【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 納的印花稅和地方教育附加已在管理費(fèi)用中列支，所以不能重復(fù)扣除。（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按（1）（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算金額之和加計(jì)20%扣除。稅率及應(yīng)納稅額計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其稅率與計(jì)算方法如下：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅額=增值額30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，稅額=增值額40%—扣除項(xiàng)目金額5%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，稅額=增值額50%—扣除項(xiàng)目金額15%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅額=增殖額60%—扣除項(xiàng)目金額35%。以上據(jù)稱未超過(guò)均含本數(shù)。公式中30%、40%、50%、60%為土地增值稅稅率；5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：；單套建筑面積在120平方米以下；。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)及因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。(財(cái)稅字［1999］210號(hào)文件規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。)二、土地增值稅的預(yù)征納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。省地方稅務(wù)局《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通知》（皖地稅函[2007]415號(hào)）。六安市地稅局2007年9月19日《關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題的通知》（六地稅函［2007］161號(hào)）規(guī)定,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)土地增值稅預(yù)征率明確如下：（1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為1%；（六安從2008年12月1日起，%）（2）營(yíng)業(yè)用房，%；（3）別墅、高級(jí)公寓、渡假村，預(yù)征率為2%；（4）其他類型房地產(chǎn)，%。三、土地增值稅的清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。國(guó)家稅務(wù)總局2006年12月28日下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)），對(duì)土地增值稅的清算單位、清算條件、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、扣除項(xiàng)目、清算應(yīng)報(bào)送的資料、清算項(xiàng)目的審核鑒證、核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等方面作了具體規(guī)定。文件從2007年2月1日起執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。（一）清算條件納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。對(duì)其他三項(xiàng)情形由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。（二）清算單位的確定實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。 財(cái)政部稅務(wù)總局1995年解釋，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。安徽省地稅局1997年規(guī)定，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)的商住樓綜合性項(xiàng)目，凡該項(xiàng)目作為納稅人成本核算最基本的核算對(duì)象的，根據(jù)土地增值稅計(jì)稅單位應(yīng)與納稅人成本核算對(duì)象相一致的原則，其住宅部分不能享受普遍標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅照顧，應(yīng)按該項(xiàng)目的全部增值額計(jì)征土地增值稅。稅務(wù)總局2006年187號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。安徽省地稅局在轉(zhuǎn)發(fā)此文時(shí)規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，如何清算土地增值稅明確如下：（1）納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)依照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）的要求，分別核算增值額。（2）納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，依照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]第048號(hào)）規(guī)定，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，此時(shí)，應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包含普通住宅和非普通住宅）為基準(zhǔn)，計(jì)算征收土地增值稅。（3）納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)在清算申請(qǐng)中明確，是否分別核算增值額，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)區(qū)分不同情況相應(yīng)處理。稅務(wù)總局2009年在印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》時(shí)最新規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（三）土地增值稅的核定征收在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；　　（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　?。?）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；　?。?）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。第十章　企業(yè)所得稅重要法規(guī)文件索引：中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法（中華人民共和國(guó)主席令第六十三號(hào)）；中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例（國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）；國(guó)家稅務(wù)總局2008年12月16日《關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕120號(hào)）；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā) [2009] 31號(hào)）。主要政策文件講解：一、企業(yè)所得稅的計(jì)算公式企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。《企業(yè)所得稅法》第五條規(guī)定，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。由此明確，應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－扣除－允許彌補(bǔ)以前年度虧損企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額稅率二、企業(yè)所得稅的征管范圍為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步提高企業(yè)所得稅征管質(zhì)量和效率。經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國(guó)家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2008年底之前國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局各自管理的企業(yè)所得稅納稅人不作調(diào)整。2009年起新增企業(yè)，是指按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（財(cái)稅〔2006〕1號(hào)）及有關(guān)規(guī)定的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)成立的企業(yè)。即權(quán)益性出資人非貨幣性資產(chǎn)的累計(jì)出資額占新辦企業(yè)注冊(cè)資金的比例一般不得超過(guò)25％。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理目前，國(guó)家稅務(wù)總局制定的唯一一個(gè)全面系統(tǒng)的所得稅分行業(yè)管理辦法就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這個(gè)辦法是2009年3月6日以“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”發(fā)布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，該辦法從2008年1月1日開(kāi)始執(zhí)行。該辦法全篇按照一般的法律體例，設(shè)總則、附則等六章，并分為三十九條，每一章的內(nèi)容明確，每一條的表述清晰。它是在“國(guó)稅發(fā)〔2006〕31”號(hào)文以及“國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文”的基礎(chǔ)上完善而來(lái)。與“國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文”（適用內(nèi)資）、“國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文”（適用外資）相比有以下主要變化：調(diào)低了計(jì)稅毛利率5個(gè)百分點(diǎn)。該辦法第八條明確規(guī)定了銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入的計(jì)稅毛利率，與“國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文”相比，將一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每檔均降低了5個(gè)百分點(diǎn)。這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的利好，可以一定程度緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。提出了計(jì)稅成本的概念?！坝?jì)稅成本”是該辦法提出的新名詞，它與會(huì)計(jì)核算的“開(kāi)發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。該辦法第二十五條對(duì)計(jì)稅成本是這樣解釋的：計(jì)稅成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程