)越開(kāi)放就越穩(wěn)定，而房地產(chǎn)市場(chǎng)，越開(kāi)放就越不穩(wěn)定、越慘烈。這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量極其有限，提高供應(yīng)量的潛力，只能越挖越小，因此一旦客戶(hù)地理邊界爆發(fā)性的向外增長(zhǎng)，就一定意外著供求嚴(yán)重失衡，從而導(dǎo)致價(jià)格暴漲。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于城市群來(lái)說(shuō)，越是均衡發(fā)展的，就越容易形成相對(duì)封閉型的房地產(chǎn)市場(chǎng)。珠三角的城市群相對(duì)發(fā)展都比較均衡，廣州和深圳雖然位于前列，但也沒(méi)有達(dá)到一枝獨(dú)秀的地步，因此也不能打破各個(gè)地方的壁壘，也不能對(duì)各個(gè)地方的客戶(hù)形成強(qiáng)烈的吸引。而北京這種城市，對(duì)周邊城市而言簡(jiǎn)直是噩夢(mèng)。它就像怪獸一樣，吞噬周邊城市的資源，獨(dú)食而肥，這樣的城市，想不形成開(kāi)放型市場(chǎng)都難。 城市分工　　　　這一段很簡(jiǎn)單，也沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個(gè)人的扯淡，大家愛(ài)看不看。　　　　在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計(jì)，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它國(guó)家還有染指的機(jī)會(huì)。中國(guó)搶到了制造業(yè)，現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計(jì)這一塊。在中國(guó)國(guó)內(nèi)，制造業(yè)被東部沿海城市搶到了，于是富了起來(lái)。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個(gè)時(shí)間算起來(lái)的話，其實(shí)中國(guó)的城市化，也就是這個(gè)富裕起來(lái)的過(guò)程，也沒(méi)多少年。時(shí)間往前推20年，現(xiàn)在中國(guó)那幫子穿西裝扮牛逼的富人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20年彈指一揮間，發(fā)達(dá)的制造業(yè)催生了中國(guó)的城市化，目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期，要從制造業(yè)的低端狀態(tài)，往高端進(jìn)發(fā)，也就是科研和工業(yè)設(shè)計(jì)這個(gè)領(lǐng)域，中國(guó)人也打算要占領(lǐng)了?！　　　‖F(xiàn)在國(guó)內(nèi)東部地區(qū)提得最多的，就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前提是什么？就是東部城市成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，從單純的制造業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈往前走，把科研和工業(yè)設(shè)計(jì)這一塊拿下來(lái)。拿下來(lái)了之后，落后的制造業(yè)就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè)化之路，帶動(dòng)西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個(gè)城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園，都在搞孵化池，都拼命的鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東部幾乎所有城市都在宣稱(chēng)干這個(gè)事。但是，這個(gè)事急不來(lái)。我前面說(shuō)了，忽悠人比忽悠錢(qián)困難多了，凡是有技術(shù)含量的活，就得讓有技術(shù)含量的人來(lái)做。不是你投入幾塊錢(qián)，就突然可以從天上掉下來(lái)幾個(gè)科學(xué)家工程師設(shè)計(jì)師，引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。做科技，比做制造，難得多。主要是沒(méi)人才。改革開(kāi)放至今才30年，當(dāng)年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了，根本沒(méi)想到要在學(xué)校培養(yǎng)科學(xué)家?，F(xiàn)在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養(yǎng)出的應(yīng)聲蟲(chóng)，這種人在工廠里特好使，老