【正文】 于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ，同 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第 25條、國(guó)稅函（ 2023） 828號(hào)文件一脈相承。新 31號(hào)文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。新31號(hào)文預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率較舊 31號(hào)文下降五個(gè)百分點(diǎn)的情況下，此處仍保持 15%的成本利潤(rùn)率，偏高。 （三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5% （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。 與原 31號(hào)文比較，在經(jīng)濟(jì)適用房后增加了 “ 限價(jià)房 ” 和 “ 危改房 ” 兩類(lèi)，但未對(duì)這三類(lèi)房屋進(jìn)行定義和限定。 第九條 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 新 31號(hào)文刪除了鑒定報(bào)告的具體要求，但原 31號(hào)文中的內(nèi)容要求仍有參考意義 第十條 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 解讀： 成本費(fèi)用的稅務(wù)處理要區(qū)分二組概念： 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。同時(shí)，企業(yè)在計(jì)算繳納當(dāng)期所得稅時(shí)，可以扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。 第十三條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。可售面積單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì) 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 提示 :千萬(wàn)不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)偂? 維修的責(zé)任問(wèn)題 提示：應(yīng)由乙方承擔(dān)的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責(zé)任或者由保險(xiǎn)公司承擔(dān)的責(zé)任劃分。 解讀： 刪除舊 31號(hào)文中 “ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ” 的規(guī)定 ， 與第 5條和第 31條第 3款相對(duì)應(yīng) 。 （二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 解讀： 公建配套設(shè)施 ， 分為三類(lèi)： ① 作為公共配套設(shè)施 。 ② 作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 。 ③ 自建固定資產(chǎn) 。 法律障礙：如何確定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 （ 目前業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)法律主體 ） ， 無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證 。 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 為購(gòu)買(mǎi)方提供的按揭擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。 解讀： 向境外支付的銷(xiāo)售傭金不得超過(guò) 10%的比例限制。 第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 解讀： 較舊 31號(hào)文的說(shuō)法有變化，突出了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重要性。 銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為。 解讀： 刪除舊 31號(hào)文中關(guān)于土地閑置費(fèi)的規(guī)定。 規(guī)定了無(wú)償收回的情況，低價(jià)收回以及土地上有建筑物的情況，沒(méi)有規(guī)定。 解讀： 明確了整體報(bào)廢，未規(guī)定部分報(bào)廢。 第二十四條 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò) 12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 解讀： 計(jì)稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下： （一）可否銷(xiāo)售原則。 （二）分類(lèi)歸集原則。 （三）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 第二十七條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）前期工程費(fèi)。 （三）建筑安裝工程費(fèi)。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 提示：園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套設(shè)施，因此稅法未規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)?，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項(xiàng)共同費(fèi)用外，可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢? 提示：不允許將營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的建造費(fèi)通過(guò)計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售費(fèi)用，而是要計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 （三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除 （四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。 解讀： 七大步驟： 在開(kāi)工前合理的劃分成本對(duì)象 (6種劃分的原則 )。 確定完工標(biāo)準(zhǔn)（三種完工標(biāo)準(zhǔn)） 單位工程成本。 后續(xù)成本的二次調(diào)整。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： （一）占地面積法。 ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 （四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10%。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。 第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)