【正文】 按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) （四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn) 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單 采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 解讀： ： （ 1）企業(yè)所得稅：（ 2）營(yíng)業(yè)稅（ 3）土地增值稅 ？ 第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ” 第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 第四條 企業(yè)出現(xiàn) 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 未修改完工標(biāo)準(zhǔn)。 （與原 31號(hào)文相同） 各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類，包括土地、住宅、商業(yè)用房、其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等。 （ 三 ） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 除土地開(kāi)發(fā)之外 ， 其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的 ， 應(yīng)視為已經(jīng)完工： （ 一 ） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案 。 第二條 本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。 解讀： 原 31號(hào)文件依據(jù)的上位法是 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 ；新 31號(hào)文的立法基礎(chǔ)是從 2023年 1月 1日開(kāi)始執(zhí)行的 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 》 及實(shí)施條例，以及稅收征管法。 第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 （共 2條） 本章主要對(duì)投資方投入資金同開(kāi)發(fā)商合作建房的處理進(jìn)行規(guī)范。 第三章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（共 14條） 本章主要對(duì)期間費(fèi)用、計(jì)稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策及 所得稅匯算清繳申報(bào)講座 財(cái)稅律師 李利威 TEL:13604067853 講座內(nèi)容 一、新房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法 新 31號(hào)文的出臺(tái)背景 新 31號(hào)文總體框架 新舊 31號(hào)文的比較分析及逐條解讀 二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 新納稅申報(bào)表總體特征分析 新納稅申報(bào)表填寫(xiě)技巧 新 31號(hào)文出臺(tái)背景 2023年 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]142號(hào)） 2023年 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)） 2023年 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅 問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)） （舊 31號(hào)文） 2023年 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)文） （新 31號(hào)文） 新 31號(hào)文框架 第一章 總則 （共 4條） 本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件及核定征收的管理。 第二章 收入的稅務(wù)處理 （共 6條） 本章主要對(duì)收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計(jì)稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。 新 31號(hào)文框架 第四章 計(jì)稅成本的核算 （共 11條） 本章主要對(duì)計(jì)稅成本的核算進(jìn)行規(guī)范，首次提出計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對(duì)計(jì)稅成本的 6個(gè)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容的重新界定、預(yù)提費(fèi)用的處理意義重大。 新 31號(hào)文逐條解讀和對(duì)比分析 第一條 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 》 及其實(shí)施條例、 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 提示： 本文件是實(shí)體和程序的統(tǒng)一，既包括如何繳納企業(yè)所得稅，又包括程序性問(wèn)題。 解讀： “新 31號(hào)”較“舊 31號(hào)”適用范圍 新 31號(hào)文 原 31號(hào)文 擴(kuò)大 內(nèi)資、外資均有效 內(nèi)資企業(yè) 縮小 只針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 適用范圍為房地產(chǎn) 企業(yè)、臨時(shí)從事房地 產(chǎn)的企業(yè)和參與房地 產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè) 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā) ， 建造 、 銷售住宅 、 商業(yè)用房以及其他建筑物 、 附著物 、 配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 。 （ 二 ） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用 。 解讀 ： 完工條件（除土地外）：竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 土地開(kāi)發(fā)的完工條件未明確。參考第 32條。 解讀： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不允許核定征收企業(yè)所得稅； 《 稅收征收管理法 》 第三十五條 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十五條的規(guī)定為：“ 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額： (一 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的； (二 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； (三 )擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； (四 )雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的； (五 )發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的； (六 )納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 （二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 解讀： 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 后取得的收入，應(yīng)確認(rèn)銷售收入。因此，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進(jìn)確認(rèn)銷售收入范圍。 取消了原 31號(hào)文件中對(duì)清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清單為依據(jù)。 問(wèn)：根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文，第十四條中規(guī)定“ 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成本 ” 。至當(dāng)年 12月 31日止，僅收到首付款 30萬(wàn)。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時(shí)間和銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時(shí)間確定收入。 第七條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用