【正文】 送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 4）銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。特別法，是指在特定范圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。地方附加、耕地占用稅關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅國(guó)稅局系統(tǒng)地稅局系統(tǒng)地方財(cái)政部門(mén)海關(guān)系統(tǒng)稅收征管范圍劃分納稅人稅率企業(yè)稅務(wù)管理內(nèi)容企業(yè)效益最大化相對(duì)減輕稅負(fù)資金時(shí)間價(jià)值維護(hù)合法權(quán)益涉稅風(fēng)險(xiǎn)為零營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、印花稅等。 ”　納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅 640萬(wàn)元。12960＝ %。 案例 4納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑安裝成本 200萬(wàn)元后） 　　應(yīng)納土地增值稅為： 280030%＝ 840萬(wàn)元。12700＝ 22%。 　　納稅籌劃前的土地增值稅：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一幢辦公用樓房，總售價(jià)為 15500萬(wàn)元，取得土地價(jià)款為 4000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為 5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為上述兩項(xiàng)的 10%，其他可扣除的稅金為 1000萬(wàn)元。 ”3專家應(yīng)納個(gè)稅為〔（ 500000／ 12－ 1600） 30% － 3375〕 12 ＝ 103740元。偷稅行為 2023年，某大型國(guó)有企業(yè)給專家年薪 50萬(wàn)元，有三種發(fā)放方式：一是工資加獎(jiǎng)金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。（ 4）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （ 3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)文： 采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ? B公司按照（ 8000元 6000元） *10萬(wàn)平米計(jì)算手續(xù)費(fèi)收入，按 “ 營(yíng)業(yè)稅 服務(wù)業(yè) ” 繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。找到稅務(wù)策劃公司進(jìn)行策劃，該公司提出方案如下： 自行成立房地產(chǎn)銷售公司 B， B公司以 6000元 /平米的價(jià)格買(mǎi)斷其 10萬(wàn)平米的商品房， B公司再以 8000元 /平米的價(jià)格對(duì)外出售，超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外的收入作為 B公司的手續(xù)費(fèi)收入，每月結(jié)算一次。稅收策劃案例 由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。1促銷方式的稅收策劃 廣告： “購(gòu)房屋、送空調(diào) ”， “購(gòu)房送家具 ”，送 ……稅收策劃案例 ＆ ＆ ＆ SLK全球限量 400輛 ,)，由北京市公證處公證。新浪房產(chǎn)2023年 03月 24日 11:26房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討Sf0_jt20230910房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有 11種：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；土地增值稅；企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；目 錄一、營(yíng)業(yè)稅二、土地增值稅四、個(gè)人所得稅五、案例三、企業(yè)所得稅公園 15號(hào)購(gòu)房贈(zèng)奔馳車(chē)送百萬(wàn)元意大利家具 (圖 )　　贈(zèng)奔馳車(chē)活動(dòng)：銷售滿 8套空中別墅抽獎(jiǎng)一次，獎(jiǎng)品為奔馳車(chē)一部 (由奔馳公司為奧運(yùn)打造的 AMG　　贈(zèng)送價(jià)值 300400萬(wàn) BB(意大利 )原裝進(jìn)口的家具，并送去歐洲 (意大利)BB考察，親自去 BB公司選家具款式之行，送往返機(jī)票公務(wù)倉(cāng)和五星級(jí)酒店 3晚的住宿。解釋： 銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。將合同條款變?yōu)椋轰N售帶空調(diào)、家具的房屋。2 某房地產(chǎn)企業(yè) A開(kāi)發(fā) 10萬(wàn)平米的商品房，成本總計(jì) 5億元（ 5000元 /平米），預(yù)計(jì)售價(jià)為 8000元 /平米。 A公司按 6000元 /平米的價(jià)格確認(rèn)收入，并按此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅金。策劃目的：減少企業(yè)土地增值稅的繳納。 （ 1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品； ? （ 2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；； 實(shí)際操作中，存在部分房地產(chǎn)企業(yè)采取包銷方式，在銷售過(guò)程中，部分房款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開(kāi)具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。其中 “ 方案二：年薪制 ” 的依據(jù)是《關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1996〕 107號(hào)），該通知規(guī)定，對(duì)試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得的工資、薪金所得應(yīng)納的稅款，可以實(shí)行按年計(jì)算、分月預(yù)繳的方式計(jì)征，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)者按月領(lǐng)取的基本收入，應(yīng)在減除 800元的費(fèi)用（后來(lái)調(diào)整為 1600元）后，按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅款并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計(jì)其全年基本收入和效益收入，再按 12個(gè)月平均計(jì)算實(shí)際應(yīng)納的稅款。 案例 依據(jù)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 9號(hào)）第七條： “本通知自 2023年 1月 1日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征稅問(wèn)題的通知》 (國(guó)稅發(fā)〔 1996〕 206號(hào) )和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知》 (國(guó)稅發(fā)〔 1996〕 107號(hào) )同時(shí)廢止。方案二適用法規(guī)已作廢 扣除項(xiàng)目為 4000＋ 5000＋〔（ 4000＋ 5000） （ 10%＋ 20%）〕＋ 1000＝ 12700萬(wàn)元。　　土地增值額為 15500－ 12700＝ 2800萬(wàn)元。　　土地增值率為 2800247。 　　扣除項(xiàng)目為 4000＋ 5200＋〔（ 4000＋ 5200） （ 10%＋ 20%）〕＋ 1000＝ 12960萬(wàn)元。　　土地增值額為 15500－ 12960＝ 2540萬(wàn)元?！　⊥恋卦鲋德蕿?2540247。增值率低于 20%，免征土地增值稅 840萬(wàn)元。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕 6號(hào)）第十一條規(guī)定： “納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售， 增值額未超過(guò) 本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和 百分之二十 的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)公司出售辦公樓，土地增值稅增值率雖然低于 20%，但是由于其為辦公樓，不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，所以不應(yīng)免征土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。增值稅，消費(fèi)稅，車(chē)輛購(gòu)置稅 ,鐵路、銀行總行、保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。稅目征稅對(duì)象 稅法構(gòu)成要素即一切履行納稅義務(wù)的法人、自然人及其他組織是各個(gè)稅種所規(guī)定的具體征稅項(xiàng)目形式有比例稅率、超額累進(jìn)稅率、定額稅率、超率累進(jìn)稅率主要是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物或行為稅法實(shí)施原則層次高的法律優(yōu)于層次低的法律；同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法； (所謂普通法，是指在一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性 。 )國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法；實(shí)體法從舊，程序法從新。土地租賃，不按本稅目征稅。1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。3）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù) 1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，納稅。 3）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額： A、按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； B、按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； （ 1營(yíng)業(yè)稅稅率） 維修基金 ） 動(dòng)遷補(bǔ)償 還本方式銷售 物業(yè)代收費(fèi)用 實(shí)質(zhì)重于形式