【正文】 開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。自建的房屋，自建成之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅；委托施工企業(yè)建造的房屋，自辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)坐落地繳納。這里列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。國(guó)家稅務(wù)總局2005年12月23日下發(fā)了《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）。　　單位繳納的地方教育附加，企業(yè)在管理費(fèi)用中列支，事業(yè)單位在經(jīng)營(yíng)支出中列支。主要政策講解：　　從2004年1月1日起，凡我省行政區(qū)域內(nèi)繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，除按國(guó)家規(guī)定繳納教育費(fèi)附加外，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定繳納教育附加。主要政策講解：凡繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅（以下稱“三稅”）的單位或個(gè)人，在申報(bào)繳納“三稅”的同時(shí)，按其實(shí)際繳納“三稅”總額的3%申報(bào)繳納教育費(fèi)附加。稅率：分為7%、5%、1%三個(gè)檔次，城市為7%，縣城、建制鎮(zhèn)為5%，其他為1%。主要政策講解：城市維護(hù)建設(shè)稅（簡(jiǎn)稱城建稅）是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定的稅率計(jì)算征收的專項(xiàng)用于城市維護(hù)建設(shè)的一種稅。納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。三、關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的具體規(guī)定營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類房屋的成本價(jià)格核定或按當(dāng)?shù)卣?guī)定的成本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅；對(duì)超出拆遷建筑面積的部分按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。全部?jī)r(jià)款包括取得的貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不征收營(yíng)業(yè)稅。（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，只要雙方簽訂了在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同并取得收入，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。無(wú)償贈(zèng)與包括捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品適用營(yíng)業(yè)稅九個(gè)稅目中的銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目，稅率為5%。主要政策講解：一、關(guān)于稅目的具體規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。2010年房地產(chǎn)業(yè)地方稅費(fèi)政策講解房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和視同稅金管理的教育費(fèi)附加，基金（費(fèi)）包括：水利建設(shè)基金、地方教育附加、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、殘疾人保障金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)。第一章　營(yíng)業(yè)稅主要法規(guī)索引：中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）；中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的通知（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）；安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)安徽省房地產(chǎn)稅收管理暫行辦法的通知（皖地稅[2005]76號(hào)）。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者、用于抵償債務(wù)以及換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的行為，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。二、關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的具體規(guī)定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額。包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。以“還本”方式銷售建筑物的，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除“還本”支出。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。（1營(yíng)業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第二章　城市建護(hù)建設(shè)稅主要法規(guī)索引：中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國(guó)發(fā)[1985]19號(hào)）。應(yīng)納稅額=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅額適用稅率。第三章　教育費(fèi)附加主要法規(guī)索引：征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第448號(hào)）。第四章　地方教育附加主要法規(guī)索引：安徽省財(cái)政廳、地稅局、教育廳關(guān)于《安徽省地方教育附加征收和使用管理暫行辦法》（財(cái)綜［2003］1066號(hào)）。地方教育附加以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)征依據(jù)，計(jì)征比率為1%。第五章　房產(chǎn)稅主要法規(guī)索引：中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）；關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)）；財(cái)政部主要政策講解：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，依照房屋的余值或出租房屋的租金收入征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。自用的房產(chǎn)，應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值(1－30%）%；出租的房產(chǎn)，應(yīng)納稅額＝出租房屋的租金收入12%。房產(chǎn)不在一地的，按房產(chǎn)坐落地分別繳納。個(gè)人出租房產(chǎn)的，可按次征收。辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅；購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅；購(gòu)置存量房，自房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅；出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。本通知自2006年1月1日起執(zhí)行。但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。第六章　城鎮(zhèn)土地使用稅主要法規(guī)索引：中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）；安徽省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法（安徽省人民政府令第205號(hào))；六安市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級(jí)適用范圍及稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知（六政必秘［2008］20號(hào)）；財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。納稅人實(shí)際占用的土地面積，以縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書(shū)所確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。應(yīng)納稅額＝土地面積單位稅額單位稅額的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府在省級(jí)人民政府規(guī)定的幅度內(nèi)確定。而自2004年1月1日起執(zhí)行的六安建成區(qū)的一等土地為每平方米4元，二等土地每平方米3元，三等土地每平方米2元，有了適當(dāng)提高。納稅人使用的土地不在同一地點(diǎn)的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地的地稅機(jī)關(guān)繳納。具體納稅期限由市、縣地稅機(jī)關(guān)確定。按季繳納的，可在10月份繳納；按半年繳納的，可在10月份繳納；稅額較大的，可按月繳納；個(gè)人可按年（次）征收。納稅人取得的土地屬于耕地的，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年