房地產相關稅收政策分析-在線瀏覽
2025-03-30 09:03本頁面
【正文】 營業(yè)稅： 0元 (取得的固定利潤才按“轉讓無形資產 ”征稅 ) 土地增值稅： 0元 (暫免征收 ) 所得稅： （ 1800－ 1000） 18%=144萬元 稅負合計 144萬元。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。 稅負合計 。 與個人所得稅的規(guī)定有較大差異 注意：如果甲公司的土地變?yōu)槭莻€人的話，則 暫時不用交所得稅。 在投資 收回、轉讓或清算股權 時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其‘財產原值’為資產評估前的價值”。 乙公司要辦的手續(xù) : 有限責任公司股東轉讓股權的，應當自轉 讓股權之日 起 30日內申請變更登記 ，并應當提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（《公司登記管理條例》國務院令第 451號第三十五條） 甲公司呢 ? 乙企業(yè)的稅務處理 : 企業(yè)所得稅方面可以該資產的 公允價值 為計稅基礎 。 曲線拿地，隱患很大。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅”。多給的 800萬并沒有得到扣除憑證。 （四） 舊房及建筑物的評估價格 ，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 甲公司的相關稅金 雙方合作建房相關稅金合計 144萬 土地投資入股相關稅金 合計 直接轉讓土地使用權相關稅金合計 以土地投資入股和直接轉讓土地對比 以土地投資入股 甲公司 免營業(yè)稅 (5%) 交土地增值稅 交企業(yè)所得稅 稅金 合計 直接轉讓土地 甲公司 交營業(yè)稅 交土地增值稅 交企業(yè)所得稅 稅金 合計 以土地投資入股和直接轉讓土地對比 以土地投資入股 乙公司 企業(yè)所得稅按公允價值 1800萬作為計稅成本 土地增值稅按1000萬 的原值扣除 直接轉讓土地開發(fā)票 乙公司 企業(yè)所得稅按公允價值 1800萬作為計稅成本 土地增值稅按1800萬 的扣除 二、土地增值稅清算問題 國稅發(fā)〔 2023〕 187號 (一 )土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產 開發(fā)項目 為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。 不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條 (一 )項的免稅規(guī)定（指建造普通標準住宅出售，增值額未超過 20%的，免征土地增值稅）。 這樣可能不公平 .比如商住一體的樓房，商用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面磚，也就是說商用部分的單位造價高于住宅部分的單位造價，簡單按面積分攤，肯定會不公平。納稅人可以按土地增值稅暫行條例 選擇 不分別核算 ，雖然不能享受 20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但 不分開核算的話，普通住宅的負增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額 ，同樣達到有利于納稅人的目的 ,更能少交稅 . (三 )土地增值稅的清算條件 財稅 [2023]21號 ,2023年 3月 2日 三、凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目 可售建筑面積的比例在 85%以上的 ，稅務機關可以要求進行土地增值稅的清算。（二） 要求 1. 可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租 （預售）許可證 滿三年仍未銷售完畢 3. 申請注銷稅務登記的 。 (六 )法律責任 征管法第 六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和 報送納稅資料的 ，或者扣繳義務人未按照規(guī)定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的， 由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。對納稅人 偷稅的， 由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定： 納稅人轉讓土地使用權或者銷銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 不按規(guī)定提供資料。 該規(guī)定再次明確了 置換土地應當繳納營業(yè)稅， 但 對于納稅時間規(guī)定比較含糊。 每次支付工程款都要取得發(fā)票 財稅 [2023]177號 , 2023,1,1起執(zhí)行 （一） 納稅義務發(fā)生時間。 2. 未簽訂書面合同的，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 未按照規(guī)定取得發(fā)票的后果 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 第 36條 違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括： (四 )未按照規(guī)定取得發(fā)票的； 由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處 1萬元 以下的罰款。 四、視同銷售問題（有變化） 營業(yè)稅 , 國稅函發(fā)【 1995】 156號 實施細則第四條規(guī)定，“單位或個人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務；轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償 贈予 他人，視同銷售不動產。 售后回購 營業(yè)稅 仍然要 視同銷售 （ 國稅函 [1999]144號 ）規(guī)定： 房地產開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回）， 對房地產開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 售后回購業(yè)務從 本質上看是一項融資業(yè)務， 且在形式上的銷售發(fā)生后，一般仍然保留對資產的控制權與管理權，因而不符合銷售確認的條件，在會計核算中不確認收入。 采用售后回購方式銷售商品的， 銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。 土地增值稅 （國稅發(fā)〔 2023〕 187號） （一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產 , 其收入按下列方法和順序確認： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 企業(yè)所得稅 國稅發(fā)【 2023】第 031號）第六條規(guī)定，關于開發(fā)產品視同銷售行為的稅務處理問題 開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)產品轉作固定資
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